【正文】 從項目的盈利能力、項目的清償能力以及項目的不確定性分析等三個方面的分析結(jié)果可以看出本項目的盈利指標(biāo)較好，清償能力和抗風(fēng)險能力都很強(qiáng)，因此在財務(wù)上是可行的。第十章 社會評價從宏觀方面來考慮，該倉儲物流項目的建成，可以為某物流系統(tǒng)的完善和某物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的推動作用。具體來說，主要包括以下幾個方面：首先有利于提高某物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，降低物流費用，提高物流效率。目前某物流費用水平較高，相當(dāng)于國民生產(chǎn)總值的20%，高于其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地縣（大體為17%左右），所以物流費用下降空間較大。其次，物流效率的提高，費用的降低，可以較大的提高某以及某經(jīng)濟(jì)的競爭力，改善某及某的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。第三，可以增加某勞動就業(yè)機(jī)會，減少待業(yè)人口的數(shù)量。該物流中心的發(fā)展，不僅物流中心可以安排相應(yīng)的勞動就業(yè)人員，而且也可以帶動與物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)的其他行業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)人員的數(shù)量。第四，可以增加某省及某市的財政收入。第十一章 風(fēng)險分析 風(fēng)險因素識別項目風(fēng)險分析貫穿于項目建設(shè)和運營的全過程。本項目在建設(shè)、實施以及運營階段可能主要存在以下風(fēng)險： 市場風(fēng)險市場風(fēng)險是指市場需求的變化及市場競爭的加劇，開始時可能有確切的市場需求預(yù)測，但后期市場需求的規(guī)模及方向有大的變化，或者市場進(jìn)入的過多，都有可能導(dǎo)致風(fēng)險。 技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險分析主要指項目全過程中與項目密切相關(guān)的一些技術(shù)因素所存在的潛在風(fēng)險，主要技術(shù)風(fēng)險包括規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險（物流選址風(fēng)險）、施工質(zhì)量風(fēng)險、成本超支風(fēng)險、完工風(fēng)險和維護(hù)風(fēng)險等。這些風(fēng)險所涉及技術(shù)的可靠性和適應(yīng)性以及設(shè)備的可操作性、安全性等都可能給項目帶來風(fēng)險。新的物流技術(shù)、信息技術(shù)出現(xiàn)及設(shè)備的更新?lián)Q代給原采用的技術(shù)與設(shè)備帶來了貶值及成本負(fù)擔(dān)。 工程風(fēng)險工程風(fēng)險主要是來自本項目工程量大、投資巨大，同時在水文地質(zhì)、工程選址、工程方案、設(shè)備選擇、施工與工期等也存在著各種不確定性帶來的風(fēng)險。 環(huán)境影響風(fēng)險環(huán)境影響風(fēng)險主要是指項目作為物流建設(shè)項目，運營后必然存在大量的貨車來往，對周邊交通以及噪聲環(huán)境必然產(chǎn)生負(fù)面影響，從而制約項目的正常實施或需要增加大量的治理投資等。 項目策劃與管理風(fēng)險項目策劃的風(fēng)險是指在項目開發(fā)階段的環(huán)境調(diào)查和分析、項目定義和論證、組織、管理、合同、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等策劃的過程中，在項目實施階段的環(huán)境調(diào)查和分析，項目目標(biāo)分析和再論證，項目實施的組織、管理、合同、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)策劃過程中，由于物流專業(yè)人才技術(shù)程度低而帶來的風(fēng)險。項目管理風(fēng)險是指項目在實施和使用的過程中因管理不善而導(dǎo)致項目失敗的可能性。主要包括管理方法落后，管理人員綜合素質(zhì)不高以及決策失誤等諸多因素可能增加的管理風(fēng)險。員工的技能和管理水平，以及管理國內(nèi)供應(yīng)鏈和處理客戶的能力是運作成功非常重要的因素。此外，建立了高品質(zhì)水平的基礎(chǔ)設(shè)施是十分必要的。