【正文】 置用房價(jià)格按照“一級開發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金（毛地價(jià)）+類似經(jīng)濟(jì)適用房建議的合理利潤率（3%）”核定。3）、限交易該項(xiàng)目將嚴(yán)格掌握定向、定量的原則，二次銷售參照“兩限”普通商品房的相關(guān)規(guī)定辦理。三、“三結(jié)合”原則結(jié)合某市國土資源局《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》和某區(qū)現(xiàn)行拆遷政策，確定對于某區(qū)第二水泥管廠項(xiàng)目土地一級開發(fā)涉及拆遷居民采取在貨幣補(bǔ)償基礎(chǔ)上提供定向安置用房的方式。 結(jié)合《某市遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造試點(diǎn)指導(dǎo)意見》(京政農(nóng)發(fā)[2005]19號)中的相關(guān)農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房政策，確定本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)居民可以取得第一產(chǎn)權(quán)房屋，從而切實(shí)保證拆遷居民的自身利益。結(jié)合《某市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）》(京國土房管拆字[2001]1234號)和《某市非住宅房屋拆遷技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京房地評字[1999]656號）和區(qū)域房地產(chǎn)市場水平，合理確定補(bǔ)償價(jià)格，對被拆遷居民進(jìn)行妥善安置，既讓居民從拆遷中得到實(shí)惠并改善生活條件，又有效控制安置房項(xiàng)目的總體開發(fā)成本。第三章、定向安置用房建設(shè)方案一、安置房選址原則1) 符合規(guī)劃要求。2) 拆遷區(qū)域內(nèi)就地安置，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢。3) 地塊內(nèi)拆遷考慮實(shí)際拆遷量和可操作性，將拆遷量相對較少的部分先期啟動(dòng)。二、安置房建設(shè)選址本項(xiàng)目共需拆遷居民932戶，分別為居住在某區(qū)第二水泥管廠六棟住宅中的居民及某市第六建筑工程公司棚戶區(qū)居民，該地塊位于某區(qū)中部，北側(cè)距某路不超過350米，東邊與西五環(huán)相距不到700米。第二水泥管廠項(xiàng)目用地航拍圖從前面規(guī)劃意見書附圖及遙感影像圖可以看出，定向安置房選址位置為現(xiàn)狀第二水泥管廠工業(yè)廠房區(qū)，其優(yōu)勢體現(xiàn)在：第一，第二水泥管廠通過國有土地收購及地上物拆除即可達(dá)到建設(shè)施工條件，可以保證定向安置房項(xiàng)目盡快啟動(dòng)。第二，定向安置房位于地塊南側(cè)，不會影響第二水泥管廠項(xiàng)目中其他部分土地上市收益。定向安置房用地三、安置樓建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目約涉及民宅拆遷932戶，按照《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土[2007]774號)中規(guī)定的安置標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合第二水泥管廠項(xiàng)目拆遷的實(shí)際情況，制定戶均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)95㎡，故需要安置面積共約88540㎡。根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃建設(shè)用地面積為32143㎡，建筑控制規(guī)模約為90000㎡，可以滿足被拆遷居民的住房安置需求。四、安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目安置房盡可能便利居民生活，確保通過搬遷使得居民的生活水平明顯提高。具體做好以下幾方面工作： 1）、安置房的建設(shè)嚴(yán)格按照普通商品房建設(shè)要求進(jìn)行。依法組織安置房的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招標(biāo)，確保工程工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 2）、安置房樓型以高層住宅為主，樓房質(zhì)量不低于同檔商品房的質(zhì)量；提倡推廣新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝，建設(shè)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)保型住宅。 3）、提供完備的生活設(shè)施。五、開發(fā)進(jìn)度定向安置用房按照統(tǒng)一規(guī)劃、整體實(shí)施的原則、一二級聯(lián)動(dòng)的方式進(jìn)行建設(shè)。本項(xiàng)目作為市區(qū)兩級土地儲備中心重點(diǎn)儲備項(xiàng)目，已經(jīng)納入綠色審批通道，在手續(xù)辦理中可以簡化、并聯(lián)一些流程，縮短審批時(shí)限。本項(xiàng)目已經(jīng)于2009年3月下旬取得授權(quán)批復(fù)， 2009年4月底取得規(guī)劃意見書，2009年5月取得用地預(yù)審批復(fù)和立項(xiàng)批復(fù)，預(yù)計(jì)到8月中旬可以完成國有土地收購工作，預(yù)計(jì)2009年10月完成拆遷工作，及時(shí)申請綠色通道審批，預(yù)計(jì)于2010年2月完成規(guī)劃開工手續(xù)，2010年7月完成主體施工，9月份室外市政、裝修，預(yù)計(jì)到2010年10月份定向安置房實(shí)現(xiàn)竣工驗(yàn)收并交付使用。 