【正文】 組織機構設置見圖91。圖9－1　組織機構圖第十章 招投標根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及國家發(fā)展計劃委員會9號令《建設項目可行性研究增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》的精神，擬對本項目招投標情況進行說明。一、招標原則招標活動應堅持公開、公平、公正和誠實守信的原則。二、招標公告招投標前應通過信息網(wǎng)絡、報刊或者其它媒體發(fā)布招標公告。三、招標范圍根據(jù)渝辦發(fā)[2002]29號《關于貫徹工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定的實施意見的通知》要求，本項目土建工程、裝修工程應進行招標。四、招標組織形式采用委托招標代理。五、招標方式采用公開招標的方式。招標要遵循公開、公平、公正的原則，進行標的編制、招標公告發(fā)布、資質(zhì)審定、評標、中標通知等一系列招投標工作。第十一章 項目實施進度該項目建設期為12個月，具體實施進度安排如下：2010年5月前，完成項目的前期準備工作。2010年6月—2009年7月，完成項目用地范圍的征地拆遷、場地平整。2010年8月—2011年2月，完成項目主要建筑工程2011年3月—2011年4月，完成附屬工程及綠化種植。2011年4月底，完成項目的竣工驗收。表111 項 目 實 施 進 度 表工 作 內(nèi) 容2010年2011年2季度3季度4季度1季度2季度調(diào)研準備工作編制項目建議書編制可研報告項目評估、批復可研初步設計地質(zhì)勘測征地拆遷場平工程擋土墻及主要建筑工程道路通訊、排水管網(wǎng)排污管網(wǎng)及綠化竣工驗收注：表中4表示季度。第十二章 投資估算及籌資方案一、投資估算（一）投資估算依據(jù)2000年《重慶市建筑工程預算定額》。2000年《重慶市建筑工程費用定額》。重慶市《渝東建設工程造價信息》。本地建筑市場綜合價格。設備價格及安裝工程費參考當前市場價格?！俄椖靠尚行匝芯恐改稀贰ⅰ督ㄔO項目投資估算方法》。（二）投資估算內(nèi)容項目投資估算由以下部分組成：工程建設費用，以及輔助配套設施（如道路、場坪、圍墻、堡坎、水電管網(wǎng)和消防水池等）工程等組成。設備購置及安裝工程費用設備購置包括供電設施、供水設施、消防設備、環(huán)保設備的購置以及所需的安裝工程費等。工程建設其它費用其它費用包括土地征用費，工程勘察設計費，前期工作費，建設單位管理費、工程監(jiān)理費、工程招投標質(zhì)檢質(zhì)監(jiān)費、以及綠化、環(huán)保費等。其中：，不另外支付其他補償方面的費用。%估算。建設單位管理費按建設直接投資（建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費）%估算。%估算。%估算。%估算。環(huán)保、%估算?；绢A備費本項目按建設直接投資（建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費）%估算。（三）投資估算結果。其中：建筑工程費用 萬元設備購置 安裝工程費 征地及工程建設其它費用 基本預備費 二、資金籌措項目資金籌措方式及來源：，%。 ，%；，%。三、資金使用計劃2010年5—，。2011年1—，。12—1 資金使用計劃表單位：萬元序號項目資金籌措資金使用計劃金額比例(%)——1中央補助2市級補助3縣級自籌3合計四、本章附表（一）表121《總投資估算表》（二）表122《建筑工程費用估算表》（三）表123《設備購置及安裝工程費估算表》（四）表124《工程建設其他費用估算表》第十三章 財務評價一、財務評價依據(jù)、原則和方法（一）依據(jù)本項目財務評價以國家計委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）為依據(jù)，并參考《投資項目可行性研究指南》；國家和當?shù)卣C發(fā)的其他有關規(guī)定。（二）財務評價背景和方法廉租房建設的目的就是為了盡快增加住房的供給，政府可以發(fā)揮土地、資本等資源優(yōu)勢，直接建造廉租房提供給低收入居民，用較短的時間使住房供應總量上升，解決社會低收入家庭的居住需求問題，并可以在一定程度上緩解房價過快上漲的速度。通過保障制度的完善，最終目的都是盡快地解決低收入家庭住房困難，實現(xiàn)“住有所居”的目標，這是最根本的。廉租住房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房是沒有產(chǎn)權，是非產(chǎn)權的保障性住房。