因此應(yīng)該對整個施工過程進(jìn)行監(jiān)測。同樣這一構(gòu)想的運行質(zhì)量應(yīng)該得到保證。因此，如果本項目在項目策劃和管理中出現(xiàn)重大問題，則有可能使項目實際投資超出投資預(yù)算，影響項目按期竣工及投入使用，并對項目建設(shè)功能的實現(xiàn)產(chǎn)生不利的影響。 投資風(fēng)險投資風(fēng)險是指項目的盈利情況的不確定性，本項目開發(fā)投資大，且為固定資產(chǎn)投資，退出成本高，風(fēng)險大。由于項目方案調(diào)整、工期延長、工程量增加、人員、工資、各種費率、利率、通貨膨脹的變化，以及征地過程和搬遷中數(shù)量統(tǒng)計失誤和單價調(diào)整可能出現(xiàn)的不確定性風(fēng)險。 融資風(fēng)險該項目投資大。如果項目資金來源的不確定和資金不能及時到位，或者資本金及債務(wù)資金不落實，將會造成項目不能順利實施的風(fēng)險。 財務(wù)風(fēng)險財務(wù)方面的風(fēng)險主要是指由于各種原因，投資收益率達(dá)不到預(yù)期收益率、項目盈利水平達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)或不能按借貸條件償還貸款等原因而帶來的風(fēng)險。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要指由于客戶業(yè)務(wù)量的數(shù)量預(yù)測、項目預(yù)測價格標(biāo)準(zhǔn)等與實際相比的不確定性所帶來的經(jīng)濟(jì)效益的不確定性，可能出現(xiàn)的風(fēng)險。 合同風(fēng)險建設(shè)工程合同有許多形式，如：固定總價合同、單價合同、總承包合同、交鑰匙合同等，招標(biāo)形式有選擇競爭性招標(biāo)、公開競爭性招標(biāo)、議標(biāo)、工程量清單招標(biāo)、費率招標(biāo)等。但不同的合同中，合同當(dāng)事人的地位、責(zé)任、利益、風(fēng)險也各不相同。合同形式的不當(dāng)，就可能給業(yè)主帶來不應(yīng)有的風(fēng)險。 體制改革與經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險我國正處于不斷深化改革階段，各種新的政策不斷出臺，尤其是對于作為鼓勵產(chǎn)業(yè)的物流業(yè)來說，政策風(fēng)險是指國家的產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、財稅政策和貨幣政策對倉儲物流投資環(huán)境可能產(chǎn)生不利影響。 外部環(huán)境風(fēng)險外部環(huán)境風(fēng)險主要是指項目本身以外的配套設(shè)施、協(xié)作條件以及與服務(wù)對象等對項目有重大影響的因素發(fā)生變化而項目本身無法控制的風(fēng)險，尤其是本項目的周邊交通道路服務(wù)配套設(shè)施等。倉儲物流的運營必然產(chǎn)生大量的交通需求，交通等基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度將給項目正常運營帶來的風(fēng)險。 交通安全風(fēng)險物流項目的建設(shè)所產(chǎn)生大量的交通需求，對周邊的居民來說，存在一定的安全隱患，其運營過程中由于交通事故而帶來的損失風(fēng)險。 其他風(fēng)險該因素包括了上述風(fēng)險因素內(nèi)沒有包括的風(fēng)險。譬如社會動亂、地震、戰(zhàn)爭等。 風(fēng)險程度分析 風(fēng)險評估方法的選擇風(fēng)險分析的方法很多，對于此項目我們選擇了專家評價法，因為該項目本身很難進(jìn)行數(shù)量分析，建立數(shù)量模型的可靠程度也不高。而專家評價法經(jīng)過多年的實踐，已經(jīng)相當(dāng)成熟，實踐也證明其可靠性對于此類項目很高。 風(fēng)險等級和影響程度劃分根據(jù)慣例，將各種風(fēng)險因素出現(xiàn)的可能性及對項目的影響程度劃分為9個等級，用19表示，如下：1—表示可能性很小或影響極小，可以忽略不計；2—表示可能性非常小或影響非常??；3—表示可能性小或影響?。?—表示可能性較小或影響較?。?5—表示可能性一般或影響一般；6—表示可能性較大或影響較大；7—表示可能性大或影響大；8—表示可能性非常大或影響非常大；9—表示可能性極大或影響極大，肯定出現(xiàn)。 