【正文】 深圳金域藍灣 40% 珠海金域藍灣 35% 天津金域藍灣 35% 成都金域藍灣 30% 南京金域藍灣 40% ?世茂濱江系列園林特點：大規(guī)模、主題化，綠化率超過 50%；金域藍灣為精致化小型園林，綠化率在 30%左右 園林 規(guī)模 成本 47 形象主導(dǎo)模式精致園林單位成本提高，價值主體模式大規(guī)模園林總投資成本高，但有效支撐綜合體運營 ?形象主導(dǎo)模式為求利潤最大化 ，園林尺度較小，但一定做精致，因此 園林單位成本比一般園林提高 ，每平米提高 1000元 ； ?價值主體模式園林尺度擴大 （如上海世茂濱江花園園林占地 16萬平米）， 一方面為解決低層客戶抗性 ，烘托高端物業(yè)價值， 另一方面，有效支撐酒店式公寓以及辦公等綜合體運營。 天津萬科金域藍灣 成都萬科金域藍灣 深圳金域藍灣 珠海金域藍灣 昆山蝴蝶灣 蕪湖世茂濱江 武漢世茂錦繡長江 園林 規(guī)模 成本 48 會所 ，價值主體模式大規(guī)模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營；形象主導(dǎo)模式會所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求 ?價值主體模式大規(guī)模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營； 世茂濱江系列會所多為 萬平米左右超豪華會所，且會所引用國際會所管理公司直接管理 ?形象主導(dǎo)模式會所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求 目前國內(nèi)二線城市樓盤會所幾乎 100%虧損經(jīng)營，因此金域藍灣系列以及成都超高層在會所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點，客戶入住后，會所多空閑 配套 會所 物管 商業(yè) ?南京世茂濱江新城 ——多種功能大型主題會所，由美國會管理 ?上海世茂濱江花園 —— 米超豪華會所 深圳金域藍灣會所健身房及棋牌室 49 物管方面 ，價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務(wù)，形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長 ?全方位智能化服務(wù)； ?人性化氛圍管理； ?24小時國際管家熱線； ?專家顧問特色服務(wù)， 健康、休閑 VIP服務(wù)（有償）； ? 享受五星級酒店客戶服務(wù)（有償） 配套 會所 物管 商業(yè) 上海世茂濱江花園 成都金域藍灣 南京世茂濱江新城 ?價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務(wù) 世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國際標準全權(quán)委托式物業(yè)管理； ?形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長 金域藍灣系列均有萬科分公司物業(yè)公司負責(zé)，如天津金域藍灣由天津萬科物業(yè)負責(zé)，提供萬科高質(zhì)量物業(yè)水準； 成都本土開發(fā)商物業(yè)相對較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬科的進入，先進的物管也對其形成沖擊。 ?微笑百分百 安全管理嚴密和諧 ?設(shè)備管理專業(yè)智能 環(huán)境管理綠色清新 ?社區(qū)活動豐盛健康 個性服務(wù)貼心快捷 50 商業(yè)配套 ，價值主體模式靠綜合體運營，自建商業(yè)及學(xué)校配套；而形象主導(dǎo)模式更多依靠區(qū)域現(xiàn)有成熟配套 ?價值主體模式社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補，資源得以共享 最典型如南京世茂濱江新城，除 17棟 50層的超高層住宅外，還包括五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市等。雖地處南京濱江板塊新興區(qū)域，卻可以自我滿足配套資源 ?形象主導(dǎo)模式更多依靠城市現(xiàn)有區(qū)域資源 ，其中珠海金域藍灣、南京金域藍灣建有小型商業(yè)街 配套 會所 物管 商業(yè) 不同業(yè)態(tài)共生互補，價值聚合為源動力 城市六大功能的整合， CBD與 RBD的促為基礎(chǔ) 商務(wù)資源 居住資源 酒店資源 辦公資源 商業(yè)資源 景觀資源 51 生活方式打造方面 ，價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式 ?