【正文】 根據(jù)上述原則，本工程總投資5984萬元，具體估算結(jié)果如下： 建筑安裝工程 4908萬元 設(shè)備購置 458萬元其它工程費(fèi) 324萬元預(yù)備費(fèi) 171 萬元貸款利息 124萬元總投資 5984萬元 詳細(xì)計(jì)算見投資估算表二、資金籌措 根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，考慮到資金的可得性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，擬選擇如下籌資渠道：自籌資金按項(xiàng)目業(yè)主制以酒店為主體籌措1800萬元。銀行貸款 其余部分申請(qǐng)銀行貸款即4184萬元。三、資金分年度使用計(jì)劃 根據(jù)工程進(jìn)度安排，全部投資使用計(jì)劃可于一年內(nèi)安排。 詳見附表五資金來源及使用計(jì)劃表。第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、評(píng)價(jià)依據(jù)及方法根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的有關(guān)規(guī)定和國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度，按照本項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算和分析，并對(duì)項(xiàng)目盈利能力、償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行分析，以評(píng)價(jià)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 項(xiàng)目計(jì)算期本項(xiàng)目計(jì)算期取定19年。其中有效建設(shè)期1年，經(jīng)營(yíng)期18年。 基準(zhǔn)收益率參照同類項(xiàng)目收益率和銀行貸款利率，基準(zhǔn)收益率取定為10%。 貸款利率銀行貸款利率I=%,按可能得到的貸款渠道預(yù)計(jì)。稅費(fèi)率：營(yíng)業(yè)稅稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、交通建設(shè)費(fèi)附加稅率分別為為7%、3%、4%；企業(yè)所得稅稅率為33%；盈余公積金按10%提取。三、經(jīng)營(yíng)收入分析某國(guó)際酒店收入來源主要有客房收入、餐飲收入、娛樂及其他收入，具體計(jì)算如下：客房收入：（1）平均房?jī)r(jià)的確定某國(guó)際酒店改建前，標(biāo)間的平均價(jià)格為250元/間，項(xiàng)目改建后，景觀等基礎(chǔ)設(shè)施條件將得到很大的改善，酒店的內(nèi)外裝修和室內(nèi)配套設(shè)施的改造，都將使酒店的品質(zhì)得到極大的提升，參考類似酒店并結(jié)合**市的實(shí)際情況，綜合確定某國(guó)際酒店標(biāo)間的團(tuán)體平均價(jià)格為380元/（優(yōu)惠后），散客的平均價(jià)格為420元/（優(yōu)惠后）。（2）標(biāo)間數(shù)量及入住率某國(guó)際酒店客房標(biāo)間數(shù)量為183間，考慮季節(jié)等因數(shù)的影響，酒店平均入住率按70%確定。（3）客房平均年收入 某國(guó)際酒店是以政務(wù)、商務(wù)接待為主，旅游接待為輔的酒店，因此，初步估計(jì)團(tuán)體客人占客人總數(shù)的80%，散客占客人總數(shù)的20%，則客房平均年收入為：團(tuán)體：380元/183（間）70%80%365（天）=1421(萬元)散客：420元/183（間）70%20%365（天）=393(萬元)詳見經(jīng)營(yíng)收入表。餐飲收入 根據(jù)某國(guó)際酒店提供的2004年18月份就餐人數(shù)和平均消費(fèi)水平數(shù)據(jù)，推測(cè)本項(xiàng)目改建后相應(yīng)的就餐人數(shù)和平均消費(fèi)，并據(jù)此估算餐飲收入。2004年18月就餐人數(shù)和平均消費(fèi)一覽表項(xiàng)目名稱1月2月3月4月5月6月7月8月平均就餐人數(shù)435305275393306250380425346平均消費(fèi)506145556180454555根據(jù)上述分析，某國(guó)際酒店改建前平均就餐人數(shù)為346人，平均消費(fèi)為55元/，改建后，酒店就餐環(huán)境得到很大的改善，平均消費(fèi)水平也相應(yīng)有所提高，根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況綜合確定為68元/；另外，項(xiàng)目改建前，由于餐位數(shù)的限制，很多散客被拒之門外，項(xiàng)目改建后，餐位數(shù)的增加將為散客提供就餐機(jī)會(huì)，從而帶來一定的收入，初步按餐飲收入的20%計(jì)算，則年餐飲收入為：[346（人）68（元/）365（天）]（1+20%）=1031（萬元） 娛樂收入 根據(jù)某國(guó)際酒店提供的近幾年娛樂收入數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目改建后娛樂項(xiàng)目的增加和消費(fèi)水平的提高，初步估計(jì)項(xiàng)目改建后娛樂收入為每年200萬元。其他收入其他收入主要包括會(huì)務(wù)等收入，初步估算為每年150萬元。詳見附表七經(jīng)營(yíng)收入估算表。