【正文】 份項(xiàng) 目24681012141618201可行性研究及項(xiàng)目審批2初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)3七通一平4基礎(chǔ)施工5主體工程及裝飾工程6安裝工程7環(huán)境綠化8收尾及驗(yàn)收第十章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）投資估算范圍本項(xiàng)目建設(shè)投資由前期工程費(fèi)、房屋建安工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、電貼費(fèi)、管理費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)等構(gòu)成。（二）投資估算依據(jù)◆ 1999年《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額基價(jià)表》◆ 1999年《市市政工程預(yù)算定額》◆ 1999年《市建設(shè)工程費(fèi)用定額》◆ 2000年《市安裝工程單位基價(jià)表》◆ 2000年《市安裝工程費(fèi)用定額》◆ 2001年l～9期《市建筑工程造價(jià)信息》◆ 有關(guān)建（構(gòu)）筑物的相關(guān)造價(jià)估算指標(biāo)◆ 建設(shè)工程費(fèi)用的相關(guān)配套文件◆ 建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)及政府部門(mén)批復(fù)資料◆ 市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)文件◆ 其他相關(guān)資料（三）投資估算內(nèi)容 項(xiàng)目總投資由以下內(nèi)容組成： 1．工程費(fèi)用：包括所建房屋及室外體育場(chǎng)地的建筑工程費(fèi)、平基土石方工程、道路及廣場(chǎng)、變壓器等變配電設(shè)備、給排水工程、環(huán)保和綠化等。 2．其他費(fèi)用：包括建設(shè)單位管理費(fèi)、供電貼費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)及其他稅費(fèi)等。由于本項(xiàng)目為全民健身活動(dòng)中心，依照有關(guān)規(guī)定該項(xiàng)目建設(shè)用地免繳土地出讓金。 3．預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi),本項(xiàng)目不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。4．建設(shè)期貸款利息。（四）投資估算結(jié)果 項(xiàng)目擬建建筑面積19000平方米，建設(shè)總投資 ，包括建設(shè)投資和流動(dòng)資金兩部分。1．，包括以下幾個(gè)部分：◆工程費(fèi)用 ；◆其他費(fèi)用 ；◆預(yù)備費(fèi) ；◆。2．流動(dòng)資金為15萬(wàn)元?？偼顿Y估算金額詳見(jiàn)附表1。（五）關(guān)于投資估算的說(shuō)明 1．設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用（包括運(yùn)雜費(fèi)）根據(jù)設(shè)備制造廠或供貨商提供的詢(xún)價(jià)，計(jì)列費(fèi)用中包括設(shè)備安裝費(fèi)用。 2．其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括建設(shè)單位管理費(fèi)、供電貼費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)及其他稅費(fèi)，分項(xiàng)目說(shuō)明如下： （1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按重財(cái)城（1992）081號(hào)文規(guī)定計(jì)算，%計(jì)。 （2）供電貼費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目需配置的變壓器容量，按當(dāng)?shù)夭块T(mén)規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，體育場(chǎng)館綜合用電負(fù)荷為：，綜合健身活動(dòng)場(chǎng)館建筑面積為19000M2 ，按330元/KVA進(jìn)行估算。 （3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：參照國(guó)家物價(jià)局和建設(shè)部的價(jià)費(fèi)率（1992）375號(hào)文的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算，％計(jì)。 （4）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)價(jià)費(fèi)字（1992）479號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，%計(jì)。 （5）標(biāo)底編制費(fèi)：按渝建發(fā)（2000）352號(hào)文的有關(guān)規(guī)定計(jì)列。 （6）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按重價(jià)費(fèi)（1996）100號(hào)文規(guī)定計(jì)列，%計(jì)。（7）城市建設(shè)配套費(fèi)：按市人民政府令文規(guī)定的110元／m2 并進(jìn)行計(jì)算，但是本項(xiàng)目屬于公益性項(xiàng)目，建議申請(qǐng)免除此項(xiàng)費(fèi)用，以降低本項(xiàng)目的總投資，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。所以此處該項(xiàng)費(fèi)用考慮的較少。3．預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)根據(jù)機(jī)械計(jì)（1995）1041號(hào)文中《工程建設(shè)其它費(fèi)用概算指標(biāo)》的規(guī)定進(jìn)行估算，即按前期工程費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和相關(guān)其他費(fèi)用之和乘以預(yù)備費(fèi)率，本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)率為5％，本項(xiàng)目暫時(shí)不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。4．建設(shè)期利息項(xiàng)目建設(shè)期的銀行借款利息，％進(jìn)行估算。二．資金籌措本項(xiàng)目資金來(lái)源：◆國(guó)家體育總局支援400萬(wàn)元；◆由市政府投資750萬(wàn)元萬(wàn)元；（已落實(shí)）◆體育彩票公益金300萬(wàn)元；◆企業(yè)捐贈(zèng)300萬(wàn)元；◆市體育局自籌1250萬(wàn)元；在本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中市體育局自籌途徑為貸款，籌資方案如下： 1．