【導(dǎo)讀】費(fèi)用40，000，000元，土地費(fèi)用100，000，000元。年每年凈利潤，第十三年以后每年凈利潤達(dá)到萬元。以及美化市容，使得市民出行更加方便快捷。停車需求與有限的停車供給之間的矛盾日益突出。國外經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)市區(qū)公共停。大城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這一指標(biāo)。行能力和視距，容易導(dǎo)致安全隱患，不利于交通運(yùn)行的安、高效和暢通。?！鼇y?！钡膼盒匝h(huán)，嚴(yán)重影響城市動(dòng)態(tài)交通。我國城市停車設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，停車場不分地域性質(zhì)，不論時(shí)間段，乏彈性，沒有體現(xiàn)類型、時(shí)段和區(qū)域的差別。以北京市為例：高峰時(shí)段，路外公共停車場的利用率均在50%以上，其中42%的公共停車場利用率達(dá)到100%。首先，停車場規(guī)劃不盡合理，配建指標(biāo)相對滯后。早期建成項(xiàng)目大多缺乏停。綜合考慮城市的各種發(fā)展因素。大多數(shù)城市缺乏城市停車場的系統(tǒng)規(guī)劃，沒有從

　　

【正文】 源越來越緊缺的情況下 , 采用機(jī)械式立體停車庫 , 有利于節(jié)約城市用地 , 提高城市空間利用率 , 給城市建設(shè)帶來了社會(huì)效益 . 另外機(jī)械式立體停車庫的節(jié)能環(huán)保、美化城市環(huán)境 等優(yōu)勢也體現(xiàn)了一定的社會(huì)效益 , 自行式多層停車樓則更適合用地條件比較充裕的城市區(qū)域 . 七 、 投資估算及資金籌措 （一） 項(xiàng)目投資估算 (以下項(xiàng)目投資估算以一臺(tái)巷道堆垛式設(shè)備為例 ) 建設(shè)投資估算 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算額為 16500萬元，其中預(yù)備設(shè)備費(fèi)用 6500萬元，土地費(fèi)用 10000 萬元。 建設(shè)投資資金來源 本項(xiàng)目自籌資金 3000 萬元 ， 貸款 5000 萬元 。 投資回收期 估計(jì) 圖表 11：投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 根據(jù)圖表 11 中計(jì)算所得出的數(shù)據(jù)，可知： 因?yàn)榈?17 年的累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量小于 0， 第 18年的累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量大于 0； 所以靜態(tài)投資回收期（ 包括建設(shè)期）為 18 年 ， 靜態(tài)投資回收期（不包括建設(shè)期）為 年。 投資收益率 投資收益率 =年息稅前利潤 /項(xiàng)目總投資 100% 在第一年： ROI=第二年到第十八年： ROI= 100%=% 第十八年后： ROI= 100%=% 償債能力分析 項(xiàng)目計(jì)算期（第 t年） 建設(shè)期 運(yùn)營期 1 2 3 ? 17 18 19 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 所得稅前凈現(xiàn)金流量 396.92 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 ? 15 243.02 1139 所得稅 0 99.23 99.23 99.23 9 ? ? ? 在第一年，項(xiàng)目資產(chǎn)總額為 18000 萬（包括土地和募集的資金），負(fù)債總額為 5000 萬，所以在第一年：資產(chǎn)負(fù)債率 =5000/18000 100%=% 在第一年 為負(fù)債總額最多的一年，在這一年的資產(chǎn)負(fù)債率你為 %，低于 50%。