本項(xiàng)目定向安置房用地范圍分布在工業(yè)廠房區(qū)，國有土地收購后只需對地上物進(jìn)行拆除即可開工建設(shè)，在具體實(shí)施過程中，可以將定向安置房用地根據(jù)地塊的實(shí)際成熟度分成幾部分，分別立項(xiàng)辦理出讓手續(xù)，這樣可以保證拆遷量少、施工建設(shè)條件成熟的地塊盡早開工建設(shè)，對于整個(gè)定向安置房項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)實(shí)施、滾動(dòng)開發(fā)提供便利，為第二水泥管廠項(xiàng)目土地一級開發(fā)中居民的拆遷周轉(zhuǎn)減少成本支出。表31 定向安置房開發(fā)進(jìn)度表項(xiàng)目 時(shí)間　　2009年度2010年度7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月一、辦理規(guī)劃意見書已完二、辦理項(xiàng)目土地預(yù)審已完三、辦理立項(xiàng)手續(xù)、取得立項(xiàng)批復(fù)已完四、根據(jù)項(xiàng)目要求做地下文物勘探五、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證已完六、國有企業(yè)拆遷及地上物補(bǔ)償七、國有企業(yè)拆遷八、規(guī)劃、開工手續(xù)（綠色通道）九、主體封頂十、裝修、市政十一、竣工交房六、安置房設(shè)計(jì)方案，，其中地上住宅建筑面積約9萬平方米。表32安置房地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值1居住用地面積㎡321432總建筑面積㎡其中地上建筑面積㎡其中定向安置住宅面積㎡公建配套面積㎡1775地下建筑面積㎡其中地下車庫面積㎡設(shè)備及服務(wù)用房面積㎡3建筑密度%184容積率　5綠化率%386戶數(shù)定向安置戶數(shù)戶9327停車位地上輛300地下輛144 注：最終以詳細(xì)設(shè)計(jì)規(guī)劃為主規(guī)劃建設(shè)方案如下圖： 注：最終以詳細(xì)設(shè)計(jì)規(guī)劃為主項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)基本情況如下表：表33回遷房分棟戶型面積統(tǒng)計(jì)表樓號戶型戶型名稱 套 型面積戶數(shù)戶數(shù)比套型總面積1,6樓一室戶B一室兩廳一衛(wèi)27%一室戶C一室兩廳一衛(wèi)27%二室戶A(A反）兩室兩廳一衛(wèi)168%2樓二室戶E兩室兩廳一衛(wèi)110%三室戶D三室兩廳一衛(wèi)110%三室戶E三室兩廳一衛(wèi)72%5樓二室戶G(G反)兩室兩廳一衛(wèi)126%二室戶H(H反)兩室兩廳一衛(wèi)126%二室戶I(I反)兩室兩廳一衛(wèi)105%4樓一室戶B一室兩廳一衛(wèi)27%一室戶C一室兩廳一衛(wèi)27%二室戶A(A反）兩室兩廳一衛(wèi)150%111877樓三室戶J(J反)三室兩廳一衛(wèi)76%合計(jì)　　　　1151100%90平米以內(nèi)戶型占比例%注：最終以詳細(xì)設(shè)計(jì)規(guī)劃為主七、定向安置房成本測算定向安置房建設(shè)成本參照《某市國土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土市[2007]774號)中相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。根據(jù)安置房價(jià)格核定辦法，安置房成本構(gòu)成明細(xì)如下：表35 安置房成本構(gòu)成表序號項(xiàng)目費(fèi)用（元/建筑㎡）費(fèi)用說明1一級開發(fā)費(fèi)用875由本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的土地一級開發(fā)成本決定。2土地出讓金380本項(xiàng)目位于某市基準(zhǔn)地價(jià)六級區(qū)域，土地出讓金取380元/㎡3建設(shè)成本2608由前期費(fèi)、建安工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等組成。前期費(fèi)用75包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)用等建安工程費(fèi)2415包括建筑安裝工程費(fèi)、園林綠化費(fèi)、小市政費(fèi)等。專業(yè)人士費(fèi)118%8%，本項(xiàng)目取5%。4管理費(fèi)116 取13的3%5%，本項(xiàng)目取3%。5不可預(yù)見費(fèi)116 取13的3%5%，本項(xiàng)目取3%。6投資利潤123 以15項(xiàng)為基數(shù)，利潤率按相關(guān)規(guī)定取3%。7銷售稅費(fèi)248 %8安置房成本價(jià)格4465 17項(xiàng)之和本項(xiàng)目定向安置房的單方建造成本經(jīng)過測算初步定為4465元/平方米，最終的成本價(jià)格由審計(jì)等相關(guān)部門審核并經(jīng)招標(biāo)人確認(rèn)。，定向安置房總建設(shè)成本為： 4465元/平方米=39533萬元八、安置房建設(shè)主體及資金籌措根據(jù)投標(biāo)文件規(guī)定：某區(qū)第二水泥管廠安置房項(xiàng)目土地受讓方為某置業(yè)集團(tuán)，我公司負(fù)責(zé)完成定向安置房建設(shè)的全部工作，包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通過竣工驗(yàn)收等。該項(xiàng)目銷售對象定向?yàn)椴疬w戶，銷售價(jià)格由某土地儲備中心協(xié)同相關(guān)部門最終確定。該項(xiàng)目利潤率暫定為3%。定向安置房項(xiàng)目作為某區(qū)第二水泥管廠項(xiàng)目的組成部分之一，其實(shí)施進(jìn)度的快慢直接影響到整個(gè)一級開發(fā)工作的進(jìn)程，定向安置房項(xiàng)目的建設(shè)資金籌措分為兩部分，第一部分：被拆遷戶與我公司簽訂購房合同，并支付購房款，這部分資金可用于定向安置房的建設(shè)；第二部分：定向安置房建設(shè)成本與售房差價(jià)部分已納入某區(qū)第二水泥管廠項(xiàng)目一級開發(fā)成本，從項(xiàng)目一級開發(fā)資金中列支。第四部分、開發(fā)進(jìn)度控制方案第一章、土地供應(yīng)方案一、土地及定向安置房供應(yīng)時(shí)間第二水泥管廠一級開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總體需要時(shí)間為16個(gè)月，供地時(shí)間為2010年10月。