【正文】 （1996）4號文《節(jié)約能源管理暫行條例》；（2）國家計(jì)委、國家經(jīng)委、建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增列“節(jié)能篇章”的暫行規(guī)定》；（3）國家計(jì)委、經(jīng)委、統(tǒng)計(jì)局（84）統(tǒng)工物字第7號文《關(guān)于能源節(jié)約計(jì)量方法（試行稿）的通知》。 （1）《設(shè)備熱效率計(jì)算通則》GB258887(2)《綜合能耗計(jì)算通則》GB258987（3）《企業(yè)能量平衡通則》GB348483（4）《能量平衡技術(shù)考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》GB379483（5）《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》GB348583（6）《評價企業(yè)合理用熱導(dǎo)則》GB348683（7）《工業(yè)蒸汽鍋爐參數(shù)系列》GB192181（8）《設(shè)備及管道保溫技術(shù)導(dǎo)則》GB427284 （1）在滿足工藝條件前提下，選用節(jié)能效率高的設(shè)備，采用新工藝、新技術(shù)，通過技術(shù)改造達(dá)到節(jié)能目的。（2）場區(qū)平面布置時，要按功能分區(qū)，避免物料往返運(yùn)輸，動力設(shè)施應(yīng)靠近負(fù)荷中心，避免能量損失。（3）對散發(fā)高溫的設(shè)備采取保溫措施，既改善了操作環(huán)境，又減少了熱量散失，節(jié)約了能源。 （1）在供水系統(tǒng)的各個環(huán)節(jié)上設(shè)水表計(jì)量，以便分級核算成本，達(dá)到節(jié)水目的。（2）在設(shè)備選型上，采用高效節(jié)能的用水設(shè)備，以節(jié)能能源。（3）污水處理站處理達(dá)標(biāo)的水可作為綠化用水和場地沖洗用水。 （1）根據(jù)負(fù)荷大小合理選用各級配電線路。（2）采用集中與分散相結(jié)合的電容補(bǔ)償方式使全場的功率因數(shù)提高到92％以上，減少無功損耗。（3）全場除了用電總計(jì)量外，在各主要用電場所設(shè)分計(jì)量，以加強(qiáng)用電的考核與管理。（4）照明燈具以節(jié)能型熒光燈為主，光效高，功率因數(shù)高，節(jié)約能源消耗。（5）將用電負(fù)荷均勻接在三相網(wǎng)絡(luò)上，使供電網(wǎng)絡(luò)的電流不平衡度小于5％。 本項(xiàng)目建設(shè)12棟老年公寓，日常熱水供應(yīng)全部由安裝于樓頂?shù)奶柲軣崴鞴?yīng)。除連續(xù)陰雨天氣外，基本上能滿足入住老人洗漱和洗澡用熱水需要。 為使節(jié)能工作落到實(shí)處，老年公寓有限公司確定一位副總經(jīng)理負(fù)責(zé)該項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)工作。設(shè)有節(jié)能辦公室，負(fù)責(zé)節(jié)能節(jié)水日常管理。第十章 勞動組織與人員組成本項(xiàng)目運(yùn)營后，需聘用相關(guān)管理人員、醫(yī)療保健人員、后勤工作人員和生活服務(wù)管理人員。一般情況下，麻塘鎮(zhèn)老年人服務(wù)中心入住老年人按常年1000人計(jì)算，入住的自理老人、介助老人與介護(hù)老人各按1/3計(jì)算，需要的生活服務(wù)人員，與介助老人按1:、與介護(hù)老人按1:，就需要按入住人數(shù)的1/3左右確定。有的老人需要一對一甚至二對一照料，而且這三類老人入住后，隨著年齡的增長、身體狀況的改變，又存在著一個漸變甚至突變的過程，需要的生活服務(wù)人員就更多。因此，養(yǎng)老服務(wù)是個勞動力密集行業(yè)，需要大量的人力物力。所有工作人員全部聘用下崗失業(yè)職工或就業(yè)困難家庭人員，并進(jìn)行嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)。需用人員規(guī)劃見人員組成表（91）。湖南鑫湘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司養(yǎng)老服務(wù)中心（老年公寓）人員組成（91）序號人員組織管理人員醫(yī)務(wù)人員工作人員其它合計(jì)1主任、副主任552辦公室、后勤38113醫(yī)療保健31020334生活管理與服務(wù)51501555活動中心68146餐廳413177養(yǎng)殖園448花木園449種植園4410老年學(xué)校35811老年藝術(shù)園12312洗浴中心281013維修2214門衛(wèi)、保安31013合計(jì)3510239284注：按常年入住1000人計(jì)算 第十一章 投資估算與資金籌措 投資估算范圍本項(xiàng)目總建設(shè)面積198600m2，其中主體建筑物為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)兩類。本項(xiàng)目投資估算范圍包括：土建工程；裝飾工程（主要為老年人適用裝飾）；安裝工程（其中含給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、電梯安裝工程）；4附屬工程（其中含室外道路、排污、排雨、路燈、綠化、美化等）；設(shè)備購置；現(xiàn)行政策規(guī)定的其他費(fèi)用和準(zhǔn)備費(fèi)用等。 投資估算額與相關(guān)數(shù)據(jù)取定 固定資產(chǎn)投資（）本項(xiàng)目投資2億2千萬元，本報(bào)告僅對建安工程以及整個項(xiàng)目的設(shè)備配套費(fèi)用進(jìn)行估算。其中工程建設(shè)費(fèi)用2億元，設(shè)備購置835萬元，其它費(fèi)用225萬元，預(yù)備費(fèi)310萬元。 