【正文】 000部，20%家庭擁有轎車，教育與旅游成為虎門消費亮點，虎門本地居民小孩讀書每年的正常開支為6000元。 虎門住宅市場過去以多層為主，近年來小高層與高層增多，例如豐泰華園與飛龍山莊都有小高層，還有一些面積較小的小高層項目?；㈤T別墅市場已經(jīng)供應量大于實際需求，如豐泰華園有一定積壓量，蟠龍山莊又要在兩年內(nèi)供應20多萬平方米的別墅。從長遠眼光來看，由于國家五年內(nèi)不再批準別墅項目，別墅市場總體看好，市場消化需要一定時間。 鎮(zhèn)內(nèi)高層項目沿著進入虎門港口路景觀大道分布，以柏景豪庭為代表，分布著能源華莊、龍泉都市華庭等高層商住項目。 虎門市區(qū)景觀資源比較缺乏，突出體現(xiàn)在虎門市區(qū)山景資源與湖景資源較少，由于盲目粗放式開發(fā)，可供開發(fā)的山景資源已經(jīng)稀缺。 表4 虎門主要住宅項目統(tǒng)計分析 樓盤名稱 開發(fā)單位 開發(fā)規(guī)模與特點 定位 豐泰華園山莊 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 500畝開發(fā)規(guī)模,住宅以別墅為主,小高層為輔. 虎門湖畔風景豪宅 設計單位 湖南建筑設計院 戶型 大戶型：50 面積：131…180平方米 中戶型：62 面積：117…140平方米 小戶型：48 面積：65…101 平方米 購買客戶分析 均價湖景單位4000元，非戶景單位3200元。湖景別墅售價6500元。370套 商鋪業(yè)主購買50戶 龍澤居 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 建筑面積在3萬平方米左右,是依靠前面海濱為主要題材的高尚住宅。 戶型 兩房兩廳：142 面積：7586 三房兩廳：260 面積：84126 四房兩廳：122 面積：124145 五房兩廳：32 面積：178186 柏景豪庭 廣東黃河實業(yè)集團有限公司 建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅 售價 起價為3000元，最高價格4127元，是虎門市區(qū)高層最高價格。普通戶型例如三室兩廳平均價格為3250元，高檔戶型平均價格為3500元 戶型 大戶型:62套 面積:136181平方米 中戶型:207套 面積:112166平方米 小戶型:46套 面積:95108平方米 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 建筑面積19萬多平方米,飛龍山莊由3棟高層和100座別墅組成,屬于鎮(zhèn)內(nèi)山景住宅。 售價 按照建筑面積計算最低價格為3000元/平方米，頂層復式最高售價為3754元/平方米，均價3200元。 戶型 大戶型:6套 面積:244485平方米 中戶型:20套 面積:197241平方米 小戶型:40套 面積:130167平方米 能源華莊 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 建筑面積3萬多平方米，5棟高層和50座別墅組成，它屬于中心區(qū)內(nèi)的高尚住宅。（成品房），均價為3240元左右。 戶型 大戶型：16 面積：：180 面積：：60 面積： 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 是以虎門公園為主要賣點的市內(nèi)大戶型豪宅。 戶型 大戶型為180平方米 蟠龍山莊 虎門蟠龍山莊物業(yè)建造有限公司 總占地面積為26萬平方米，建造工作分為三期進行，全部為別墅單位。是以遼闊視野的山景資源為主要賣點。 售價 均價5080元 花園部分3600元 整體結構 以別墅群為主。 在400平方米以上 表5 2003年虎門住宅市場供應總面積統(tǒng)計 單位：萬平方米 樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層總面積 小高層實際銷售面積 豐泰華園山莊 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 4 郊區(qū)大盤 5 龍澤居 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 3 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 富民花園 東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司 3．5 3 港口路片區(qū) 柏景豪庭 廣東黃河實業(yè)集團有限公司 9，14層為商場與停車場 5 能源華莊 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 3 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 6(尚未開盤) 2 虎門廣場片區(qū) 海富華庭 東莞市德盛建業(yè)實業(yè)有限公司 總建筑面積7萬平方米，停車場面積較大。 6 合計 28．2 由于到2003年底還有半年，因此實際銷售量2128萬平方米均屬于正常數(shù)據(jù)，從各家開發(fā)商的實際銷售數(shù)據(jù)中，,這對于裕隆花園項目開發(fā)的階段性劃分具有啟示。 