【正文】 007年出租率達(dá)到80%，；2008年出租率達(dá)到90%，；2009年出租率達(dá)到95%，即達(dá)到預(yù)計(jì)最大的出租規(guī)模，以后保持此規(guī)模。第四期將于2007年12月建成，總建筑面積為52581平方米，全部為廠房。建成后可于2008年開(kāi)始招租，計(jì)劃2008年出租率達(dá)到80%，；2009年出租率達(dá)到90%，；2010年出租率達(dá)到95%，即達(dá)到預(yù)計(jì)最大的出租規(guī)模，以后保持此規(guī)模。總上，各年的計(jì)劃總出租規(guī)模如下表所示：年份出租面積（平方米）200520062007200820092010第十章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)一、編寫目的、原則和重點(diǎn)為了貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院1998年頒布實(shí)行的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》和《市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》，保證城市建設(shè)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展，根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，重點(diǎn)分析園區(qū)建成后廢氣、廢水、固體廢物及項(xiàng)目施工產(chǎn)生的環(huán)境影響，提出具體治理建議及措施。二、編制依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第253號(hào)。《市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》市政府令28號(hào)?！督ㄖ┕?chǎng)界噪聲限值》（GB1252390）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30951996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB309693三、環(huán)境控制目標(biāo)廢氣的影響不超過(guò)大氣環(huán)境二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)二類廢水排放達(dá)到國(guó)家污水綜合排放三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)固體廢物以無(wú)害化處理為目標(biāo)項(xiàng)目單位SO2TSPNOX聲強(qiáng)PHCODCRBOD動(dòng)植物油標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)大氣二級(jí)日均Mg/m3GB30951996時(shí)均噪聲二類晝間DB（A）60GB30961993夜間50廢水三級(jí)Mg/L69500300100GB89781996四、項(xiàng)目環(huán)境環(huán)境影響概況本項(xiàng)目為“海洋高新區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目”，項(xiàng)目地址位于市區(qū)海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)起步區(qū)內(nèi)，北臨新北公路，東臨東江路，南面為錦江道，西面為塘漢公路。該項(xiàng)目總占地面積為332819平方米，進(jìn)行完善基礎(chǔ)設(shè)施工作并興建標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房。該項(xiàng)目建設(shè)用地為原捷昌儲(chǔ)運(yùn)公司倉(cāng)儲(chǔ)用地，無(wú)重大污染源，自然狀況良好。五、工程污染分析（一）施工期主要污染因素 施工現(xiàn)場(chǎng)砂、土等物飛揚(yáng)及汽車運(yùn)輸物料、廢土過(guò)程中可能產(chǎn)生的揚(yáng)塵污染； 施工設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲污染； 施工機(jī)械、汽車排放的尾氣污染；（二）使用期污染分析環(huán)境大氣污染本項(xiàng)目冬季采暖采用集中供熱，對(duì)環(huán)境造成的大氣污染影響較小。廢水排放本項(xiàng)目污水主要包括生活廢水和工業(yè)廢水。固體廢物a、工業(yè)垃圾 b、生活垃圾六、治理措施（一）施工期 對(duì)易起塵的物料要妥善儲(chǔ)存，定期清掃施工現(xiàn)場(chǎng)，采取抑塵措施，減少施工現(xiàn)場(chǎng)和道路的揚(yáng)塵污染。 加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，盡量減少夜間施工和少用噪聲大的施工設(shè)備，以避免夜間擾民，影響周圍居民的學(xué)習(xí)休息。 現(xiàn)場(chǎng)施工機(jī)械及車輛使用國(guó)家規(guī)定標(biāo)號(hào)燃料，尾氣排放必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。（二）使用期廢水治理措施? 對(duì)于特殊工業(yè)廢水在排入市政污水管網(wǎng)前應(yīng)進(jìn)行預(yù)處理，其他工業(yè)廢水全部排入市政污水處理管網(wǎng)，各種工業(yè)廢水應(yīng)達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）中規(guī)定的國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)? 全部生活廢水排入市政污水管網(wǎng)。? 廢水經(jīng)市政污水管網(wǎng)匯集后進(jìn)入污水處理廠進(jìn)行處理。固體廢物? 生活垃圾全部袋裝，集中運(yùn)往垃圾處理部門進(jìn)行集中處理。? 工業(yè)垃圾按垃圾性質(zhì)進(jìn)行相應(yīng)處理。