【正文】 水平。在管理隊(duì)伍的建設(shè)上，將采用規(guī)范化管理和人性化管理相結(jié)合的方式，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行10%淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。 注：人員配備詳見(jiàn)組織機(jī)構(gòu)圖。二、員工的培訓(xùn)培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)目的是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)層面來(lái)改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，從而提高員工的素質(zhì)、技能及管理水平，以達(dá)到企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。 培訓(xùn)方式 ： 由下至上可分為班組自行組織、物管部組織和公司組織三種方式。：培訓(xùn)形式：采取講課與自學(xué)相結(jié)合；采取走出去與請(qǐng)進(jìn)來(lái)相結(jié)合；采取實(shí)用與超前相結(jié)合；學(xué)生公寓年度物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃崗位培 訓(xùn) 內(nèi) 容培訓(xùn)時(shí)間要求管理站全體員工公司發(fā)展?fàn)顩r、《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德教育；某某高校概況、組織機(jī)構(gòu)、院系情況介紹；學(xué)生公寓物業(yè)管理理念及管理要求；實(shí)用禮儀、服務(wù)語(yǔ)言技巧；消防安全和普法知識(shí)；ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系；怎樣切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量；學(xué)校各項(xiàng)學(xué)生公寓管理要求。8月上旬對(duì)全體新員工及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)；定期對(duì)員工進(jìn)行崗中培訓(xùn)和相關(guān)崗位知識(shí)考核；管理站站長(zhǎng)公司質(zhì)量手冊(cè)、程序文件及各類工作手冊(cè)；物業(yè)管理法規(guī)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；站長(zhǎng)崗位描述；管理技巧和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)；物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)；學(xué)生公寓管理特點(diǎn)。8月上旬管理站站長(zhǎng)須參加物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)，并取得相關(guān)資格證書(shū)；熟悉質(zhì)量管理體系文件及各物業(yè)管理崗位的運(yùn)作流程，熟悉物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、條例，全面掌握高校物業(yè)管理特點(diǎn)，不斷提高業(yè)務(wù)知識(shí)和管理水平。管理員、值班員崗位描述、管理規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、ISO9001基本知識(shí)；消防設(shè)備設(shè)施操作方法、緊急情況處理預(yù)案；學(xué)生心理特點(diǎn)、日常行為管理技巧；學(xué)生公寓秩序維護(hù)、安全防范。8月上旬熟練掌握各項(xiàng)工作流程，熟悉管理站的情況，了解學(xué)生的自然情況，并認(rèn)真做好相關(guān)記錄；定期組織消防演習(xí)、緊急情況處理演習(xí)等。維修員相關(guān)崗位的崗位描述、工作記錄、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)、ISO9001相關(guān)知識(shí)等；設(shè)備設(shè)施管理、登記、性能、自然情況、操作、保養(yǎng)規(guī)程、故障排除等；各設(shè)備設(shè)施應(yīng)急處理規(guī)章制度；專業(yè)技術(shù)的提高。8月上旬取得相關(guān)特殊工種崗位資格證書(shū)；熟悉掌握本專業(yè)設(shè)備設(shè)施情況；熟悉操作技巧，熟悉水、電消防設(shè)備，并定期進(jìn)行實(shí)踐演習(xí)和考核；做好各項(xiàng)維修記錄和相關(guān)表單記錄。保潔員本崗位的崗位描述、各類工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)；保潔技巧；形象教育。8月上旬熟悉掌握各類工作流程，并定期考核；定期開(kāi)展勞動(dòng)競(jìng)賽評(píng)比。三、員工的管理員工是我們最寶貴的資產(chǎn)，我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。