【正文】 來了諸多影響，很多時候也會對開發(fā)商本身的聲譽，對開發(fā)商今后開發(fā)的項目產(chǎn)生很大的影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當?shù)恼J識和重視。讓物 業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)：在物業(yè)開發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計階段即開始介入；從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，這已逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)對后續(xù) 建設(shè)和開發(fā)工作的必然趨勢。以下是物業(yè)管理前期介入在各個環(huán)節(jié)上的意義及內(nèi)容：42 / 48一 、從 項 目 設(shè) 計 開 始 提 前 介 入 ，參 與 物 業(yè) 建 設(shè) 項 目 的 優(yōu) 化 設(shè) 計 ，對 物 業(yè) 實 施 超前 管 理 ，為 完 善 物 業(yè) 建 設(shè) 提 出 建 設(shè) 性 意 見 ，避 免 物 業(yè) 建 成 后 的 使 用 和 管 理 問 題 。項目的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善 設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物 業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。二 、積 極 參 與 工 程 監(jiān) 理 工 作 ，從 物 業(yè) 管 理 的 角 度 對 工 程 施 工 、設(shè) 備 安 裝 的 質(zhì) 量進 行 全 面 監(jiān) 控 ，及 早 發(fā) 現(xiàn) 問 題 ，及 早 解 決 問 題 ，避 免 物 業(yè) 建 成 后 給 使 用 和 管 理 服 務(wù)帶 來 的 缺 憾 。物 業(yè) 項 目 一 旦 建 成 ，物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 就 要 天 天 和 此 物 業(yè) 打 交 道 ，并 且 要面 對 所 管 物 業(yè) 可 能 發(fā) 生 的 各 種 問 題 ，在 關(guān) 系 到 切 身 利 益 的 條 件 下 ，它 可 能 比 工 程 監(jiān)理 的 要 求 更 嚴 格 ，工 作 更 細 致 、更 周 密 。在 建 設(shè) 施 工 階 段 ，施 工 環(huán) 節(jié) 多 ，施 工 單 位 參差 不 齊 ，設(shè) 備 安 裝 、管 線 布 置 錯 綜 復(fù) 雜 ，對 工 程 質(zhì) 量 的 控 制 要 求 高 。但 這 一 階 段 是整 個 項 目 的 關(guān) 鍵 時 期 ，開 發(fā) 商 的 主 要 精 力 更 多 放 在 工 程 進 度 、資 金 籌 措 和 促 銷 推 廣上 ，盡 管 從 開 發(fā) 商 的 本 意 來 說 ，總 是 希 望 能 保 證 工 程 質(zhì) 量 ，使 所 建 物 業(yè) 達 到 優(yōu) 良 乃至 優(yōu) 質(zhì) 工 程 目 標 ，但 是 由 于 人 力 、技 術(shù) 、精 力 等 方 面 的 原 因 忽 視 對 工 程 質(zhì) 量 的 全 面監(jiān) 控 。盡 管 建 設(shè) 項 目 都 有 監(jiān) 理 公 司 監(jiān) 理 ，但 監(jiān) 理 公 司 與 開 發(fā) 商 往 往 只 注 重 結(jié) 構(gòu) 安 全等 大 的 質(zhì) 量 問 題 ，對 物 業(yè) 使 用 過 程 中 經(jīng) 常 會 碰 到 的 滲 漏 、裂 縫 以 及 一 些 細 微 的 質(zhì) 量43 / 48問 題 卻 經(jīng) 常 忽 視 ，而 這 些 卻 是 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 在 日 后 的 維 修 養(yǎng) 護 中 必 須 面 對 的 ，通 過物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 前 期 介 入 ，為 以 后 的 維 修 養(yǎng) 護 工 作 省 去 很 多 麻 煩 。