另外定向安置房建設(shè)與一級開發(fā)同步進(jìn)行，竣工交付時(shí)間也為2010年10月。二、一級開發(fā)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)土地一級開發(fā)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：分為土地上市前驗(yàn)收和市政管網(wǎng)交付使用前驗(yàn)收兩個(gè)階段，隨同開發(fā)周期驗(yàn)收。（一）、土地上市前驗(yàn)收場地要求：（1）宗地達(dá)到 “場光地凈”——場地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物（樹木除外），渣土清運(yùn)完畢，場地達(dá)到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求；（2）地面平整——場地隨自然地平； （3）在宗地四周設(shè)置圍檔(～5米，鋼結(jié)構(gòu)，墻體外圍張貼公益廣告，廣告內(nèi)容須經(jīng)招標(biāo)人同意)。 市政要求：中標(biāo)人取得項(xiàng)目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗(yàn)收時(shí)達(dá)到“三通一平”，即具備施工車輛主要進(jìn)出道路路由、施工臨時(shí)用水源頭、施工臨時(shí)用電源頭接通條件及用地場地平整。手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項(xiàng)、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準(zhǔn)文件，具備項(xiàng)目公開上市各項(xiàng)條件。（二）、市政管網(wǎng)交付使用驗(yàn)收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：在國有土地使用權(quán)受讓方完成項(xiàng)目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗(yàn)收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后，向受讓方提供項(xiàng)目用地紅線外市政管線“七通”（燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。市政驗(yàn)收時(shí)間：為國有土地使用權(quán)受讓方需要市政接用前，一級開發(fā)實(shí)施單位完成所有的市政建設(shè)，由一級開發(fā)實(shí)施單位提出驗(yàn)收申請，招標(biāo)人組織對項(xiàng)目用地一級開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。市政接用時(shí)間：為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)的前提條件下，在項(xiàng)目全部完成開發(fā)建設(shè)并通過建設(shè)管理部門的竣工驗(yàn)收后達(dá)到客戶入住條件的時(shí)間。第二章、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃自獲得一級開發(fā)授權(quán)并簽訂開發(fā)協(xié)議起，主要開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃如下：（一）、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷等相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)：目前已完成報(bào)批規(guī)劃意見書、用地預(yù)審、立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等前期手續(xù)，從2009年7月至2009年10月將完成勘測釘樁、地下文物勘測、拆遷手續(xù)辦理等前期工作；（二）、組織實(shí)施拆遷工作；從2009年7月至2010年9月確定拆遷方案，辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù)，拆遷公示，委托評估、拆遷機(jī)構(gòu)，入戶調(diào)查評估、與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議、支付拆遷費(fèi)用，拆除地上物平整場地，辦理拆遷結(jié)案。（三）、進(jìn)行大市政建設(shè)：時(shí)間從2009年7月至2010年9月：辦理大市政工程建設(shè)報(bào)批，委托電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視、上水、雨水、污水道路等各專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)并組織審圖、進(jìn)行市政綜合審批，辦理各專項(xiàng)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)、組織專項(xiàng)工程開工建設(shè)、辦理竣工驗(yàn)收。（四）、定向安置房建設(shè)：定向安置房擬建設(shè)在現(xiàn)場廠房處，在廠房拆遷完成后將盡快辦理相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開工等手續(xù)，在2010年10月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建設(shè)并組織入住。（五）、2010年10月辦理本項(xiàng)目一級開發(fā)建設(shè)驗(yàn)收手續(xù)，達(dá)到土地供應(yīng)條件。（六）、2009年度工期安排：本年度完成國有企業(yè)收購及拆遷工作量的40%?！?009年度2010年度　7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月一、辦理規(guī)劃意見書已完　　　　　　　　　　　　　　　二、辦理項(xiàng)目土地預(yù)審已完　　　　　　　　　　　　　　　三、辦理立項(xiàng)手續(xù)、取得立項(xiàng)批復(fù)已完　　　　　　　　　　　　　　　四、前期手續(xù)