【正文】 —本項目收入主要分兩部份：商業(yè)面積的租賃收入與酒店的經(jīng)營收入。1） 商業(yè)面積的租賃收入：——略：2） 酒店收入：■ 客房部：—— 共有客房196間：—— 經(jīng)濟層標準房 144間220元80%開房率365天247。12月=770800元/月—— 商務層 E 客房 36間280元70%開房率365天247。12月=214620元/月—— 行政層套房 15間500元60%開房率365天247。12月=136875元/月—— 總統(tǒng)套房 1套3000元20%開房率365天247。12月=18250元/月—— 客房月營業(yè)收入預計：114萬元■ 桑拿休閑中心：—— 五樓貴賓房：16間180元/雙鐘70%開房率3次/日365天247。12月=183960元/月—— 四樓凈桑區(qū)：60位60元/票70%上座率3次/日365天247。12月=229950元/月—— 四樓按足區(qū)：30間50元/雙鐘70%上座率3次/日365天247。12月=95812元/月—— 桑拿月營業(yè)收入預計：51萬元■ 中餐廳：—— 設雅間15間、零點廳200位、宴會廳280位—— 雅座間：15間500元/間平均消費80%開房率2餐365天247。12月=—— 零點廳：200位30元/位平均消費60%上座率2餐365天247。12月=—— 宴會廳：280位50元/位平均消費50%上座率2餐365天247。12月=—— 中餐廳月營業(yè)額預計：101萬元■ 會議室：—— 多功能大廳：1間5000元/天30%使用率365天247。12月=—— 中會議室：2間3000元/天30%使用率365天247。12月=—— 小會議室：5間2000元/天30%使用率365天247。12月=—— 會議室月營業(yè)額預計：；■ 茶餐廳：—— 棋牌間：12間25元/鐘70%開房率8個鐘/天365天247。12月=—— 茶餐廳：250位30元/位平均消費60%上座率2餐365天247。12月=—— 茶餐廳月營業(yè)額預計：■ 快餐廳：—— 快餐廳：120位10元/位平均消費70%上座率3餐365天247。12月=—— 快餐廳月營業(yè)額預計：■ 俱樂部：—— 慢搖吧200個位，KTV包房35間，—— KTV包房：35間1000元/平均消費70%開房率365天247。12月=—— 慢搖吧：200位50元/平均消費70%上座率365天247。12月=—— 俱樂部月營業(yè)收入預計：■ 商務中心：—— 商務中心月營業(yè)收入預計：3萬元■ 其他收入：—— 其他月營業(yè)外收入預計：10萬元某商務酒店正常年營業(yè)收入預測總表部門營業(yè)項目月營業(yè)收入 年營業(yè)收入客房部196間客房114萬元1368萬元桑拿部水療廳+16間房51萬元612萬元餐飲部中餐廳101萬元1212萬元茶餐廳390萬元快餐廳娛樂部慢搖吧包房35間894萬元會 議會議廳/會議室商 務商務中心3萬元36萬元其 他營業(yè)外收入10萬元120萬元合 計2． 成本費用估算：——本項目正常年經(jīng)營成本及費用概算標準。1） 營業(yè)成本：——客房成本，主要是客房物耗，低值易耗品攤銷，按收入的10％計算； ——餐飲成本，按收入的45％測算；——娛樂成本, 按收入的25％測算；——桑拿成本，按收入的15％測算；——會議成本，按收入的10％計算2） 營業(yè)費用：——員工工資按實際發(fā)生額計算；——水電燃料費，按營業(yè)總收入的12％計算； ——固定資產(chǎn)折舊,采取平均年限法，裝修按6年攤銷,設備按8年攤銷； ——福利、保險及員工生活費等，按營業(yè)總收入的5％計算； ——％測算；——娛樂桑拿營業(yè)稅率按綜合稅率20％測算；——開辦費為遞延資產(chǎn)，分5年平均攤銷；某商務酒店正常年成本費用預測總表成本費用項目基值計算標準成本費用額客 房1368萬元10%桑 拿 部612萬元15%餐 飲45%娛 樂 部25%會 議10%23萬元商 務36萬元15%其他營業(yè)外收入120萬元//小計福利/保險/員工生活費5%辦公管理費用2%清潔與維修雜支2%宣傳促銷費（含折扣贈送）2%水電動力燃料費12%人工成本12小計固定資產(chǎn)折舊(物業(yè))/萬元20年分攤/萬元設備折舊8年分攤裝修折舊6年分攤易耗品攤銷(布草)50萬元2年分攤25萬元酒店建設開辦費90萬元5年分推18萬元籌備培訓費攤銷(2個月)120萬元5年分推24萬元小計住宿餐飲會服類營業(yè)稅%娛樂桑拿營業(yè)稅20%資本金利息 /萬元%/貸款利息 /萬元%/貸款還本 萬元分5年還清合計3 清債能力分析：1） 盈利水平的測算：——正常年營業(yè)利潤＝－營業(yè)總成本－營業(yè)總費用－營業(yè)稅金＝(企業(yè)所得稅)稅前凈利潤620萬元2） 清償能力分析：(略) 3） 財務指標評價：■ 投資回收期(RRI)——247。(稅前凈利+折舊攤銷)=■ 投資回報率(ROI)為14％?！惽澳陜衾?20247。