價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式 蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時代到濱江時代”， ?形象主導(dǎo)模式重點在打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在生活方式方面并無太突出 生活方式 產(chǎn)品 園林 配套 52 解除客戶抗性方面 ，價值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)吸引客戶，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品作為主要賣點 開發(fā)商 品牌效應(yīng) 高品質(zhì) 增值化 產(chǎn)品 大尺度 主題化園林 衣食住行學(xué)多功能配套 國際標準物管服務(wù) 打造濱江 生活方式 解除客戶超高層抗性 價值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品（產(chǎn)品精細化，多贈送面積）作為主要賣點 解除客戶抗性 53 超高層發(fā)展模式匹配 54 海口藍城廣場項目屬于形象主導(dǎo)模式，超高層在項目中占相對較小比重，起到樹立地標及分攤?cè)莘e率作用 形象主導(dǎo) （以金域藍灣系列為例） 價值主體 （以世茂濱江系列為例） 核心 “S 比” 遠小于 2 大于 2 項目屬性 資源屬性 二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目 一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目 定位 定位高端、純住宅、側(cè)重項目利潤 定位頂級、綜合體、注重城市融合 產(chǎn)品 分攤?cè)莘e率、超高層僅占 20%～ 30%、一梯多戶 超高層占 80%～ 90%、一梯兩戶為主 園林 綠化率小于 30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高 綠化率大于 50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、 配套 依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱 自建城市級配套（復(fù)合功能） 自身能力 資金實力 較強的資本實力 雄厚的資本實力 品牌效應(yīng) 一定的品牌效應(yīng) 較強的品牌效應(yīng) 政府依賴度 政府支持依賴度弱 與政府良好的關(guān)系 區(qū)域運營能力 功能單一，項目自身運作能力較強 很強的區(qū)域運營的能力 以較樂觀的 8000元計算，售價成本比在 － 項目二線海景，容積率不定，中等規(guī)模 項目資源不具備頂級條件，且規(guī)模不足以打造城市級的綜合體 超高層僅為獲得高容積率的限制條件 具備較高綠化率條件 以區(qū)域級內(nèi)配套為主，自身建設(shè)少量社區(qū)配套 以區(qū)域級內(nèi)配套為主，自建少量社區(qū)配套 較高的品牌知名度 良好的政府合作關(guān)系 很強的房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)能力 案例 ?？谒{城廣場超高層發(fā)展模式匹配 55 超高層所占具體體量通過經(jīng)濟測算決定 分析利潤（率）隨容積率變化規(guī)律 分析對比確定最佳容積率 分析對比確定最佳容積率下的最佳超高層比例 ?超高層最小的情況下，容積率、利潤變化趨勢 ?利潤率變化 ?整體利潤額實現(xiàn) ?市場可實現(xiàn) ?不同售價對項目利潤的影響 ?不同價差對項目利潤的影響 ?政府形象及拔高指標的可行性考慮 ?超高層市場接受度 —— 市場起步，消費需要引導(dǎo) ?超高層案例模式研究 —— 形象為主，規(guī)模不宜過大 不同條件對利潤影響 ?超高層比例的變化 ?規(guī)模變化引起的價格拉伸效應(yīng) 56 特定容積率下超高層規(guī)模的提升對項目價值貢獻不大，不建議大規(guī)模提升超高層規(guī)模 ?當(dāng)不考慮超高層的規(guī)模效應(yīng)對價格的拉伸效應(yīng)時，項目利潤率及利潤額均有小幅下降，表明超高層規(guī)模越大，對整體利潤及利潤率的貢獻反而減少； ?當(dāng)考慮超高層規(guī)模增加后，其開發(fā)周期較長，動態(tài)測算下的利潤率降低將更快。 案例 57 超高層規(guī)模的提升對利潤率提升不明顯，建議控制超高層規(guī)模，建議占到整體 30％左右為宜 ?