【正文】 從項目的盈利能力、項目的清償能力以及項目的不確定性分析等三個方面的分析結果可以看出本項目的盈利指標較好，清償能力和抗風險能力都很強，因此在財務上是可行的。第十章 社會評價從宏觀方面來考慮，該倉儲物流項目的建成，可以為某物流系統(tǒng)的完善和某物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的推動作用。具體來說，主要包括以下幾個方面：首先有利于提高某物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，降低物流費用，提高物流效率。目前某物流費用水平較高，相當于國民生產(chǎn)總值的20%，高于其他經(jīng)濟發(fā)達地縣（大體為17%左右），所以物流費用下降空間較大。其次，物流效率的提高，費用的降低，可以較大的提高某以及某經(jīng)濟的競爭力，改善某及某的經(jīng)濟結構，提高經(jīng)濟的發(fā)展水平。第三，可以增加某勞動就業(yè)機會，減少待業(yè)人口的數(shù)量。該物流中心的發(fā)展，不僅物流中心可以安排相應的勞動就業(yè)人員，而且也可以帶動與物流產(chǎn)業(yè)相關的其他行業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)人員的數(shù)量。第四，可以增加某省及某市的財政收入。第十一章 風險分析 風險因素識別項目風險分析貫穿于項目建設和運營的全過程。本項目在建設、實施以及運營階段可能主要存在以下風險： 市場風險市場風險是指市場需求的變化及市場競爭的加劇，開始時可能有確切的市場需求預測，但后期市場需求的規(guī)模及方向有大的變化，或者市場進入的過多，都有可能導致風險。 技術風險技術風險分析主要指項目全過程中與項目密切相關的一些技術因素所存在的潛在風險，主要技術風險包括規(guī)劃設計風險（物流選址風險）、施工質量風險、成本超支風險、完工風險和維護風險等。這些風險所涉及技術的可靠性和適應性以及設備的可操作性、安全性等都可能給項目帶來風險。新的物流技術、信息技術出現(xiàn)及設備的更新?lián)Q代給原采用的技術與設備帶來了貶值及成本負擔。 工程風險工程風險主要是來自本項目工程量大、投資巨大，同時在水文地質、工程選址、工程方案、設備選擇、施工與工期等也存在著各種不確定性帶來的風險。 環(huán)境影響風險環(huán)境影響風險主要是指項目作為物流建設項目，運營后必然存在大量的貨車來往，對周邊交通以及噪聲環(huán)境必然產(chǎn)生負面影響，從而制約項目的正常實施或需要增加大量的治理投資等。 項目策劃與管理風險項目策劃的風險是指在項目開發(fā)階段的環(huán)境調(diào)查和分析、項目定義和論證、組織、管理、合同、經(jīng)濟、技術等策劃的過程中，在項目實施階段的環(huán)境調(diào)查和分析，項目目標分析和再論證，項目實施的組織、管理、合同、經(jīng)濟和技術策劃過程中，由于物流專業(yè)人才技術程度低而帶來的風險。項目管理風險是指項目在實施和使用的過程中因管理不善而導致項目失敗的可能性。主要包括管理方法落后，管理人員綜合素質不高以及決策失誤等諸多因素可能增加的管理風險。員工的技能和管理水平，以及管理國內(nèi)供應鏈和處理客戶的能力是運作成功非常重要的因素。此外，建立了高品質水平的基礎設施是十分必要的。因此應該對整個施工過程進行監(jiān)測。同樣這一構想的運行質量應該得到保證。因此，如果本項目在項目策劃和管理中出現(xiàn)重大問題，則有可能使項目實際投資超出投資預算，影響項目按期竣工及投入使用，并對項目建設功能的實現(xiàn)產(chǎn)生不利的影響。 投資風險投資風險是指項目的盈利情況的不確定性，本項目開發(fā)投資大，且為固定資產(chǎn)投資，退出成本高，風險大。由于項目方案調(diào)整、工期延長、工程量增加、人員、工資、各種費率、利率、通貨膨脹的變化，以及征地過程和搬遷中數(shù)量統(tǒng)計失誤和單價調(diào)整可能出現(xiàn)的不確定性風險。 融資風險該項目投資大。如果項目資金來源的不確定和資金不能及時到位，或者資本金及債務資金不落實，將會造成項目不能順利實施的風險。 財務風險財務方面的風險主要是指由于各種原因，投資收益率達不到預期收益率、項目盈利水平達不到預期目標或不能按借貸條件償還貸款等原因而帶來的風險。 經(jīng)濟風險經(jīng)濟風險主要指由于客戶業(yè)務量的數(shù)量預測、項目預測價格標準等與實際相比的不確定性所帶來的經(jīng)濟效益的不確定性，可能出現(xiàn)的風險。 