【正文】 時做好設備考察和訂貨工作，并對工程建設實行招投標。同時，為確保工程進度和建成運營后達到預期效益，應合理安排工期，做好市場開發(fā)和管理人員的培訓工作。根據(jù)項目進展情況，預計批復可行性研究報告后，項目從前期準備工作到竣工驗收投入使用共需2年時間，即2012年2月至2014年2月。整個項目實施進度安裝見下表：項目實施進度表序號項 目2012年2013年2014年2468101224681012246810121前期準備2可研編制及審批3場地勘測及平整4施工圖設計5土建施工6裝修工程7設備安裝8竣工驗收第十一章 投資估算與資金籌措 投資估算的方式和依據(jù)估算范圍本項目的投資估算范圍包括：商貿(mào)物流集散中心項目建設所需建筑工程費用、其它費用、預備費及建設期利息等。估算依據(jù)中國輕工總會頒發(fā)的《輕工業(yè)建設項目投資估算辦法》；陜西省建筑工程消耗定額；陜西省安裝工程消耗定額；有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)定、標準； 建設單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。編制說明1）建筑工程費用：建（構(gòu)）筑物估算價值主要依據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)類似工程造價及陜西省建筑工程消耗定額估算。2）設備及儀器購置費：主要依據(jù)設備生產(chǎn)廠商提供的設備報價資料，參照國內(nèi)外近期市場詢價確定。本項目設備價格中包含安裝調(diào)試費。3）土地征用費：項目擬征地43畝（），預估費用430萬元。4）其他費用：按照國家行業(yè)現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定和項目實際情況計取。5）預備費：基本預備費取工程費用和其它費用之和的3%，漲價預備費根據(jù)有關(guān)規(guī)定免列?？偼顿Y估算本項目建筑工程費估算采用單位建筑工程投資估算法，經(jīng)測算，、設備工程1685萬元、土地費用430萬、。經(jīng)估算，其投資構(gòu)成見下表：項目總投資估算匯總表序號費用名稱投資額（萬元）占項目總投資的比例（%）1建安工程費 2設備工程費用1685 3土地費用430 4其他費用 5基本預備費 6項目總投資　 資金籌措與資金使用計劃銀行貸款，%，貸款期限為5年。主要用于設備的購買，基礎(chǔ)設施的建設。資金使用計劃項目建設期2年，根據(jù)項目進度計劃，第1年擬投入資金2500萬元， 第十二章 經(jīng)濟評價 財務評價依據(jù)根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 營業(yè)收入、營業(yè)稅金和附加估算根據(jù)國內(nèi)外市場預測及生產(chǎn)綱要，本項目建成后，年營業(yè)收入分別為：氣調(diào)庫：2000 平方米1800元/ m2年90%=324萬元普通倉庫：6000 m2250元/ m2年90%=135萬元物流配送15萬噸180元/噸=2700萬元根據(jù)中華人民共和國稅收法律規(guī)定，本項目征收營業(yè)稅5%。城建稅按營業(yè)稅的7%征收，%征收?？傊椖拷ǔ珊?，年可實現(xiàn)營業(yè)收入3159萬元，實現(xiàn)增值稅158萬元，城市建設維護稅為約11萬元，教育費附加為約7萬元。 財務評價結(jié)論通過對項目從籌建到投產(chǎn)經(jīng)營全過程各項評價指標的測算，項目雖然投資較大，但投產(chǎn)后效益較好，項目建成投產(chǎn)后，%，高于設定的12%基準收益，（含建設期），銀行借款償還為5年（含建設期），能滿足銀行要求。從敏感性分析看，項目有一定的抗風險能力，從項目的資產(chǎn)負債情況看，項目的財務負債正常，不存在財務風險，項目在財務上是可行第十三章 風險分析經(jīng)研究，本項目可能存在的風險主要有技術(shù)風險、管理風險、市場風險、資金風險、人員風險等。本項目技術(shù)方面存在的風險可能主要是交易市場在設計、施工方面存在的風險，造成項目不能順利施工或施工質(zhì)量差，使項目不能如期交工，影響項目的正常經(jīng)營。經(jīng)研究，該物流集散中心雖建筑面積較大，但所有建（構(gòu)）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設計、施工技術(shù)難度不高；在項目設計、施工方面，僅某縣內(nèi)就有眾多具有承擔此類項目設計、施工資質(zhì)的專業(yè)設計和施工單位；項目建設管理單位可通過招投標方式擇優(yōu)選擇，只要設計單位按國家有關(guān)設計規(guī)范精心設計，施工單位按照設計圖紙和施工要求規(guī)范細致施工，監(jiān)理單位恪守職責，嚴格按工作程序進行監(jiān)理，嚴把材料質(zhì)量關(guān)、施工進度控制關(guān)和投資控制關(guān)，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項目業(yè)主、施工單位、設計單位、材料供應商之間的關(guān)系，項目的施工質(zhì)量就可得到保障。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從性質(zhì)來看，屬于一般性風險，通過采取適當防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救。 市場風險本項目市場方面存在的風險主要表現(xiàn)為項目建成后招商工作進展不順利，經(jīng)營面積不能得到及早有效利用產(chǎn)生效益，給項目運營帶來的風險。經(jīng)分析，本項目是根據(jù)某縣總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析某縣及其周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以該縣目前形成的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、促進商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務的項目。從該物流集散中心的功能定位、建設布局、所在區(qū)位等方面來看，項目建成后的招商工作是可以順利開展的。項目建設管理單位從現(xiàn)在起，就應在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運籌帷幄。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從風險性質(zhì)來看，屬于一般性風險，通過采取強化宣傳、規(guī)范服務、加強管理等措施，項目招商是可以順利進行的。 管理和人員風險本項目在管理方面存在的風險主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是在項目前期工作中，由于項目管理單位缺乏管理經(jīng)驗而給項目建設帶來的風險；二是項目建成運營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項目經(jīng)營帶來的風險。