相關(guān)數(shù)據(jù)取定（最高限額）①%；②勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3%；③%；④%；⑤%；⑥綠化美化費(fèi)按20元/m2計(jì)算；⑦準(zhǔn)備費(fèi)中基本準(zhǔn)備費(fèi)為5%，價差預(yù)備費(fèi)為0。 編制依據(jù)本項(xiàng)目投資估算編制依據(jù)國家和省市現(xiàn)行的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算辦法包括：①國家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價《方法與參數(shù)》；②國家計(jì)委計(jì)價格[2000]1980號文；③湖南省財(cái)政廳湘財(cái)基字[1999]3號文；④湖南省現(xiàn)行的《概算定額》、《費(fèi)用定額》、《建筑及裝飾工程預(yù)算定額》和《湖南省安裝工程單位估價表》以及相應(yīng)的計(jì)價辦法；⑤建設(shè)部2000年頒發(fā)的《工期定額》；⑥岳陽市類似工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、材料參考價格；⑦湖南鑫湘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的方案設(shè)計(jì)、相關(guān)資料和據(jù)此制定的《綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》。 建設(shè)資金籌措投資估算：該項(xiàng)目總投資2億2千萬元。資金籌措：經(jīng)營者資金自籌。第十二章 工程招標(biāo)與施工方案 招標(biāo)初步方案 招標(biāo)范圍及組織形式按照規(guī)定，本工程采取公開招標(biāo)的方式。勘察、設(shè)計(jì)和工程監(jiān)理部分，因標(biāo)的值未達(dá)規(guī)定值，可由業(yè)主單位在符合相關(guān)資質(zhì)的單位和組織中擇優(yōu)選擇。其它工程鑒于業(yè)主不具備自行招標(biāo)的能力，擬委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。公開招標(biāo)的范圍：建筑安裝工程；設(shè)備采購； 招標(biāo)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)完成后，招標(biāo)人應(yīng)在國家規(guī)定的媒體上發(fā)布招標(biāo)公告，由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)接受投標(biāo)報(bào)名并進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，并報(bào)監(jiān)督部門審查備案。 投標(biāo)凡具備承擔(dān)本工程施工能力和相應(yīng)資質(zhì)的單位和組織均可參加投標(biāo)，當(dāng)資格審查合格者超過8家時，應(yīng)采取隨機(jī)抽取的辦法，確定八家投標(biāo)單位，當(dāng)資格審查合格者少于三家（不含三家）時，應(yīng)重新組織招標(biāo)，若投標(biāo)人仍少于三家者，應(yīng)報(bào)請主管部門批準(zhǔn)，改為邀請招標(biāo)。 開標(biāo)、評標(biāo)1）開標(biāo)：按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點(diǎn)開標(biāo)，邀請公證機(jī)構(gòu)或監(jiān)督部門進(jìn)行現(xiàn)場公證或監(jiān)督。2）評標(biāo)：評標(biāo)由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》及有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目的評標(biāo)委員會由五人以上組成，其中業(yè)主單位二人，從省規(guī)定的評標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取，要求中級以上職稱、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家不得少于2/3，評委主任由招標(biāo)人擔(dān)任，負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督評委的評審工作，解決評委提出的問題，但不參與投票打分。評標(biāo)委員會成員必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和職業(yè)道德，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)辦法和計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)，公平公正地對各有效標(biāo)書進(jìn)行認(rèn)真詳細(xì)的評審和比較，并對自己的評審意見負(fù)法律責(zé)任。 招標(biāo)監(jiān)督本項(xiàng)目的招標(biāo)工作由市、區(qū)發(fā)改委協(xié)調(diào)有關(guān)部門實(shí)施監(jiān)督。 工程進(jìn)度安排 建設(shè)工期該項(xiàng)目建設(shè)工期為2年（2016年—2017年） 計(jì)劃安排主要建設(shè)內(nèi)容為2000個標(biāo)準(zhǔn)間的公寓樓、餐廳、水電設(shè)施、場地建設(shè)、道路硬化等。