房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的構(gòu)成及籌集-資料下載頁
2025-05-23 18:30本頁面
【正文】 發(fā)行市場主體主要由發(fā)行股票的股份公司。投資者，證券公司構(gòu)成。其中發(fā)行公司是資金的需求者，它根據(jù)自身經(jīng)營狀況及市場情況決定發(fā)行股票的種類，數(shù)量、方式等；投資 者是資金的供給者，可根據(jù)各自的偏好、對(duì)股票的了解及股市波動(dòng)情況決定購買對(duì)象；證券公司是資金融通的中介人，受發(fā)行人委托辦理股票的發(fā)行工作?！ ?(3)房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式 房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式與債券基本相同，既可以公開發(fā)行，也可以內(nèi)部發(fā)行；既可以直接發(fā)行，也可以間接發(fā)行。間接發(fā)布可采取代銷或包銷方式。我國人民銀行規(guī)定，內(nèi)部發(fā)行或定向發(fā) 行的股票，可以由發(fā)行股票的企業(yè)（公司）直接發(fā)行，也可委奪 金融機(jī)構(gòu)發(fā)行、公開發(fā)行的股票，一般不能自己發(fā)行，必須委牛金融機(jī)構(gòu)代理發(fā)行，只有這樣才符合公平、公開、公正原則。 (4)發(fā)行價(jià)格br 房地產(chǎn)股票的發(fā)行價(jià)格是指房地產(chǎn)股份公司在募集股份資本或發(fā)行新股時(shí)，將股票公開出售時(shí)所采用的價(jià)格，也就是投資季認(rèn)購股票時(shí)所支付的價(jià)格。股票發(fā)行價(jià)格通常由發(fā)行公司根據(jù)月 票面額。股市行情和其他有關(guān)因素決定。股票的發(fā)行價(jià)格可以與股票的面額一致，但多數(shù)情況下不一致。股票價(jià)格一般有三種： 等價(jià) 即是以股票的票面額為發(fā)行價(jià)格，也稱為平價(jià)發(fā)行或面額發(fā)行。等價(jià)發(fā)行簡單易行。股票容易推銷，但無從取手股票溢價(jià)收入，一般在股票的初次發(fā)行或在股東內(nèi)部分?jǐn)傇鲑Y的情況下采用。 市價(jià) 即是以本公司股票在流通市場上買賣的實(shí)際價(jià)格 為基準(zhǔn)確定的股票發(fā)行價(jià)格。選用市價(jià)發(fā)行股票，考慮了股票的現(xiàn)行市場價(jià)值，對(duì)投資者也有較大的吸引力，它是目前世界各國 最為普遍和常用的股票發(fā)行方式?！ ?中間價(jià) 即是以市價(jià)和等價(jià)的中間值確定的股票發(fā)行格。這種價(jià)格的確定必須經(jīng)過股東大會(huì)特別決議認(rèn)可。 我國公司法規(guī)定，股票發(fā)行價(jià)格可以等于或高于票面金額但不得低于票面金額?！ ?(5)房地產(chǎn)股票的發(fā)行程序 房地產(chǎn)股份公司在設(shè)立時(shí)發(fā)行股票與增資時(shí)發(fā)行新股的程序上有所不同。amp。nbsp。br 第一,設(shè)立時(shí)發(fā)行股票的程序。 ①提出募集股份申請(qǐng)。房地產(chǎn) 股份公司要向社會(huì)公開發(fā)行、募集股份，須向國務(wù)院證券管理部門遞交募股申請(qǐng)并報(bào)送以下文件：批準(zhǔn)設(shè)立公司的文、公司章程、經(jīng)營結(jié)算書、發(fā)起人的姓名或名稱、認(rèn)購的股份數(shù)、出資種類及驗(yàn)資證明、招股說明書，代收股款銀行的名稱和地址。承銷機(jī)構(gòu)名稱和有關(guān)協(xié)議。 ②公告招股說明書，制作認(rèn)股書，簽訂承銷協(xié)議和代收股款協(xié)議。募股申請(qǐng)獲批準(zhǔn)后，發(fā)起人應(yīng)在規(guī)定期 限內(nèi)向社會(huì)公告招股說明書，內(nèi)容包括公司章程、發(fā)起人認(rèn)購的股份數(shù)、每股票面金額和發(fā)行價(jià)格、起止期限、認(rèn)股人的權(quán)利和義務(wù)等等，同時(shí)，制作認(rèn)股書。我國不允許股份公司自己發(fā)行股票，發(fā)起人向社會(huì)公開募集股份，應(yīng)與證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議， 由證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)承銷股票，并與銀行簽訂代收股款協(xié)議，由銀行代收認(rèn)股人繳納的股款。 ③招認(rèn)股份，繳納股款。 ④召開創(chuàng)立大會(huì)，選舉董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)。 ⑤辦理設(shè)立登記，交割股票?！ ?第二，增資發(fā)行新股的程序?！ ?①股東大會(huì)作出發(fā)行新股的決議。 ②由董事會(huì)向國務(wù)院授權(quán)的部門或省級(jí)人民政府申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)，屬于向社會(huì)公開募集的，須經(jīng)國務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)。 ③向社會(huì)公開發(fā)行新股時(shí)，必須公告新股招股說明書和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及附屬明細(xì)表，制作認(rèn)股書，并與證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)簽訂承銷合同；如不采用向社會(huì)公開募集方式，可向特定的新股認(rèn)購人發(fā) 出認(rèn)購公告或通知。 ④招認(rèn)股份，繳納股款。 ⑤改組董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，辦理變更登記并向社會(huì)公告?！ ?五 房地產(chǎn)資金籌集實(shí)例分析 （一）香港新峰房地產(chǎn)開發(fā)公司籌資方法 香港新峰公司注冊(cè)資本為300萬港元，在該公司的第一個(gè)發(fā)展項(xiàng)目——香港太子中心商業(yè)樓建設(shè)中，新峰公司先拿出300萬 港元交訂金買地，然后通過銀行信貸獲得5350萬港元交清地價(jià)，在取得土地使用權(quán)后又將土地抵押給銀行，獲得35oo港元的土 地抵押貸款和3500萬港元的建筑透支貸款，然后公司利用這筆 資金中4300萬港元購買了香港北算明苑中心的土地。在太子中心的樓字由于適合市場需要很快全幢賣出，不僅還清了銀行貸款 本息，還賺取了3000多萬港元的利潤。就這樣，新峰公司采取“滾雪球”的方式，不斷使用銀行資金，再買地皮搞樓字建筑和 地皮出售，將社會(huì)上買房人的錢直接轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營資金，如1988年12月該公司在土地拍賣中，以525萬港元的出價(jià)獲得住宅用地，買地7個(gè)月后，完成了設(shè)計(jì)及報(bào)建等手續(xù)，就將全部住 宅推出預(yù)售，采取一次性付款和按建筑期忖款等多種付款方式，結(jié)果一個(gè)上午全部賣完，收回資金2 000萬港元，滿足了買地及建筑的資金需要。在上例太子中心商業(yè)樓項(xiàng)目中，如完全靠自有資金搞開發(fā)則需要5350＋3 500＋3 500＝12 350萬元，而新峰公司自有資金只有3刪萬元，連交地價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，但新峰公司靈活運(yùn)用了銀行信貸，抵押貸款等等資方式，在自有資金有限的情況下，解決了房地產(chǎn)運(yùn)作資金不足的困難，使得開發(fā)能得以順利展開，從而也使其經(jīng)營利潤率高達(dá)1000％（3 000萬／300萬）。在住宅建設(shè)項(xiàng)目中，新峰公司則采取了預(yù)售方式籌集資金，也達(dá)到了用小額的自有資金完成大量房地產(chǎn)開發(fā)的目的，提高了利潤率。當(dāng)然，如新峰公司的項(xiàng)目選擇不當(dāng)，風(fēng)險(xiǎn)也極大，開發(fā)的房地產(chǎn)商品如銷售不好，則公司就會(huì)陷入到期不能償還銀行本息的困境，從而導(dǎo)致公司破產(chǎn)?！ 。ǘ┠臣彝ベ彿抠Y金的籌集方式 如一對(duì)夫妻看中了一套100平方米的商品房，每平方米售價(jià)5000元，而這對(duì)夫妻的積蓄只有10萬元，由于夫妻倆都參加了公積金存款， 按有關(guān)規(guī)定買樓時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款16萬元，積蓄加上公積金貸款有26萬元，離購房還差一大截。在這種情況下，為解決資金困難，該家庭又向銀行申請(qǐng)一般按揭貸款。目前，建設(shè)銀行推出了將公積金貸款和一般按揭貸款組合在一起的新型貸款組合，規(guī)定兩項(xiàng)貸款的總額不能超過房價(jià)的70% ，貸款最長期限為20年，公積金貸款和一般按揭貸款分開 計(jì)息，另外，客戶申請(qǐng)貸款前，先要在建行存入房價(jià)的30％的儲(chǔ)蓄，略高于只申請(qǐng)公積金貸款（20％）。 如前面的那對(duì)夫妻申請(qǐng)一般按揭貸款，那么兩筆貸款的最高金額為： 50x70% ＝35萬元，則一般按揭貸款最高為35萬元一 16萬元＝19萬元。該對(duì)夫妻選擇15年還清，即供樓180期 （月）。通過查每萬元貸款每月還本付息額表，可得公積金貸款方面，每月供款： 82．61 x 16= 1 322元；一般按揭方面，每月供款： 85. 52x l9＝1 625元，加起來共計(jì)1322＋ 1 625＝2947元。 貸款加上儲(chǔ)蓄共45萬元，還差5萬元，這對(duì)夫妻采取向親戚朋友借款的方式解決。在上例中，這對(duì)夫妻采用公積金貸款和一般按揭貸款相結(jié)合的方式籌集購房資金，可先取得住房的使用權(quán)，然后分期歸還貸款。當(dāng)然，他們除了要支付房價(jià)以外，還要負(fù)擔(dān)相關(guān)的稅費(fèi)。
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