【正文】 h=192項目品牌價值TD width=965TD width=276開發(fā)商及經(jīng)營者共同決定。/TR/TBODY/TABLE類比可實現(xiàn)價值決定因素（見上表）根據(jù)價值要素對比判斷本項目可實現(xiàn)的均價 由于價格體系的復(fù)雜性，以及確定價格決定因素本身的復(fù)雜性，目前按此種方式算價還為時過早，而且不確定價值因素較多，因而暫無按此方法計算項目可實現(xiàn)的均價。二、類比土地價值A(chǔ)、市政交通及直入交通的便利性的差異 本項目市政交通條件已經(jīng)相當好，直入交通也相當便利。只要項目建起來后，項目內(nèi)部的交通流向及布局需要科學(xué)合理的設(shè)計，從而實現(xiàn)本項目在交通方面價值的最大化。B、項目周邊環(huán)境的差異，自然和綠化景觀的差異，教育和人文景觀的差異，各種污染程度的差異，社區(qū)素質(zhì)的差異由于在三五公里內(nèi)，缺乏可比較的項目，故而項目周邊環(huán)境與項目的差異主要由項目本身決定，由本項目與周邊環(huán)境關(guān)系的程度而決定影響的大小。C、周邊市政配套便利性的差異 就目前看，周邊市政配套比城區(qū)要落后得多，比伍市鎮(zhèn)也差不少，因而要考慮到一二年或更長時間后的跟進性，和市場政配套的不斷完善。三、項目可提升價值判斷A、建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì) 如果按“中泰合璧”的建筑元素，規(guī)劃設(shè)計到位，而且開發(fā)建設(shè)成為獨有的風格，則這種價值在湖南甚至更廣的區(qū)域內(nèi)是相當獨特而巨大的，可能形成強大的賣點和吸引力。B、單體戶型設(shè)計 單體主要體現(xiàn)在國際農(nóng)莊的別墅，其戶型設(shè)計既要有區(qū)域特色，又要邁向國際化，使購買和使用者感到尊貴和超值。C、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計 原有第一期建筑空間布局太保守，不符合項目作為國際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定位，故而在二期建筑空間方面有較大的發(fā)揮余地，環(huán)藝設(shè)計更是如此，從而可以提升項目形象和強化項目價值。D、市場配套、市場管理和物業(yè)管理 這對項目價值的實現(xiàn)有著非常直接的關(guān)系，沒有良好而齊全的配套以及科學(xué)先進的經(jīng)營管理，則項目根本無法正常營業(yè)和發(fā)展，因而在項目規(guī)劃和策劃階段，就應(yīng)該按項目定位相要求的那樣，做好這方面的工作。E、形象包裝和營銷策劃 做好形象包裝和營銷策劃，可以在產(chǎn)品定位確定的前提下，順利而更好地實現(xiàn)項目的價值，甚至可以增加項目的附加值。F、發(fā)展商品牌和實力 長遠戰(zhàn)略考慮的開發(fā)商，應(yīng)該更注重公司品牌與項目品牌的共同成長，因而做好項目品牌與做好開發(fā)商本身的品牌同樣重要，而且在雄厚實力前提下，更應(yīng)該把公司和項目品牌都做起來，并持久深入下去，從而在更廣泛的人們心中形成極有競爭力的品牌實力。四、價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素A、經(jīng)濟因素上表已經(jīng)列出，不再重復(fù)。B、政策因素主要是指當?shù)卣畬Ρ卷椖康闹С至Χ?，包括形象、推廣、配套、貸款、稅收優(yōu)惠減免等。五、中泰項目定價模擬（一）均價的確定比照其它住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法、有效需求成本加價法A、分析有效市場價格范圍 我們認為，有效市場價格范圍包括本項目的市場交易中心的門面、商住樓，地下可銷售的停車位，展銷中心的展位或門面，酒店，寫字樓，國際農(nóng)莊別墅等等。B、確保合理利潤率，增加有效需求價格 為了確保合理而較大的利潤率，我們提出增加了交易中心的建筑面積和國際農(nóng)莊別墅的面積，適當減少停車場和倉儲中心的建設(shè)面積，在保證綠化率、容積率等必需指標的前提下，盡量多做些直接價值較高的建筑產(chǎn)品，從而增加了有效需求的價值。C、運用以上兩種方法綜合分析確定均價： 銷售均價明細表TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=231產(chǎn)品類別TD width=126銷售均價（元/mSUP2/SUP）備 注/TRTD width=231農(nóng)產(chǎn)品交易中心TD width=1261200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。（1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價）/TRTD width=231國際農(nóng)莊度假村TD width=1261000別墅類型/TRTD width=231展銷中心TD width=1261000或可做成標準化展位出租售/TRTD width=231寫字樓TD width=1261000TD width=231普通倉庫TD width=126600TD width=231冷凍倉儲中心TD width=1262000TD width=231中泰國際大酒店TD width=1262000作為精裝修的產(chǎn)權(quán)式酒店/TRTD width=231地下車庫TD width=126/TBODY/TABLE中泰項目中具體單位的定價模擬單位成本核算定價（通過成本計算定價） 參考國內(nèi)可以參考的農(nóng)副產(chǎn)品市場和博覽交易中心，以及湖南北部地區(qū)岳陽平東的房地產(chǎn)市場行情，我們測算出本項目的綜合成本為720元/mSUP2/SUP， 在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)不同產(chǎn)品類型及成本投入和配置要求，進一步細化框算出不同的價格。特別說明的是，冷凍冷藏倉儲中心作為本中心技術(shù)會計師最高的一個產(chǎn)品，也是本項目作為與國際接軌，并展銷許多進口高檔農(nóng)產(chǎn)品的必要裝備。在中國目前應(yīng)該是一流的標準，參考了多家同類型產(chǎn)品的成本，我們預(yù)算其成本大概為1000元/平方米。其它的不再作特別說明。 六、中泰項目投入產(chǎn)出分析（一）中泰項目經(jīng)濟技術(shù)指標首期經(jīng)濟技術(shù)指標 由于項目的特殊性，首期經(jīng)濟指標經(jīng)調(diào)查得知，但尚有35畝推平了的土地沒有建設(shè)（此部分可以計入本項目二期開發(fā)之中）。 因而，要完成已開發(fā)的物業(yè)保證能夠進入交付使用，則還需要投資一些經(jīng)費，估計600萬元左右。