現(xiàn) 在 的 物 業(yè) 建 設(shè) ，特 別 是 高 層 物 業(yè) 建 設(shè) ，其 結(jié) 構(gòu) 、管 線 等 十 分 復(fù) 雜 ，安 裝 、施 工 工 程 中 ，粗 心 大 意 或 隨心 所 欲 就 很 可 能 給 業(yè) 主 今 后 順 利 使 用 設(shè) 施 、設(shè) 備 帶 來 極 大 的 困 難 ，甚 至 導(dǎo) 致 極 大 的浪 費 ，特 別 是 在 目 前 房 地 產(chǎn) 施 工 安 裝 單 位 尚 不 很 了 解 重 視 物 業(yè) 管 理 工 作 的 情 況 下 ，某 些 作 業(yè) 者 很 可 能 為 了 自 己 工 作 的 方 便 ，而 不 是 以 人 為 本 、從 有 利 于 業(yè) 主 今 后 幾 十年 的 使 用 的 角 度 去 安 裝 施 工 ，從 而 給 入 住 后 的 物 業(yè) 管 理 帶 來 諸 多 難 以 解 決 的 問 題 。物 業(yè) 管 理 派 出 專 業(yè) 人 員 入 住 樓 盤 ，從 業(yè) 主 的 角 度 監(jiān) 督 施 工 單 位 的 各 項 工 作 ，從 物 業(yè)管 理 的 角 度 提 出 整 改 建 議 ，確 保 了 施 工 中 不 出 現(xiàn) 不 利 于 物 業(yè) 管 理 的 弊 端 ，為 業(yè) 主 爭得 了 良 好 的 硬 件 條 件 。此 外 ，前 期 介 入 使 物 管 公 司 能 夠 對 物 業(yè) 的 每 一 單 元 逐 一 檢 查驗 收 ，建 立 工 程 設(shè) 備 檔 案 ，為 業(yè) 主 日 后 裝 修 、使 用 、維 修 提 供 了 極 大 的 方 便 。三 、提 前 熟 悉 所 安 裝 的 設(shè) 備 設(shè) 施 ，嚴 格 按 規(guī) 范 做 好 接 管 驗 收 工 作 ，確 保 物 業(yè) 管理 單 位 能 夠 在 物 業(yè) 建 成 后 一 開 始 投 入 使 用 即 能 為 業(yè) 主 提 供 良 好 的 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 。有 的 開 發(fā) 、設(shè) 計 單 位 在 物 業(yè) 配 套 機 電 設(shè) 備 的 選 購 、施 工 中 往 往 留 下 華 而 不 實 或 考 慮不 周 之 處 ，造 成 可 維 護 性 不 足 ，特 別 是 在 接 管 驗 收 階 段 ，開 發(fā) 商 往 往 只 注 重 物 業(yè) 整體 的 交 付 使 用 ，而 很 少 考 慮 到 物 業(yè) 公 司 接 管 后 細 微 全 面 的 需 要 ，給 物 業(yè) 建 成 后 的 使用 維 護 帶 來 諸 多 不 便 ，也 對 物 業(yè) 管 理 單 位 順 利 、及 時 地 為 業(yè) 主 提 供 良 好 的 管 理 服 務(wù)帶 來 影 響 。有 物 業(yè) 管 理 公 司 提 前 介 入 后 ，開 發(fā) 商 可 以 得 到 物 業(yè) 管 理 公 司 的 緊 密 配 合 ，使 其 專 心 開 發(fā) 建 設(shè) 。物 業(yè) 管 理 公 司 可 以 根 據(jù) 物 業(yè) 管 理 的 技 術(shù) 規(guī) 范 要 求 ，對 接 管 的 物業(yè) 從 使 用 功 能 上 嚴 格 把 關(guān) ，就 日 常 管 理 維 護 工 作 中 可 能 出 現(xiàn) 的 問 題 直 接 與 建 筑 安裝 單 位 交 涉 ，監(jiān) 督 并 促 使 改 進 發(fā) 現(xiàn) 的 問 題 ，避 免 了 扯 皮 推 委 情 況 發(fā) 生 。