附錄說明，統(tǒng)計計算過程： 豐泰華園華園區(qū)南向湖景小高層實際建筑面積： 11（+++）=11860平方米 11(+++)=11816平方米 11(+)=5896平方米 小計11860+11816+5896= 已經(jīng)銷售出2%，待銷售面積為28981 豐泰華園豐泰區(qū)小高層2003年待銷售面積 ＋＝ ＋＋＋＝ ＋= ＋= ＋2＋＋3＋9＝ 第九座2（＋）＋＋2＋9＋11= 第十座2（＋）＋＋2＋11＋11= 第十一座3（＋）＋12（＋＋）＝ 第十二座3＋12（＋）＋11＝ 第十三座665＋10＋3= 小計：21190平方米 因此豐泰2003年小高層供應量為5萬平方米。 龍澤居B區(qū)供應實際面積21（＋＋＋＋＋＋＋76＋＋）=25991平方米 飛龍山莊怡和園1號樓A座實際銷售面積： 4（＋＋＋＋＋） ＋6（＋＋＋＋＋） ++++++= ++= B座實際銷售面積與之基本相同。 能源華莊實際在銷售面積： 一號樓18（＋＋＋＋＋）＝12051平方米 二號樓16（＋*2＋*3＋＊2）＝14848平方米 合計26899平方米。 表6 2004年虎門住宅供應面積預測 單位：萬平方米 樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層面積 入伙時間 豐泰華園山莊二期及部分一期高層 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 2 5 2004年12月前 豐泰裕田花園 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 3 豐泰官山碧水莊園 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 2 龍澤居 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 1 2003年底 蟠龍山莊 蟠龍山莊公司 7 1 2004年12月 柏景豪庭 廣東黃河實業(yè)集團有限公司 2 2003年8月入伙 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 1 3 2004年底部分入伙 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司 總面積6萬平方米 3 預計2003年10月開盤 中聯(lián)大廈 東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東莞市興業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司 4 預計2004年開盤 富民花園 東莞太平房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 合計 12萬平方米 25萬平方米 由于虎門鎮(zhèn)缺乏房地產(chǎn)統(tǒng)計資料，東莞統(tǒng)計資料又沒有專門統(tǒng)計虎門鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場資料，因此，我們的預測以實際調(diào)查和專業(yè)訪談分析為主，預測結果不可避免存在微小誤差。 預計2004年推出多層與小高層住宅面積供應量1825萬平方米，其中小戶型供應量60%，，別墅供應量在10萬平方米左右，別墅供應基本為大戶型。 豐泰裕田花園高層住宅約2,000戶，開發(fā)面積預測為140平方米，28萬平方米，估計首期開發(fā)面積35萬平方米。 虎門住宅客戶群體特征分析 80110平方米小戶型購買群體特征 1. 普通白領為主，主要是一次性置業(yè)。 2. 單身高級白領，喜歡選擇60平方米公寓型住宅，喜歡擁有完善的社區(qū)服務。 3. 部分為年輕人送給父母，例如一室一廳與兩室一廳最受歡迎。 購買110平方米—130平方米，4060萬元住房的群體特征： 市場回音之一：年輕白領 這一群體的消費者具有以下特點： （1）35歲以下，財富與精力處于上升時期，有較強的超前消費意識。 （2）收入高，年薪普遍在8萬元以上或家庭年收入在10萬元以上。 （3）第一次置業(yè)，對面積需求不大，一般以100平方米左右二房或三房、小四房為主。 （4）都市感強，對物業(yè)的地理位置比較注重，對處于市區(qū)中心位置、配套齊全的項目情有獨衷； （5）注重物業(yè)的品質(zhì)，通常以項目品牌、企業(yè)品牌為指標進行衡量。 市場回音之二：大齡購房者 這一群體的消費者具有以下特點： （1）40歲以上。 （2）在虎門奮斗多年，有一定積蓄，屬于有車一族； （3）二次置業(yè)，對面積有增大的需求，對四室兩庭感興趣；對于三代同堂的本地人來說，喜歡復式住房，部分業(yè)主需要雙車位； （4）對位置不很敏感，對項目的整體素質(zhì)尤其是環(huán)境、戶型比較注重。 市場回音之三：外銷客戶 根據(jù)專業(yè)調(diào)查結果，歷年來虎門外銷樓盤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，40－60萬元的總價水平屬于在虎門置業(yè)的香港、臺灣人最為中意的區(qū)間，他們在虎門安家主要是工作后休息用途，不會購買太大戶型，也不愿浪費過多時間用于裝修，購房的心理需求是省錢又要環(huán)境優(yōu)雅，注重居住情調(diào)。他們傾向于： （1）選擇中小戶型，全裝修房以2房居多； （2）注重交通及進出口岸的便捷。 1