【正文】 種情況實現(xiàn)集中監(jiān)控、車位出入口均配備閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，實行24小時監(jiān)控；保安巡更管理系統(tǒng)通過感應(yīng)點與巡更器相互感應(yīng)有效的管理保安人員巡視活動，加強保安防范措施。全方位智能化安全管理，讓業(yè)主的生活無后顧之憂。本項目在物業(yè)服務(wù)上體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢，提供清掃、洗衣、洗車服務(wù)、郵寄服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)娛樂等，極大限度地方便業(yè)主。第九章 投資估算和資金籌措一、估算依據(jù)及說明國家計委、建設(shè)部頒布《建設(shè)項目經(jīng)濟評估方法與參數(shù)》《山東省建筑工程綜合定額》及其費用定額《山東省安裝工程綜合定額》及其費用定額煙臺工程建設(shè)《標準造價管理》其他相關(guān)資料二、投資估算（一）、估算范圍包括工程費用、其他費用、預(yù)備費用、建設(shè)期貸款利息。工程費用包括小區(qū)智能化系統(tǒng)，建筑工程費和設(shè)備購置及安裝工程費，其中設(shè)備購置費用包括暖通系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)，其價格按市場現(xiàn)行價格進行估算。（二）、估算說明：土地費用：①土地出讓金：根據(jù)煙臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會項目文件（煙開項[1993]1202號），土地出讓金為40元/m2。40=(萬元)②城市建設(shè)配套費：根據(jù)開發(fā)區(qū)城市建設(shè)配套收費標準規(guī)定住宅紅線外七通配套費為230元/m2。則城市建設(shè)配套費為74812230=(萬元)+=前期工程費用：包括規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘查、三通一平等費用。①規(guī)劃費用：按正常規(guī)劃費用為6元/m2。674812=(萬元)②勘察費用，按出讓土地面積10元/m2。10=(萬元)③設(shè)計費用：根據(jù)該項目的整體規(guī)模、建筑造型、戶型種類及煙臺地區(qū)的設(shè)計實際收費標準按30元/m2：7481230=(萬元)④可行性研究費：根據(jù)該項目的整體規(guī)模及煙臺地區(qū)的可行性研究實際收費標準，‰： ‰=(萬元)⑤三通一平，根據(jù)本項目宗地平整狀況、周圍基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況及總開發(fā)面積確定為按出讓土地面積的15元/m2：15=(萬元)合計：房屋開發(fā)費：①建安工程費用，根據(jù)煙臺市建筑工程造價管理、山東省建筑工程綜合定額，概算本項目工程建安費用如下：商場建筑面積21612m2，單方造價1400元/m2；216121400=（萬元）住宅建筑面積51020m2，單方造價1800元/m2；510201800=（萬元）架空層建筑面積2180m2，單方造價1800元/m2；21801800=（萬元）地下車庫建筑面積22032m2，單方造價1500元/m2；220321500=（萬元）建筑成本共計：②附屬工程費用：包括小區(qū)綠化工程及智能化工程費用。結(jié)合該區(qū)域整體規(guī)劃方案及煙臺市小區(qū)綠化工程投資費用，按60元/m2：6074812=(萬元)③后期配套費用：包括小區(qū)景觀設(shè)置、水電暖室外配套設(shè)施、道路等室外工程。結(jié)合小區(qū)整體規(guī)模、小區(qū)人文景觀、基礎(chǔ)設(shè)施條件，本項目包括紅線外配套費，后期配套工程費用按80元/m2：8074812=(萬元)合計：（萬元）其它費用：包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標底編制費、工程合同預(yù)算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。①質(zhì)量監(jiān)督費用，‰‰=（萬元）②勞保費用：根據(jù)煙臺市勞保收費相關(guān)規(guī)定，按客觀工程造價（即1200元/m2）%計：748121200%=（萬元）③監(jiān)理費用：%計：%=(萬元)④招投標及其他費：根據(jù)煙臺市招投標等收費標準，結(jié)合該項目的整體規(guī)模，按工程造價的3‰。3‰=(萬元) 管理費用：包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位以及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用；行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而產(chǎn)生的各種費用。根據(jù)該小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計方案及開發(fā)進度安排、整體項目開發(fā)完成時間，按上述1—4項總和的3%計?。?+++）3%=銷售費用：是指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。根據(jù)該小區(qū)開發(fā)期、市場銷售需求調(diào)查及房屋售價、小區(qū)的開發(fā)規(guī)模，按銷售收入的2 %計取2%=（萬元）財務(wù)費用：是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息及手續(xù)費等。本項目預(yù)計貸款額11000萬，貸款期為3年，%計算。11000%3=(萬元)不可預(yù)見費用，包括可能的政府增加收費、建筑材料價格上漲及開發(fā)過程中的不可預(yù)見事件的發(fā)生，按上述1—7項總和的3%計算(++++++)3%= 稅費：包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。根據(jù)適用本項目的相關(guān)政策：及基準日相關(guān)政府收費項目僅需上繳人防費用，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等暫停征收。人防費用，因該項目建設(shè)地下層車庫，本費用可免交。合計1—9項確定總投資為：（萬元）三、項目建設(shè)投資估算表序號工程項目估算值（萬元）備注1土地費用?