【正文】 金楊——金橋經(jīng)濟(jì)型發(fā)展區(qū)區(qū)域范圍羅山路以東，云間路一線以北地區(qū)。金橋作為浦東開放四大功能區(qū)之一的出口加工區(qū)，已有十年之久，區(qū)內(nèi)生活配套已初具規(guī)模。區(qū)域產(chǎn)品檔次不一，既有大量多層的安居住宅小區(qū)，以小面積的舊式公房為主，房?jī)r(jià)相應(yīng)在2500～3500元/平方米；又有大量新建商品房，主要集中在交通便捷的金橋路和張楊路沿線，行情價(jià)格已達(dá)到3800元/平方米左右。典型樓盤有：“陸家嘴花園新景園”、“碧云新天地”、“上海故事—證大花園”、“時(shí)代逸居”等。區(qū)域均價(jià)為3356元/平方米，主力成交面積集中在90平方米/套、110～120平方米/套兩個(gè)范圍內(nèi)，%，單套總價(jià)在20～50萬元/套，以40萬元/套為峰值。金橋地區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)適中，精簡(jiǎn)的房型在該地區(qū)較為熱銷。區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)（1）區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)呈波動(dòng)狀，“北外灘”概念可能是該地區(qū)最大影響因素。（2）近期大批的新建商品住宅帶動(dòng)了區(qū)域均價(jià)整體上升。（3）該區(qū)域的房型需求以90～100平方米/套的二房為主，120平方米/套的三房為輔。（4）區(qū)域單套總價(jià)控制在30～40萬元/套，另有少量50萬元/套高總價(jià)住宅出現(xiàn)。附區(qū)域典型個(gè)案簡(jiǎn)表：案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積陸家嘴新景園張楊路云山路口3600元/M2小高層5．5萬M2112135M2現(xiàn)代華庭張楊路崮山路4200元/M2小高層2萬M2113131M2中大雅苑浦興路558弄3400元/M2小高層2萬M2102109M2連城苑張楊路長(zhǎng)島路3900元/M2多層amp。小高層18萬M2106118M2外高橋——高橋低容積別墅區(qū)為浦東新區(qū)吸引外資的主要區(qū)域，近年來引入了許多跨國企業(yè)在此落戶，再加上該區(qū)域毗鄰東海濱，興建了各種風(fēng)格各異的別墅型住宅區(qū)。但由于位置偏遠(yuǎn)，生活機(jī)能還不夠完善，目前這些別墅價(jià)格在700～1000 USD/m2，仍大量空置。附區(qū)域典型個(gè)案簡(jiǎn)表:案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積湯臣高爾夫別墅龍東大道1號(hào)7500元/M2小高層5．5萬M2105141M2云間綠大地云間路388號(hào)9700元/M2聯(lián)體amp。獨(dú)棟41萬M2175184M2龍東花園龍東大道2255弄11號(hào)4300元/M2聯(lián)體amp。獨(dú)棟173264M2湯臣豪園龍東大道666號(hào)8200元/M2聯(lián)體amp。疊加14萬M2130170M2叁、浦東新區(qū)新開及熱銷樓盤運(yùn)行態(tài)勢(shì)從2000年第二季度起，浦東新區(qū)新盤一直保持著連貫發(fā)展?fàn)顟B(tài)，新開樓盤數(shù)量穩(wěn)定，老盤銷售喜人，總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。每季新開樓盤數(shù)量一直占全市的10～20%左右，上榜樓盤銷售總面積也占排行榜銷售總量的10～25%，且新開樓盤的品質(zhì)普遍提高。從2000年三季度到2001年三季度的一年來，新盤及熱銷樓盤市場(chǎng)主要反映以下幾個(gè)主要態(tài)勢(shì)。? 新開樓盤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，提升了樓市的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境2001年開始，浦東新開樓盤中以新上市樓盤為主，老盤新開與后繼樓盤的數(shù)量逐步減少，新盤無論在品質(zhì)、價(jià)位都比以往上升了一個(gè)臺(tái)階，為浦東的樓市注入新鮮血液。? 