【正文】 4個(gè)。l 今年靜安區(qū)最大的改造項(xiàng)目“靜安楓景”，規(guī)劃總建筑面積40萬(wàn)平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的個(gè)案，也是項(xiàng)目今后最有力的競(jìng)爭(zhēng)者。l 同濟(jì)佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個(gè)案中，康寧雅苑是獨(dú)棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項(xiàng)目，建筑面積低與5萬(wàn)平方米在情理之中。在售個(gè)案基地面積比較表：說(shuō)明：l 最大的個(gè)案靜安楓景占地面積10萬(wàn)平方米。是區(qū)域中基地面積最大的。l 5—10萬(wàn)平方米個(gè)案2個(gè)。l 5萬(wàn)平方米以下的5個(gè)，%。擁有明顯的主導(dǎo)地位。l %，但基地面積目前均未超過(guò)10萬(wàn)平方米，由此可見(jiàn)全區(qū)域土地的稀缺性明顯。在售個(gè)案?jìng)€(gè)案容積比較表說(shuō)明：l 同濟(jì)佳苑屬獨(dú)棟爛尾樓盤(pán)，是區(qū)域的特例。本報(bào)告認(rèn)為其不具有代表意義。l 普遍的高容積是上海幾個(gè)中心城區(qū)所共有的特性，靜安區(qū)作為中心城區(qū)之一也不能例外l —4之間，也從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，從區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)看，高層已成為區(qū)域市場(chǎng)的主打。多層、小高層已淡出人們的視線。在售個(gè)案綠化率對(duì)比表：說(shuō)明：l 單身公寓和獨(dú)棟的住宅項(xiàng)目幾乎沒(méi)有綠化，與本項(xiàng)目沒(méi)有可比性，所以忽略不計(jì)。l 而在其余的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中，雖基地面積小，容積高，但開(kāi)發(fā)商都能利用有限的空間，聘請(qǐng)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司，盡可能地提高綠化率，總體水平尚可。綠化率均在40%以上。最高的上海一街區(qū)，綠化率高達(dá)51%，其次為靜安楓景，綠化率50%，在同類產(chǎn)品中較為少見(jiàn)。在售個(gè)案價(jià)格比較表：說(shuō)明：l 2002年三季度靜安區(qū)主力單價(jià)和主力總價(jià)雙雙上揚(yáng)，但主力單套面積合理回縮，顯示出區(qū)域客戶在樓市價(jià)位走高的背景下，對(duì)戶型選擇歸與理性。l 8000元/平方米以下的樓盤(pán)在區(qū)域中已無(wú)蹤影。區(qū)域最低價(jià)8650元/平方米，為康寧雅苑（毛坯），國(guó)際麗都城16000元/平方米，但其裝修費(fèi)用達(dá)3000元/平方米。l 價(jià)位主力峰值集中在9000—11000元/平方米。整體市場(chǎng)高價(jià)位的區(qū)域特性表露無(wú)疑。l 單套主力總價(jià)為100萬(wàn)—150萬(wàn)/套。在售個(gè)案去化情況分析案 名去化情況靜安楓景現(xiàn)推出其一期5棟中新閘路、常德路路口的兩棟，去化情況良好，只剩余5層以下的少量房源。國(guó)際麗都城一期開(kāi)發(fā)1棟高層，3棟小高層。一號(hào)樓已全部售完，2號(hào)樓開(kāi)始預(yù)定。本案屬于高價(jià)未樓盤(pán)，受總價(jià)影響，客源面相對(duì)狹窄，去化速率不是很高，每月能保持穩(wěn)定的銷售量。中凱城市之光在開(kāi)發(fā)商強(qiáng)有力的廣告促進(jìn)下，經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)的一段時(shí)間后，一期已完成銷售。即將推出的二期在近期開(kāi)始接受預(yù)定。上海壹街區(qū)銷售周期較長(zhǎng)。目前一期只有少量余房，年底二期面市。暢園房型面積較大，總價(jià)高，周邊小環(huán)境嘈雜，制約銷售，去化率60%。同濟(jì)佳苑規(guī)劃及價(jià)格沒(méi)有最終確定，預(yù)計(jì)2003年1月開(kāi)始預(yù)定?？祵幯磐ルm整體品質(zhì)不高，但其價(jià)格在區(qū)域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢(shì)喜人，108平方米的兩房已基本去化完畢。總量6成左右已去化完畢。自由自宅運(yùn)用了空間的自由分割，一經(jīng)面市，受到了區(qū)域消費(fèi)者的關(guān)注，預(yù)定情況較為理想。說(shuō)明：經(jīng)以上分析明顯的可以看出，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品依托得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、生活設(shè)施的優(yōu)勢(shì)等先天條件，加上自身的優(yōu)勢(shì)（如產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷企劃等）各自都創(chuàng)造了較為優(yōu)秀的銷售成績(jī)。