建設(shè)2000個床位的家居式老年公寓樓和老年人活動中心、建設(shè)門球場、種植場、院內(nèi)綠化美化及附屬設(shè)施建設(shè)等，并對工程及擬建項(xiàng)目進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)備配套。、進(jìn)度安排前期籌備立項(xiàng)選址：2015年10月13日辦理項(xiàng)目手續(xù)：2015年12月18日市場營銷：從項(xiàng)目籌建開始就抓市場營銷，大力宣傳項(xiàng)目，作好床位的預(yù)訂和促銷。第13章 投入與產(chǎn)出概算及效益評價 經(jīng)濟(jì)評價概述建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價是項(xiàng)目申請報(bào)告的重要內(nèi)容，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。根據(jù)國家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價《方法與參數(shù)》的有關(guān)規(guī)定，通過對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價來論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)方面的合理性和技術(shù)方面的可靠性，為項(xiàng)目決策和審批提供科學(xué)可靠的依據(jù)。 （2億2千萬元） （1）土建造價約為813元/㎡2，㎡2,總造價約為。用地面積80畝，老年公寓29500㎡（2000套），輔助房2000㎡。 （2）裝飾造價約為120元/㎡，㎡120元=780萬元。 （3）設(shè)備安裝工程含家具、家電等，約為1000萬元。 （4）園林景觀，綠化含路面硬化約250萬元。 （5）智能化電子信息約為100萬元。 （6）交通工具（3臺車）80萬元。 （7）規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建手續(xù)等約50萬元。 （8）文體室外健身設(shè)備約30萬元。 （9）櫥柜、餐柜、餐具約為80萬元。 (10)項(xiàng)目國土費(fèi)用75萬元。合計(jì)： (1) 鑫湘老年裝修公寓房的使用權(quán)營銷采取出租的形式，2022套出租公寓，每單元（約70㎡）按2300元一套收取費(fèi)用，每月按2300元2022套12個月=5580萬元； (2) 開園后非物業(yè)運(yùn)營管理費(fèi)按總收入的10%，提取管理費(fèi)年72萬元； (3) 醫(yī)務(wù)中心已與市一醫(yī)院簽訂租賃意向協(xié)議，每年收取租金140萬元；（約4300M2，設(shè)120床） (4) 酒店超市每年租金和承包費(fèi)200萬元（約2500㎡）； (5) 老年大學(xué)分校大型活動室可按接待市直幾大家機(jī)關(guān)老干部和政府組各的老年活動經(jīng)費(fèi)及財(cái)政補(bǔ)貼每年預(yù)計(jì)爭取約200萬元（1500㎡）； (6) 政府補(bǔ)貼床位費(fèi)，每床每年補(bǔ)貼2000元，2000元2022床=404萬元；年收入合計(jì)：5580萬+72萬+140萬+200萬+404萬=6396萬元 湖南鑫湘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)的鑫湘養(yǎng)老服務(wù)中心，年收益6396萬元，%。除以上的物業(yè)類收入外，尚有以下無形資產(chǎn)：1. 通過項(xiàng)目的正常運(yùn)作，可向政府爭取項(xiàng)目扶持金。2. 學(xué)習(xí)美國太陽城老年公寓的做法，建設(shè)單體、連排別墅直接產(chǎn)權(quán)銷售。因利用了環(huán)境建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)惠政策，能低成本開發(fā)。3. 未來岳陽市區(qū)向東移，項(xiàng)目地距離市中心區(qū)12公里，周邊2000畝山地具有開發(fā)度假村、或山湖洋房、高爾夫球場的優(yōu)勢。本項(xiàng)目所在地經(jīng)探明有地?zé)崴砷_發(fā)為溫泉療養(yǎng)項(xiàng)目。4除以上在老年公寓、醫(yī)療、健身、餐飲、旅游、財(cái)富管理等多個產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，未來我司還擬在全國選擇風(fēng)景優(yōu)美、旅游資源得天獨(dú)厚的區(qū)域建設(shè)或聯(lián)營建設(shè)養(yǎng)老基地，形成覆蓋南北、東西的候鳥式養(yǎng)老分時渡假基地，使老年人能夠享受中國不同地區(qū)美好河山的秀麗風(fēng)景。建成集旅游觀光、休閑、種植養(yǎng)殖、當(dāng)?shù)鼐用窈屯鈦碛慰突拥姆e極的多元養(yǎng)老模式。岳陽市的老年公寓需求量大。據(jù)中國主要城市（地區(qū)生產(chǎn)總值GDP）排行榜和岳陽市政府公布數(shù)據(jù)，年人均GDP4萬元，在全國各大城市排名第七十二位，已達(dá)到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)水平。岳陽市全市人口550萬人，按每5人一戶，其中1%的家庭有購買老年公寓集中供養(yǎng)的愿望。目前岳陽市還沒有一家正規(guī)并上規(guī)模的老年公寓，所以本項(xiàng)目投資建設(shè)2022間（套）高檔次老年公寓并由政府免費(fèi)供地和有補(bǔ)貼經(jīng)營的養(yǎng)老院；投放市場將是供不應(yīng)求。所以項(xiàng)目前景是美好的，符合國家政策發(fā)展趨勢，也是符合市場需求?？偼度肱c總產(chǎn)出合理，%，投入與產(chǎn)出相比，凈利潤增長了13倍，所以項(xiàng)目的投資建設(shè)是可行的。湖南鑫湘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 2015年12月18日 36