政府投資及捐贈(zèng)1750萬(wàn)元 2．銀行借款1300萬(wàn)元根據(jù)以上籌資方式，%，符合國(guó)家有關(guān)資本金的要求。第十一章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一、分析預(yù)測(cè)說(shuō)明（一）評(píng)價(jià)依據(jù)1．本項(xiàng)目預(yù)測(cè)根據(jù)委托方提出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并經(jīng)過(guò)實(shí)際調(diào)研和專(zhuān)家和類(lèi)似工程對(duì)其進(jìn)行調(diào)整。本項(xiàng)目負(fù)荷有關(guān)部門(mén)的規(guī)定和要求；2．本項(xiàng)目的計(jì)算期為14年，其中建設(shè)期為2年，經(jīng)營(yíng)期12年；3．本項(xiàng)目的行業(yè)基準(zhǔn)收益率為8%；4．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布，1993年7月1日，第二版）。（二）評(píng)價(jià)原則1．本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循以靜態(tài)分析為主，動(dòng)態(tài)分析為輔；定性分析為主，定量分析為輔的基本原則。2．本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則。二、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) （一）營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)稅金測(cè)算 1．營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入包括地下停車(chē)場(chǎng)出租收入和健身活動(dòng)中心經(jīng)營(yíng)收入兩部分。（1）停車(chē)場(chǎng)租金收入停車(chē)場(chǎng)租金預(yù)計(jì)為5元/，每車(chē)位占地50平方米，出租率計(jì)為30%，每天平均營(yíng)業(yè)時(shí)間為11小時(shí)，測(cè)得年租金收入為：51421/5011365=（2）小賣(mài)部租金收入月租費(fèi)3500元，共兩個(gè)，年收入為：3500122=（3）理療室租金收入月租金為3000元，共10個(gè)年收入為：30001210=42萬(wàn)元（4）健身活動(dòng)中心營(yíng)業(yè)收入健身活動(dòng)中心建成后，各場(chǎng)館營(yíng)業(yè)收入如表111所示。表111 體育場(chǎng)館營(yíng)業(yè)收入測(cè)算表 單位：（萬(wàn)元）人民幣項(xiàng) 目經(jīng) 營(yíng) 期合 計(jì)345614保齡球館45566885934乒乓球館20253042453籃球、排球場(chǎng)16182123262羽毛球場(chǎng)20253042453棋牌室8101215165拳擊館18212530334擊劍館46810108跆拳道館25303645496武術(shù)館28344042480射箭場(chǎng)18202428314臺(tái)球館8111516178網(wǎng)球場(chǎng)61656872842摔跤館18212528316壁球館10121518199飛鏢室26283235401綜合健身房總 計(jì) 營(yíng)業(yè)時(shí)間（平均每天11小時(shí)）及部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主提供，其余收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以市當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)。營(yíng)業(yè)收入總額為：+（36++）=2．營(yíng)業(yè)稅金及附加本項(xiàng)目需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加等營(yíng)業(yè)稅金。出租車(chē)場(chǎng)按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，經(jīng)營(yíng)體育場(chǎng)館按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。城市建設(shè)維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%繳納，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%繳納。（1）營(yíng)業(yè)稅● 經(jīng)營(yíng)體育場(chǎng)館繳納營(yíng)業(yè)稅，5%= 5%=萬(wàn)元 5%= 6—5%=● 出租收入繳納營(yíng)業(yè)稅，5%= （2）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 第三年，（+）10%= 第四年，（+）10%= 第五年，（+）10%= 6—14年（+）10%= （二）總成本費(fèi)用測(cè)算 1．營(yíng)業(yè)費(fèi)用 （1）外購(gòu)燃料及動(dòng)力按營(yíng)業(yè)收入的20%計(jì) （2）工資及福利費(fèi)預(yù)計(jì)體育場(chǎng)館工作人員為80人，工資標(biāo)準(zhǔn)人均800元，職工福利費(fèi)按工資總額的14%取，故年工資福利費(fèi)為：800（1+14%）1280= （3）維修費(fèi)按折舊費(fèi)的50%計(jì)提，50%= 2．折舊費(fèi)及攤銷(xiāo)本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期參與折舊的固定資產(chǎn)為健身場(chǎng)館部分和器材設(shè)備。其中場(chǎng)館部分折舊年限為40年，殘值率為10%；體育器材部分折舊年限為10年，均按直線法計(jì)提折舊。 （1），，經(jīng)營(yíng)期末固定資產(chǎn)凈余值為： 12= （2），，每年折舊額為66萬(wàn)元。 （3）攤銷(xiāo)費(fèi) 項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用攤銷(xiāo)期限為營(yíng)運(yùn)期12年。3．土地使用稅、房產(chǎn)稅土地使用稅按場(chǎng)館部分占地面積乘以每平方米年稅4元計(jì)算: 180004=房產(chǎn)稅由兩部分構(gòu)成：場(chǎng)館部分按原值一次性減除30%%測(cè)算:70%%=停車(chē)場(chǎng)等租金收入按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅:12%=（三）利潤(rùn)測(cè)算，所得稅稅率為33%，以經(jīng)營(yíng)所得額為基數(shù)繳納。