、偻恋爻鲎尳稷诔鞘薪ㄔO(shè)配套費2前期工程費用?、僖?guī)劃費?、诳辈熨M③設(shè)計費④可行性研究費?、萑ㄒ黄健?房屋開發(fā)費①其中:建安工程費②附屬工程費③室外工程費4其他費用?、儋|(zhì)量監(jiān)督費?、趧诒ＹM?、郾O(jiān)理費　④招投標及其它　5管理費用　6銷售費用　7財務(wù)費用　8不可預(yù)見費　9總計　10單方造價四、資金籌措及使用計劃，現(xiàn)資金籌措方案如下:開發(fā)商自有資金投入11000萬元； 申請銀行貸款11000萬元；第十章 項目效益分析一、經(jīng)濟效益分析（一）銷售收入預(yù)測：①建設(shè)規(guī)模：金東世紀A區(qū)?？偨ㄖ娣e96844平方米，其中規(guī)劃建筑面積為74812平方米(其中商業(yè)建筑面積21612平方米，住宅建筑面積51020平方米，架空層建筑面積2180平方米)，不計入容積率地下建筑面積為22032平方米，%，綠化率52%，規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅。住宅總戶數(shù)601戶，居住總?cè)丝?600人，停車位545個。（注：本項目總建筑面積包括地下車庫建筑面積，但因其不屬規(guī)劃建筑面積不辦證，未計算在規(guī)劃容積率面積內(nèi)，僅對其建筑成本及銷售價值進行測算。）②價格預(yù)測：根據(jù)調(diào)查該項目周圍2002年以后開發(fā)的新住宅區(qū)，各居住小區(qū)房屋銷售價格及銷售情況如下。商業(yè)：德勝商城（多層商場）：位于長江路以北，泰山路以西。臨街商鋪售價800012000元/m2，二層商場售價40006000元/m2，三層商場售價30004000元/m2。裕源大廈（高層綜合寫字樓）：位于長江路以南，泰山路以西。臨街商鋪售價800015000元/m2，二層商場售價45007000元/m2。海諾大廈（高層綜合寫字樓）：位于長江路以南，泰山路以西，裕源大廈以西。臨街商鋪售價700010000元/m2，二層商場售價40006000元/m2。住宅：天地景苑（高層住宅樓）：位于長江路以南，珠江路以北，建于2005年，均價4000元/m2。海鷹大廈（高層商住樓）：位于長江路以南，泰山路以東，建于2005年，售價3500—4000元/m2。碧海云天（高層住宅樓）：位于黃河路以北，距海邊較近，可觀海。建于2005年，均價3800—4500元/m2。夾河苑（多層住宅）：位于長江路以南，夾河以西。建于2004年，二手房售價3500——4000元/m2。開發(fā)區(qū)各大住宅小區(qū)（晨光、金勝、金東、鳳臺等）：磚混結(jié)構(gòu)二手房售價30003500元/m2，框架結(jié)構(gòu)二手房售價3300—4000元/m2。與以上相比，本項目是對長江路商圈的強力補充，精品住宅符合城市精英的現(xiàn)實需求，因此本項目作為中高檔商住樓具有較高的市場競爭能力，具有較大的升值潛力。本項目具體預(yù)測售價如下：（1）地下車庫：建筑面積22032m2，本次測算均價取1800元/m2。220321800=（萬元）（2）商場：建筑面積21612 m2，本次測算均價取5500元/m2。216125500=（萬元）（3）住宅：建筑面積51020m2，本次測算均價取4000元/m2。510204000=（萬元）合計：（二）、營業(yè)稅及附加估算： 根據(jù)有關(guān)稅法，本項目出售住宅應(yīng)按銷售房款的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城市維護建設(shè)稅，按營業(yè)稅的4%交納教育附加稅，%。%=(萬元)（三）、銷售利潤估算：銷售利潤為銷售收入減營業(yè)稅及附加和再減固定資產(chǎn)投資額及交易手續(xù)費，經(jīng)測算。(四)、投資利潤率和投資利稅率：投資利潤率= %==%投資利稅率= %= =%二、社會效益：金東世紀A區(qū)建成后，將向社會提供高檔次的優(yōu)質(zhì)商場與400多套精品住宅，將為社會展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的高層商住小區(qū)，引領(lǐng)新的居住潮流，演繹新的商業(yè)變革，并能為社會帶諸多的利益。本項目從公共環(huán)境和功能兩方面滿足廣大城市居民的住房要求，保證了人民安居樂業(yè)，為政府解決居民的住宅問題提供了保障，而且為社會提供了商業(yè)價值極高的商業(yè)網(wǎng)點，有利于大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善投資經(jīng)營環(huán)境，同時隨著項目的實施，將帶動本市及周邊地區(qū)的建材業(yè)、建筑業(yè)的進一步發(fā)展，直接或間接為社會創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，促進了經(jīng)濟發(fā)展。三、環(huán)境效益：整個設(shè)計本著“以人為本”的設(shè)計思想，做到藝術(shù)性和實用性的統(tǒng)一。大廈集購物、住宅等多項功能于一身，被匠心打造成為一個現(xiàn)代化的商住綜合樓。商業(yè)的主入口在繁華的城市干道旁，而居住人流的入口則分設(shè)在大廈的南面和東面，合理的避免了兩者之間的相互干擾，給購物和居住的人們創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的環(huán)境。 報告編制 咨詢工程師（簽章）： 房地產(chǎn)估價師（簽章）：煙臺光大房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司 二○○八年十月二十五日附 件 目 錄附件一：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 （復(fù)印件）附件二：國有土地使用證 （復(fù)印件）附件三：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （復(fù)印件）附件四：建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （復(fù)印件）附件五：建筑工程施工許可證 （復(fù)印件）附件六：委托機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照 （復(fù)印件）附件七：開發(fā)企業(yè)資質(zhì) （復(fù)印件）附件八：評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照 （復(fù)印件）附件九：評估機構(gòu)資格等級證書 （復(fù)印件）50