【正文】 安置協(xié)議》 ，依法進入行政裁決的，不享受優(yōu)惠購房政策。 儲藏室免費贈送被拆遷人按《購房意向書》簽訂的先后順序選擇。 房屋殘值的處理房屋殘值及附屬物歸拆遷人所有。 《安置協(xié)議》簽訂后，在約定期限內被拆遷人須將宅基地上的所有建筑物及附屬物完整的移交給拆遷人，被拆遷人不得擅自處理，如有損壞或丟失，將從拆遷補償款中扣除丟失、損壞部分的等值費用。 房地權屬注銷手續(xù)《安置協(xié)議》一經(jīng)簽訂，被拆遷人持有的宅基地使用證、房屋產(chǎn)權證及建房批建手續(xù)等房地權屬證明文件，全部上交統(tǒng)一注銷。2. 用地規(guī)劃本項目的規(guī)劃方案中，用于村莊安置用地的面積為 21 公頃，具體分為三部分：孫史山村村民安置用地、王史山村村民安置用地、經(jīng)營性住房用地。本次新型農(nóng)村社區(qū)建設的重點即為滿足孫、王史山村兩村村民基本生活居住條件。目前兩村村民農(nóng)業(yè)總戶數(shù)為 541 戶，需要住宅安置用房 103173 平米。商業(yè)配套占地將作為村委會集體資產(chǎn)，用于解決村民由原來的平方居住條件改善成樓房居住環(huán)境（俗稱“上樓” ）后養(yǎng)樓問題。村委會可將此部分占地用于提高村委會營業(yè)收入市政公用占地主要指公共服務區(qū)域建設用地。公共服務區(qū)建設主要包含村委會辦公樓、村民健身廣場、衛(wèi)生服務站老年活動中心、公共浴室、商業(yè)區(qū)等。商業(yè)住宅作為經(jīng)營性用房，通過出租商業(yè)住宅的使用權，回籠村莊搬遷資金。村名 總戶 數(shù) 總人 口 非農(nóng)業(yè) 戶數(shù) 非農(nóng)業(yè) 人口 農(nóng)業(yè)戶 數(shù) 農(nóng)業(yè)人 口 宅基地（套） 需要安置用房建 筑面積 需要安置用房 套數(shù) 備注孫史山村 472 869 147 191 325 678 329 658王史山村 309 669 93 120 216 549 249 498史山新型農(nóng)村社區(qū)781 1538 240 311 541 1227 578 103173 1156需要安置用房建筑面積根據(jù)拆遷補償安置實施方案測算，王史山村按照孫史山村標準測算，具體測算方法見拆遷補償安置實施方案兩村共有宅基地 578 套，按照每戶 170 平米安置用房計算，共需要 98260 平米安置用房，為滿足符合宅基地條件村民購房，增加 5%安置用房面積，即需要 103173 平米安置用房面積。 另一方面， 《北京市懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20222020） 》 ，史山遠期規(guī)劃人口按 1400 人考慮。第四章 投資估算及資金籌措1. 投資估算的依據(jù)投資估算按照國家相關規(guī)定、建設方提供的相關資料、現(xiàn)行的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） ，并參照農(nóng)業(yè)《固定資產(chǎn)估算編制方法》及相關辦法編制。 建筑工程費用根據(jù)工程量和北京市有關工程概算定額標準及現(xiàn)有類似工程的實際工程造價情況確定。 設備器具購置費及安裝費根據(jù)廠商對其設備器具的報價、項目合同及協(xié)議確定。 設備運雜費包含在設備費中。 設備安裝費包含在設備費中。 其他費用包含建設單位管理費、項目前期費、勘察費、設計費、監(jiān)理費、招投標服務費，具體情況參考相應標準執(zhí)行。 工程預備費工程預備費按照建筑工程費和其他費用的 5%計取。 拆遷補償費用 具體標準根據(jù)兩村實際情況合理執(zhí)行。2. 