噪聲污染對(duì)工業(yè)區(qū)中各種易產(chǎn)生噪音的工業(yè)設(shè)備應(yīng)采取隔聲、減震措施。七、綠化本項(xiàng)目建成后將在園區(qū)內(nèi)種植樹(shù)木和草坪，綠化面積為125140平方米，%，綠化要與周圍的環(huán)境相融合，為廣大員工創(chuàng)造良好的工作氛圍。第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算編制依據(jù) 國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）規(guī)定的投資估算范圍。 2000年市建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)及2005年市建委頒發(fā)的有關(guān)工程造價(jià)信息。 業(yè)主提供的相關(guān)資料。 國(guó)家及市政府有關(guān)基本建設(shè)方面收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、投資估算編制說(shuō)明 本投資估算包括創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園的建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施工程及各項(xiàng)其他費(fèi)用。投資估算中不包括供熱、供電、路燈工程費(fèi)用。 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園選址于高新區(qū)， 公頃，總建筑面積為279740平方米。整個(gè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園將分為四期開(kāi)發(fā)建設(shè)，每期完成其相應(yīng)的市政配套工程。 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園的預(yù)備費(fèi)按開(kāi)發(fā)建設(shè)成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）之和的5%測(cè)算。 ，項(xiàng)目四期的建設(shè)期為1年。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期20年。 總投資中的財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)期貸款利息，該利息為項(xiàng)目三期的投入，2005年貸款30%，2006年貸款70%。 投資估算中的管理費(fèi)用按工程造價(jià)的1%估算，銷售費(fèi)用按500萬(wàn)元進(jìn)行估算，建筑安裝工程包括建筑工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，其他費(fèi)用估算方法見(jiàn)各表明細(xì)。 根據(jù)企業(yè)流動(dòng)資金占有水平及生產(chǎn)周期，流動(dòng)資金估算采用分類詳細(xì)估算法，詳見(jiàn)附表。除去經(jīng)營(yíng)用的流動(dòng)資金以外，建設(shè)單位還需要短期流動(dòng)資金，用于供暖、供電、路燈工程的建設(shè)，其建設(shè)周期為一年，預(yù)計(jì)2006年建成。建設(shè)單位先期投入供暖、供電、路燈工程的建設(shè)，建成后由該設(shè)施的運(yùn)營(yíng)單位進(jìn)行回購(gòu)。三、投資估算結(jié)果。已完成園區(qū)的征地費(fèi)用，改造工程、一期工程和二期工程的投資。投資估算明細(xì)見(jiàn)下表：創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目投資估算總表表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)成本＝∑土地費(fèi)用前期工程費(fèi)行政性收費(fèi)配套工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用2流動(dòng)資金3項(xiàng)目總投資＝1＋2開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資流動(dòng)資金四、資金籌措與資金投入計(jì)劃資金籌措方案如下：l 建設(shè)投資：216。 已完成投資：。征地費(fèi)用：一期工程（含配套工程）：二期工程（含配套工程）：改造工程：216。 預(yù)計(jì)三期、四期工程投資：。市海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)總公司自有：。銀行貸款15000萬(wàn)元（六年期，%）。l 流動(dòng)資金：216。 經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金：。216。 短期流動(dòng)資金：（供電、供熱、路燈工程的建設(shè)費(fèi)用）其中，市，向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款5000萬(wàn)元。（%）資金投入資金使用計(jì)劃與資金籌措見(jiàn)下表：資金使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)200520062007一建設(shè)投資1土地費(fèi)用2改造工程3一期工程4二期工程5三期工程6四期工程總計(jì)二資金籌措1資本金2其他3借款總計(jì)五、債務(wù)資金籌措方案目前項(xiàng)目法人已向銀行共提出貸款20000萬(wàn)元人民幣的申請(qǐng)，具體方案如下：（1）貸款銀行：中國(guó)建設(shè)銀行市分行支行（2）貸款計(jì)劃：固定資產(chǎn)貸款15000萬(wàn)元人民幣用于支付創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園三期的建設(shè)安裝工程費(fèi)用。流動(dòng)資金貸款5000萬(wàn)元用于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及短期流動(dòng)資金需求。