特 別 是 能 夠及 時 指 出 安 裝 調(diào) 試 過 程 中 ，對 給 排 水 、照 明 、通 訊 、暖 通 、氣 體 動 力 、供 電 、防 震 防44 / 48雷 、電 梯 、消 防 等 各 個 設(shè) 備 系 統(tǒng) 中 所 存 在 的 不 同 程 度 的 問 題 ，促 使 開 發(fā) 商 引 起 高 度重 視 并 要 求 承 建 單 位 限 期 解 決 ，確 保 各 項 設(shè) 備 設(shè) 施 在 投 入 使 用 住 前 就 能 正 常 運 行 。其 機 電 設(shè) 備 管 理 人 員 可 以 提 前 熟 悉 相 應(yīng) 設(shè) 備 的 操 作 、管 理 和 維 護 ，同 時 嚴 格 按 照 國家 建 設(shè) 部 頒 布 的 《房 屋 接 管 驗 收 標 準 》做 好 接 管 驗 收 工 作 。同 時 ，由 于 有 了 提 前 介 入 ，物 業(yè) 管 理 單 位 對 物 業(yè) 的 總 體 規(guī) 劃 布 局 、結(jié) 構(gòu) 和 管 線 布 置 、設(shè) 備 設(shè) 施 基 本 做 到 心 中 有數(shù) ，對 物 業(yè) 可 能 出 現(xiàn) 的 隱 患 了 如 指 掌 ；所 發(fā) 現(xiàn) 的 問 題 在 施 工 安 裝 方 尚 未 退 場 之 前 即已 解 決 ，既 節(jié) 省 了 費 用 ，也 大 大 縮 短 了 了 物 業(yè) 開 發(fā) 、經(jīng) 營 、使 用 之 間 的 過 渡 期 。如 果在 開 發(fā) 商 的 授 權(quán) 下 ，在 竣 工 驗 收 合 同 中 ，開 發(fā) 商 全 權(quán) 委 托 物 業(yè) 管 理 公 司 在 保 修 期 內(nèi)代 表 開 發(fā) 商 與 建 筑 、安 裝 單 位 就 房 屋 建 筑 安 裝 質(zhì) 量 進 行 監(jiān) 督 、協(xié) 調(diào) ，確 保 物 業(yè) 建 設(shè)質(zhì) 量 ，物 業(yè) 管 理 單 位 就 能 夠 確 保 接 管 驗 收 工 作 順 利 ，接 管 后 即 能 投 入 使 用 ，及 時 為業(yè) 主 提 供 可 靠 的 服 務(wù) 。此 外 ，物 業(yè) 投 入 使 用 時 才 進 入 的 物 業(yè) 管 理 隊 伍 ，往 往 倉 促 上陣 ，難 免 在 初 期 的 管 理 中 導(dǎo) 致 很 多 不 應(yīng) 有 的 失 誤 ，也 給 業(yè) 主 留 下 了 不 好 的 印 象 ，而提 前 介 入 ，物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 就 可 以 有 充 裕 的 時 間 熟 悉 物 業(yè) ，更 好 的 提 供 服 務(wù) 。第四章 物業(yè)管理機構(gòu)籌建顧問工作第一節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)成立顧問內(nèi)容北京東旭凱旋物業(yè)顧問組將了解惠民縣物業(yè)管理項目招投標的有關(guān)規(guī)定，針對項目情況確定管理費標準和管理機構(gòu)的組織架構(gòu)，落實物業(yè)服務(wù)中心管理與生活用房，并對工作所需的物資裝備提交采購計劃并安排進行采購。1　協(xié)助調(diào)查當?shù)匚飿I(yè)管理收費情況，根據(jù)惠民縣物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)要求，擬定“香格里拉”物業(yè)管理收費標 準，并 報惠民縣物價局核準。2　指導(dǎo)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同并辦理惠民縣物業(yè)管理行政主管部門備案。3　提交“香格里拉 ”物業(yè)服 務(wù)中心組織架構(gòu)。45 / 484　提交“香格里拉 ”物業(yè)服 務(wù)中心人員編制與薪酬方案。5　提交管理用房與生活用房設(shè)置方案。6　提交物業(yè)服務(wù)中心開辦物資設(shè)備采購方案。