說明項(xiàng)目的經(jīng)營較為安全 凈現(xiàn)值分析 根據(jù) NPV=∑(CI CO)t(1+ic)t 由于我們估計(jì)該項(xiàng)目的使用年限是三十年，所以經(jīng)過計(jì)算，我們得出NPV= 凈現(xiàn)值是指投資方案所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量以資金成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值法就是按凈現(xiàn)值大小來評價(jià)方案優(yōu)劣的一種方法。凈現(xiàn)值大于零則方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)，投資效益越好。 結(jié)論 從上述的各項(xiàng)表格分析可以得出，該項(xiàng)目在投資前 18 年后收回成本，這對于一個(gè)投資金額達(dá)到 18000 萬的項(xiàng)目來說是可 以接受的。在第二年到第十八年的投資收益率達(dá)到 %，而在 18 年以后投資收益率高達(dá) %，是一個(gè)投資收益率非常高的項(xiàng)目。同時(shí)，該項(xiàng)目的資產(chǎn)足以承受 5000 萬的負(fù)債所帶來的負(fù)擔(dān)，項(xiàng)目計(jì)算期（第 t年） 建設(shè)期 運(yùn)營期 1 2 3 ? 19 ? 30 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 所得稅前凈現(xiàn)金流量 396.92 ? ? 4%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù) 1 ? 46 折現(xiàn)的凈現(xiàn)金流量 ? 從上述可以看出該項(xiàng)目在第一年的資產(chǎn)負(fù)債率為 %，這完全在項(xiàng)目的可承受范圍內(nèi)。 同時(shí) NPV 高達(dá) 萬元，是一個(gè)可行且高回報(bào)的項(xiàng)目。 所以，這是一個(gè)高回報(bào)，低風(fēng)險(xiǎn)的投資，歡迎廣大投資者的投資！ （二） 資金籌措 自籌資金 自籌資金 3000 萬元 其他來源 向銀行借款 5000 萬元作為啟動(dòng)資金 政府提供價(jià)值 10000 萬元的土地 八、 項(xiàng)目實(shí)施 （一） 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目自 2020 年 11月正式開始實(shí)施，實(shí)施期預(yù)計(jì)為 6 個(gè)月。 （ 1）準(zhǔn)備階段（ 1— 2 個(gè)月）成立各級項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門，向政府審批一系列措施方案，確定設(shè)備生產(chǎn)廠商以及設(shè)備安裝地點(diǎn)，制定設(shè)備安裝的詳細(xì)工作計(jì)劃和任務(wù)，并完成項(xiàng)目起始報(bào)告，交政府和土地資源局審查。 （ 2）第一階段（ 1 個(gè)月）對有關(guān)土地需求等政策方法進(jìn)行研究，初步提出新的措施，最終確定設(shè)備安裝地點(diǎn)，對設(shè)備進(jìn)行選購，制定第二階段詳細(xì)工作計(jì)劃和任務(wù)，并完成項(xiàng)目中期報(bào)告，交政府和土地資源局審查。 （ 3）第二階段（ 2— 3 個(gè)月）開展對設(shè)備的實(shí)施工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善所提出的有關(guān)方法和措施，并進(jìn)行宣傳和推廣。 圖表 11： 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 （二） 項(xiàng)目資金安排 政府為該項(xiàng)目提供 10000 萬元 （ 1）提供土地價(jià)值 10000 萬元。 企業(yè)對項(xiàng)目的投入估計(jì)約 8000 萬元（向銀行貸款 5000 萬元 ,企業(yè)自籌資金3000 萬元 ） 第一年： （ 1）購買升降式停車場等設(shè)備 6500萬元。 （ 2）組織員工對設(shè)備的使用進(jìn)行培訓(xùn)，配備設(shè)備技術(shù)支持人員，員工工資以及設(shè)備折舊額約 300 萬元。 （ 3）無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)、研究開發(fā)費(fèi)和其他管理費(fèi)用， 年估算額為 200萬元。 （ 4）銷售費(fèi)用年估算額為 700 萬元。 