【正文】 密的 . 商圈的劃分與選擇 聚客點(diǎn)的測算與選擇 ?劃分商圈。 采取記分法。把商圈分成好幾大類，有市級商業(yè)型、區(qū)級商業(yè)型、定點(diǎn)消費(fèi)型、還有社區(qū)型、社商務(wù)兩用型、旅游型等等 ?選擇商圈。 在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度 ?確定商圈內(nèi)最主要的聚客點(diǎn)。努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。通過采集來的人流數(shù)據(jù)進(jìn)行估算 ?考慮人流的主要動線會不會被競爭對手 肯德基 選址步驟 Page 49 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴(yán)格保密的 . 物業(yè)及選址要求 餐飲娛樂 麥當(dāng)勞 肯德基 商圈選擇 商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通紐； 臨街，場地開闊 ]、進(jìn)出方便 同麥當(dāng)勞（跟進(jìn)戰(zhàn)略） 物 業(yè) 要 求 經(jīng)營面積 400平米左右 350平米 門面 12米 物業(yè)形狀 盡量方正或整齊、臨街有大窗 同麥當(dāng)勞 層高柱距 層高不小于 。柱距 6米以上 凈高不低于 3米 樓板承重 部分區(qū)域 500公斤 /平米， 大部區(qū)域 350公斤 /平米 廚房區(qū)樓板負(fù)荷為 450公斤 /平米 餐廳區(qū)活荷載為 250公斤 /平米 供電供水 提供或有位置建設(shè)給排水 /排油 /排污 /道： 配電負(fù)荷： 250千伏安 200KW的用電量； 25噸水 /天 提供或有位置建設(shè)給排水 /排油 /排污 /道 硬件設(shè)施 提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置 提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置 提供兩條電話線路 停車位 有停車位（專用最佳，公用也可） 提供臨時卸貨車位 其他 外墻可設(shè)置店標(biāo)和指示標(biāo) 門臉上方提供招牌安裝位置 餐廳溫度冬天應(yīng)不低于 15度，夏天不高于 25度，春秋季應(yīng)在 2025度之間 合作方式 直營或加盟 租賃 \ 15年或以上 \免租期商議 。 直營或加盟 租期 10年以上 Page 50 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴(yán)格保密的 . 全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè) 必勝客 ?全球最大的餐飲連鎖企業(yè) — 百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè) ?1958年成立，在全球９０多個國家和地區(qū)擁有 店 ?必勝客在中國 1990年進(jìn)入中國，已在中國 50多個城市開設(shè)了 187家連鎖店 ?品牌訴求 從 ? 休閑餐飲 ? 到 ? 歡樂餐廳 ? ，消費(fèi)群以年輕一族為主，注重時尚流行 ?經(jīng)營戰(zhàn)略 全球戰(zhàn)略：目標(biāo)市場營銷戰(zhàn)略 （ STP營銷），即細(xì)分市場、選擇目標(biāo)市場和產(chǎn)品 (或服務(wù) )定位。 中國戰(zhàn)略 加強(qiáng)大城市、拓展中小城市（四線市場）； 叫停特許加盟，只采取直營模式； 衍生品牌 ‘ 必勝宅急送 ’ ； 本土化經(jīng)營 Page 51 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 必勝客 要素 要求 商圈 大城市及發(fā)展?jié)摿^好的中小城市 商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通樞紐或旅游商圈 物 業(yè) 要 求 經(jīng)營面積 單層 450—— 480平米 雙層 500—— 600平米 樓板承重 大于 450公斤 /平米 供水供電 供水需 2分管。排水需要 4分管。水壓 —— ，保證每天 20噸； 250千瓦 通風(fēng)通暖 留有排煙出口，可放通風(fēng)機(jī)； 需安裝 8臺十匹機(jī)，有放置外機(jī)的地方 排污環(huán)保 排污需要 4分管，并有 34立方米的隔污池 ； 滿足正常的環(huán)保條件 合作方式 直營 Page 52 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴(yán)格保密的 . 世界領(lǐng)先特種咖啡零售商，烘焙者和品牌擁有者 星巴克 ?星巴克（ Starbucks）咖啡公司成立于 1971年，是世界領(lǐng)先的特種咖啡的零售商，烘焙者和品牌擁有者 ?在北美，拉丁美洲，歐洲，中東和太平洋沿岸 37個國家擁有超過 12,000多家咖啡店 ?星巴克在中國 1999年進(jìn)入中國，星巴克在大中華區(qū)開設(shè)了 430多家門店，其中約 200家在大陸地區(qū) ?經(jīng)營理念 提供最優(yōu)質(zhì)的咖啡和服務(wù)，營造獨(dú)特的?星巴克體驗?，讓星巴克店成為人們的?第三生活空間? ?品牌定位 目標(biāo)市場：注重享受、休閑、崇尚知識尊重人本位的富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)； ?