【正文】 4個。l 今年靜安區(qū)最大的改造項目“靜安楓景”，規(guī)劃總建筑面積40萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的個案，也是項目今后最有力的競爭者。l 同濟佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個案中，康寧雅苑是獨棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項目，建筑面積低與5萬平方米在情理之中。在售個案基地面積比較表：說明：l 最大的個案靜安楓景占地面積10萬平方米。是區(qū)域中基地面積最大的。l 5—10萬平方米個案2個。l 5萬平方米以下的5個，%。擁有明顯的主導(dǎo)地位。l %，但基地面積目前均未超過10萬平方米，由此可見全區(qū)域土地的稀缺性明顯。在售個案個案容積比較表說明：l 同濟佳苑屬獨棟爛尾樓盤，是區(qū)域的特例。本報告認為其不具有代表意義。l 普遍的高容積是上海幾個中心城區(qū)所共有的特性，靜安區(qū)作為中心城區(qū)之一也不能例外l —4之間，也從另一個側(cè)面說明，從區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)看，高層已成為區(qū)域市場的主打。多層、小高層已淡出人們的視線。在售個案綠化率對比表：說明：l 單身公寓和獨棟的住宅項目幾乎沒有綠化，與本項目沒有可比性，所以忽略不計。l 而在其余的競爭個案中，雖基地面積小，容積高，但開發(fā)商都能利用有限的空間，聘請專業(yè)景觀設(shè)計公司，盡可能地提高綠化率，總體水平尚可。綠化率均在40%以上。最高的上海一街區(qū)，綠化率高達51%，其次為靜安楓景，綠化率50%，在同類產(chǎn)品中較為少見。在售個案價格比較表：說明：l 2002年三季度靜安區(qū)主力單價和主力總價雙雙上揚，但主力單套面積合理回縮，顯示出區(qū)域客戶在樓市價位走高的背景下，對戶型選擇歸與理性。l 8000元/平方米以下的樓盤在區(qū)域中已無蹤影。區(qū)域最低價8650元/平方米，為康寧雅苑（毛坯），國際麗都城16000元/平方米，但其裝修費用達3000元/平方米。l 價位主力峰值集中在9000—11000元/平方米。整體市場高價位的區(qū)域特性表露無疑。l 單套主力總價為100萬—150萬/套。在售個案去化情況分析案 名去化情況靜安楓景現(xiàn)推出其一期5棟中新閘路、常德路路口的兩棟，去化情況良好，只剩余5層以下的少量房源。國際麗都城一期開發(fā)1棟高層，3棟小高層。一號樓已全部售完，2號樓開始預(yù)定。本案屬于高價未樓盤，受總價影響，客源面相對狹窄，去化速率不是很高，每月能保持穩(wěn)定的銷售量。中凱城市之光在開發(fā)商強有力的廣告促進下，經(jīng)過了較長的一段時間后，一期已完成銷售。即將推出的二期在近期開始接受預(yù)定。上海壹街區(qū)銷售周期較長。目前一期只有少量余房，年底二期面市。暢園房型面積較大，總價高，周邊小環(huán)境嘈雜，制約銷售，去化率60%。同濟佳苑規(guī)劃及價格沒有最終確定，預(yù)計2003年1月開始預(yù)定?？祵幯磐ルm整體品質(zhì)不高，但其價格在區(qū)域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢喜人，108平方米的兩房已基本去化完畢?？偭?成左右已去化完畢。自由自宅運用了空間的自由分割，一經(jīng)面市，受到了區(qū)域消費者的關(guān)注，預(yù)定情況較為理想。說明：經(jīng)以上分析明顯的可以看出，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品依托得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、生活設(shè)施的優(yōu)勢等先天條件，加上自身的優(yōu)勢（如產(chǎn)品規(guī)劃、營銷企劃等）各自都創(chuàng)造了較為優(yōu)秀的銷售成績。銷售形勢喜人。