多層住宅小區(qū)比例減少，土地價(jià)值逐步提高2001年開始，小高層和高層小區(qū)及混合社區(qū)開始占據(jù)了浦東新盤市場(chǎng)的主力，2001年二季度新開樓盤中，多層住宅僅為1個(gè)，小高層和高層社區(qū)為8個(gè)，混合小區(qū)5個(gè)，別墅1個(gè)。新區(qū)以陸家嘴CBD為核心，形成了眾多個(gè)以高層、小高層為主的高檔住宅圈，住宅環(huán)境日趨優(yōu)化。? 新開樓盤分布區(qū)域合理，階梯式住宅市場(chǎng)得到良好補(bǔ)充2000年三季度至2001年二季度來，除浦東外環(huán)外，各個(gè)細(xì)化區(qū)域的新盤分布相對(duì)平穩(wěn)。其中陸家嘴和上南地區(qū)各為17個(gè)，金橋?yàn)?3個(gè)，中央公園地區(qū)為10個(gè)，外環(huán)線地區(qū)則為0個(gè)。各地區(qū)新盤帶動(dòng)區(qū)域均價(jià)上揚(yáng)，并顯現(xiàn)出各地區(qū)檔次、品質(zhì)的差異性。? 新開樓盤體量上升，住宅品質(zhì)得到提高從2000年下半年來，浦東的主流新盤以香榭麗花園、上海之窗御景苑、連城苑、時(shí)代易居、上海故事等大體量樓盤為主，表現(xiàn)出浦東新上市樓盤品質(zhì)與規(guī)模的提高。? 熱銷樓盤數(shù)量及面積回升2001年第二季度，浦東新區(qū)熱銷樓盤及銷售面積迅速回升，在上海熱銷樓盤排行榜前50名中，占據(jù)了11個(gè)名額，占總量的22%，而位于中央公園地區(qū)的“華麗家族”。肆、浦東新區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)? 續(xù)進(jìn)行五個(gè)社區(qū)的開發(fā)，尤其是既擁有寬闊的交運(yùn)通路和政府大力建設(shè)的軌道交通，又依托開發(fā)重點(diǎn)區(qū)或行政重點(diǎn)區(qū)域的陸家嘴、花木等地區(qū)，以整塊社區(qū)的開發(fā)形式發(fā)展。? 來浦東新區(qū)商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展將向著正規(guī)化、規(guī)?；⒅悄芑l(fā)展。? 來浦東新區(qū)仍然保持著以經(jīng)濟(jì)、使用型產(chǎn)品為主要特色的房產(chǎn)市場(chǎng)。但隨著市政交通規(guī)劃的深入，浦東的房產(chǎn)價(jià)格將有一個(gè)較大的升值空間。這也是上海諸多老城區(qū)所無法具備的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析? 目前基地緊臨金橋地區(qū)，是近年來浦東房產(chǎn)開發(fā)較為集中的區(qū)域之一，與本項(xiàng)目具有可比性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布眾多，新建樓盤主要集中在張楊路、浦興路沿線，區(qū)域內(nèi)樓盤都以多層和小高層住宅區(qū)為主，且具有一定規(guī)模，在外立面的設(shè)計(jì)上，本地區(qū)各小區(qū)色彩以明快、簡(jiǎn)潔為主，便捷的交通條件和對(duì)未來區(qū)域美好的規(guī)劃前景是該地區(qū)最主要的賣點(diǎn)。? 本案區(qū)域內(nèi)較典型的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：位于張楊路上的“陸家嘴新景園”、浦興路的“碧云新天地”、 “中大雅苑”。長(zhǎng)島路上的 “龍騰苑”、 “連城苑”等。以下將對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，細(xì)分為浦興路、張楊路沿線并加以詳細(xì)說明。張楊路沿線 [陸家嘴新景園]一、基地位置位于浦東張楊路，云山路交會(huì)處，距陸家嘴商貿(mào)中心約2公里。小區(qū)四至布有十多條公交線路。二、產(chǎn)品規(guī)劃 ，由125幢建筑圍合而成，其中2幢為小高層，建筑整體感強(qiáng)烈。 “陸家嘴 新景園”87平方米左右的二房和112—135平方米左右的三房為主，房型設(shè)計(jì)大方實(shí)用，功能分明，是此區(qū)域內(nèi)浦東極具影響力的樓盤之一。