多數(shù)人承擔(dān)得起得奢侈品? Page 53 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴(yán)格保密的 . 星巴克選址要求 星巴克 星巴克選址 1 2 3 4 商業(yè)要求 建筑要求 其他要求 合作方式 省內(nèi)一類城市市區(qū) 市內(nèi)核心的商圈 商圈內(nèi)展示面好，核心位置 面積 150平方米，首層 層高 4米以上 給排水 /排油 /排污 /煙道 供配電負(fù)荷： 100千瓦 有招牌位及廣告懸掛點(diǎn) 租期 1015年 Page 54 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴(yán)格保密的 . 中式快餐行業(yè)的領(lǐng)先者 ?1996年成立，目前在深圳和廣州擁有 55家直營分店、1 個食品配送中心的現(xiàn)代大型中式快餐連鎖企業(yè) ?中國快餐連鎖十大著名品牌企餐業(yè)、中國飲企業(yè) 100強(qiáng)、中華餐飲名店、最具影響力深圳知名品牌 ?經(jīng)營理念 不為面食而面食，卻以面食作文章 爭創(chuàng)中式快餐之王 面點(diǎn)王 Page 55 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴(yán)格保密的 . ? 麥當(dāng)勞 ? 式的人流引導(dǎo)作用 ?增大人流量 ?消費(fèi)群體年齡分布廣：復(fù)合型的觀影群體將為購物中心帶來各種層面的消費(fèi)者 ?觀眾消費(fèi)能力高：喜歡看電影的 90%以上是中高收入家庭，消費(fèi)能力強(qiáng) ?消費(fèi)時間長：可將消費(fèi)者在購物中心的停留時間由12小時增長到 34小時。時間越長，消費(fèi)增加，有力拉動餐飲和其他消費(fèi)需求 影院 Page 56 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴(yán)格保密的 . 大地數(shù)字影院 影院 選址原則 ?布局合理：影廳布局，出入場流線，小賣售票位置，放映機(jī)房等 ?位置和其性質(zhì)相適應(yīng) 容量大，設(shè)備完善，經(jīng)營管理好的影院應(yīng)設(shè)在繁華的商業(yè)地段。 一般標(biāo)準(zhǔn)的電影院則適用于居民區(qū)，近郊或市區(qū)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)的補(bǔ)白。 ?要與商業(yè)、服務(wù)的設(shè)施相配合（不要讓觀眾專為看電影而來，看完電影別無去處。） ?層高要求：層高不低于 6米、跨距不小于 8米。 影院數(shù)量和規(guī)模確定指標(biāo) 基本觀眾人數(shù)；每個基本觀眾每年看電影的場數(shù)每年放映天數(shù)；每天放映場數(shù)；年平均上座率；其他經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、文化消費(fèi)能力，生活習(xí)慣，自然環(huán)境等因素。 Page 57 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 影院 大地影院 金逸影視 商圈區(qū)位 二、三級城區(qū)中主要商圈； 3公里內(nèi)不少于 20萬人城市商圈； 有獨(dú)立的垂直交通 成熟商圈或有潛力的商圈； 購物中心內(nèi) 物 業(yè) 要 求 面積、樓層 1500㎡ ； 項目頂層不高于 6層 30006000（底層面積、不含夾層）35層 層高、柱距 凈高不低于 6米 ； 柱距不低于 10米 層高 9m以上（可 2層打通） 物業(yè)形狀 影廳內(nèi)中空 樓板承重 400kg/㎡ 450kg/㎡ 配套設(shè)施 給排水 /排油 /排污 /煙道： 消防安全到位； 供配電負(fù)荷： 300KVA； 給排水 /排油 /排污 /煙道： 供配電負(fù)荷： 250380kw 有相對獨(dú)立的垂直電梯 裝修 毛坯 毛坯 交通及停車 與商場主通道相連，門面 1220米， 合作方式 自營 租期 15年、免租 6個月 租金面議 自營 租期 20年 保底租金和票房提成 Page 58 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 KTV 要素 要求 區(qū)位 /商圈 大型商業(yè)區(qū)底層或高密度居住區(qū)附近，公交線密集，使得消費(fèi)者易達(dá)；但要求與居民區(qū)保持一定距離 物 業(yè) 要 求 面積 30004000平米，通常兩層，不排斥地下面積 層高 不小于 樓板承重 350公斤 /平米 配套設(shè)施 供電 500KVA、可接 220V民用電及 380V工業(yè)用電； 供水 200噸 /天； 化油池通常 35噸、煙道 12個規(guī)格為 80CM100CM 廣告位 要求 315米的門頭廣告位 停車位 一個擁有 200個包房的 KTV應(yīng)需要 200個停車位，以 車位計 算停車場面積應(yīng)在 900平米以上 裝修 要求做墻體隔音及內(nèi)部小面積分割改造 合作方式 租期 5年以上 租金 23元 /天 *平方米 Page 59 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴(yán)格保密的 . 中體倍力 2022年由中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司與美國倍力健身公司攜手創(chuàng)建。 中國領(lǐng)先的健身品牌，至盡已在全國擁有幾十家健身俱樂部