【正文】 家有關(guān)政策規(guī)定和編制要求進(jìn)行估算。（2）根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和工程量，執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程費(fèi)用定額和xxxx地區(qū)現(xiàn)行土建工程單位估價(jià)指標(biāo)，設(shè)備價(jià)格通過(guò)向銷(xiāo)售商詢價(jià)，并參考xxxx市2008—2009年同類(lèi)工程投資平均水平進(jìn)行估算。(1)土地購(gòu)置費(fèi)根據(jù)xxxx市國(guó)土資源管理局提供的測(cè)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，按100000元/畝計(jì)取。(2)城市消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)新疆維吾爾自治區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政廳《關(guān)于城市消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的通知》(新計(jì)價(jià)費(fèi)【2002】243號(hào))文件，分別按2元/平方米、5元/平方米計(jì)取。(3)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于建筑勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理辦法的通知》(計(jì)價(jià)字【2002】10號(hào))文件，規(guī)劃(項(xiàng)目策劃、可行性研究報(bào)告編制)、工程地質(zhì)勘測(cè)、%計(jì)取。(4）根據(jù)xxxx市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)服務(wù)公司目前的經(jīng)營(yíng)水平、成本費(fèi)用，參考自治區(qū)其它大中型市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的萬(wàn)元銷(xiāo)售額中流動(dòng)資占有額和周轉(zhuǎn)次數(shù)，結(jié)合項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，采用分項(xiàng)估算法估算。⑸國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布工程監(jiān)理費(fèi)有關(guān)規(guī)定的通知》(價(jià)費(fèi)字【1992】479號(hào))文件，工程監(jiān)理招標(biāo)、%計(jì)取。(6)%計(jì)取。（7）技術(shù)培訓(xùn)費(fèi)按項(xiàng)目定員500元/人計(jì)取。(8)基本預(yù)備費(fèi)按直接工程費(fèi)與間接工程費(fèi)〔不包括土地購(gòu)置)之和的2%計(jì)取。(9)由于國(guó)家宏觀調(diào)控，自治區(qū)物價(jià)水平比較穩(wěn)定，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按2%進(jìn)行考慮。(10)銀行貸款按3一5年期，年利率6%計(jì)算。建設(shè)資金為11608萬(wàn)元。其中鋪底流動(dòng)資金500萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用估算為9352萬(wàn)元；。詳見(jiàn)附表。企業(yè)自籌7508萬(wàn)元，申請(qǐng)自治區(qū)補(bǔ)貼2000萬(wàn)元，地方政策配套2000萬(wàn)元，銀行貸款2100萬(wàn)元。第十章財(cái)務(wù)效益分析xxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)建設(shè)內(nèi)容主要包括農(nóng)產(chǎn)品電子交易、物流配送、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易、儲(chǔ)藏。⑴原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。(2)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為10%.(3)%的稅收上交國(guó)稅，其中:12%房屋租賃稅、%企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、2%契稅。(4)市場(chǎng)攤位出租收入標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)xxxx市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)服務(wù)公司提供的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目建設(shè)期3年(2009年8月一2012年4月)，營(yíng)運(yùn)期20年，計(jì)算期10年。2012年5月交易批發(fā)市場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)，當(dāng)年達(dá)到正常年經(jīng)營(yíng)收入的60%，第二年(2013年)達(dá)到正常年經(jīng)營(yíng)收入的80%，第三年(2014年)以后實(shí)現(xiàn)100%的經(jīng)營(yíng)收入。批發(fā)交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入主要來(lái)自交易大廳和大棚出租、保鮮庫(kù)存儲(chǔ)，物流配送、市場(chǎng)管理綜合樓出租收入等。正常年經(jīng)營(yíng)收入3639萬(wàn)元，正常年經(jīng)營(yíng)分項(xiàng)收入見(jiàn)附表。營(yíng)業(yè)稅金及附加主要包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅教育費(fèi)附加。其中:營(yíng)業(yè)稅5%、城建稅取營(yíng)業(yè)稅7%、教育附加費(fèi)取營(yíng)業(yè)稅的3%。%，其中:租賃收入的12%交國(guó)稅營(yíng)業(yè)稅5%,%。項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)稅金及附加為210萬(wàn)元。正常年經(jīng)營(yíng)成本379萬(wàn)元，總成本費(fèi)用1561萬(wàn)元。具體詳見(jiàn)總成本估算表。xxxx農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)交易市場(chǎng)主要財(cái)務(wù)盈利指標(biāo)見(jiàn)附表。正常年稅后利潤(rùn)總額1612萬(wàn)元。所得稅稅率為15%，盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%，公益金按稅后利潤(rùn)的5%計(jì)取。經(jīng)計(jì)算，%，當(dāng)批發(fā)交易市場(chǎng)年經(jīng)營(yíng)收入額達(dá)到2030萬(wàn)元(正常年經(jīng)營(yíng)收入為3639萬(wàn)元)時(shí)企業(yè)可保本，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。