【正文】 000部，20%家庭擁有轎車，教育與旅游成為虎門消費(fèi)亮點(diǎn)，虎門本地居民小孩讀書每年的正常開支為6000元。 虎門住宅市場(chǎng)過去以多層為主，近年來(lái)小高層與高層增多，例如豐泰華園與飛龍山莊都有小高層，還有一些面積較小的小高層項(xiàng)目?；㈤T別墅市場(chǎng)已經(jīng)供應(yīng)量大于實(shí)際需求，如豐泰華園有一定積壓量，蟠龍山莊又要在兩年內(nèi)供應(yīng)20多萬(wàn)平方米的別墅。從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)看，由于國(guó)家五年內(nèi)不再批準(zhǔn)別墅項(xiàng)目，別墅市場(chǎng)總體看好，市場(chǎng)消化需要一定時(shí)間。 鎮(zhèn)內(nèi)高層項(xiàng)目沿著進(jìn)入虎門港口路景觀大道分布，以柏景豪庭為代表，分布著能源華莊、龍泉都市華庭等高層商住項(xiàng)目。 虎門市區(qū)景觀資源比較缺乏，突出體現(xiàn)在虎門市區(qū)山景資源與湖景資源較少，由于盲目粗放式開發(fā)，可供開發(fā)的山景資源已經(jīng)稀缺。 表4 虎門主要住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析 樓盤名稱 開發(fā)單位 開發(fā)規(guī)模與特點(diǎn) 定位 豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 500畝開發(fā)規(guī)模,住宅以別墅為主,小高層為輔. 虎門湖畔風(fēng)景豪宅 設(shè)計(jì)單位 湖南建筑設(shè)計(jì)院 戶型 大戶型：50 面積：131…180平方米 中戶型：62 面積：117…140平方米 小戶型：48 面積：65…101 平方米 購(gòu)買客戶分析 均價(jià)湖景單位4000元，非戶景單位3200元。湖景別墅售價(jià)6500元。370套 商鋪業(yè)主購(gòu)買50戶 龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 建筑面積在3萬(wàn)平方米左右,是依靠前面海濱為主要題材的高尚住宅。 戶型 兩房?jī)蓮d：142 面積：7586 三房?jī)蓮d：260 面積：84126 四房?jī)蓮d：122 面積：124145 五房?jī)蓮d：32 面積：178186 柏景豪庭 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 建筑面積9萬(wàn)平方米,是由4棟29—31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅 售價(jià) 起價(jià)為3000元，最高價(jià)格4127元，是虎門市區(qū)高層最高價(jià)格。普通戶型例如三室兩廳平均價(jià)格為3250元，高檔戶型平均價(jià)格為3500元 戶型 大戶型:62套 面積:136181平方米 中戶型:207套 面積:112166平方米 小戶型:46套 面積:95108平方米 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 建筑面積19萬(wàn)多平方米,飛龍山莊由3棟高層和100座別墅組成,屬于鎮(zhèn)內(nèi)山景住宅。 售價(jià) 按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為3000元/平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為3754元/平方米，均價(jià)3200元。 戶型 大戶型:6套 面積:244485平方米 中戶型:20套 面積:197241平方米 小戶型:40套 面積:130167平方米 能源華莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 建筑面積3萬(wàn)多平方米，5棟高層和50座別墅組成，它屬于中心區(qū)內(nèi)的高尚住宅。（成品房），均價(jià)為3240元左右。 戶型 大戶型：16 面積：：180 面積：：60 面積： 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 是以虎門公園為主要賣點(diǎn)的市內(nèi)大戶型豪宅。 戶型 大戶型為180平方米 蟠龍山莊 虎門蟠龍山莊物業(yè)建造有限公司 總占地面積為26萬(wàn)平方米，建造工作分為三期進(jìn)行，全部為別墅單位。是以遼闊視野的山景資源為主要賣點(diǎn)。 售價(jià) 均價(jià)5080元 花園部分3600元 整體結(jié)構(gòu) 以別墅群為主。 在400平方米以上 表5 2003年虎門住宅市場(chǎng)供應(yīng)總面積統(tǒng)計(jì) 單位：萬(wàn)平方米 樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層總面積 小高層實(shí)際銷售面積 豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 4 郊區(qū)大盤 5 龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 富民花園 東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司 3．5 3 港口路片區(qū) 柏景豪庭 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 9，14層為商場(chǎng)與停車場(chǎng) 5 能源華莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 6(尚未開盤) 2 虎門廣場(chǎng)片區(qū) 海富華庭 東莞市德盛建業(yè)實(shí)業(yè)有限公司 總建筑面積7萬(wàn)平方米，停車場(chǎng)面積較大。 6 合計(jì) 28．2 由于到2003年底還有半年，因此實(shí)際銷售量2128萬(wàn)平方米均屬于正常數(shù)據(jù)，從各家開發(fā)商的實(shí)際銷售數(shù)據(jù)中，,這對(duì)于裕隆花園項(xiàng)目開發(fā)的階段性劃分具有啟示。 