46 / 48第二節(jié) 規(guī)章制度建立顧問內(nèi)容（略）第三節(jié) 人員招聘與培訓(xùn)顧問內(nèi)容（略）第五章 營銷配合和促進工作（略）第一節(jié) 定期舉行溝通會議（略）第二節(jié) 參與營銷及租售中心的整體施工和裝飾（略）第三節(jié) 規(guī)劃良好的銷售現(xiàn)場服務(wù)工作（略）第四節(jié) 對銷售人員進行物業(yè)管理專業(yè)知識培訓(xùn)（略）第五節(jié) 銷售現(xiàn)場派駐高級物業(yè)經(jīng)理（略）第六節(jié) 宣傳自身背景和優(yōu)勢，展示強大服務(wù)商面貌（略）第六章 驗收和整改顧問工作 （略）第一節(jié) 建筑質(zhì)量的驗收顧問第二節(jié) 設(shè)備設(shè)施的驗收顧問第三節(jié) 驗收質(zhì)量問題的整改顧問第七章 交付和裝修管理顧問工作（略）第一節(jié) 交付期物業(yè)管理的顧問內(nèi)容（略）第二節(jié) 交付分工、安排與準備內(nèi)容（略）第三節(jié) 裝修管理期顧問內(nèi)容（略）第四節(jié) 裝修管理的組織安排（略）第八章 正常期管理顧問工作（略）第一節(jié) 正常期物業(yè)管理的基本顧問事項（略）第二節(jié) 正常期客戶服務(wù)的顧問內(nèi)容（略）第三節(jié) 正常期安全管理的顧問內(nèi)容（略）第四節(jié) 正常期設(shè)備及房屋養(yǎng)護維修的顧問內(nèi)容（略）第五節(jié) 正常期清潔保潔的顧問內(nèi)容（略）47 / 48第六節(jié) 正常期環(huán)境綠化的顧問內(nèi)容（略）第七節(jié) 正常期客戶室內(nèi)維修與商務(wù)服務(wù)的顧問內(nèi)容（略）第九章 香格里拉質(zhì)量跟蹤及保證措施（略）第一節(jié) 質(zhì)量跟蹤階段（略）第二節(jié) 質(zhì)量保證措施（略）第十章 香格里拉物業(yè)顧問報價一、公司顧問費： 30000/月二、顧問人工成本短期顧問收費標準：（1）項 目 經(jīng) 理 費 用 按 600 元 /人 .天 收 取 。（2）顧 問 組 其 他 人 員 按 400 元 人 .天 收 取 。駐場顧問收費標準：（1）項 目 經(jīng) 理 費 用 按 10000 元 /人 .月 收 取 。（2）顧 問 組 其 他 人 員 按 8000 元 人 .月 收 取 。說明：（1）顧 問 人 工 費 用 根 據(jù) 實 際 發(fā) 生 情 況 計 算 。（2）顧 問 人 員 赴 現(xiàn) 場 所 產(chǎn) 生 的 往 返 交 通 費 （火 車 票 ）由 甲 方 承 擔 。（3）顧 問 人 員 在 項 目 現(xiàn) 場 工 作 期 間 的 住 宿 、辦 公 費 由 甲 方 承 擔 。（4）應(yīng) 甲 方 要 求 或 現(xiàn) 場 實 際 需 要 而 另 行 增 加 的 顧 問 工 作 （包 括 顧 問 公 司 領(lǐng) 導(dǎo) 赴 現(xiàn) 場 檢 查 、臨 時 增 加 的 顧 問 工 作 等 ），所 產(chǎn) 生 的 交 通 食 宿 費 用 由 甲 方 承 擔 。（5）駐 場 顧 問 人 員 享 受 每 三 個 月 一 次 帶 薪 休 假 ，每 次 5 天 ，往 返 交 通 費 （火 車 票 ）由 甲 方承 擔 。48 / 48結(jié)束語敬請各位審閱本方案，本方案根據(jù)貴公司提供的部分數(shù)據(jù)，結(jié)合“ 香格里拉 ”的實際情況， 對“ 香格里拉區(qū)”項目的物業(yè)服務(wù)模式、組織機構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服 務(wù)內(nèi)容與標準及物業(yè)管理顧問服務(wù)等作基本闡述。如我公司能和貴公司達成合作意向，具體事項進一步的磋商，直至達成共 識，具體 約定在合同簽定 時明確注明。我們相信，有“香格里拉 ”優(yōu)越的硬件條件作保障，有北京東旭凱旋人對高檔高層商住區(qū)管理服務(wù)的深入了解，有惠民縣泰隆置業(yè)有限公司的大力支持，通過北京東旭凱旋物業(yè)人細致入微的管理與服務(wù)，通過廣大業(yè)主的大力配合， “香格里拉 ”定能成為惠民縣最亮麗、最溫馨、最舒適、最宜人的生活區(qū)。衷心希望您能對本方案提出寶貴意見和建議，感謝您給我公司的大力支