合同風險建設工程合同有許多形式，如：固定總價合同、單價合同、總承包合同、交鑰匙合同等，招標形式有選擇競爭性招標、公開競爭性招標、議標、工程量清單招標、費率招標等。但不同的合同中，合同當事人的地位、責任、利益、風險也各不相同。合同形式的不當，就可能給業(yè)主帶來不應有的風險。 體制改革與經(jīng)濟政策風險我國正處于不斷深化改革階段，各種新的政策不斷出臺，尤其是對于作為鼓勵產(chǎn)業(yè)的物流業(yè)來說，政策風險是指國家的產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、財稅政策和貨幣政策對倉儲物流投資環(huán)境可能產(chǎn)生不利影響。 外部環(huán)境風險外部環(huán)境風險主要是指項目本身以外的配套設施、協(xié)作條件以及與服務對象等對項目有重大影響的因素發(fā)生變化而項目本身無法控制的風險，尤其是本項目的周邊交通道路服務配套設施等。倉儲物流的運營必然產(chǎn)生大量的交通需求，交通等基礎設施的配套完善程度將給項目正常運營帶來的風險。 交通安全風險物流項目的建設所產(chǎn)生大量的交通需求，對周邊的居民來說，存在一定的安全隱患，其運營過程中由于交通事故而帶來的損失風險。 其他風險該因素包括了上述風險因素內(nèi)沒有包括的風險。譬如社會動亂、地震、戰(zhàn)爭等。 風險程度分析 風險評估方法的選擇風險分析的方法很多，對于此項目我們選擇了專家評價法，因為該項目本身很難進行數(shù)量分析，建立數(shù)量模型的可靠程度也不高。而專家評價法經(jīng)過多年的實踐，已經(jīng)相當成熟，實踐也證明其可靠性對于此類項目很高。 風險等級和影響程度劃分根據(jù)慣例，將各種風險因素出現(xiàn)的可能性及對項目的影響程度劃分為9個等級，用19表示，如下：1—表示可能性很小或影響極小，可以忽略不計；2—表示可能性非常小或影響非常小；3—表示可能性小或影響??；4—表示可能性較小或影響較??； 5—表示可能性一般或影響一般；6—表示可能性較大或影響較大；7—表示可能性大或影響大；8—表示可能性非常大或影響非常大；9—表示可能性極大或影響極大，肯定出現(xiàn)。 專家評價結果與分析統(tǒng)計采用專家評價法，我們組織了20位現(xiàn)代物流行業(yè)和市政交通等方面的專家和項目建設與管理方面的專家，在他們相互之間沒有任何聯(lián)系溝通的情況下，讓各位專家獨立按上面的指標根據(jù)自己的經(jīng)驗做出主觀判斷（打分），結果如下表181。表111 風險因素量化分析統(tǒng)計表序號1234567891011121314風險因素市場風險技術風險工程風險環(huán)境影響風險項目策劃與管理風險投資風險融資風險財務風險經(jīng)濟風險合同風險體制與政策風險外部環(huán)境風險交通安全風險其他風險出現(xiàn)的可能性極小11312121655101110非常小22541034223122315小344731055425374較小445816155412761一般563562324143較大63211412大71非常大8極大9出現(xiàn)后對項目影響程度極小11113132251非常小21210132462724小339354636533261較小454437452692751一般584715463133721較大6251221222大71111非常大810極大95 風險評價判別標準根據(jù)風險因素對項目影響程度的大小，劃分風險評價判別標準如下：⑴ 較小風險（風險等級12級），是指風險發(fā)生的可能性較小，即使發(fā)生，造成的損失也較小。⑵ 一般風險（風險等級34級），是指風險發(fā)生的可能性較大。即使發(fā)生，造成的損失也不大，一般不影響項目的可行性。⑶ 較大風險（風險等級56級），是指風險發(fā)生的可能性較大，但損失還在項目本身可承受的范圍之內(nèi)。⑷ 嚴重風險（風險等級78級），是指風險發(fā)生的可能性大，而且一旦發(fā)生，造成的損失也大，可能使項目由可行轉為不可行?；蛘唢L險發(fā)生的可能性很小，但如發(fā)生，造成的損失非常大。對此類風險必須采取相應的防范措施，項目才可能接受，否則是不能接受的。⑸ 災難性風險（風險等級89級），是指風險發(fā)生的可能性非常大，發(fā)生后對項目的影響也非常大；或者雖然發(fā)生的可能性一般，但發(fā)生后的影響極大。存在此類風險應認定為項目不可行，或者要有風險規(guī)避的措施。風險評估結果見表182。