工程建安費 安置房項目類別 項目 規(guī)格 數(shù)量 單價 造價估算（萬元）住宅工程 村民安置房項目（含設備） 80~230m2/套 103173m2 1600 元 /m2 類別 項目 規(guī)格 數(shù)量 單價 造價估算（萬元）小 計 公共服務設施工程類別 項目 規(guī)格 數(shù)量 單價 造價估算（萬元）村委會辦公樓 1500m2 2 處 1000 元/m2 健身廣場 2022m2 1 處 150 元/m2 衛(wèi)生服務站 500m2 150 元/m2 老年活動室 600m2 150 元/m2 公共浴室 470m2 500 元/m2 集中商業(yè) 8770m2 100 元/m2 新能源利用 太陽能熱水器 578 戶 2022 元/戶 公共服務設施治安監(jiān)控 監(jiān)控探頭 21 個 12500 元/個 小 計 600 重點農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目類別 項目 規(guī)格 數(shù)量 單價 造價估算（萬元）旅游服務接待中心 1 處 200 萬元 設施農(nóng)業(yè)（暖棚及水果蔬菜等）500 畝 2 萬元/畝 重點產(chǎn)業(yè)項目香菇基地 400 畝 2 萬元/畝 小 計 市政設施及配套項目類別 項目 規(guī)格 數(shù)量 單價 造價估算（萬元）寬度 7 米 2900 延米 500 元/延米 主要道路 寬度 5~6 米 2450 延米 400 元/延米 次要道路 寬度 3~4 米 2680 延米 300 元/延米 太陽能路燈 間距 40 米 268 盞 6000 元/盞 道路及附屬設施其它設施 停車場 3400 平方米 150 元/平方米 干管 5900 延米 300 元/延米 供水管道支管 3300 延米 200 元/延米 消防栓 室外地下式 38 個 1200 元/個 污水干管 5300 延米 600 元/延米 污水管道污水支管 3760 延米 300 元/延米 供水排水管道雨水溝渠 邊溝蓋板 8000 延米 200 元/延米 改造供電線路 5100 延米 200 元/延米 102變壓器擴容 8 臺 3 萬元/臺 24供電管 線有線電視入戶 578 戶 300 元/戶 房屋供暖 供暖設施 地源熱泵 19 萬平米 1000 綠化 公共綠地 13870m2 50 元/m2 景觀治理 環(huán)境整治 建筑外墻粉刷 578 戶 350 元/戶 新建公廁 水沖式 5 個 15 萬元/個 戶廁改造 三格式 578 戶 2200 元/戶 垃圾地埋箱 2 個 10 萬元/個 垃圾清運車 2 輛 10 萬元/個 環(huán)衛(wèi)整潔垃圾箱 28 個 200 元/個 小 計 3. 投資估算工程 單位 數(shù)量 估算金額（萬元） 各項費用 比例 備注一、工程建安費 %住宅工程 m2 103173 公共服務設施 項 1 600重點產(chǎn)業(yè)及附屬 畝 900 市政設施及配套 項 1 二、設備及工器具購置費 80 %辦公及生活用器具購置 項 1 80三、工程建設其他費用 7116 %土地、青苗等補償和安置補助 項 1 100建設單位管理費 項 1 100工程質量監(jiān)督費 項 1 61工程監(jiān)理費 項 1 905設計文件審查費 項 1 78勘察設計費 項 1 1300建設期貸款利息 項 1 400可研報告評審費 項 1 48地災評估費 項 1 16環(huán)境影響評估 項 1 301招標代理費 項 1 781工程預留費 項 1 4000四、拆遷費用 項 1 11600 % 按每戶 20 萬元進行補償五、小 計 4. 資金籌措本項目資金采用由建設單位自籌及政府投資相結合的辦法。項目建設前期費用可由建設單位貸款及孫史山村、王史山村村委會籌措解決。隨著項目不斷深化，農(nóng)業(yè)商業(yè)園區(qū)建設，能吸引大量的投資方參與到本項目的農(nóng)業(yè)園區(qū)建設中去，通過商業(yè)化模式的運作，可從根本上實現(xiàn)自給自足，解決絕大部分資金籌措中的難題。