最高院關于商品房買賣糾紛的司法解釋-資料下載頁
2024-11-02 04:50本頁面
【導讀】釋》），并公告宣布該解釋將自2020年６月１日起施行。《解釋》出臺的目的。場的交易行為，最終保護商品房交易的安全和穩(wěn)定。正確理解該《解釋》，對于。產生的糾紛、商品房交易的參與者保護自身合法權益都有重要意義?！吨腥A人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。解釋只適用于商品房買賣合同糾紛的解決。定，其效力高于相關部門或地方的法規(guī)、規(guī)章。解釋中所謂商品房買賣的行為是相對于經濟適用房、公房改制出。售的房改房、單位集資房、個人私房的交易行為而言的。人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。前的司法實踐中也是確定的，所以本條解釋的重點在于條文中的但書部分。購房人若想解除合同，則應及時通過訴訟主張權利。的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。中，處于弱勢地位，利益受損。
【正文】 “因一方當事人的過錯未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。 ”，銀行審查購房人的貸款申請過程中，購房人沒有過錯，只因購房人并不明 顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購房人因不能履行商品房買賣合同而承擔民事賠償責任，顯然是不公平的。為保險起見，建議在訂立類似合同時，雙方在合同中明確約定過錯責任。 第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。 解讀或提示：本條明確了當事人行使擔保貸款合同解除權的條件。購房人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購買商品房，當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，購房人特定的貸款 目的已不能實現(xiàn)，如果不允許解除合同，對購房人無疑是不利的。同樣，貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款借給購房人，也將面臨很大的風險。 第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 解讀或提示：本條本款規(guī)定的是在按 揭付款的商品房買賣合同當事人請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時，如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同以有獨立請求權的第三人的身份提出訴訟請求，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔保權人不告則不理；如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也可以選擇單獨分別審理。 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房 款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。 解讀或提示：本條本款規(guī)定的是在第 24條的情況出現(xiàn)后，商品房買賣合同、商品房擔保貸款合同解除后，合同各方當事人的基本權利、義務。 第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。 解讀或提示：本條規(guī)定的是如果購房人 不能按時向銀行償還借款，且在購房人還沒有與銀行就所購商品房辦理抵押登記手續(xù)的情況下，如果銀行起訴購房人，那么應當通知開發(fā)商作為訴訟當事人參加訴訟，開發(fā)商此時的身份為第三人。但如果開發(fā)商為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。 第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定的是在購 房人不能按時向銀行償還借款，但購房人已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)的情況下，銀行起訴購房人時，案件處理結果不再與開發(fā)商有法律上的利害關系，開發(fā)商不應作為當事人參加訴訟。但開發(fā)商為商品房擔保貸款合同繼續(xù)提供保證的，仍應當列為共同被告。 第二十八條 本解釋自2020年６月１日起施行。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品 房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答〉》。 解讀或提示：本條是對該解釋的時間效力的解釋，規(guī)定了《解釋》實施的時間及其效力所及的糾紛案件的范圍。以《中華人民共和國城市房地產管理法》實施的時間為界限，根據合同訂立的時間，分成三種情況確立法律、司法解釋的適用原則 ?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》自 1995年 1月 1日起實施，此前的商品房買賣行為發(fā)生的糾紛案件，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答〉》，而不適用本解釋； 1995年 1月 1日后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件， 2020年 6月1日前已經終審，或正在再審的，亦不能適用本解釋；只有 1995年 1 月 1日后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件， 2020 年 6 月 1 日后尚處于一審、二審階段的，方能適用本解釋。
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