湖北省襄樊市房地產(chǎn)市場報告-資料下載頁
2025-05-17 12:30本頁面
【正文】 為輔；并在戶型的平面表現(xiàn)及功能的設(shè)置上進(jìn)行“適度的超前”售價：均價18002000元/㎡客戶界定：襄樊市的“金字塔”塔尖客戶，大致分類如下：政府（公務(wù)員）科級以上客戶銀行、醫(yī)療、電力、通訊、客運等產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中層以上干部私營業(yè)主及海外投資客商主要定位依據(jù)：（1） 襄樊市房產(chǎn)市場的中高檔產(chǎn)品基本還處于空白檔，高端產(chǎn)品市場的消費潛力還未得到挖掘；（2） 江景高尚（高層）住宅及漢江大道將在23年內(nèi)成為襄樊市房地產(chǎn)的熱點；（3） 從襄樊市現(xiàn)有開發(fā)項目的產(chǎn)品設(shè)計及功能設(shè)置上可以看出，襄樊市民對新事物新理念的接受程度較快，容納度好，因此市場可引導(dǎo)性較強；（4） 襄樊市金字塔尖階層的數(shù)量和收入具有一定的比例，若市場得到充分挖掘，其消費潛力將十分可觀。2）投資風(fēng)險分析（1）容積率和建筑高度突破的難度，按上述定位的需要，建筑高度100米左右，8層建筑高度的要求相差甚遠(yuǎn)，能否得到政府的支持，提高地塊的容積率和建筑限高，則是本項目投資風(fēng)險最大之所在。 （2）高壓電線在給本案帶來規(guī)劃障礙及降低土地的使用價值外，還可能影響到后期項目的銷售。（3）市場容量及動態(tài)發(fā)展的風(fēng)險。畢竟市場是動態(tài)發(fā)展的，市場的供需關(guān)系及購買消費能力將隨著時間和社會經(jīng)濟(jì)形式的變化而此消彼長。（4）項目開發(fā)周期所產(chǎn)生的市場競爭變化及資金投入的周期性風(fēng)險，亦是本項目的考量關(guān)鍵。3）項目定位與開發(fā)成本、利潤預(yù)測及比較 （1）本案所需的資金成本地價成本：500萬＋19萬＝1039萬元建安成本：根據(jù)建筑產(chǎn)品而定綜合配套費：40元／㎡營銷、管理費用：總銷額（10％＋5％） （2）產(chǎn)品成本與利潤推導(dǎo)【1】 多層住宅根本沒有利潤空間，因此直接排除?！?】 小高層住宅（9～15層），這里按最高15層計算。小高層利潤推導(dǎo)如下：總建筑面積：66715≒85200㎡樓面地價：103910000247。85200≒120元／㎡小高層的建安成本：650元／㎡預(yù)期銷售均價：1650元／㎡營銷、管理費用：165015％=250元／㎡總成本：120＋650＋40＋250＝1060元／㎡預(yù)期利潤空間：1650－1060＝590元.㎡85200=【3】高層住宅（16～30層），以30層計算。高層利潤推導(dǎo)如下：總建筑面積：66730≒170400㎡樓面地價：103910000247。170400≒60元／㎡小高層的建安成本：1000元／㎡預(yù)期銷售均價：1800元／㎡營銷、管理費用：180015％≒270元／㎡總成本：60＋1000＋40＋270＝1370元／㎡預(yù)期利潤空間：1800－1370＝430元.㎡170400= 結(jié)論與建議襄樊的房地業(yè)猶如汪洋大海一般，在平緩如鏡的表面下，卻是急流暗涌，危機四伏。而市場更如鏡中花，水中月，瞬息萬變，今日的市場狀態(tài)并不一定適合明日的操作；同理，昨日的市場美景在今日卻已開始凋零。在投資之前，必須充分考慮到因市場因素的變化而將可能出現(xiàn)的風(fēng)險，以及對風(fēng)險的抗擊能力。從現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展及社會經(jīng)濟(jì)的大勢下，企業(yè)想要獲得長期的發(fā)展和獲利，運用游擊戰(zhàn)術(shù)已是強弩之末，市場對于一些打一槍挪個窩的短期行為的企業(yè)，已經(jīng)開始表示排斥。并且，現(xiàn)代企業(yè)利潤的最大，并非生產(chǎn)產(chǎn)品所帶來的，而是由企業(yè)文化、企業(yè)商譽、企業(yè)或產(chǎn)品品牌等附加價值所產(chǎn)生的利潤增值，構(gòu)成企業(yè)資產(chǎn)的增值和市場的擴張。為此，我們提出建議如下：1）如為單個項目開發(fā)而進(jìn)軍襄樊市場，則是不適宜的，特別是針對“濱江”地塊的開發(fā)，投資成本、風(fēng)險及贏利機會還難以獲得均衡。2）若以企業(yè)長期發(fā)展的戰(zhàn)略角度出發(fā)，將此次襄樊“濱江”地塊的投資開發(fā)，視作企業(yè)拓展中部市場，以襄樊為主要發(fā)展基地，目前則是較好的機會。
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