四、年成本支出預(yù)測(cè) 職工工資及福利項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后職工人數(shù)將達(dá)到325人，,則全年職工工資及福利為：325（人）（萬元/人）=488（萬元）詳細(xì)計(jì)算見總成本支出表。水、電、氣費(fèi) 根據(jù)初步測(cè)算，日平均用水量為800立方米，；年平均用氣量為1600立方米，；年平均用電量為6200度， /度。則年水、電、氣費(fèi)為：水費(fèi)：800365=55（萬元）電費(fèi)：6200365=165（萬元）氣費(fèi)：1600365=99（萬元）則年水、電、氣費(fèi)為：55+165+99=319（萬元）詳細(xì)計(jì)算見總成本支出表。外購原材料費(fèi)主要是指餐飲、娛樂所必需的菜、米、酒水等原材料費(fèi)用，按餐飲娛樂收入的30%計(jì)算。詳細(xì)計(jì)算見總成本支出表。維修費(fèi)用 維修費(fèi)用按折舊費(fèi)的20%計(jì)算。改建建筑折舊費(fèi) 按照資本保全原則，項(xiàng)目的建設(shè)投資應(yīng)在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間得到回收。建筑物折舊從項(xiàng)目開始運(yùn)營(yíng)起在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)進(jìn)行折舊，考慮5%的殘值，按18年折舊；設(shè)備折舊從項(xiàng)目開始運(yùn)營(yíng)起在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)按8年折舊，不考慮殘值。建設(shè)期利息及預(yù)備費(fèi)從項(xiàng)目開始運(yùn)營(yíng)起在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)按8年折舊，不考慮殘值。 原有固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：改建前，項(xiàng)目現(xiàn)有固定資產(chǎn)總額8600萬元，其中3300萬元為室內(nèi)外裝修及室內(nèi)配套設(shè)施，本次改建后改建部分的室內(nèi)外裝修及室內(nèi)配套設(shè)施全部改造，只保留結(jié)構(gòu)框架部分，因此改造部分的室內(nèi)外裝修及室內(nèi)配套設(shè)施應(yīng)予報(bào)廢，暫按室內(nèi)外裝修及室內(nèi)配套設(shè)施總額的70%考慮，則改造后原有固定資產(chǎn)總額為6290萬元，在計(jì)算期內(nèi)按直線折舊計(jì)算，不考慮殘值。無形及遞延資產(chǎn)攤銷 無形及遞延資產(chǎn)攤銷采用直線法，不考慮殘值，按10年攤銷。房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值一次性扣除20%%的稅率征收。低質(zhì)易耗品 在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的單位價(jià)值小或使用年限不到一年的勞動(dòng)資料。其他管理費(fèi)用為保證酒店的正常運(yùn)作所需的管理費(fèi)用，按職工工資及福利的50%計(jì)。年成本支出計(jì)算詳見附表十總成本估算表。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金收支情況，進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧分析。按本工程所需資金來計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資回收期（Pt）等。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算結(jié)果詳見附表十三“現(xiàn)金流量表[全部投資]”。 現(xiàn)金流量表[全部投資]序號(hào)指標(biāo)名稱單位計(jì)算結(jié)果（稅后）1累計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量萬元153472財(cái)務(wù)現(xiàn)金凈現(xiàn)值萬元3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%4全部投資回收期[含建設(shè)期]年由上表可知，%＞準(zhǔn)收益率10%，因此，該項(xiàng)目建設(shè)是在財(cái)務(wù)上是可行的。 盈利性分析平均投資利潤(rùn)率（稅后）為：投資利潤(rùn)率（稅后）=年平均凈利潤(rùn)/投資總額100% =687/5984100% =% 清償能力分析 （含建設(shè)期），還款資金來源為當(dāng)年提取的折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)及未分配利潤(rùn)。 借款還本付息詳見附表六(借款還本付息表)。 資金來源與運(yùn)用和資產(chǎn)負(fù)債分別見附表十五和十六。 通過資金來源與運(yùn)用表可以看出本項(xiàng)目資金的使用與來源是匹配的。通過資產(chǎn)負(fù)債表（附表十六）%。六、不確定性分析 盈虧平衡分析（1） 盈虧平衡點(diǎn) 本報(bào)告擬通過計(jì)算以營(yíng)業(yè)水平比表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）來進(jìn)行盈虧平衡分析。