二期經(jīng)濟技術(shù)指標TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=56序號TD width=196項目名稱TD width=104技術(shù)指標TD width=225備注/TRTD width=561TD vAlign=top width=196總規(guī)劃面積TD width=104311畝TD vAlign=top width=225TD width=562TD vAlign=top width=196一期規(guī)劃面積TD width=10485畝TD vAlign=top width=225尚有35畝推平未建設(shè)/TRTD width=563TD vAlign=top width=196二期規(guī)劃面積TD width=104226畝TD vAlign=top width=225其中40畝還有待列入/TRTD width=564TD vAlign=top width=196二期總建筑面積TD width=104150250 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225TD width=565TD vAlign=top width=196總?cè)莘e率TD width=104/TD vAlign=top width=225TD width=566TD vAlign=top width=196總綠化率TD width=104 TD vAlign=top width=225建議35%以上/TRTD width=567TD vAlign=top width=196農(nóng)產(chǎn)品交易中心35000mSUP2/SUP8物流及加工中心TD width=10412000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225TD width=569TD vAlign=top width=196中泰國際大廈TD width=10429250 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225其中：地下層2250 mSUP2/SUP，計劃車位100個/TRTD width=5610TD vAlign=top width=196國際農(nóng)莊度假村TD width=10460000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225200—300棟別墅/TRTD width=5611TD vAlign=top width=196倉儲中心TD width=10410000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225普通倉庫5000 mSUP2/SUP；冷凍倉儲中心5000 mSUP2/SUP。/TRTD width=5612TD vAlign=top width=196停車場TD width=1044000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225地下2000mSUP2/SUP，地面2000mSUP2/SUP，共計車位200個。/TR/TBODY/TABLE（二）項目二期成本模擬投資總額：=+510萬元（冷凍倉儲中心建筑成本增加300元/mSUP2/SUP即150萬元；產(chǎn)權(quán)式中泰國際大酒店裝修成本增加400元/mSUP2/SUP即360萬元，共計510萬元）。征地費：1356萬元（226畝6萬元/畝）報建費：（150250mSUP2/SUP70元/ mSUP2/SUP）規(guī)劃設(shè)計費：（150250mSUP2/SUP12元/ mSUP2/SUP）建筑成本：（150250mSUP2/SUP500元/ mSUP2/SUP）銷售廣告費：（14775萬元2%）稅費：（建筑營業(yè)稅3%，城建稅及教育費附加8%，‰）。（三）項目收益部分模擬銷售收入模擬：①銷售均價假設(shè)TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODY產(chǎn)品類別銷售均價(元/mSUP2/SUP)備 注/TR農(nóng)產(chǎn)品交易中心1200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。（1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價）/TR國際農(nóng)莊度假村展銷中心1000寫字樓1000普通倉庫600冷凍倉儲中心2000產(chǎn)權(quán)式中泰國際大酒店2000地下車庫/TBODY/TABLE②銷售收入模擬表銷售收入總額：14775萬元農(nóng)產(chǎn)品交易中心：4200萬元（35000mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）說明：1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價，其中：一層2000元/元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。度假村：6000萬元（60000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）展銷中心：675萬元（6750 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）寫字樓：900萬元（9000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）國際大廈地下車庫：150萬元（100車位）倉儲中心：900萬元 其中：①普通倉庫300萬元（5000 mSUP2/SUP600元/ mSUP2/SUP）②冷凍倉儲中心600萬元（5000 mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）中泰國際大酒店 (產(chǎn)權(quán)式)：1800萬元（9000 mSUP2/SUP2000元/ mSUP2/SUP）停車場（地下部分）：150萬元（100車位）③利潤模擬及說明、模擬說明a、一期工程的物業(yè)由于是開發(fā)商買斷的，故而還有部分物業(yè)可以對外銷售，此部分收入尚未計入本利潤模擬表內(nèi)，本部分物業(yè)按保守價估算可收回3080萬元；b、中泰國際大廈的第8層寫字樓共有2250平方米，不對外銷售，作為開發(fā)商自留；c、未計入銷售內(nèi)。七、投資風險分析及其規(guī)避方法提示（一）中泰項目風險性評價價值提升及其實現(xiàn)的風險性：項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值項目形象包裝和營銷推廣是否成功（二）資金運作風險性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本 建議：盡量降低資金成本，提高資金使用效率，嚴格控制費用開支，提高銷售回籠速度 具體措施如：采用工程、材料公開招標制度；選用同質(zhì)優(yōu)價的材料和施工單位；充分利用債務(wù)資金；建立健全財務(wù)制度和嚴格財務(wù)審批手續(xù)；加長認購期，前期銷售加大力度以盡快收回銷售款；處理好銀行的關(guān)系、使銀行按揭的款及時轉(zhuǎn)入開發(fā)商帳戶。項目形象包裝和營銷推廣是否成功 這種風險對項目本身并不會構(gòu)成危險，只是一個銷售周期問題。但是作為一期項目有些問