所以從這層意義上來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過(guò)硬的員工隊(duì)伍。員工管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。在物業(yè)管理工作中，我們提出的人員管理體系由五部分組成： 工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人力配置機(jī)制組織機(jī)制壓力機(jī)制激勵(lì)機(jī)制制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合工資福利等物質(zhì)保障，榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)人員管理素質(zhì)機(jī)制公司企業(yè)精神，制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格錄用考核，培訓(xùn)培養(yǎng)提高第七章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算及財(cái)務(wù)管理第一節(jié) 預(yù)算的依據(jù)與預(yù)算的構(gòu)成一、指導(dǎo)思想物業(yè)管理是保本微利的行業(yè)。正確的核算物業(yè)管理成本，控制各項(xiàng)成本開(kāi)支，是保持物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)作、良性經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。高校社區(qū)物業(yè)本著精心核算、嚴(yán)格控制成本的原則以保證某某高校學(xué)生公寓的物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)質(zhì)、費(fèi)用適中。二、測(cè)算依據(jù)常州市政府有關(guān)物業(yè)法規(guī)及相關(guān)文件；《招標(biāo)文件》提供的服務(wù)項(xiàng)目、相關(guān)數(shù)據(jù)、資料和實(shí)地考察情況；行業(yè)慣例和專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；我公司承諾的各項(xiàng)質(zhì)量管理指標(biāo)。三、測(cè)算項(xiàng)目員工工資及福利行政辦公費(fèi)衛(wèi)生保潔費(fèi)小項(xiàng)維修費(fèi)設(shè)備折舊費(fèi)管理費(fèi)利潤(rùn)稅金第二節(jié) 物質(zhì)裝備計(jì)劃為確保學(xué)生公寓的物業(yè)管理工作有序進(jìn)行，我們著眼于“必需、節(jié)約、實(shí)用”的原則，配備物資裝備，同時(shí)管理站依托我公司的資金實(shí)力、人才實(shí)力，做到資源共享，更好地為業(yè)主服務(wù)。特?cái)M定物資裝備計(jì)劃如下：一、管理用房管理用房按學(xué)校所提供的面積安排，具體安排方案另定。二、員工宿舍在管理用房面積中劃撥一定數(shù)量的住房面積保證24小時(shí)職守在各學(xué)生公寓管理站的員工能安排集體宿舍住宿，具體方案另定。三、前期投入設(shè)備配備略第三節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算略為了減輕負(fù)擔(dān)，我們?cè)谖镔Y裝備的配備上完全按照“必需、實(shí)用、節(jié)約”的原則，同時(shí)為了學(xué)生公寓物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行，我公司將依靠自身的資金、人才優(yōu)勢(shì)全力支持學(xué)生公寓物業(yè)管理工作，做到資源共享。第四節(jié) 財(cái)務(wù)管理一、基本思路為了改變公司物管部各管理處捆在一起的財(cái)務(wù)收支管理辦法，使各管理處獨(dú)自承擔(dān)收支及服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任。我公司按照ISO9001：2000版的質(zhì)量要求等級(jí)，采用質(zhì)量成本雙控制的財(cái)務(wù)管理思路，以充分發(fā)揮廣大管理人員的積極性和創(chuàng)造性。其運(yùn)作流程如圖所示按管理方案制定全年工作計(jì)劃制定全年服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)和成本指標(biāo)按兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項(xiàng)分解至部門、崗位免獎(jiǎng)金或給予處罰成本不達(dá)標(biāo)運(yùn) 行質(zhì)量達(dá)標(biāo)給予獎(jiǎng)勵(lì)組織考核、確定業(yè)績(jī)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)給予處罰成本達(dá)標(biāo)二、具體管理辦法每月初由公司總經(jīng)辦、品質(zhì)部、財(cái)務(wù)部對(duì)學(xué)生公寓管理處上月的管理服務(wù)質(zhì)量及管理成本進(jìn)行考評(píng)及核算。