另外，目前兩村也有著豐富的旅游資源及相應收入，能成為項目資金的重要來源。此外，兩村村委會可向鎮(zhèn)政府申請財政補助，將政府投資部分作為項目運營維護的有益補充?？紤]到整個項目建設的階段性，在資金投入上應當采取合理利用現(xiàn)有資金，循序漸進發(fā)展的原則。項目一期建設主要以開發(fā)滿足孫、王史山村兩村自有村民居住房屋需求的住宅小區(qū)為準，即重點建設 578 戶村民的安置住房，并完善相關社區(qū)配套設施，村委會辦公樓及社區(qū)衛(wèi)生服務設施的建設，投資額約為33000 萬元，分兩年逐步完成。本期投資中包含項目前期費用、土地拆遷安置、青苗拆遷費、村民居住房屋及配套市政等費用，是這個項目建設的重點。本期資金來源主要依賴于孫、王史山村村民村委會自籌、廟城鎮(zhèn)財政撥款以及產(chǎn)業(yè)商業(yè)融資。第一面，村民舊房拆遷后，依據(jù)《孫史山村拆遷補償安置實施方案》及有關政策，對村民入樓居住采取優(yōu)惠價格供應，既保證了村民入住樓房的優(yōu)越性，又能籌措一部分的建設資金。第二，孫、王史山兩村村名委員會可向廟城鎮(zhèn)政府申請財政撥款，用于改善居民周邊生活環(huán)境。第三，適當發(fā)展商業(yè)，吸引外商投資建設，也能為項目順利實施提供一定的資金保證。依據(jù)拆遷難度，分批次建設村民住宅用房。拆遷到位的居民優(yōu)先入住，拆遷與入住分批次陸續(xù)展開。這樣既保證了拆遷補償安置工作，又能提高其他村民的拆遷積極性，為整體盡快入住新的村民居住樓房提供有力保證。項目二期重點建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在原有農(nóng)業(yè)種植園的基礎上擴大規(guī)模、增加產(chǎn)量，集中發(fā)展優(yōu)勢種植蔬菜水果的品種。圍繞蔬菜大棚，香菇生產(chǎn)及水果建設農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，總投資約 2022 萬元。新居住社區(qū)的建成，保證了兩村村民的居住需求。對于社區(qū)建成后剩余空置房屋，可采取有償出租的原則，對外來人員或外地游客租賃，提高旅游服務水平，擴大旅游收入。項目三期，主要以發(fā)展旅游業(yè)為主，完善旅游基礎設施的建設和周邊環(huán)境的改善，營造適合集度假、旅游，游玩為一體的綜合風景區(qū)，同時配套建設適合游客居住的住宅區(qū)及游樂區(qū)，總投資約 4200 萬元。本期項目建設資金一方面可由旅游收入中支出，另一方面，通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設，兩村村民的經(jīng)濟收入勢必不斷提高，農(nóng)產(chǎn)品的集約型種植模式勢必帶動兩村經(jīng)濟飛速發(fā)展。5. 投資效益分析 經(jīng)濟效益通過搬遷安置，原兩村村民可以通過拆遷補助的方式換購新房。以村民戶為單位，可根據(jù)村民戶數(shù)的需要及實際情況進行安置住房建設。采取分區(qū)域分階段進行安置。另一方面，外地游客或是打算居住在本村的其他地方居民也可對剩余住房租用或按直接購買剩余安置住房。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)由以前的單一化向多元化，由粗放型向集約型的轉變，勢必會對本村現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量與銷售帶來較大的提升。. 社會效益第一，改革開放三十多年來，農(nóng)村的發(fā)展一直是黨和國家關注的焦點。只有農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展了，農(nóng)民生活水平提高了才能更好地體現(xiàn)出社會主義發(fā)展的生命力，才能更好地維護最根本的人民群眾的切身利益。