三、面積配比 房型面積戶數(shù)二房87—95M2122戶三房112—135M2246戶復(fù)式40戶四、價(jià)格分析 3400元/平方米的均價(jià)相對(duì)與周邊個(gè)案較有優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)接受度較高。五、去化分析 銷售率達(dá)89%，曾多次排名浦東房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)前列，二房和三房去化狀況均較為理想。六、優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)：小區(qū)綠化環(huán)境良好，產(chǎn)品規(guī)劃及建筑外型具有特色，總價(jià)低于區(qū)域均價(jià)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。 劣勢(shì)： 小區(qū)離超市、郵局、銀行等生活購物場(chǎng)所仍有一定距離。 [名典苑]一、 基地位置 此案位于張楊路，居家橋路口，北臨浦東主干道（張楊路），西近楊高路。周遭設(shè)有公共交通，交通條件可謂良好。但生活機(jī)能配套設(shè)施方面略顯不足，此案向西約五分鐘便可到達(dá)“名人苑花園”，為本案業(yè)主提供了一片綠意昂然的休閑好去處。二、 產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)占地約7000平方米，構(gòu)造小高層和高層各一幢，規(guī)劃建筑樓層11—18F。棟距約40米。受技術(shù)經(jīng)濟(jì)的控制，小區(qū)整體規(guī)劃一般，綠化率為40%。房型設(shè)計(jì)以二房為主，面積范圍在124—134平方米。三、 面積配比房型面積戶數(shù)二房113—134M2104戶三房148M232戶復(fù)式215—229M212戶四、 價(jià)格分析 單價(jià)范圍3500—4500元/平方米，成交均價(jià)4100元/平方米，屬區(qū)域行情價(jià)。五、 去化分析由于此案產(chǎn)品規(guī)劃一般，房型設(shè)計(jì)單一等因素，開盤至今銷售率僅達(dá)33%，去化狀況較差。六、 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：位于浦東新區(qū)交通主干道，交通便捷，距離陸家嘴商業(yè)中心位置較近。劣勢(shì)：小區(qū)整體規(guī)劃一般，房型設(shè)計(jì)單一，媒體宣傳不夠。 [現(xiàn)代華庭]一、基地位置小區(qū)位于張楊路崮山路，近八百伴陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，周邊遍布20多條公交線路。相臨的張楊路商住一條街已初具規(guī)模。眾多的重點(diǎn)學(xué)校、醫(yī)院、酒店等，區(qū)域整體配套完善。二、產(chǎn)品規(guī)劃 小區(qū)占地不大，總建筑面積20825平方米，為三幢16層小高層。1—2F均設(shè)為商鋪和會(huì)所。小區(qū)規(guī)劃近1000平方米的綠化景觀。 “現(xiàn)代華庭“以113—131平方米的三方米的三房為主，設(shè)計(jì)大方實(shí)用。三、面積配比房型面積戶數(shù)二房108M226戶三房113—131M2142戶復(fù)式————四、價(jià)格分析 在此地段的價(jià)位均價(jià)都在4500元/M2左右，本項(xiàng)目小高層4300元/M2的均價(jià)，主要是小區(qū)較小，設(shè)施不齊全，多為130M2的三房戶型。五、去化分析 開盤到現(xiàn)在銷售狀況良好，項(xiàng)目設(shè)計(jì)較為合理的二房已銷售一空。在浦東的知名度也較高。去化率為60%。六、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：區(qū)域商務(wù)氛圍較濃，有整體建筑感劣勢(shì)：小區(qū)規(guī)模小，以大面積房型為主競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案面積總配比表二 房面積80～90m290～100m2100～110m2110～120m2120～130m2以上合計(jì)套數(shù)7052263272252比例28%21%10%13%29%100%三 房面積110～120m2120～130m2130～140m2140～150m2150～160m2合計(jì)套數(shù)1408216632——420比例33%20%40%7%——100%復(fù) 式面積130150m2150～170m2170m2以上合計(jì)套數(shù)40——1252比例77%——23%100%說 明? 