關(guān)于項目建成后的運營管理問題，將通過招商選擇物流園的管理機構(gòu)，負責項目的運營管理，并對招聘職業(yè)的物流園管理人員進行專業(yè)化管理，政府為市場管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條件，為項目的正常運營保駕護航。同時，在項目運營過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項目經(jīng)營的實際情況，構(gòu)建和實施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實際的包括具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個人利益密切結(jié)合，將短期利益和長期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實現(xiàn)其人生價值，促進企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從風險性質(zhì)來看，屬于一般性風險，通過采取適當防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救。 資金風險本項目存在的資金風險可能主要以下兩個方面，一是建設資金未能及時落實和到位，致使項目無法按期實施；二是項目建成后，運營效益差，不能如期收回投資。經(jīng)研究分析，建設資金不能及時落實和到位是本項目存在的較大風險。一旦項目開工建設，建設資金不能及時投進，影響工期延長，目前測算的經(jīng)濟效益指標將會發(fā)生變化。綜上所述，本項目在建設資金方面存在的風險從風險性質(zhì)來看，屬于較大性風險，需要給予足夠的重視，應充分考慮項目建設資金籌集的難度和擬解決的各種渠道和方法，并制定周密細致、具有可操作性的建設資金籌集方案，以保證項目建設的順利實施；項目運營時存在的效益風險從風險性質(zhì)來看，屬于一般性風險，通過采取適當防范和補救措施，是可以避免和得到及時挽救的。第十四章 結(jié)論與建議 結(jié)論一是經(jīng)分析研究，本項目建成后可為某縣及周邊地區(qū)提供一個正規(guī)、標準化的物資集散中心，使得該地區(qū)的商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展向規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化、信息化方向發(fā)展。二是本項目的建設符合國家和某縣的有關(guān)政策及總體發(fā)展規(guī)劃，項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，建設內(nèi)容合理，外部建設條件良好。項目社會效益顯著，經(jīng)濟效益明顯，并對某縣的經(jīng)濟發(fā)展將起到積極作用。三是投資方為民營企業(yè)主，具有較強的實力和經(jīng)驗，有能力做好這一項目。四是項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合國家發(fā)展政策，投產(chǎn)后，能夠充分發(fā)揮輻射區(qū)的人力資源優(yōu)勢，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進企業(yè)經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。通過以上分析，本報告認為該項目具備了技術(shù)上的先進性、經(jīng)濟上的合理性、實施上的可行性，因此是切實可行的 存在問題及建議商貿(mào)物流集散中心項目系基礎(chǔ)施投資項目，投資較大，回收周期較長，且社會效益較經(jīng)濟效益突出，因此需要得到政府在相應政策上的大力支持，并獲取適當?shù)恼邇A斜。由于投資較大，建設周期與回收周期較長，故投資風險較大，所以在投資過程中應根據(jù)各方面實際情況靈活調(diào)整建設內(nèi)容和投資進度，在最大程度滿足市場需求的同時，合理安排建設與資金進度，確保項目安全、穩(wěn)步、健康地發(fā)展，從而最大程度地實出經(jīng)濟及社會效益。合適的情況下，應爭取政府給予投資收益保障或采取適當形式進行風險補償。第十五章 項目招標為了確保工程建設項目質(zhì)量，提高投資的使用效果，規(guī)范招標投標活動，加強對建設項目的監(jiān)督管理，根據(jù)2001年6月18日國家計委發(fā)布的《工程建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事宜暫行規(guī)定》（第9號令）的要求，特編制本章節(jié)。 招標的依據(jù)(1)中華人民共和國招標投標法；(2)國家計委第3號令《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準的規(guī)定》；(3)國家計委第9號令《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項的暫行規(guī)定》；(4)陜西省實施《中華人民共和國招標投標法》辦法；(5)《渭南市人民政府關(guān)于進一步規(guī)范我市招標投標工作的若干意見》。 招標的類別為了實施《中華人民共和國招標投標法》，陜西省人大制定了《陜西省實施中華人民共和國招標投標法辦法》、《辦法》就工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準做了明確的規(guī)定。本項目屬于《辦法》中第十一條規(guī)定的招標規(guī)模標準，就工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準做出了明確的規(guī)定。本項目屬于必須進行招標的項目類別。 招標范圍、形式及情況說明(1)招標范圍項目的勘察、設計、建筑工程、監(jiān)理進行全部招標；安裝工程、設備及重要材料采購進行部分招標。(2)招標的組織形式委托招標(3) 招標方式公開招標和邀請招標 招標情況說明本項目的部分設備，重要材料單項的價格數(shù)額不大，而且在市場上可以自由采購；部分設備、建設單位可以自行安裝，故不進行招標。如若建設單位變更招標組織形式，擬自行招標的，建設單位應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》(國家計委第5號令)的規(guī)定，向項目審批部門報送材料，由審批部門核準。如若改變招標方式，擬采用邀請招標的，建設單位應根據(jù)“陜西省實施《中華人民共和國招標投標法》的辦法”的第十六條，對采用邀請招標的理由作出說明，報審批部門核準。如若不采用招標方式，建設單位應根據(jù)《辦法》第二章第五條做出說明，由審批部門核準。項目招標基本情況詳見表111：招 標 基 本 情 況 表表111 招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式備 注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設計√√√建筑程√√√安裝程√√√監(jiān)理√√√設備√√√重要料√√√其他情況說明： 項目的部分設備，重要材料單項的價格數(shù)額不大，而且在市場上可以自由采購，部分設備我單位可自行安裝，故不進行招標。 建設單位蓋章 年 月 日 66