【正文】 平方米35元/月兩個層次，而高于每平方米5元/月的樓盤只占總量的20％左右。從上表可以看出，此次調(diào)查的十五個樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數(shù)的23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。15個樓盤中“巴黎時韻”、“仁恒濱江園”、“國際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價均在每平方米12000元和每平方米13000元左右，由此可見，每平方米1000015000元是上海目前高檔樓盤價格的主流區(qū)間。可見，每平方米8000元以上住宅的消費主體顯然以外來人士為主，上海本地消費者的購買力相對不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場的正常消費。客 戶外籍人士港澳臺人士本地人士外地人士10%15%%%投資客戶其他客戶35%65%從上圖不難發(fā)現(xiàn)，在購買滬上高檔物業(yè)的客戶群體中，%的比例，%。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數(shù)。在空間質(zhì)量方面，高檔樓盤在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風、采光，且動靜分明；在主、次臥室的設計上除了考慮具體的布局和朝向外，更考慮到了該層次業(yè)主的生活習慣和需求。在空間大小方面，高檔樓盤的面積一般比較大，這樣才能使內(nèi)部的格局有足夠的空間劃分。上圖是此次調(diào)查的15個樓盤的綠化率情況，從中也可以看出，大部分高檔物業(yè)的綠化率都比較高，最高的“香梅花園”更是達到了70％，而綠化率在50％以上的也6個，占市場分額的42％（見下圖）。可見，高檔住宅對會所的要求相當高，同時也反映出客戶對享受型生活的追求。而以教育為主題的則占到約13%，如水清木華公寓會所，就設置有社區(qū)圖書館、親子教育中心、永久性藝術中心等場所。但在景觀設計方面，國內(nèi)企業(yè)則存在著明顯的差距，調(diào)查的高檔樓盤全部由國外景觀設計單位接盤。與“尊園”相似，“巴黎時韻”等樓盤也同屬于第二類別，即商業(yè)中心或交通干道附近，此類樓盤占到了今年新開樓盤總量的40％，比選擇人文歷史濃厚區(qū)域的樓盤高出13個百分點。他們主要有這兩方面共同點：一是有較高的收入水平及生活水平，所以這類消費群對居住的需求已從居住到講究環(huán)境上升為一種居住的生活享受；二是此類消費者一般事業(yè)有成，心理上存在著巨大的優(yōu)越感，因此他們購置物業(yè)時也存在著強烈的品牌意識。目前虹口區(qū)內(nèi)可分為四個板塊，即北外灘和周家嘴路沿線、四平路沿線、魯迅公園附近以及外虹口地區(qū)。由此可以看出，雖然徐匯也是傳統(tǒng)高檔樓盤集中的市中心區(qū)，但其高檔住宅的發(fā)展空間隨著地塊的漸漸稀缺以及向環(huán)線外發(fā)展的必然，為數(shù)不多的環(huán)線內(nèi)地塊將會成為開發(fā)商的爭奪熱點。從新盤總量為24個的市場總量看，高檔物業(yè)占據(jù)了市場的13%。因其新盤總量有限，所以高檔盤占市場份額高達33%。從兩個高價位樓盤地段看，一個是位于人文沉淀較深的愚園路和新華路附近，周邊洋房別墅較多；還有一個就是中高檔住宅、別墅密集的虹橋地區(qū)，為新興中高檔住宅群落。雖然在樓市持續(xù)升溫的條件下，靜安樓市不溫不火，但隨著靜安今年不少爛尾樓項目的改造以及靜安寺地區(qū)的綜合改造，都表明靜安樓市漸旺。l 靜安區(qū)靜安區(qū)是傳統(tǒng)的市中心高檔住宅集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)洋房林立，更有時尚的南京西路和靜安寺等多處商業(yè)、貿(mào)易中心，其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢以及與之密切相關的完善的配套生活設施都為高檔物業(yè)的開發(fā)提供了地段、區(qū)位、配套、人文、景觀等多方面的綜合優(yōu)勢。目前浦東房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了五大熱點區(qū)域，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張楊路沿線、浦東南路上南路板塊、世紀公園板塊、黃浦江東岸沿江板塊。據(jù)了解，上海部分中心地區(qū)每平方米商品房中分攤的土地成本已達3000元以上，而從合理的成本與收益關系考慮，房價約為土地成本的3倍比較合理。這些外籍商務人員的大幅度增加，在一定程度上推動了浦東高檔住宅的發(fā)展，從而使得上海高檔住宅的市場份額逐步東移，而傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)的靜安、長寧、徐匯等區(qū)的客戶也漸漸將目光瞄向了浦東。