區(qū)域客源客層分析圖：說明：在上海購買7000元/平方米以上的高價位樓盤中，區(qū)域客源分布如下：l %的本區(qū)域人士，熟悉生活環(huán)境，已在區(qū)域內(nèi)居住了很多年，不愿離開，因舊房拆遷需購房，依舊選擇在區(qū)域內(nèi)居住。l %的外地人士，在上海打拼多年，事業(yè)有成，喜歡繁華都市，在市中心區(qū)域居住有溶入上海的感覺或作為一種投資。l 25%的外籍人士需要距離工作地點近交通方便而選擇在本區(qū)域居住。l %的周邊區(qū)域受區(qū)域內(nèi)各種便利條件的吸引而遷居靜安。重點個案優(yōu)劣勢分析案 名分 析靜安楓景優(yōu)勢推案時機把握好，總體規(guī)劃不錯，生活便利，開發(fā)商具實力。50%的綠化率。劣勢道路狹窄、擁擠影響出行。噪音，廢氣污染不可避免。康寧雅苑優(yōu)勢價格低是其最大的優(yōu)勢所在，對面待建的3萬平方米綠地吸引了眾多消費者。劣勢規(guī)模小，無綠化。同濟佳苑優(yōu)勢預(yù)計售價8650元/平方米，與區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品相比定價較低。劣勢總17層，4梯30戶過于擁擠。自由自宅優(yōu)勢商家運用空間的自由分隔，擴大了使用面積。劣勢爛尾改造項目總23層，3梯14戶，電梯數(shù)量明顯不足。國際麗都城優(yōu)勢規(guī)劃水平高，國際生活氛圍濃厚。即將推出的二期采用3000元/平方米的裝修標準，又是區(qū)域樓市的一個亮點。 劣勢高容積，總價高，影響去化。 上海壹街區(qū)優(yōu)勢地理位置極其優(yōu)越，51%的高綠化率，在區(qū)域產(chǎn)品是較為少見。劣勢周邊交通擁擠，車流量大，有噪音污染。暢園優(yōu)勢軌道交通近在咫尺，方便業(yè)主出行，外立面設(shè)計較為現(xiàn)代，醒目。劣勢四周小環(huán)境差，交通擁擠，車輛排放尾氣對空氣污染大。在售物業(yè)面積配比分析一房面積(m2)30～4040～5050～6060～70合計戶數(shù)(套)19219232296802二房面積(m2)90～100100～110110～120120～130130～140合計戶數(shù)(套)/24172108/304三房面積(m2)120～130130～140140～150150～160160～170合計戶數(shù)(套)54344804884610四房amp。復(fù)式面積(m2)170～180200合計戶數(shù)(套)303464說明：l 以上數(shù)據(jù)是選取了本案周邊競爭樓盤包括靜安楓景、康寧雅庭、等樓盤。采樣戶數(shù)共1780戶。l 其中，一房總共為802戶，%；二房總共為304戶，%；三房共為610戶，%；四房及復(fù)式為64戶，%。l 區(qū)域內(nèi)一房的比例占到了總量的近半數(shù)，主要是近期單身公寓在區(qū)域市場的推案量較大的原因，預(yù)期當在售的單身公寓產(chǎn)品完成銷售后這一比例在市場中所占的比例有所回落后，將不在占據(jù)市場的主導(dǎo)地位。l 可以看出，除了一房外該區(qū)域內(nèi)三房為主力房型，面積集中在130—160平方米左右，三房主力面積的主力峰值位于130—140平方米左右。較之靜安區(qū)上一年度的成交房屋面積，三房主力面積集中在140—160平方米的區(qū)段，面積有明顯的回調(diào)。l %、%，所占分額不大。在銷售中兩房因總價較低，是區(qū)域中去化最快的產(chǎn)品，而四房及復(fù)式數(shù)量少，總價高，雖銷售速率較低但對總體的市場不能起到較大的影響。附、區(qū)域樓市個案“主力面積”參考表案 名地理位置主力面積錦安公寓延平路340弄— m2靜安麗舍萬航渡路858弄18號— M2達安花園長壽路1099號— m2常德名園常德路1199號95—108 m2宏安家園武寧南路、康定路口— m2新靜安都市新閘路1851號— m2三鑫花園康定路1588弄111—122 m2靜安新邸康定路1588弄111—122 m2天合大廈康定路966號— m2靜安華府新閘路1001號— m2嘉園萬航渡路458弄— m2三和花園延平路123弄3號— m2曼克頓豪庭西康路339號134—154 M2靜安鼎鑫佳園余姚路27號— m2新?？道镄麻l路888弄140—160 M2喜福會青海路128138號— M2