（3）還款期限：六年（固定資產(chǎn)貸款）（自貸款之日起計(jì)算）第十二章 經(jīng)濟(jì)分析一、編制依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的相關(guān)財(cái)稅制度與規(guī)定；項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料等；二、基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目的建設(shè)期為3年，本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)期20年，項(xiàng)目計(jì)算期23年。項(xiàng)目出租收入計(jì)算如下：項(xiàng)目出租費(fèi)用如下表：項(xiàng)目租金明細(xì)20052005200720072012201220172017舊廠房新廠房辦公樓宿舍項(xiàng)目出租率如下表：2010年以后維持此出租率項(xiàng)目出租率表序號(hào)項(xiàng)目總出讓面積2005200620072008200920101改造工程 %%%%%%廠房 %%%%%%2一期工程 %%%%%%辦公樓 %%%%%%廠房 %%%%%%宿舍 %%%%%%3二期工程 %%%%%%廠房 %%%%%%4三期工程 %%%%%%辦公樓 　　%%%%廠房 　　%%%%5四期工程 %%%%%%辦公樓 　　　%%%廠房 　　　%%%6總計(jì) %%%%%%項(xiàng)目出租面積如下表：2010年以后維持此出租面積項(xiàng)目出租面積表序號(hào)項(xiàng)目2005200620072008200920101改造工程廠房2一期工程辦公樓廠房宿舍3二期工程廠房4三期工程辦公樓廠房5四期工程辦公樓廠房6總計(jì)稅費(fèi)表本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)表見(jiàn)下表稅費(fèi)表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅累進(jìn)稅率城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33 任意盈余公積金 房產(chǎn)稅（按租金）12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5成本費(fèi)用估算出租房的經(jīng)營(yíng)成本以下部分，主要為人員及辦公費(fèi)用支出，辦公人員共計(jì)16人，人均年工資福利8萬(wàn)元，人均年辦公費(fèi)用8萬(wàn)元計(jì)算，每年共計(jì)256萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)成本共計(jì)256萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按以下三部分計(jì)算：固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷及財(cái)務(wù)費(fèi)用。本固定資產(chǎn)主要為房屋，按30年折舊，殘值率4%，固定資產(chǎn)總值為總投資除去土地費(fèi)用，；土地費(fèi)用為無(wú)形資產(chǎn)，按50年攤銷，；財(cái)務(wù)費(fèi)用為每年的利息費(fèi)用。三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)盈利能力分析，，,。項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在內(nèi)部收益率為6%的情況下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為26124萬(wàn)元。%。清償能力分析，其中貸款15000萬(wàn)元，%，建設(shè)貸款按年均還款，借貸償還期為6年（含建設(shè)期）。四年還本付息共計(jì)18152萬(wàn)元。,%，共計(jì)5000萬(wàn)元。還款來(lái)源包括：固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)，可供分配利潤(rùn)，根據(jù)借貸償還表數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目具備還款能力。此外，本項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，全部小于35%，項(xiàng)目的清償能力較強(qiáng)。四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析敏感性分析從本項(xiàng)目的情況來(lái)看，影響項(xiàng)目收益的主要情況有：固定資產(chǎn)投資，出租房屋價(jià)格，出租房屋率，經(jīng)營(yíng)成本。下表對(duì)以上四種因素進(jìn)行分析：表 敏感性分析表序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期（年）0基本方案261241固定資產(chǎn)投資102041310318362出租房屋價(jià)格103638810158613出租房屋率53125610158614經(jīng)營(yíng)成本10258091026439由表上數(shù)據(jù)分析，最為敏感的為出租房屋率和出租房屋價(jià)格，再次為固定資產(chǎn)投資，變化不大的是經(jīng)營(yíng)成本。前三項(xiàng)為項(xiàng)目的敏感性因素。臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能接受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值?，F(xiàn)假定投資者期望的內(nèi)部收益率為6%，在這種情況下，固定資產(chǎn)投資的臨界點(diǎn)為91475萬(wàn)元，可增加28906萬(wàn)元，租房?jī)r(jià)格平均可降低為25元，%，見(jiàn)下表：表 出租率分析表敏感因素基