計(jì)算如下：盈虧平衡點(diǎn)（BEP）=總固定成本/（營(yíng)業(yè)收入可變成本營(yíng)業(yè)稅金及附加）100%=24437/（57510174313278）100%=%（2）盈虧平衡圖 營(yíng)業(yè)收入 （萬元） 盈利區(qū) 總成本 盈虧平衡點(diǎn) 57510 100% 由計(jì)算結(jié)果可知，%即可以保本。 敏感性分析為了更好的反映項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本報(bào)告就項(xiàng)目實(shí)施過程中的一些不確定性因素的變化，分別做各單因素變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、靜態(tài)投資回收期的敏感性分析，具體結(jié)果詳見附表十七敏感性分析表。敏感性分析表 序號(hào)變化因素10%5%基本方案5%10%1總投資變化　　　　　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%） 　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 　投資回收期（年） 2經(jīng)營(yíng)收入變化　　　　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%） 　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 　投資回收期（年） 3經(jīng)營(yíng)成本變化　　　　　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%） 　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 　投資回收期（年） 從上表中可以看出各因素的變化都不同程度地影響投資內(nèi)部收益率及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，其中經(jīng)營(yíng)收入的變化對(duì)投資內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響最為顯著，其次是總投資，再次是經(jīng)營(yíng)成本。七、結(jié)論 根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，說明該項(xiàng)目不存在較大風(fēng)險(xiǎn)；%基準(zhǔn)收益率10%，具有一定的獲利水平；0。說明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第十三章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)某國(guó)際酒店作為**市重要的政務(wù)接待基地。其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在以下幾方面：有利于圓滿地完成政務(wù)接待任務(wù)接待水平的提高和服務(wù)設(shè)施的改善有利于接待工作的順利開展。有利于提升**城市形象并促進(jìn)**旅游業(yè)的發(fā)展**市作為省第二大城市，也是西部大開發(fā)重要戰(zhàn)略中舉足輕重的城市，近年來，前來**投資參觀旅游的境外、港澳臺(tái)地區(qū)和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的人員越來越多，投資者和游客對(duì)服務(wù)水平和服務(wù)設(shè)施的要求也越來越高，因此，某國(guó)際酒店的改建工程有助于提升**城市形象，提高服務(wù)水平，達(dá)到改善投資環(huán)境和旅游環(huán)境的目的，從而促進(jìn)**市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有利于緩解就業(yè)矛盾，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定 某大酒店改建后，將為社會(huì)提供一定數(shù)量的就業(yè)機(jī)會(huì)，在當(dāng)前就業(yè)形勢(shì)不容樂觀的情況下，這也有利于緩解就業(yè)矛盾，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟(jì)的作用，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興。第十四章 研究結(jié)論與建議根據(jù)某國(guó)際酒店的現(xiàn)狀，我們已經(jīng)詳細(xì)分析了某國(guó)際酒店改建工程建設(shè)的必要性，并就該項(xiàng)目的基本定位、擬建規(guī)模、建設(shè)條件、建筑方案、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)、工程進(jìn)度、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)效益等方面進(jìn)行了評(píng)價(jià)。通過上述分析，我們認(rèn)為，某國(guó)際酒店改建工程已經(jīng)具備了一定的建設(shè)條件，資金籌措方案可行，建設(shè)方案合理、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的，建議建設(shè)單位按照基本建設(shè)程序，加快前期工作進(jìn)度，爭(zhēng)取項(xiàng)目的順利實(shí)施。國(guó)際酒店改建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)