表112 風險評估結果匯表序號風險因素對項目的影響程度發(fā)生的可能性風險等級1市場風險54一般2技術風險43一般3工程風險54一般4環(huán)境影響風險32較小5項目策劃與管理風險54較大6投資風險43一般7融資風險53較小8財務風險54一般9經(jīng)濟風險54一般10合同風險42較小11體制改革與經(jīng)濟政策風險32較小12外部環(huán)境風險45較大13交通安全風險43一般14其他風險28較小分析結果如下：給項目帶來風險的因素主要有市場風險、項目策劃與管理風險、融資風險以及外部環(huán)境風險。其他風險因素帶來的風險相對較小。 風險防范對策對項目帶來較大風險的因素應該采取一定的對策。 市場風險由于市場風險是項目所難以控制和影響的，也不是依靠管理手段或政府強制手段能夠解決的問題，因此市場風險的規(guī)避只能依靠項目前期預測的準確性和后期的市場營銷策劃工作來提升項目的市場份額。本項目在市場定位上和物流項目選擇上一定要有自己的特色，要增強項目的彈性，時時關注市場變化做出調(diào)整。同時在市場營銷推廣上狠下工夫，提升知名度，對于項目本身給當?shù)鼐用裆顜淼牟槐銘訌娦麄鹘逃?，在設計、建設和實施各個階段應該讓各利益相關方積極參與，從而打消他們的疑慮。 項目策劃與管理風險建議采取國際通行的項目管理模式。委托專業(yè)化的工程管理咨詢公司承擔項目的管理咨詢，對設計、施工、材料、設備、市場、技術的專業(yè)化水平，利用他們對建設程序、法規(guī)、項目建設組織和施工管理的豐富經(jīng)驗和整合社會資源的能力，協(xié)助業(yè)主完成本項目的建設。 外部環(huán)境風險對于外部環(huán)境風險尤其是基礎設施的配套完善程度上，需要政府等相關部門嚴肅對待其建設進度，領導并監(jiān)督交通等基礎設施的建設情況，保證項目正常運營時所需要的交通等基礎條件。 風險結論與建議本項目關于資金、技術、工程方面的風險，均已在項目前期得到了相當?shù)闹匾?，通過企業(yè)、政府各方的有力協(xié)調(diào)、相關技術專家的聘請等合理措施的制定與實施，可以將這些風險控制在可控范圍內(nèi)；對于其他方面的風險從一開始也應得到重視，對項目的影響控制在項目的承受范圍之內(nèi)。本著實事求是的原則以及對各方負責任的態(tài)度，我們得出結論是，本項目的開發(fā)在不同階段具備不同的風險特征。在建設階段，主要是由選址、工程項目管理、基礎設施建設、技術與設備的采用等帶來的風險。在營運階段，主要是由市場競爭、營運管理、投資回收壓力等帶來的風險。因此，我們建議：在不同階段，有針對性的去做好風險控制，才能有的放矢。建設階段主要是做好選址規(guī)劃、項目管理、設備選型等方面的工作；營運階段主要是做好市場開拓、營運管理、財務籌劃方面的工作。在風險出現(xiàn)之前及時采取措施，有效規(guī)避風險，保證項目順利實施。第十二章 結論與建議（1）項目地理位置優(yōu)越，交通便利，適合發(fā)展倉儲物流配送業(yè)， 并且未來有較大發(fā)展空間。 （2）該項目的實施有利于某縣生態(tài)工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，項目建成后主要服務于某市和咸陽市城際間的貨物倉儲和短途運輸、配送服務，對提高斗門工業(yè)園內(nèi)商品流通效率有重大意義。（3）%（稅后），高于行業(yè)基準收益率；（稅后），盈利能力較好，具有客觀財務效益。（4）本項目具有很大的、迫切的社會和市場需求。（5）本項目具有良好的經(jīng)濟性，即良好的企業(yè)效益和社會效益。（6）本項目各種建設條件滿足施工要求，工程技術風險較小，項目運營過程中具有較強的抗風險能力。綜上所述，項目建設是必要的和可行的。根據(jù)我們在評價過程中對本項目的認識，對本項目的實施提出如下建議：（1）項目在招投標階段應該選有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設過程中應加強現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進度，保證工程質量，盡量縮短項目周期。（2）控制投資。項目的建設投資較大，是影響項目財務可行性的重要敏感性因素，建議建設單位嚴格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項目的投資風險。（3）充分認識及分析項目存在的優(yōu)勢和劣勢，揚長避短，做好整個項目的開發(fā)、招商及經(jīng)營全過程策劃。（4）重視營銷方案的設計。營業(yè)收入是影響項目盈利能力的敏感性因素。營業(yè)收入的下降會對項目的財務效果產(chǎn)生較大的影響，因此，