銷售形勢(shì)喜人。區(qū)域客源客層分析圖：說(shuō)明：在上海購(gòu)買(mǎi)7000元/平方米以上的高價(jià)位樓盤(pán)中，區(qū)域客源分布如下：l %的本區(qū)域人士，熟悉生活環(huán)境，已在區(qū)域內(nèi)居住了很多年，不愿離開(kāi)，因舊房拆遷需購(gòu)房，依舊選擇在區(qū)域內(nèi)居住。l %的外地人士，在上海打拼多年，事業(yè)有成，喜歡繁華都市，在市中心區(qū)域居住有溶入上海的感覺(jué)或作為一種投資。l 25%的外籍人士需要距離工作地點(diǎn)近交通方便而選擇在本區(qū)域居住。l %的周邊區(qū)域受區(qū)域內(nèi)各種便利條件的吸引而遷居靜安。重點(diǎn)個(gè)案優(yōu)劣勢(shì)分析案 名分 析靜安楓景優(yōu)勢(shì)推案時(shí)機(jī)把握好，總體規(guī)劃不錯(cuò)，生活便利，開(kāi)發(fā)商具實(shí)力。50%的綠化率。劣勢(shì)道路狹窄、擁擠影響出行。噪音，廢氣污染不可避免。康寧雅苑優(yōu)勢(shì)價(jià)格低是其最大的優(yōu)勢(shì)所在，對(duì)面待建的3萬(wàn)平方米綠地吸引了眾多消費(fèi)者。劣勢(shì)規(guī)模小，無(wú)綠化。同濟(jì)佳苑優(yōu)勢(shì)預(yù)計(jì)售價(jià)8650元/平方米，與區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品相比定價(jià)較低。劣勢(shì)總17層，4梯30戶過(guò)于擁擠。自由自宅優(yōu)勢(shì)商家運(yùn)用空間的自由分隔，擴(kuò)大了使用面積。劣勢(shì)爛尾改造項(xiàng)目總23層，3梯14戶，電梯數(shù)量明顯不足。國(guó)際麗都城優(yōu)勢(shì)規(guī)劃水平高，國(guó)際生活氛圍濃厚。即將推出的二期采用3000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，又是區(qū)域樓市的一個(gè)亮點(diǎn)。 劣勢(shì)高容積，總價(jià)高，影響去化。 上海壹街區(qū)優(yōu)勢(shì)地理位置極其優(yōu)越，51%的高綠化率，在區(qū)域產(chǎn)品是較為少見(jiàn)。劣勢(shì)周邊交通擁擠，車(chē)流量大，有噪音污染。暢園優(yōu)勢(shì)軌道交通近在咫尺，方便業(yè)主出行，外立面設(shè)計(jì)較為現(xiàn)代，醒目。劣勢(shì)四周小環(huán)境差，交通擁擠，車(chē)輛排放尾氣對(duì)空氣污染大。在售物業(yè)面積配比分析一房面積(m2)30～4040～5050～6060～70合計(jì)戶數(shù)(套)19219232296802二房面積(m2)90～100100～110110～120120～130130～140合計(jì)戶數(shù)(套)/24172108/304三房面積(m2)120～130130～140140～150150～160160～170合計(jì)戶數(shù)(套)54344804884610四房amp。復(fù)式面積(m2)170～180200合計(jì)戶數(shù)(套)303464說(shuō)明：l 以上數(shù)據(jù)是選取了本案周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)包括靜安楓景、康寧雅庭、等樓盤(pán)。采樣戶數(shù)共1780戶。l 其中，一房總共為802戶，%；二房總共為304戶，%；三房共為610戶，%；四房及復(fù)式為64戶，%。l 區(qū)域內(nèi)一房的比例占到了總量的近半數(shù)，主要是近期單身公寓在區(qū)域市場(chǎng)的推案量較大的原因，預(yù)期當(dāng)在售的單身公寓產(chǎn)品完成銷售后這一比例在市場(chǎng)中所占的比例有所回落后，將不在占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。l 可以看出，除了一房外該區(qū)域內(nèi)三房為主力房型，面積集中在130—160平方米左右，三房主力面積的主力峰值位于130—140平方米左右。較之靜安區(qū)上一年度的成交房屋面積，三房主力面積集中在140—160平方米的區(qū)段，面積有明顯的回調(diào)。l %、%，所占分額不大。在銷售中兩房因總價(jià)較低，是區(qū)域中去化最快的產(chǎn)品，而四房及復(fù)式數(shù)量少，總價(jià)高，雖銷售速率較低但對(duì)總體的市場(chǎng)不能起到較大的影響。附、區(qū)域樓市個(gè)案“主力面積”參考表案 名地理位置主力面積錦安公寓延平路340弄— m2靜安麗舍萬(wàn)航渡路858弄18號(hào)— M2達(dá)安花園長(zhǎng)壽路1099號(hào)— m2常德名園常德路1199號(hào)95—108 m2宏安家園武寧南路、康定路口— m2新靜安都市新閘路1851號(hào)— m2三鑫花園康定路1588弄111—122 m2靜安新邸康定路1588弄111—122 m2天合大廈康定路966號(hào)— m2靜安華府新閘路1001號(hào)— m2嘉園萬(wàn)航渡路458弄— m2三和花園延平路123弄3號(hào)— m2曼克頓豪庭西康路339號(hào)134—154 M2靜安鼎鑫佳園余姚路27號(hào)— m2新?？道镄麻l路888弄140—160 M2喜福會(huì)青海路128138號(hào)— M2