【正文】 、投資組合、物管公司簡介、項目總平面圖、立面、景觀設(shè)計圖、戶型圖、四季效果圖、各種軟性宣傳資料等。沙盤沙盤應(yīng)體現(xiàn)整體規(guī)劃、單體效果、園林景觀的組合，建議模型設(shè)計單體比例為1：80，園林設(shè)計比例為1：50，景觀的重要性較大，因此建議設(shè)計公司可選擇境外或上海建境模型設(shè)計公司。銷控看板可選擇傳統(tǒng)標(biāo)注式、電子滾動屏式或觸摸式看板，后兩者的使用增加了項目的整體專業(yè)化水平及時尚特征性。其它辦公用品如筆、激光筆、客戶來訪登記本、計算器、水杯等也應(yīng)準備齊全以備客戶使用。其他如自動擦鞋器、雨傘架也應(yīng)設(shè)置在大門附近，以備使用。氛圍打造背景音樂應(yīng)選取優(yōu)雅柔和的樂曲，盡量不用歌曲代替。“大峽谷”、恩雅的歌曲、高山流水、浪漫鋼琴曲均可。為增加項目的文化氛圍，也可設(shè)置獨立的鋼琴，有專人演奏?？梢氩璧牢幕?、咖啡文化，在售樓處內(nèi)部布設(shè)組成區(qū)域氛圍。在飾品及家具選擇上，也要與項目本身的特點吻合，并可設(shè)置部分國外精品雜志塑造輕松氛圍。樣板間布置建議：A．樣板房我們建議設(shè)立公寓的樣板房。高品質(zhì)項目的樣板間應(yīng)將交房時沒有的裝修及設(shè)備配置齊全，要體現(xiàn)項目的品味（如買房時配備的裝修、家具用顯眼的標(biāo)記標(biāo)明），包括家庭生活一切必備的家具、電器、餐具、服裝、燈飾、各種裝飾物、小擺設(shè)、書本、綠色植物等。在樣板間內(nèi)播放一些柔和舒緩的音樂。樣板間的布置要溫馨、充滿生活氣息，引起客戶的購買欲望，發(fā)揮其心理暗示的作用。本項目樣板間的布置總體上體現(xiàn)出現(xiàn)代、簡潔與實用，同時營造出時尚氛圍。對于戶型中不好用的區(qū)域，盡量通過家具的擺放、裝飾物、色彩的運用、搭配、光線的角度來進行彌補。在每種戶型的入口處用標(biāo)牌注明其為幾房幾廳幾衛(wèi)、建筑面積、使用面積等。B．有關(guān)樣板間裝修、裝飾的一些示例：n　　　　廚房設(shè)備在洗菜池配備粉碎機，這樣廚房下水管道經(jīng)常堵塞的問題得到了很好的解決；另外在水龍頭上安裝家庭純水機，這樣就可以使自來水變成純凈水。n　　　衛(wèi)生間：最好采用整體浴室進行裝飾。n　　　　門：簡潔的木門。n　　　燈光：除了照明燈外，在墻的底部裝上自動感應(yīng)燈，夜里當(dāng)有人經(jīng)過時它會自動開啟，讓主人能看清前方地面情況。n　　　玄關(guān)：利用玄關(guān)體現(xiàn)項目的藝術(shù)品味。n　　　　必要的生活用品為了塑造樣板間的生活氣氛，除了電器、家具外還要適當(dāng)?shù)脑黾有┚碌纳钣闷?，如餐桌上的精美餐具、音響旁邊的精裝書籍和CD架、造型的電話、精美的外國時裝雜志、兒童玩具等等。n　　　　房間邊角的藝術(shù)處理不管多么經(jīng)典的戶型設(shè)計都會有邊角存在，為了弱化這些地方可以進行一些藝術(shù)的處理，如立式噴霧盆景、形象藝術(shù)雕塑、懸掛式木制年歷等等。C．樣板房說明制作目的讓客戶能更直觀的了解戶型空間的情況，同時直觀的展示用材用料的優(yōu)點。制作內(nèi)容戶型平面圖；空間說明牌；可視對講展示及說明；插座、開關(guān)用材用料說明；觀景陽臺落地窗戶材質(zhì)說明；墻面用材說明；管道用材說明；進戶門說明；地板、墻面等建筑情況說明等制作方法有機玻璃板粘貼在相關(guān)物品上或說明區(qū)附近工地現(xiàn)場包裝建議工地圍墻是免費有效的“宣傳品”，建議用簡潔現(xiàn)代的項目logo配以簡單的圖案、現(xiàn)代的色彩來吸引路過的人群目光，達到擴大項目影響的目的，圍墻的風(fēng)格務(wù)求簡潔明快，富于視覺沖擊力。宣傳形象包裝（1）　　路旗（導(dǎo)示）　　　明確項目的地理位置，美化工地現(xiàn)場氣氛，同時達到宣傳項目的目的。（2）　　路牌、指示牌等在交通干線和項目周邊區(qū)域以路牌、指示牌、掛旗、燈箱等形式，宣傳樹立項目形象，擴大項目的影響和知名度。