公司成立由分管總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部相關(guān)人員組成的品質(zhì)控制小組、財(cái)務(wù)部及安全工作小組等考核小組，按照《質(zhì)量成本雙控制責(zé)任書(shū)》中的考核指標(biāo)對(duì)管理處下的各個(gè)學(xué)生公寓管理站每月的指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核，按《責(zé)任書(shū)》上的規(guī)定實(shí)行質(zhì)量成本雙控制。優(yōu)化物料采購(gòu)流程為進(jìn)一步加強(qiáng)材料成本管理，降低材料成本費(fèi)用，公司對(duì)物料采購(gòu)流程進(jìn)行了優(yōu)化，由公司采購(gòu)部門統(tǒng)一對(duì)外訂購(gòu)各類辦公用品與維修材料，并制訂《物料采購(gòu)申購(gòu)流程》，切實(shí)實(shí)行嚴(yán)格的采購(gòu)成本控制、采購(gòu)認(rèn)證和材料配送方案，進(jìn)一步保證降低成本和提高材料質(zhì)量。_______年質(zhì)量成本雙控制責(zé)任書(shū)項(xiàng) 目控制責(zé)任指標(biāo)全年責(zé)任指標(biāo)服務(wù)質(zhì)量（綜合服務(wù)滿意率）成本費(fèi)用總收入考核項(xiàng)目計(jì)分比例考核指標(biāo)獎(jiǎng) 懲 辦 法考核部門按月考核指標(biāo)一、內(nèi)部服務(wù)評(píng)價(jià)40%按月質(zhì)量考核計(jì)分管理處內(nèi)部評(píng)價(jià)分達(dá)標(biāo)時(shí)，按上式計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)分值，內(nèi)部評(píng)價(jià)分未達(dá)標(biāo)時(shí)，否決當(dāng)月全部獎(jiǎng)金分值（即100分）；半年或年終外部評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)時(shí)，返還當(dāng)月其他實(shí)得分值，但不返還當(dāng)月質(zhì)量獎(jiǎng)的分值。品質(zhì)部二、成本費(fèi)用25％按月成本考核計(jì)分凡當(dāng)月成本費(fèi)用指標(biāo)超標(biāo)，否決當(dāng)月獎(jiǎng)金分值（即100分）。年終考核累計(jì)未超成本費(fèi)用指標(biāo)時(shí)，返還當(dāng)月應(yīng)得其他獎(jiǎng)分值，但不返還當(dāng)月成本獎(jiǎng)分值；凡當(dāng)月成本費(fèi)用未超標(biāo)時(shí)，當(dāng)月獎(jiǎng)金分值為滿分（25分），全年累計(jì)成本費(fèi)用低于全年考核指標(biāo)時(shí)，按節(jié)約部分的一定比例給予獎(jiǎng)勵(lì)金。財(cái)務(wù)部三、總收入15％按月考核總收入計(jì)分凡當(dāng)月成本完成總收入指標(biāo)時(shí)，免收入獎(jiǎng)分值（即15分），但年終管理處考核累計(jì)總收入達(dá)標(biāo)時(shí)，返還其應(yīng)得收入獎(jiǎng)分值；凡當(dāng)月完成總收入指標(biāo)、收入獎(jiǎng)分值為滿分（即15分），全年累計(jì)超標(biāo)時(shí)，按超額部分指標(biāo)給予獎(jiǎng)勵(lì)金。財(cái)務(wù)部四、安全質(zhì)量20％按月考核安全計(jì)分凡當(dāng)月未完成質(zhì)量，免安全質(zhì)量獎(jiǎng)分值（即20分）；凡當(dāng)月未發(fā)生安全質(zhì)量事故時(shí)，當(dāng)月獎(jiǎng)分值為滿分（即20分），年終給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)金。安全工作小組雙方簽字公司經(jīng)理： 管理處主任：第八章 VI設(shè)計(jì)（部分）略尾 聲自我公司接管貴校學(xué)生公寓以來(lái)，貴校學(xué)生公寓的物業(yè)管理成為我公司物業(yè)管理的核心之一，因此，我公司對(duì)學(xué)生公寓管理給予高度重視，同時(shí)也投入大量的人力和物力。 托管以來(lái)，在學(xué)校職能部門的關(guān)心支持下，我公司對(duì)某某高校武進(jìn)校區(qū)大學(xué)學(xué)生公寓管理積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。我公司將堅(jiān)持姓“教”不動(dòng)搖，堅(jiān)持社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益并重不動(dòng)搖，發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、進(jìn)取、高效、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，時(shí)刻把“以人為本”的管理理念牢記在每位員工的心中，竭盡全力地用情感人，把我們對(duì)師生的“親情、友情、愛(ài)情”深入的融入到我們的物業(yè)管理之中去，讓學(xué)生公寓內(nèi)的每一位學(xué)生都能親身感覺(jué)到我們的“情”，我們的“愛(ài)”。48 / 4