當(dāng)超高層規(guī)模達到 4單元時，考慮規(guī)模效應(yīng)及其對社區(qū)品質(zhì)的貢獻，超高層售價增加 500元 /平； ?在容積率 ，超高層規(guī)模在 4單元（ 30％）情況下，利潤相對較大，但利潤率差別不大； ?在容積率 ，超高層規(guī)模在 4單元（ 28％）情況下，利潤率相對較大，但整體利潤差別不大； ?受限于超高層售價不能拔升很高，故超高層規(guī)模提升對利潤影響不大 。 30％ 50％ 16％ 56％ 42％ 28％ 案例 58 ?？谒{城廣場超高層為最小規(guī)模時，適宜容積率為 ；超高層規(guī)模不超過 30％時，適宜容積率為 前提 超高層規(guī)模最小化（ 2單元） 超高層規(guī)模適度放大（ 4單元） 共同點 1. 利潤率接近，相差不到 1％ 2. 合作方城投有一個相對較高的回報率，便于項目推進 優(yōu)勢 1. 超高層規(guī)模最小，市場實現(xiàn)風(fēng)險最小 1. 一定的規(guī)模優(yōu)勢，引導(dǎo)成本較低 2. 社區(qū)形象及品質(zhì)相對提升 3. 政府層面：利于規(guī)劃方案的審批及項目進程推進 4. 為獲取較高的容積率贏得條件 劣勢 1. 在超高層規(guī)模較小情況下，獲取更高的容積率面臨較大挑戰(zhàn) 2. 超高層引導(dǎo)成本較高 1. 利潤額有提升，相應(yīng)帶給城投較大利益提升 2. 超高層規(guī)模增大，市場實現(xiàn)難度增大 案例 ?？谒{城廣場項目超高層具體體量通過經(jīng)濟測算決定 59 附件：日本超高層案例 60 在日本，解決高層可能帶來的問題已有較為成熟的方法可供參考 客戶抗性 消除抗性舉措 安全上的不安感。心理上的不安感。沒有與地面的接觸感。 抗性探究 普通成人生活形態(tài)探究： ?超高層隔離人與自然的直接接觸； ?給避難和消防活動帶來了更多的困難； ?住宅低部發(fā)生旋風(fēng)問題帶來的不適感； ?對地震、強風(fēng)所引起的“擺動”抱有不安感。 ?超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢； ?通風(fēng)、采光、景觀更加優(yōu)越； ?可以營造出配備有高級設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境； ?制定令人放心的防災(zāi)、避難體制。 普通成人生活領(lǐng)域擴展探究： ?缺乏近鄰接觸和交流的場所； ?相互見面交流的程度較低，近鄰關(guān)系淡化； ?電梯內(nèi)犯罪的不安感要比中低層住宅高； ?對孩子的監(jiān)視性、防范性減弱； ?對于住宅周邊的領(lǐng)域意識較低，提高了對樓梯間等空間的不安感。 ?對共用走廊、樓梯、大廳等空間進行充分的研究 ：如對走廊進行少許擴寬，配臵綠化和座椅；在門廳前設(shè)臵門廊，走廊側(cè)面預(yù)留出大窗戶，窗前設(shè)臵花池，每幾層設(shè)臵一處空中回廊等等； ?通過 防災(zāi)、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性 ，從舒適和生態(tài)學(xué)的觀點進行研究和探討來 解決住戶周圍的交通共用空間領(lǐng)域和促進鄰里交流 等。 兒童生活形態(tài)特性探究： ?阻礙兒童室外的游玩活動； ?家長擔(dān)心兒童被關(guān)在電梯內(nèi)或發(fā)生危險事故。 ?讓擁有孩子的家庭在低層居住設(shè)計 ?減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角 ?住宅周圍和住宅內(nèi)的游玩場地設(shè)計 。 老年人生活形態(tài)特性探究： ?生活領(lǐng)域容易縮小，對外部產(chǎn)生疏遠感； ?對自然的需求增加，而接觸地面的機會降低； ?災(zāi)害時避難要求增大； ?對醫(yī)療、福利設(shè)施和文教設(shè)施依存度較高。 ?確保可以接觸到綠化等自然環(huán)境的空間和陽臺； ?制定令人放心的防災(zāi)、避難體制； ?周邊考慮醫(yī)療、福利設(shè)施和文教等設(shè)施。 注重通風(fēng)、采光的設(shè)計，增加景觀面 注重對公共空間的設(shè)計，增加鄰里交流場所和綠化空間，減少死角 制定令人放心的防災(zāi)、避難體制，增加心理上的安全感 針對兒童：設(shè)計室內(nèi)的游玩場地 針對老人：增加有自然環(huán)境的空間和陽臺，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)臵醫(yī)療、福利設(shè)施 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。2022/5/25 Thanks!