第二，通過本次孫史山村、王史山村改造項目的實施，極大地改善了當?shù)鼐用竦木幼∩瞽h(huán)境。既發(fā)展高效的花卉、蔬菜生產(chǎn)，又注意改善生態(tài)結構和環(huán)境美化效果，提高了綜合開發(fā)原址利用價值，采取生物措施、工程措施和農(nóng)業(yè)技術措施等手段，以達到調整兩村經(jīng)濟結構、改善生態(tài)環(huán)境的目標。 第三，懷柔風景優(yōu)美，占據(jù)了得天獨厚的地理位置。作為北京的遠郊區(qū)縣，與城區(qū)的發(fā)展還有一段差距。加快建設步伐，需要從最基層的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)村開始。而位于廟城鎮(zhèn)的孫、王史山兩村，正是懷柔加快開展新農(nóng)村建設的抬頭兵，穩(wěn)定而有序地開展農(nóng)村新型社區(qū)建設工作，意義重大。. 生態(tài)效益現(xiàn)代化新型農(nóng)村建設，在帶來農(nóng)村面貌嶄新變化的同時，也將可持續(xù)發(fā)展的思想引入到了農(nóng)業(yè)發(fā)展中來，如何充分利用現(xiàn)有土地資源，尤其是如何更好地利用農(nóng)村中有限的住宅用地，保護耕地，林地持續(xù)發(fā)展，是一個功在當代，利在千秋的創(chuàng)舉。第五章 結論及問題1. 結論黨的十七屆五中全會上提出了十二五規(guī)劃，要“加快社會主義新農(nóng)村建設步伐”，同時還指出了“拓寬農(nóng)民增收渠道，讓農(nóng)民生活幸福”。本次項目的實施，既是貫徹發(fā)展農(nóng)業(yè)的重要方針，也對新型農(nóng)村建設的發(fā)展開始了新的探索。這一舉措無論是對新農(nóng)村的建設還是對廣大人民群眾都有劃時代的意義。本項目從懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)中孫史山村、王史山村兩村的新型農(nóng)村社區(qū)建設實施方案出發(fā)，通過發(fā)展模式和項目具體實施計劃的研究，得出了較為可行的建設實施方案，并據(jù)此形成了初步的建筑模式可開發(fā)策略。本項目總投資約為 萬元，其中：工程建安費 萬元；設備及工器具購置費 80 萬元；工程建設其他費 7105 萬元（含預備費 4000 萬元）；拆遷費用 11600 萬元。本項目初期全部收益來自經(jīng)營性住宅和商業(yè)用房出租收益，經(jīng)營性住宅按照 6000 元/m2 收取 50 年租金，85167 平米共獲得租金 萬元，商業(yè)用房按 7000 元/m2 收取 50 年租金，8740 平米共獲得租金 6118 萬元。共計收益 萬元。根據(jù)投資估算，社區(qū)建設總投資為 萬元，在規(guī)劃使用期限內（按50 年使用期限計算）村委會凈收益為： 萬元，平均每年收益約 329 萬元。其中包括固定資產(chǎn)公服建筑 4638 平米和設施農(nóng)業(yè) 2022 萬元資產(chǎn)。因此，綜合考慮項目實施成本、實施周期及收益，本項目對改善孫史山村、王史山村兩村村民居住條件，提高村民收入作用明顯，項目開展切實可行。2. 問題 建設程序復雜新型農(nóng)村社區(qū)建設是新興事物，在政策上還沒有形成完整的體系，從項目立項、土地預審、規(guī)劃審批到施工建設，很多環(huán)節(jié)都沒有符合農(nóng)村集體土地建設的手續(xù)，集體產(chǎn)權住房沒有保障。 資金匱乏本項目建設規(guī)模較大，整個項目建設所需資金絕大部分須由建設單位自行籌措解決，資金緊缺，任務艱巨。因此，在資金問題上還需要上級部門以及有實力企業(yè)的幫助。 人才技術緊缺另外，項目的建設周期較長，從調研到項目實施，需要合理規(guī)劃建設程序。目前，我們沒有擅長搞新農(nóng)村建設的人才，希望上級部門能夠多組織社區(qū)建設方面