下圖顯示的是今年高檔樓盤的區(qū)域分布情況以及市場占有率情況，從中可以看出在徐匯、靜安、長寧等市中心和次中心城區(qū)的高檔樓盤占據(jù)了上海高檔住宅市場60%的份額，這主要因為：一方面上述地區(qū)是上海傳統(tǒng)的高檔住宅集中地區(qū)，無論是環(huán)境還是設施配套都比較完善；另一個原因則是上述地區(qū)舊改力度的不斷加大以及市政的日益完善。從今年一季度數(shù)據(jù)看，與去年相比，均價在每平方米15000元左右的高檔住宅供應更是出現(xiàn)強勢增長，從而推動一季度新盤均價上攻至每平方米11470元的高位，由此可見高檔樓盤發(fā)展勢頭之強勁。從2000年開始，上海高檔物業(yè)的推盤速度明顯加快，其中最為人所熟知的要數(shù)“世茂濱江花園”，其占據(jù)地段、區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃等多處優(yōu)勢，挾風雷之勢，推動了滬市高檔住宅的進程，拉開了浦江沿線高檔樓盤開發(fā)的序幕。l 值得關注的是，第三季度已登記商品房預售面積開始呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢，也是今年以來首度出現(xiàn)已登記商品房登記面積小于批準預售面積的情況。l 2002年1—9月商品房登記預售排名為浦東、閔行、普陀、寶山、%、%、%、%。l 2002年1—9月登記預售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計，%，%，%。3． 2002年一季度，上海城市建設計劃投資額542億元，%。在未來幾年上海將在蘇州河沿岸建設8塊大型集中綠地，新增綠化面積78萬平方米，從而使蘇州河沿岸綠化面積達到102萬平方米。10. 第一個房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品在滬推出上海國際信托產(chǎn)品在滬推出《新上海國際大廈項目資金信托計劃》。8. 市房地產(chǎn)頒布《關于推行上海市商品房預訂協(xié)議示范文本的通知》2002年10月23日，市房地局頒布：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后進行商品房預訂的，均應采用預訂協(xié)議示范文本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自制協(xié)議文本的，應報工商部門備案后方可使用 。6. “三環(huán)+三縱三橫+十三射”上海中心城區(qū)的主體路網(wǎng)絡將形成“三環(huán)+三縱三橫+十三射”的格局，其要點是，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)，實現(xiàn)高架道路交通快速疏解，逐步實現(xiàn)中心城“三縱三橫”主干道機動車專用道，將非機動車道改建為公交專用道，在內(nèi)環(huán)線之間，加快中環(huán)線路網(wǎng)的建設，建成內(nèi)環(huán)線之間十三條放射狀道路，與逐步建設的市域高速公路相銜接。做好日照環(huán)境可行性分析和環(huán)境容量、城市景觀評價，并適當提高標準。40 / 40上海靜安動力國際企劃提案市場篇市 場 篇壹、上海市總體市場現(xiàn)狀分析一、上海房地產(chǎn)市場最新經(jīng)濟政策1. 藍印戶口、住房信貸政策取消從2002年4月1日開始上海市出臺的藍印戶口政策正式停止實施。3. 上海高層建筑限“身高”，嚴控高度和容積率上海市政府強調(diào)要嚴格控制高度和容積率，特別是超高層。整個中環(huán)線（浦西段）可望2005年完成。其中包括預售商品房交付使用時，對共用部位分攤的建筑面積和套內(nèi)建筑面積的實測結(jié)果與合同面積的差異處理辦法。此工程建設擬每年新開工100萬平方米，以多層住宅兩室一廳建筑面積70平方米左右為主導房型，價格控制在每平方米3000至3500元左右。12. 綠化建設重頭戲，“一縱兩橫”“ 一縱”就是黃浦江兩岸大面積建綠，“兩橫”是蘇州河岸沿線綠化和延安路沿線景觀綠化。2． 2002年一季度，%。l 2002年1—9月商品房預售與去年同期比較，%，登記預售面積達1868萬平方米。l 2002年1—9月登記預售的商品房中，主力房型仍為面積從70—150平方米的二房或三房，%。綜上所述：l 2002年1—9月上海房地產(chǎn)市場開發(fā)投資繼續(xù)保持高速增長，一級市場上土地出讓速度不減，商品房新開工面積和竣工面積大幅增長，批準預售量仍保持著高位。貳、上海市高檔住宅市場分析一、 市場概論以及區(qū)域概述l 市場概論高檔住宅在90年代初期的房地產(chǎn)市場中由外銷房和僑匯房一統(tǒng)天下，內(nèi)外銷房并軌后，（所指的高檔