我們根據(jù)建議的產(chǎn)品功能定位，針對公寓和寫字樓各做4稿產(chǎn)品形象宣傳展示圖樣。四、常用宣傳推廣工具l　　　樓書、DM、單張、宣傳單l　　　購房／置業(yè)說明書l　　　名片、信封、信紙l　　　光盤、錄像帶l　　　模型、戶型沙盤l　　賣場（展示廳、接待廳、洽談廳、樣板間）l　　　工地圍墻l　　　路標(biāo)，廣告牌，燈箱l　　　橫幅，掛布l　　　禮品，臺歷，紀念品，禮盒l(wèi)　　　銷售人員制服l　　　展板，海報l　　　展銷會／流動展銷布置l　　　戶型圖，銷售價目表l　　　買家通訊l　　　網(wǎng)站l　　　媒體通告，專題，新聞稿l　　　推廣活動，印刷品l　　　代言人的形象包裝l　　　交通工具的包裝　　常用宣傳推廣形式l　　媒體的硬性廣告（報紙、電視、電臺、雜志、網(wǎng)站）l　　媒體的軟性報道（研討會、專題講座、發(fā)布會、通告、活動……）l　　為市場服務(wù)的研討會，講座，交流會（邀請政府有關(guān)部門、專家、學(xué)者參與）l　　　為賣場服務(wù)的講座，咨詢會l　　amp。nbsl　　為買家舉辦的聯(lián)誼活動成本控制合適l　　　有檔次與物業(yè)其他推廣及包裝搭配l　　　能有效表現(xiàn)攝影、圖片l　　　CI形象需要l　　　DM需要l　　銷售需要（樓書、平面圖、裝修套餐、裝修標(biāo)準、規(guī)劃圖）l　　簽約需要（售價表、臨時買賣合約、訂購單、付款方式、購房須知）l　　展示需要（展板、海報、通告板、剪貼……）l　　新聞發(fā)布、儀式、聯(lián)誼會需要（計劃書、方案書報告書……）l　　　展銷會l　　　臨時、流動展示廳l　　　直銷派發(fā)宣傳資料（DM）l　　　產(chǎn)品說明會l　　　與合作伙伴的簽約儀式l　　　競標(biāo)會l　　　開工、封頂、　　本項目采用的宣傳推廣活動*　物業(yè)可行性研討會*　物業(yè)有關(guān)工程、規(guī)劃、設(shè)計可行性研討會*　物業(yè)開盤新聞發(fā)布會*　開工儀式*　銷售中心開放儀式*　投資保障講座*　購房指導(dǎo)講座*　六一兒童聯(lián)歡會*　圣誕新年聯(lián)歡會*　春節(jié)聯(lián)歡會*　情人節(jié)浪漫晚會*　產(chǎn)品說明會*　合作單位簽約儀式*　工程進度報告會*　質(zhì)量保障計劃說明會*　全方位個性化物業(yè)管理說明會*　裝修套餐保險說明會*　封頂儀式*　入伙儀式*　朝外發(fā)展研討會*　教育、醫(yī)療保障說明會*　高科技、智能化社區(qū)說明會*　酒店公寓說明會五、報紙l　　　北京青年報l　　　精品購物指南l　　　北京晚報l　　　晨報l　　　證券報l　　　中華工商時報l　　　北京樓市l(wèi)　　　、雜志l　　　北京房地產(chǎn)l　　　target目標(biāo)l　　　生活速遞l　　　時尚l(wèi)　　　繽紛l　　　精品家園l　　　中國民航l　　　、電視l　　　京城廣廈l　　　廣廈苑l　　　21世紀置業(yè)l　　　置業(yè)直通車l　　　、電臺l　　　交通臺l　　　音樂臺l　　　文藝臺推廣媒體建議：以上為基本推廣媒體，針對本項目酒店公寓的銷售選擇主流媒體1—2種，加大頻次，結(jié)合酒店公寓參觀及定期酒會活動，如有增加必要可結(jié)合電臺包時段節(jié)目，主要內(nèi)容：活動安排發(fā)布、優(yōu)惠抽獎發(fā)布等。、廣告牌l　　　朝外地區(qū)l　　　建外地區(qū)l　　　東直門地區(qū)l　　　使館區(qū)域l　　　地塊圍墻l　　　東二環(huán)l　　　東長安街廣告牌建議：在寫字樓銷售中，廣告牌所起的作用較大，因此要求盡量選取關(guān)注率高的位置設(shè)置廣告牌。同時內(nèi)容可根據(jù)銷售策略進行調(diào)整。