房產(chǎn)投資分析ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-05-12 03:46本頁(yè)面
【正文】 率 %， 上浮 15%， 最終利率為 % ③ 其他相關(guān)資料 ?投資估算內(nèi)容依據(jù)： ① 重慶市住房?jī)r(jià)格計(jì)算暫行辦法 ② 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》 第三版 ③ 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 》 2022/5/31 36 基準(zhǔn)收益率的確定 ?在進(jìn)行盈利分析時(shí)，必須要進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，這就涉及到基準(zhǔn)收益率。 其中： 為投資風(fēng)險(xiǎn)； 為通貨膨脹。 ?簡(jiǎn)單處理， 取銀行存款利率，即 ；對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)，由于無(wú)法量化，不考慮， ；目前的通脹水平是大于 3%，但長(zhǎng)期看，可以取 。從而計(jì)算得： 1)1)(1)(1( 321 ????? iiii c? ?資機(jī)會(huì)成本單位資金成本，單位投max1 ?i2i3i1i% ?i02 ?i%33 ?i%%3 2 ??ci2022/5/31 37 銀行按揭年利率 ?今年，我國(guó)商品房按揭利率執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn)，即首套房貸款利率執(zhí)行八五折，由此計(jì)算的 貸款利率為 %（ = 85%）。實(shí)際中，住房按揭是實(shí)行浮動(dòng)利率的，但是 為了便于計(jì)算，認(rèn)為按揭利率是固定不變的 。 ?當(dāng)銀行的按揭利率為 %時(shí)，月供計(jì)算如下： 按揭年限樓盤 20年 30年 協(xié)信城 國(guó)際社區(qū) 2022/5/31 38 房?jī)r(jià)綜合漲幅 ?在 2022年，重慶的平均房?jī)r(jià)不到 2022元 /m2左右，如今 2022年已達(dá)到均價(jià) 10000元 /m2，從 2022到10000可以簡(jiǎn)單地估算出這十年每年的平均增長(zhǎng)率為 %?？紤]到若干年后，投資出售的房子已經(jīng)是二手房，另外還適當(dāng)考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素， 保守估計(jì)未來(lái)的房?jī)r(jià)平均漲幅為 12%（僅適用與二手房的情況）。 2022/5/31 39 房屋裝修 ?一般地，購(gòu)買的都是清水房，需要自己進(jìn)行一定的裝修。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，房屋初裝修費(fèi)用可按如下方法計(jì)算： （ 這里的 30000是家具費(fèi)用） ?由于受到實(shí)際交房時(shí)間、房屋裝修的影響，另外還要考慮尋找租用房屋客源，因此假設(shè)房屋是從第三年開始起租。 3 0 0 0 0600 ??? 套內(nèi)面積房屋裝修費(fèi)2022/5/31 40 月租金 ?結(jié)合所在區(qū)位、周圍的商業(yè)等，并參考周圍房屋出租價(jià)格，估計(jì)協(xié)信城的平均租金為 850元 /月，國(guó)際社區(qū)的平均租金為 800元 /月。 2022/5/31 41 確定按揭年限 ?在進(jìn)行買房按揭時(shí)，往往有如下幾種選擇： 10年、20年以及 30年按揭。為了比較這幾種按揭方式，采用試算法進(jìn)行投資收益的比較。 ?發(fā)現(xiàn) 30年按揭與 20年按揭的兩種方式的收益無(wú)顯著性差異。 ?考慮到通貨膨脹和資金時(shí)間價(jià)值等因素，我們選擇 30年按揭的方式。 2022/5/31 42 現(xiàn)金流量表 ?基于以上獲得數(shù)據(jù)以及假設(shè)，作出協(xié)信城和國(guó)際社區(qū)兩個(gè)樓盤投資的現(xiàn)金流量圖，見附件。這兩個(gè)現(xiàn)金流量圖都是假設(shè)采用 30年按揭期限， 8年末出售的投資方案 。 2022/5/31 43 靜態(tài)評(píng)價(jià) ?根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算得到靜態(tài)指標(biāo)，如下表： 可以看出，兩個(gè)樓盤收益水平不相上下，協(xié)信城投資收益率較高。 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 單位：萬(wàn)元 指標(biāo) 協(xié)信城 國(guó)際社區(qū) 收益 成本 投資收益率 % % 2022/5/31 44 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) ? 從動(dòng)態(tài)角度對(duì)這兩個(gè)樓盤的投資進(jìn)行評(píng)價(jià)。 ? 由下表可知， 8年后，兩個(gè)樓盤的投資收益凈現(xiàn)值分別為，協(xié)信城；國(guó)際社區(qū) ，二者相差不大，國(guó)際社區(qū)略大于協(xié)信城。但是協(xié)信城的凈現(xiàn)值率超出國(guó)際社區(qū)將近 4個(gè)百分點(diǎn)，因此從最大限度利用資金的角度出發(fā)，我們最終選擇投資 協(xié)信城 。 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（單位：萬(wàn)元） 指標(biāo) 協(xié)信城 國(guó)際社區(qū) 凈現(xiàn)值 投入資金現(xiàn)值 凈現(xiàn)值率 % % LOGO 2022/5/31
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