專家評價結(jié)果與分析統(tǒng)計采用專家評價法，我們組織了20位現(xiàn)代物流行業(yè)和市政交通等方面的專家和項目建設(shè)與管理方面的專家，在他們相互之間沒有任何聯(lián)系溝通的情況下，讓各位專家獨立按上面的指標(biāo)根據(jù)自己的經(jīng)驗做出主觀判斷（打分），結(jié)果如下表181。表111 風(fēng)險因素量化分析統(tǒng)計表序號1234567891011121314風(fēng)險因素市場風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險工程風(fēng)險環(huán)境影響風(fēng)險項目策劃與管理風(fēng)險投資風(fēng)險融資風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險合同風(fēng)險體制與政策風(fēng)險外部環(huán)境風(fēng)險交通安全風(fēng)險其他風(fēng)險出現(xiàn)的可能性極小11312121655101110非常小22541034223122315小344731055425374較小445816155412761一般563562324143較大63211412大71非常大8極大9出現(xiàn)后對項目影響程度極小11113132251非常小21210132462724小339354636533261較小454437452692751一般584715463133721較大6251221222大71111非常大810極大95 風(fēng)險評價判別標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)風(fēng)險因素對項目影響程度的大小，劃分風(fēng)險評價判別標(biāo)準(zhǔn)如下：⑴ 較小風(fēng)險（風(fēng)險等級12級），是指風(fēng)險發(fā)生的可能性較小，即使發(fā)生，造成的損失也較小。⑵ 一般風(fēng)險（風(fēng)險等級34級），是指風(fēng)險發(fā)生的可能性較大。即使發(fā)生，造成的損失也不大，一般不影響項目的可行性。⑶ 較大風(fēng)險（風(fēng)險等級56級），是指風(fēng)險發(fā)生的可能性較大，但損失還在項目本身可承受的范圍之內(nèi)。⑷ 嚴(yán)重風(fēng)險（風(fēng)險等級78級），是指風(fēng)險發(fā)生的可能性大，而且一旦發(fā)生，造成的損失也大，可能使項目由可行轉(zhuǎn)為不可行?；蛘唢L(fēng)險發(fā)生的可能性很小，但如發(fā)生，造成的損失非常大。對此類風(fēng)險必須采取相應(yīng)的防范措施，項目才可能接受，否則是不能接受的。⑸ 災(zāi)難性風(fēng)險（風(fēng)險等級89級），是指風(fēng)險發(fā)生的可能性非常大，發(fā)生后對項目的影響也非常大；或者雖然發(fā)生的可能性一般，但發(fā)生后的影響極大。存在此類風(fēng)險應(yīng)認(rèn)定為項目不可行，或者要有風(fēng)險規(guī)避的措施。風(fēng)險評估結(jié)果見表182。表112 風(fēng)險評估結(jié)果匯表序號風(fēng)險因素對項目的影響程度發(fā)生的可能性風(fēng)險等級1市場風(fēng)險54一般2技術(shù)風(fēng)險43一般3工程風(fēng)險54一般4環(huán)境影響風(fēng)險32較小5項目策劃與管理風(fēng)險54較大6投資風(fēng)險43一般7融資風(fēng)險53較小8財務(wù)風(fēng)險54一般9經(jīng)濟(jì)風(fēng)險54一般10合同風(fēng)險42較小11體制改革與經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險32較小12外部環(huán)境風(fēng)險45較大13交通安全風(fēng)險43一般14其他風(fēng)險28較小分析結(jié)果如下：給項目帶來風(fēng)險的因素主要有市場風(fēng)險、項目策劃與管理風(fēng)險、融資風(fēng)險以及外部環(huán)境風(fēng)險。其他風(fēng)險因素帶來的風(fēng)險相對較小。 風(fēng)險防范對策對項目帶來較大風(fēng)險的因素應(yīng)該采取一定的對策。 市場風(fēng)險由于市場風(fēng)險是項目所難以控制和影響的，也不是依靠管理手段或政府強(qiáng)制手段能夠解決的問題，因此市場風(fēng)險的規(guī)避只能依靠項目前期預(yù)測的準(zhǔn)確性和后期的市場營銷策劃工作來提升項目的市場份額。本項目在市場定位上和物流項目選擇上一定要有自己的特色，要增強(qiáng)項目的彈性，時時關(guān)注市場變化做出調(diào)整。