、房展會l　　　國貿(mào)秋季房展l　　　、網(wǎng)站l　　　　搜房l　　　　　　　　BJhousel　　　　搜狐l　　　　新浪六、優(yōu)惠政策l　　　預(yù)定或內(nèi)部訂購價有12%優(yōu)惠；l　　預(yù)定或內(nèi)部認購買家能享有優(yōu)惠付款待遇；l　　送或減免購房部分手續(xù)費用（律師費、按揭手續(xù)費、印花稅……）l　　　優(yōu)惠車位售價l　　　更優(yōu)惠的付款辦法l　　　5%，10%首付款優(yōu)惠計劃；l　　　5%入住一年后付。促銷活動l　　成立購房者俱樂部，已買業(yè)主介紹新業(yè)主獎勵計劃；l　　　帶保險實惠精裝修套餐；l　　　全個性化專業(yè)物業(yè)管理計劃l　　　租金回報保障計劃l　　　物業(yè)竣工入伙驗收質(zhì)量保障計劃l　　　送廚、衛(wèi)精裝促銷計劃；l　　　送室內(nèi)設(shè)計計劃；l　　　教育保障計劃；l　　　醫(yī)療保障計劃；l　　　送人壽保障計劃；l　　　送家私、電器、廚具、潔具；l　　　物業(yè)管理基金計劃；l　　　智能超級e時代生活計劃l　　　提前享用會所計劃第六部分銷售組織一、產(chǎn)品策劃與營銷策劃階段（一個月左右)在這一時期，要特別注重建筑設(shè)計人員與市場營銷人員之間的反復(fù)溝通，要保證一切從市場的需求出發(fā)。、產(chǎn)品策劃l　　　　社區(qū)規(guī)劃l　　　　房型設(shè)計l　　　　戶型設(shè)計l　　　　外觀設(shè)計l　　　　園林設(shè)計l　　　　交通設(shè)計l　　　　配套設(shè)計l　　　　功能設(shè)計l　　　裝修設(shè)計（公共部分、樣板件）l　　　　建材及設(shè)備選擇l　　　效果表現(xiàn)（效果圖、規(guī)劃模型、戶型圖及模型）l　　　　施工程序設(shè)計l　　　　、營銷策劃l　　　　市場定位l　　　推廣主題定位（推廣概念）l　　　　銷售策略制定l　　　　售價定位l　　　　推廣計劃制定l　　　　銷售目標(biāo)擬定l　　　　推廣策略制定l　　　　營銷成本制定、售前籌備階段（15天左右）主要為項目各種報批工作和開盤前的各種硬件準備工作。、報批協(xié)調(diào)工作l　　　　五證報批工作l　　　　按揭申請工作l　　　相關(guān)關(guān)系利益部門的協(xié)調(diào)工作l　　　項目周邊施工前的協(xié)調(diào)工作（特別關(guān)注擾民問題）l　　　　、售前推廣硬件工作l　　賣場（接待、洽談、展示、樣板、辦公等功能）的設(shè)計施工l　　　項目整體形象的設(shè)計整合l　　　宣傳資料的設(shè)計制作l　　　戶外廣告的申報及設(shè)立l　　　銷售資料的設(shè)計制作l　　　賣場服務(wù)保安系統(tǒng)的建立l　　　新聞吹風(fēng)工作；l　　　廣告設(shè)計制作l　　　、產(chǎn)品蓄勢階段主要為項目開盤、參加房展做準備及實施工作。l　　　廣告發(fā)布l　　　新聞發(fā)布、持續(xù)性的新聞造勢l　　　銷售組織l　　　展會露面l　　　客戶通訊l　　　銷售記錄l　　　情況總結(jié)、銷售持續(xù)階段主要配合項目的銷售工作。l　　　　主題性廣告l　　　　銷售總結(jié)和策略調(diào)整l　　　　活動營銷l　　　　新聞主題策劃l　　　　客戶通訊l　　　　直郵廣告l　　　產(chǎn)品的深度說明和介紹l　　　　現(xiàn)房樣板間實施l　　　客戶網(wǎng)絡(luò)（俱樂部）的建立和活動開展l　　　　登記簽約工作l　　　　競爭對手情況及對策l　　　有可能采用交叉施工，讓市場看到現(xiàn)樓實景和環(huán)境配套l　　　　、后期促銷階段主要配合項目的后期銷售工作：l　　　利用工程形象和現(xiàn)房樣板間l　　　　利用已有客戶口碑l　　　　利用活動和讓利l　　　　利用春、夏季房展會l　　　　利用專業(yè)評價l　　　　利用評比獲獎l　　　　、掃尾階段主要工作為入住做工作。l　　　　入住氣氛營造l　　　　配套設(shè)施的宣傳l　　　　社區(qū)活動開展l　　　　籌賓促銷41 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