廉租房是政府以補貼形式幫助社會最貧窮的10%人口實現(xiàn)居者有其屋的一種福利補貼政策，是政府不可推卸的責任和義務。根據(jù)紡錘型社會原理，10%的富人住豪宅，80%的中等收入和中低收入人群購買普通商品房和經(jīng)濟適用房。剩余的10%人口，則需要通過廉租房解決居住問題，廉租住房建設更多地是考慮低收入群體的居住效益，只有低收入群體“安居”了，他們才會“樂業(yè)”，我們的社會才會更加穩(wěn)定，更加和諧。因此，本項目是不以盈利為主要目的的投資項目，項目的財務評價方法與盈利性項目有所不同，因此不計算項目的財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期等指標，只對項目的資金來源作分析論證。二、財務評價內(nèi)容根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)改投資〔2009〕474號文件精神，為確保廉租房的建設資金來源，國務院相關部委發(fā)布了《廉租住房保障辦法》及《廉租住房保障資金管理辦法》。相比以往，這兩個“辦法”在廉租住房的保障對象、保障標準、保障方式，以及保障資金的來源、使用和管理等方面，作出了更為明確和具體的規(guī)定。 其中，《廉租住房保障資金管理辦法》(下稱《辦法》)，明確廉租房資金的8個來源，強調(diào)“?？顚Ｓ谩薄Ｘ斦看伺e旨在規(guī)范廉租住房保障資金管理，提高廉租住房保障資金使用效益。 這說明了本項目的資金來源有保障。三、財務評價結論以上財務評價表明：本項目投資資金來源明顯，建設資金有保障，有較強的抗風險能力，本項目財務及經(jīng)濟效益可行。第十四章 社會效益分析一、有利于拉動內(nèi)需，應對國際金融危機。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，對經(jīng)濟的拉動作用大，房地產(chǎn)投資增加了建筑材料的需求，拉動鋼鐵等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時，一些困難群眾搬進新居后，會購買家具、家用電器、生活用品等，對啟動內(nèi)需、增加就業(yè)等也具有多方面的作用。與公路、鐵路相似的是，廉租房的大規(guī)模建設也將給水泥、建材、機械等帶來巨大的需求。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也將從廉租房建設中受益。廉租房建設發(fā)展將有效拉動中國經(jīng)濟增長。某縣城市化、工業(yè)化進程正在加速，人們對住房的需求越來越多，尤其是單套面積小的住房。政府建設的廉租房不會閑置，不會形成不良資產(chǎn)，而且有利于把農(nóng)村居民轉變成安居樂業(yè)的城市居民，提高農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營水平，加速工業(yè)化、城市化進程。二、有利于維護社會穩(wěn)定，促進社會和諧。據(jù)有關資料顯示，目前全縣下崗失業(yè)人員6000余人，70%城鎮(zhèn)移民無穩(wěn)定職業(yè)，農(nóng)村需轉移的富余勞動力近30萬，其中農(nóng)村移民5萬人。據(jù)調(diào)查，農(nóng)村移民純收入比其它農(nóng)民人均純收入少200元左右，移民的經(jīng)濟收入普遍成下降趨勢。截至2008年底，新縣城3萬多戶居民中，有近千戶低收入家庭居住的房屋沒有產(chǎn)權證，有的靠租用房屋度日，某縣委、縣政府非常重視。這一部分低收入群體無力購買價格日益高漲的商品房，只有靠租房渡日，有的甚至流落街頭，將影響社會的穩(wěn)定和諧。本項目建成后，可供392戶1100余人居住，將很大程度上解決新縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的低收入人民的住房問題。項目對改善我縣民生和解決低收入家庭住房困難，全面推動某經(jīng)濟社會的發(fā)展具有重要意義。三、有利于國有資產(chǎn)保值、增值廉租住房的建設資金全部由中央和地方政府出資，廉租住房建成后，土地和房屋產(chǎn)權歸國家所有，從而避免了國有資產(chǎn)的流失，所以加快廉租住房建設還有利于國有資產(chǎn)的保值增值。四、社會效益評價結論本項目建成后，對于改變低收入家庭居住條件，改善民生、拉動內(nèi)需、調(diào)整城市功能分區(qū)、推動庫區(qū)經(jīng)濟社會的健康持續(xù)發(fā)展，進一步改善人居環(huán)境、提高城鎮(zhèn)化率、城鄉(xiāng)居民脫貧致富等有著極其重要的作用。