=三、不確定性分析：——略1． 敏感性分析：——略 ——項目的財務敏感性分析計算表變化因素變化率內含報酬率其它基本方案增減 總投資 經(jīng)營成果 經(jīng)營收入2． 盈虧平衡分析：——略 四、財務評價結論： ——從酒店營業(yè)收入預測值與經(jīng)營成本費用預測值進行比較，得出某商務酒店的投資回報率(ROI)為14%、投資回收期(RRI)，從這兩個指標我們可以初步得出項目經(jīng)濟上可行的結論，其ROI指標高于國內一般行業(yè)，而RRI指標亦顯示出本項目的投資回收期較快，風險較低的特點。即表明某商務酒店以準四星的定位與配置投資，僅以稍高于三星級酒店，大大低于龍頭寺周邊區(qū)域四星酒的價格競爭客源將具有強大的競爭力與生命力。第九章：項目風險分險 一、項目主要風險因素識別：——酒店是高投資、高風險、高收益的經(jīng)營項目，酒店的經(jīng)營受當?shù)厥袌霏h(huán)境、宏觀經(jīng)濟、社會政治、治安安全、衛(wèi)生防疫等因素的影響較大。本項目所面臨的主要風險因素有如下： 市場競爭風險:——首先某新酒店項目在最近兩年入市較多，龍頭寺離主城區(qū)不遠，而主城區(qū)的高星級酒店不少，價格不高，而且大都也有一定的社會知名度與忠誠客戶群，因此某商務酒店作為新店入市后,不但會面臨的全新硬件的競爭對手。競爭對手的增加，市場競爭的加劇，有可能會導致彼此壓價傾銷，致使酒店的利潤下降，投資回收期拉長。 原材料、燃料動力漲價的風險：——目前國內的油、電等能源緊缺問題有可能會進一步加劇，能源價格的進一步上漲,而導致酒店經(jīng)營成本的提高與利潤空間的縮??； 管理團隊的風險：——作為一間新型的四星級酒店，管理團隊的管理水平所產(chǎn)生的服務質量是一項風險因素，能否在籌備期間完成自身服務模式與服務品質的優(yōu)性組力是項目競爭力的關鍵，同時也是一種風險。 籌資風險：——本項目需要大量資金投入，項目各方能否保證項目籌資目標的順利實現(xiàn)，保證項目建設期資金流的充分儲備與運轉將是項目能否正常建設的關鍵。也是項目籌建所要面對的一項大風險。 不可測的政經(jīng)異動與疫情風險：——政經(jīng)異動如地區(qū)沖突等可能影響中國的經(jīng)濟發(fā)展，甚至影響某投資發(fā)展與項目的正常實施。而不可測的重大疫情出現(xiàn)，則對酒店服務業(yè)尤有重大的殺傷力。二、風險程度分析：——當前國內政經(jīng)局面穩(wěn)定，社會治安狀況良好，社會應急體制逐步完善，加上國民經(jīng)濟GDP平均以9%以上的速度快速增長，結合某的經(jīng)濟發(fā)展與商務旅游發(fā)展前景，從總體上看酒店投資項目在某的市場前景較好，穩(wěn)定發(fā)展與增長的安全因素要大于可能的異動風險因素。三、防范和降低風險對策：——某商務酒店現(xiàn)實中所要應對和降低的經(jīng)營風險主要還是同業(yè)的競爭風險，作為一間新開發(fā)的酒店在服務質量上，客源開拓上顯然較已建成的酒店的資源力要弱，因之我們認為某商務酒店要防范和降低風險的主要對策如下： 增強項目在規(guī)劃設計中的賣點與優(yōu)勢,并且在注重入市前期凸顯項目的定位優(yōu)勢,提高本項目的綜合競爭力。 有必要選擇組建優(yōu)秀的具有豐富的四星級酒店工作經(jīng)驗的專業(yè)管理團隊，籌備期間一線員工的培訓要有足夠的時間，使員工均能掌握熟練的服務技能，保證經(jīng)營入市期間的服務質量，實現(xiàn)以服務穩(wěn)定客源，以服務擴張客源的目標。 對項目的資金籌措要作好充分的規(guī)劃與儲備，以保證項目的順利建設。第十章：項目研究結論與建議 ——通過對某商務酒店項目的建設條件、市場條件、經(jīng)濟效益等方面的綜合分析顯示，該項目符合某龍頭寺打造 “北站經(jīng)濟圈”的發(fā)展需要，項目開辦后可以以優(yōu)越的地理位置直接承接西南地區(qū)最大交通樞紐—某北站的商旅客人，此外從經(jīng)營環(huán)境來看龍頭寺區(qū)域的高檔商務酒店并不多，市場空間與機會較多；因之我們相信隨著某龍頭寺北站經(jīng)濟圈的進一步成型和完善，周邊社區(qū)的成熟與入住人口的增加，各類客源市場必將會迅速增長，因此只要本項目定位合理、服務功能規(guī)劃科學、實用，適于站區(qū)商旅客人及周邊企業(yè)及社區(qū)居民的消費需求，前景必將會是樂觀的。通過進行以上可行性論證結果表明，本項目不僅在建設條件要求上可靠，而且主要財務指標良好，投資回報可觀，完全具備開發(fā)成功的可行性要素。建議如下：——酒店設施功能有必要強調創(chuàng)新性，例如可以在酒店客房和其他營業(yè)環(huán)境充分配置電腦沖浪功能，打造某的新概念“E”化商務酒店，突出品牌形象，并滿足現(xiàn)代商旅客人的需求。——酒店C裙樓一層為商場設計，在規(guī)劃上有必要從符合酒店氛圍的角度進行規(guī)劃，避免引進有不良影響的的商業(yè)項目，如診所、社會餐館等。