所剩費(fèi)用作為第二年的流動(dòng)資產(chǎn)。 九、 風(fēng)險(xiǎn)控制 （一） 技術(shù) 風(fēng)險(xiǎn)：目前我國的現(xiàn)狀并沒有那么多技術(shù)維修人員，電梯的普及也是培養(yǎng)了大量修電梯的技術(shù)人員之后的事。如果設(shè)備在運(yùn)行的過程中出現(xiàn)故障，那么對消費(fèi)者造成的損失可能是非常大的。 對策：多操作人員進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)，讓操作人員學(xué)會(huì)一些基本的維修技能，以便在最短的時(shí)間內(nèi)解決問題。 （二） 安全性 風(fēng)險(xiǎn)：雖然在被偷盜安全性超越了兩種傳統(tǒng)的停車方式，但升降式停車場避免不了的就是在停車與拿車之間不斷 升降的這個(gè)大設(shè)備，萬一設(shè)備由于檢修等問題出現(xiàn)狀況，對車體造成損壞，甚至對人員造成傷害，這是個(gè)很棘手也避免不了的問題。 對策：對設(shè)備進(jìn)行保險(xiǎn)的投資。 （三） 資金和利潤 風(fēng)險(xiǎn)：由于投入設(shè)備需要大量資金，短時(shí)間內(nèi)很難收回成本賺取利潤。 對策：在升降式停車場面向馬路的一面設(shè)置廣告牌租地，吸引商家對廣告牌進(jìn)行投資，賺取一定的利潤。 （四） 自然災(zāi)害 風(fēng)險(xiǎn)：該行業(yè)以固定資產(chǎn)為主，面臨各種意外事故。停車場所有廣告裝置，可能因自然災(zāi)害或意外事故造成物資損失或第三者責(zé)任。 對策：采取為車位投保“停車場公 眾責(zé)任險(xiǎn)”來分散風(fēng)險(xiǎn)，“停車場公眾責(zé)任險(xiǎn)”的作用是：使本應(yīng)該由停車場承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，比如說由于機(jī)械出問題引起的碰撞、刮蹭、火災(zāi)、爆炸、等行為造成的車輛損失和人身傷亡，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償，一般情況下，保費(fèi)在每年 10 萬元左右，投保 100 萬元保額。 （五） 政府政策 風(fēng)險(xiǎn)： 缺乏政策支持。 對策：通過向政府說明該項(xiàng)目能達(dá)到的好處以及給社會(huì)帶來的利益來解決這一問 題。 讓政府了解 要解決目前城市停車難問題，就要培植停車產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前迫切需要出臺(tái)機(jī)械停車庫技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。日本早期制定的機(jī)械式存車庫技術(shù)及管理標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)了日本機(jī)械 車庫的設(shè)計(jì)、審批和推廣，我國也應(yīng)及早出臺(tái)此類規(guī)范。 十、 結(jié)論 本項(xiàng)北京市停車場試點(diǎn)方案的實(shí)施建設(shè) 是 完全切實(shí) 滿足 現(xiàn)代城市發(fā)展需要和人民實(shí)際生活需要。本項(xiàng)目的建設(shè)符合北京市的城市總體規(guī)劃，符合北京市對停車場的管理及規(guī)劃規(guī)定，有利于土地的集約利用和土地效益的最大化，符合土地價(jià)值最大化的經(jīng)營原則，因此，巷道堆垛式機(jī)械停車庫的建設(shè)時(shí)非常必要的。隨著市民私家車的不斷增加， 3 個(gè)地區(qū)隨著停車庫的建成將迎來又一輪的升值空間及商業(yè)效益。 根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，擬確定本項(xiàng)目建設(shè)分階段進(jìn)行，項(xiàng)目建設(shè)約為 6個(gè)月。項(xiàng)目投資為預(yù)備設(shè) 備費(fèi)用 4000 萬元，土地費(fèi)用 10000 萬元?？偼顿Y為 14000萬元 ， 自籌資金 6500 萬元 ， 政府出資土地費(fèi)用 10000 萬元。經(jīng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算 ，從第二年開始盈利 ， 越往后凈盈利額漸漸增加并達(dá)到穩(wěn)定盈利。