可能影響本項(xiàng)目效益的主要因素有總收入、經(jīng)營(yíng)成本和固定資產(chǎn)投資，針對(duì)全部投資內(nèi)部收益率指標(biāo)，分析這些因素對(duì)項(xiàng)目可盈利性的影響表明，收入和固定資產(chǎn)投資的變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響較大，特別是收入變化影響最大，總投資變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響較小。單因素從一10%至十10%變化，三項(xiàng)指標(biāo)的敏感性依次為銷(xiāo)售收入、固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度和企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，項(xiàng)目自投入運(yùn)營(yíng)后的三年所的利潤(rùn)即可償還銀行貸款本息(不包括建設(shè)期為2年)，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年都能達(dá)到收支平衡并有贏余，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的債務(wù)清償能力。從上述財(cái)務(wù)計(jì)算和分析，項(xiàng)目具有較好的盈利能力和清償能力，并具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析和防范措施xxxx農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)交易市場(chǎng)的建設(shè)，將對(duì)還處于規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的xxxx市現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)形成沖擊，加劇了行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，在項(xiàng)目的運(yùn)作中，一方面政府要對(duì)現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的發(fā)展作好總體規(guī)劃和布局，將xxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)作為xxxx地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的龍頭加以重點(diǎn)扶持和建設(shè):另一方面農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)股份有限公司應(yīng)通過(guò)電子商務(wù)平臺(tái)擴(kuò)大市場(chǎng)觸角，形成企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)優(yōu)質(zhì)化、規(guī)范化、系列化多功能服務(wù)，樹(shù)立經(jīng)營(yíng)形象，打造企業(yè)品牌，提高市場(chǎng)占有率。目前，xxxx市區(qū)商品交易市場(chǎng)的管理體系、經(jīng)營(yíng)模式與現(xiàn)代化流通業(yè)的內(nèi)涵和發(fā)展極不適應(yīng)，包括商品市場(chǎng)在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中成本升居高不下，項(xiàng)目的投資收益率普遍偏低。農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)股份有限公司將發(fā)揮經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)勢(shì)，以股份公可內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、優(yōu)化機(jī)制為手段，有效地化解市場(chǎng)的管理風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，立足于物流經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)化、系統(tǒng)化，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極參與競(jìng)爭(zhēng)，利用戰(zhàn)略布局和運(yùn)作起點(diǎn)高的優(yōu)勢(shì)，采用規(guī)?；?jīng)營(yíng)，化解市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)交易市場(chǎng)建設(shè)規(guī)模大，建設(shè)內(nèi)容多，在投資建設(shè)過(guò)程，建筑材料價(jià)格的上升，公用工程的配套條件變化等因素，都將會(huì)導(dǎo)致增加投資，降低投資收益。通過(guò)優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案，制定合理的實(shí)施計(jì)劃，實(shí)行項(xiàng)目的信息管理、合同管理，加快建設(shè)進(jìn)度，保證按期竣工投產(chǎn)，并通過(guò)資本運(yùn)作、工程承包等方式控制投資成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，有關(guān)政府部門(mén)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)在立項(xiàng)審批、經(jīng)營(yíng)政策、資金安排等方面給予支持，發(fā)揮項(xiàng)目良好的社會(huì)效益，提高投資收益。目前，我國(guó)農(nóng)副產(chǎn)品的網(wǎng)上交易、物流配送作為新興產(chǎn)業(yè)在政策環(huán)境、管理體制、經(jīng)營(yíng)模式等方面都尚不成熟，對(duì)瓜果、蔬菜的保鮮的應(yīng)用在技術(shù)上有一定的要求，由此形成了投資風(fēng)險(xiǎn)，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，高技術(shù)人才欠缺的xxxx地區(qū)為首次應(yīng)用，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此在積極實(shí)施引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才和現(xiàn)代物流技術(shù)，積極參與國(guó)內(nèi)物流管理和技術(shù)的交流的同時(shí)，要做好自身高技術(shù)人才的培養(yǎng)，提高新技術(shù)應(yīng)用水平和經(jīng)營(yíng)管理能力。74第十二章 研究結(jié)論和實(shí)施建議通過(guò)xxxx農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)交易市場(chǎng)的新建，將建立一個(gè)行之有效的經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)運(yùn)作的新機(jī)制:培養(yǎng)一支既懂現(xiàn)代企業(yè)管理，又熟悉經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍:建立一個(gè)規(guī)范化管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)的物流配送體系，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。