本表統(tǒng)計(jì)個(gè)案：現(xiàn)代華庭、陸家嘴新景園、名典苑。? 共統(tǒng)計(jì)出總戶數(shù)724 戶，其中主力房型三房共420 戶，占總戶數(shù)的58 %；二房共252 戶，占總戶數(shù)的35 %；復(fù)式房型共52 戶，占總戶數(shù)的7 %。? 主力面積配比方面，三房以120～140平方米的面積為主，%。二房以90～120平方米的面積為主，占二房總數(shù)的81%。復(fù)式以130150平方米的面積為主，占復(fù)式總數(shù)的77%。浦興路沿線 [中大雅苑]一． 基地位置此案位于浦興路，五蓮路交叉處，社區(qū)出入口設(shè)于浦興路以南，周遭交通動(dòng)線約十余條，超市`農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)`銀行等生活配套基本齊備。但由于此類設(shè)施均布設(shè)于五蓮路上，所以，居民購物尚需一段路程。二． 產(chǎn)品規(guī)劃社區(qū)總建筑面積近2萬平方米，共規(guī)劃2幢8層，3幢11層小高層，集中綠化率15%，覆蓋率35%，建筑間距約25米。中大雅苑房型面積以102109平方米的二房為主力房型，三房面積為155平方米，房型設(shè)計(jì)單一，格局一般。三．面積配比房型面積戶數(shù)二房102109m2108戶三房155m234戶復(fù)式171176m216戶四．價(jià)格分析目前張楊路沿線區(qū)域房產(chǎn)均價(jià)在35006000元/平方米，因此本項(xiàng)目3400元/平方米的售價(jià)屬區(qū)域低價(jià)位產(chǎn)品。五．去化分析 中大雅苑自去年開盤以來，受地理位置（浦興路較東向）等因素的影響，去化情況較差，目前僅售出36套，其中80%為小面積的二房產(chǎn)品。三房由于規(guī)劃面積偏大，去化現(xiàn)況不夠理想。六．優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：交通方便，總價(jià)低，周遭生活設(shè)施較為齊全。劣勢(shì)：房型規(guī)劃單一（三房?jī)H一種房型），小區(qū)庭園景觀設(shè)計(jì)差，綠化率僅35%。 [碧云新天地]一． 基地位置位于浦東長(zhǎng)島路浦興路交匯處，小區(qū)周邊公交20余條，四通八達(dá)，規(guī)劃中的輕軌AB線緊鄰小區(qū)。附近眾多學(xué)校`醫(yī)院`超市`銀行。小區(qū)內(nèi)部設(shè)施完善，規(guī)劃有耀華國際雙語幼兒園，金茂小學(xué)等。二． 產(chǎn)品規(guī)劃 小區(qū)占地面積較大，一期總建筑面積23萬多平方米，由數(shù)十幢多層和小高層組成。每幢樓錯(cuò)落有致而且有整體建筑感。在大面積的綠化中，設(shè)有網(wǎng)球場(chǎng)`籃球場(chǎng)（二期擬建）等各種健身娛樂小品。另設(shè)有全玻璃鋼結(jié)構(gòu)會(huì)所（二期擬建），內(nèi)有健身房`乒乓室`室內(nèi)游泳池等設(shè)施。三． 面積配比二 房面積90m2以下90～100m2100～110m2110～120m2120～130m2以上合計(jì)套數(shù)731922217493比例15%39%45%1%100%三 房面積110～120m2120～130m2130～140m2140～150m2150～160m2合計(jì)套數(shù)16 571 12104比例15%5%68%12%100%復(fù) 式面積130150m2150～170m2170m2以上合計(jì)套數(shù)66比例100%100%四．價(jià)格分析 本項(xiàng)目均價(jià)3900元/m2的定位在此地段屬中上水平，小區(qū)內(nèi)主力房型規(guī)劃為100110M2的二房及130140M2的三房，面積配比略大于市場(chǎng)需求，總價(jià)高于市場(chǎng)心理價(jià)位40000元左右。五．去化分析 自2001年11月開盤以來去化率一般，主要集中在中心綠地附近小高層610層及