同時在市場營銷推廣上狠下工夫，提升知名度，對于項目本身給當(dāng)?shù)鼐用裆顜淼牟槐銘?yīng)加強(qiáng)宣傳教育，在設(shè)計、建設(shè)和實施各個階段應(yīng)該讓各利益相關(guān)方積極參與，從而打消他們的疑慮。 項目策劃與管理風(fēng)險建議采取國際通行的項目管理模式。委托專業(yè)化的工程管理咨詢公司承擔(dān)項目的管理咨詢，對設(shè)計、施工、材料、設(shè)備、市場、技術(shù)的專業(yè)化水平，利用他們對建設(shè)程序、法規(guī)、項目建設(shè)組織和施工管理的豐富經(jīng)驗和整合社會資源的能力，協(xié)助業(yè)主完成本項目的建設(shè)。 外部環(huán)境風(fēng)險對于外部環(huán)境風(fēng)險尤其是基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度上，需要政府等相關(guān)部門嚴(yán)肅對待其建設(shè)進(jìn)度，領(lǐng)導(dǎo)并監(jiān)督交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況，保證項目正常運營時所需要的交通等基礎(chǔ)條件。 風(fēng)險結(jié)論與建議本項目關(guān)于資金、技術(shù)、工程方面的風(fēng)險，均已在項目前期得到了相當(dāng)?shù)闹匾?，通過企業(yè)、政府各方的有力協(xié)調(diào)、相關(guān)技術(shù)專家的聘請等合理措施的制定與實施，可以將這些風(fēng)險控制在可控范圍內(nèi)；對于其他方面的風(fēng)險從一開始也應(yīng)得到重視，對項目的影響控制在項目的承受范圍之內(nèi)。本著實事求是的原則以及對各方負(fù)責(zé)任的態(tài)度，我們得出結(jié)論是，本項目的開發(fā)在不同階段具備不同的風(fēng)險特征。在建設(shè)階段，主要是由選址、工程項目管理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、技術(shù)與設(shè)備的采用等帶來的風(fēng)險。在營運階段，主要是由市場競爭、營運管理、投資回收壓力等帶來的風(fēng)險。因此，我們建議：在不同階段，有針對性的去做好風(fēng)險控制，才能有的放矢。建設(shè)階段主要是做好選址規(guī)劃、項目管理、設(shè)備選型等方面的工作；營運階段主要是做好市場開拓、營運管理、財務(wù)籌劃方面的工作。在風(fēng)險出現(xiàn)之前及時采取措施，有效規(guī)避風(fēng)險，保證項目順利實施。第十二章 結(jié)論與建議（1）項目地理位置優(yōu)越，交通便利，適合發(fā)展倉儲物流配送業(yè)， 并且未來有較大發(fā)展空間。 （2）該項目的實施有利于某縣生態(tài)工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，項目建成后主要服務(wù)于某市和咸陽市城際間的貨物倉儲和短途運輸、配送服務(wù)，對提高斗門工業(yè)園內(nèi)商品流通效率有重大意義。（3）%（稅后），高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率；（稅后），盈利能力較好，具有客觀財務(wù)效益。（4）本項目具有很大的、迫切的社會和市場需求。（5）本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)性，即良好的企業(yè)效益和社會效益。（6）本項目各種建設(shè)條件滿足施工要求，工程技術(shù)風(fēng)險較小，項目運營過程中具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。綜上所述，項目建設(shè)是必要的和可行的。根據(jù)我們在評價過程中對本項目的認(rèn)識，對本項目的實施提出如下建議：（1）項目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期。（2）控制投資。項目的建設(shè)投資較大，是影響項目財務(wù)可行性的重要敏感性因素，建議建設(shè)單位嚴(yán)格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項目的投資風(fēng)險。（3）充分認(rèn)識及分析項目存在的優(yōu)勢和劣勢，揚長避短，做好整個項目的開發(fā)、招商及經(jīng)營全過程策劃。（4）重視營銷方案的設(shè)計。營業(yè)收入是影響項目盈利能力的敏感性因素。營業(yè)收入的下降會對項目的財務(wù)效果產(chǎn)生較大的影響，因此，