職工福利及獎(jiǎng)金、儲(chǔ)備基金、企業(yè)發(fā)展基金分別按稅后利潤(rùn)的5%、10%、5%計(jì)提。利潤(rùn)預(yù)測(cè)詳見(jiàn)附表4。三、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1．財(cái)務(wù)盈利能力分析根據(jù)前面計(jì)算及規(guī)定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目前兩年為建設(shè)期，第第第5年為投產(chǎn)期，從第六年開(kāi)始為達(dá)產(chǎn)期，投產(chǎn)期與達(dá)產(chǎn)期總共為12年，構(gòu)成項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期。即項(xiàng)目的計(jì)算期為14年。本項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表5，財(cái)務(wù)清償能力分析見(jiàn)還本付息表見(jiàn)附表7。經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期間的各類(lèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、分析、判斷，并經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：%，大于基準(zhǔn)收益率8%；，大于零；（含建設(shè)期）。上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表明，本項(xiàng)目實(shí)施后經(jīng)濟(jì)效益較好，內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值均符合項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行的條件，在經(jīng)濟(jì)上可行。而且本項(xiàng)目社會(huì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益，因此，無(wú)論從哪個(gè)角度，該項(xiàng)目均可行。四、敏感性分析敏感性分析是通過(guò)測(cè)定一個(gè)或多個(gè)不確定因素的變化所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，以了解項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定因素變化的影響程度。由于營(yíng)業(yè)收入及總投資對(duì)健身活動(dòng)項(xiàng)目效益影響較為敏感，故本報(bào)告著重上述兩因素進(jìn)行分析。通過(guò)對(duì)總投資、經(jīng)營(yíng)成本不確定因素分別上浮和下調(diào)10%，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率及凈現(xiàn)值的影響程度分析（忽略因素間的相關(guān)性）。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)附表8。由計(jì)算結(jié)果可知，該項(xiàng)目總投資在177。10%以?xún)?nèi)變化，其凈現(xiàn)值始終為正值，可見(jiàn)該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，雖然營(yíng)業(yè)收入降低10%后，凈現(xiàn)值為負(fù)值，但是，本項(xiàng)目社會(huì)效益很好，所以可通過(guò)實(shí)行會(huì)員制等優(yōu)惠措施來(lái)加大其營(yíng)業(yè)收入，可以規(guī)避這一方面的影響。而且，隨著生活水平的提高，健身活動(dòng)將是人們的生活時(shí)尚和需求。因此，本項(xiàng)目具有較好的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在財(cái)務(wù)上可行。第十二章 項(xiàng)目結(jié)論一、結(jié) 論研究表明，本項(xiàng)目的建設(shè)不僅是必要的，而且是可行的。本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本項(xiàng)目所建成后，將極大的改善市民體育鍛煉的物質(zhì)條件，提供一個(gè)集健身、娛樂(lè)、休閑等功能為一體的綜合場(chǎng)所，推動(dòng)市全民健身運(yùn)動(dòng)的推廣和普及。不僅能夠?yàn)槭忻窠∩砘顒?dòng)提供良好的條件，增強(qiáng)人民體質(zhì)，豐富業(yè)余文化生活，而且可為體育事業(yè)提供專(zhuān)業(yè)的訓(xùn)練基地。在財(cái)務(wù)上，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是可行性。二、建 議項(xiàng)目建成后，為使本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能獲得更好的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，現(xiàn)提出有關(guān)建議對(duì)策如下：1. 本項(xiàng)目的前景預(yù)測(cè)主要是從總量分析，研究其總的發(fā)展趨勢(shì)，而市場(chǎng)總是變幻莫測(cè)的，因此建設(shè)單位應(yīng)盡快實(shí)施該項(xiàng)目設(shè)計(jì)和前期手續(xù)的完成。2. 要充分考慮本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要為：（1）資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目投資達(dá)3000萬(wàn)元，應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)程盡快落實(shí)資金來(lái)源，切勿成為“胡子”工程，否則，即使工程最終完工，也會(huì)給以后的使用及資金回收造成不利影響，同時(shí)也會(huì)給健身活動(dòng)帶來(lái)不利影響。（2）本項(xiàng)目是面向大眾的公共工程，能否達(dá)到預(yù)期的的收益，很大程度上取決于宣傳是否到位，是否在市民中享有較好的聲譽(yù)。因此，業(yè)主應(yīng)加大宣傳聲勢(shì)，利用各種傳媒，擴(kuò)大健身活動(dòng)中心的知名度?？梢越M建專(zhuān)門(mén)的宣傳部門(mén)，結(jié)合體育比賽進(jìn)行前期的的廣告宣傳。隨著健康觀念被人們逐步接受，本項(xiàng)目的未來(lái)形勢(shì)十分看好。（3）建筑成本波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議業(yè)主在與施工單位、材料供應(yīng)單位簽訂合同時(shí)應(yīng)充分考慮這一因素。3．業(yè)主應(yīng)處理好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)問(wèn)題，諸如水電、交通、通訊等，使市全民健身活動(dòng)中心真正成為大眾健身的良好場(chǎng)所。市全民健身活動(dòng)中心可行性研究