(1)項(xiàng)目的實(shí)施符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和xxxx地區(qū)、市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃及2015年規(guī)劃綱要，利用xxxx及周邊地區(qū)資源優(yōu)勢(shì)和xxxx市作為南疆中心城市的地緣優(yōu)勢(shì)，通過(guò)批發(fā)交易市場(chǎng)連接消費(fèi)市場(chǎng)與千家萬(wàn)戶的生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收，加快農(nóng)民脫貧致富步伐，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建設(shè)是必要的。(2)項(xiàng)目的建設(shè)符合城市規(guī)劃要求，布局合理，系統(tǒng)完整，功能配套，覆蓋面大，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的帶動(dòng)作用和輻射作用顯著，建設(shè)規(guī)模是適度的。(3)項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)的培育和形成，規(guī)范的市場(chǎng)體系又為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化提供發(fā)展平臺(tái)和機(jī)遇，市場(chǎng)空間是廣闊的。(4)項(xiàng)目的前期工作扎實(shí)有效，包括市場(chǎng)規(guī)劃、建設(shè)用地，公用設(shè)施配套等建設(shè)條件已經(jīng)和正在落實(shí)，建設(shè)條件是優(yōu)越的。(5)xxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)股份有限公司是從事商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)營(yíng)公司，主業(yè)清晰，是具備了一定的管理水平、豐富的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和核心競(jìng)爭(zhēng)力的流通企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作是有能力的。⑹項(xiàng)目所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率l4%，大于l0%的社會(huì)基準(zhǔn)收益率；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，全部投資可以在項(xiàng)目實(shí)施的第8年全部回收，市場(chǎng)年交易量占當(dāng)?shù)刭Y源量的35cY~以上，年交易額將超過(guò)2億元。投資效益明顯，收益期長(zhǎng)，在財(cái)務(wù)上是可行的。(7)項(xiàng)目的實(shí)施將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)增加就業(yè)機(jī)會(huì)。農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，建成后將向社會(huì)直接提供就業(yè)崗位5600人，間接就業(yè)崗位近萬(wàn)人，極大地緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力，提高就業(yè)人員生活水平，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定，社會(huì)效益是顯著的。(1)項(xiàng)目的建設(shè)周期短，資金投入密度高。因此，要制定科學(xué)的實(shí)施計(jì)劃，成立高效、精干、懂技術(shù)、會(huì)管理的項(xiàng)目建設(shè)班子，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，通過(guò)合同管理，對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、資金進(jìn)行有效監(jiān)理和控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)。(2)以消費(fèi)市場(chǎng)為導(dǎo)向，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，有針對(duì)性地調(diào)整經(jīng)營(yíng)方針，確保項(xiàng)目效益的實(shí)現(xiàn)。附表：1 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)投資額占總投資的%估算說(shuō)明合計(jì)其中：外匯1建設(shè)投資12,59895%建設(shè)投資靜態(tài)部分12,00491%建筑工程費(fèi)9,35371%設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)1,2159%安裝工程費(fèi)360%土地使用費(fèi)1,0008%土地使用稅4003%建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分5945%漲價(jià)預(yù)備費(fèi)1871%建設(shè)期利息1201%勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)用150%項(xiàng)目前期工作費(fèi)用851%基本預(yù)備費(fèi)1871%2鋪底流動(dòng)資金5004%3生產(chǎn)流動(dòng)資金1001%4項(xiàng)目投入總資金13,198100%附表：2 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目 年份建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)23456789101112生產(chǎn)負(fù)荷（%）01001001001001001001001001001001總投資13,19813,198固定資產(chǎn)投資13,09813,098建設(shè)期利息120120240流動(dòng)資金1001002資金籌措13,19813,198自有資金11,19811,198用于固定資產(chǎn)投資資金11,19811,198借 款2,0002,000長(zhǎng)期借款（本金及建設(shè)期利息）2,1202,120流動(dòng)資金借款100100其他短期借款附表：3 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增殖稅估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目3456789101112合計(jì)1冷庫(kù)出租收入額(萬(wàn)元)6486486486486486486486486486486,480單價(jià)（元/噸）1,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,800出租噸數(shù)3,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,600銷(xiāo)項(xiàng)稅額(萬(wàn)元)323232323232323232323242保鮮庫(kù)出租收入額(萬(wàn)元)6486486486486486486486486486486,480單價(jià)（元/噸）1,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,800出租噸數(shù)3,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,600銷(xiāo)項(xiàng)稅額(萬(wàn)元)323232323232323232323243攤床位出租收入額(萬(wàn)元)2882882882882882882882882882882,880單