該項目在實施過程中和投入運行后，將會產(chǎn)生一些社會影響，其具體分析如下表：項目社會影響分析表序號社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對居民收入的影響直接影響較小收入增加（間接）3對居民就業(yè)的影響影響大直接增加就業(yè)崗位150250個4對不同利益群體的影響影響大特別是解決無房戶的住宿問題，對其他利益群體基本不造成損害5對地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響影響較小廉租住房的建成，將間接促進當?shù)氐奈幕⒔逃?、衛(wèi)生向健康方向發(fā)展6對地區(qū)城市容量、社會服務容量和城市化進程的影響影響較大大大增加城市容量和社會服務容量，加速城市化進程綜上所述，該項目具有良好的社會效益。第十五章 項目風險分析一、項目主要風險因素識別（一）工程自然條件風險工程的地質(zhì)條件、水文條件及其它自然條件在工程實施中發(fā)現(xiàn)與預測情況發(fā)生重大變化，導致工程量增加、投資增大、工期延長而對項目實施帶來的風險。（二）資金風險如果項目資金供應不能按計劃到位或者資金來源中斷，將導致項目工期延遲甚至被迫停工或中斷。（三）外部條件風險交通運輸、供水、供電、供氣、排污、電信等外部條件發(fā)生重大變化，致使項目建設受到重大影響帶來的風險。（四）政策和管理風險由于政策發(fā)生變化或管理理念和水平不能適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需要而帶來的風險。（五）經(jīng)濟效益風險如果入住低收入家庭少，則項目的社會效益和經(jīng)濟效益差，廉租住房可能閑置。二、防范和降低風險的措施通過風險控制的方式，對可能出現(xiàn)的各種風險，提出降低風險發(fā)生的概率和減少風險損失程度的措施，以達到防范和降低風險的目的。（一）工程自然條件風險的防范措施項目建設場地的自然條件發(fā)生重大變化的可能性較小。項目建設開始前，應按基建項目程序進行規(guī)范的地質(zhì)勘探、地質(zhì)災害評估、水土條件評價等。根據(jù)專業(yè)部門的評價結論采取必要的防范措施，可將風險降至最低。（二）資金風險的防范措施資金是項目建設的基本條件。項目業(yè)主應采取一切措施，確保國家專項資金和自籌資金足額、準時到位，并建立嚴格的財務監(jiān)管制度，項目資金必須專款專用。（三）外部條件風險的防范措施充分依靠政府，做好某縣各配套項目建設的協(xié)調(diào)工作，制訂應對外部條件發(fā)生意外事故的預案，作到有備無患，規(guī)避因外部條件發(fā)生意外帶來的風險。（四）政策和管理風險的防范措施政策方面，國家堅持科學發(fā)展觀，解決低收入家庭住房問題，建設社會主義和諧社會以及西部大開發(fā)等重大政策是不會動搖的，只要不發(fā)生重大的突發(fā)事件（如像戰(zhàn)爭等），這方面的風險并不大。從管理方面來看，要對現(xiàn)有管理人員進行強化培訓，挑選優(yōu)秀中青年骨干送往經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或企業(yè)進行針對性培養(yǎng)，使他們盡快成長。同時招聘，引進一批既有理論知識，又有實踐經(jīng)驗的綜合性人才，以保證項目實施和今后的運營管理有充分的人才支撐。第十五章 結論與建議一、結論（一）項目建設符合國家相關政策，項目建設的廉租住房，容納低收入家庭入住，將促進某縣社會穩(wěn)定和諧、社會經(jīng)濟平穩(wěn)增長。（二）項目建成后，可供392戶1100余人居住，將很大程度上解決新縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的低收入人民的住房問題，對改善我縣民生和解決低收入家庭住房困難具有重要意義。（三）項目建設規(guī)模適度，方案合理，項目建設和運行對環(huán)境無污染。（四）項目資金來源可靠，社會效益顯著。（五）項目建設條件好、技術方案可行。綜上所述：某縣2011年度廉租住房項目社會效益顯著，資金來源有保障，技術方案可行，項目建設是可行的和必要的。二、建議（一）建議項目業(yè)主盡快落實項目建設資金，做好項目各種報批審批手續(xù)，使項目盡快實施建設，爭取早日完工，發(fā)揮其社會和經(jīng)濟效益。（二）某縣2011年度廉租住房項目建成后，低收入家庭才能進入居住。建議在項目初步設計和項目實施階段，對廉租住房建設項目的供電、供水設備設施以及消防、環(huán)保等方面，進行調(diào)整、完善，使其達到生活所需的規(guī)范標準和某縣城市總體規(guī)劃。廉租住房項目可行性研究報告