附錄說(shuō)明，統(tǒng)計(jì)計(jì)算過程： 豐泰華園華園區(qū)南向湖景小高層實(shí)際建筑面積： 11（+++）=11860平方米 11(+++)=11816平方米 11(+)=5896平方米 小計(jì)11860+11816+5896= 已經(jīng)銷售出2%，待銷售面積為28981 豐泰華園豐泰區(qū)小高層2003年待銷售面積 ＋＝ ＋＋＋＝ ＋= ＋= ＋2＋＋3＋9＝ 第九座2（＋）＋＋2＋9＋11= 第十座2（＋）＋＋2＋11＋11= 第十一座3（＋）＋12（＋＋）＝ 第十二座3＋12（＋）＋11＝ 第十三座665＋10＋3= 小計(jì)：21190平方米 因此豐泰2003年小高層供應(yīng)量為5萬(wàn)平方米。 龍澤居B區(qū)供應(yīng)實(shí)際面積21（＋＋＋＋＋＋＋76＋＋）=25991平方米 飛龍山莊怡和園1號(hào)樓A座實(shí)際銷售面積： 4（＋＋＋＋＋） ＋6（＋＋＋＋＋） ++++++= ++= B座實(shí)際銷售面積與之基本相同。 能源華莊實(shí)際在銷售面積： 一號(hào)樓18（＋＋＋＋＋）＝12051平方米 二號(hào)樓16（＋*2＋*3＋＊2）＝14848平方米 合計(jì)26899平方米。 表6 2004年虎門住宅供應(yīng)面積預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)平方米 樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層面積 入伙時(shí)間 豐泰華園山莊二期及部分一期高層 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 2 5 2004年12月前 豐泰裕田花園 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 豐泰官山碧水莊園 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 2 龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 1 2003年底 蟠龍山莊 蟠龍山莊公司 7 1 2004年12月 柏景豪庭 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 2 2003年8月入伙 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 1 3 2004年底部分入伙 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司 總面積6萬(wàn)平方米 3 預(yù)計(jì)2003年10月開盤 中聯(lián)大廈 東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東莞市興業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司 4 預(yù)計(jì)2004年開盤 富民花園 東莞太平房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 合計(jì) 12萬(wàn)平方米 25萬(wàn)平方米 由于虎門鎮(zhèn)缺乏房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料，東莞統(tǒng)計(jì)資料又沒有專門統(tǒng)計(jì)虎門鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，因此，我們的預(yù)測(cè)以實(shí)際調(diào)查和專業(yè)訪談分析為主，預(yù)測(cè)結(jié)果不可避免存在微小誤差。 預(yù)計(jì)2004年推出多層與小高層住宅面積供應(yīng)量1825萬(wàn)平方米，其中小戶型供應(yīng)量60%，，別墅供應(yīng)量在10萬(wàn)平方米左右，別墅供應(yīng)基本為大戶型。 豐泰裕田花園高層住宅約2,000戶，開發(fā)面積預(yù)測(cè)為140平方米，28萬(wàn)平方米，估計(jì)首期開發(fā)面積35萬(wàn)平方米。 虎門住宅客戶群體特征分析 80110平方米小戶型購(gòu)買群體特征 1. 普通白領(lǐng)為主，主要是一次性置業(yè)。 2. 單身高級(jí)白領(lǐng)，喜歡選擇60平方米公寓型住宅，喜歡擁有完善的社區(qū)服務(wù)。 3. 部分為年輕人送給父母，例如一室一廳與兩室一廳最受歡迎。 購(gòu)買110平方米—130平方米，4060萬(wàn)元住房的群體特征： 市場(chǎng)回音之一：年輕白領(lǐng) 這一群體的消費(fèi)者具有以下特點(diǎn)： （1）35歲以下，財(cái)富與精力處于上升時(shí)期，有較強(qiáng)的超前消費(fèi)意識(shí)。 （2）收入高，年薪普遍在8萬(wàn)元以上或家庭年收入在10萬(wàn)元以上。 （3）第一次置業(yè)，對(duì)面積需求不大，一般以100平方米左右二房或三房、小四房為主。 （4）都市感強(qiáng)，對(duì)物業(yè)的地理位置比較注重，對(duì)處于市區(qū)中心位置、配套齊全的項(xiàng)目情有獨(dú)衷； （5）注重物業(yè)的品質(zhì)，通常以項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌為指標(biāo)進(jìn)行衡量。 市場(chǎng)回音之二：大齡購(gòu)房者 這一群體的消費(fèi)者具有以下特點(diǎn)： （1）40歲以上。 （2）在虎門奮斗多年，有一定積蓄，屬于有車一族； （3）二次置業(yè)，對(duì)面積有增大的需求，對(duì)四室兩庭感興趣；對(duì)于三代同堂的本地人來(lái)說(shuō)，喜歡復(fù)式住房，部分業(yè)主需要雙車位； （4）對(duì)位置不很敏感，對(duì)項(xiàng)目的整體素質(zhì)尤其是環(huán)境、戶型比較注重。 市場(chǎng)回音之三：外銷客戶 根據(jù)專業(yè)調(diào)查結(jié)果，歷年來(lái)虎門外銷樓盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，40－60萬(wàn)元的總價(jià)水平屬于在虎門置業(yè)的香港、臺(tái)灣人最為中意的區(qū)間，他們?cè)诨㈤T安家主要是工作后休息用途，不會(huì)購(gòu)買太大戶型，也不愿浪費(fèi)過多時(shí)間用于裝修，購(gòu)房的心理需求是省錢又要環(huán)境優(yōu)雅，注重居住情調(diào)。他們傾向于： （1）選擇中小戶型，全裝修房以2房居多； （2）注重交通及進(jìn)出口岸的便捷。 1