【正文】 石橋鋪高新區(qū)商圈會很快形成。業(yè)界分析：高新區(qū)購買力旺盛，商業(yè)發(fā)展將后來居上。通訊業(yè)、傳媒業(yè)、廣告業(yè)及IT業(yè)在該區(qū)域的生根發(fā)展為區(qū)內較強的消費能力打下了基礎。據(jù)悉，屬全市最高。同時，目前，區(qū)內已有60多萬的常住人口，并且這一數(shù)字還在增長中。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎。有關調查還顯示，高新區(qū)吸引外區(qū)消費的能力在日益增強，這一利好趨勢將吸引眾多商業(yè)運營商進駐（華宇名都城商業(yè)部分受到多個商家關注，證明了這一區(qū)域的商業(yè)潛力）。同時，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點。目前除已引起市場極大關注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動的還有中華企業(yè)項目等，并為這一片區(qū)帶來超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)。 另外，這里的開發(fā)重點還將向西部二郎科技園周邊轉移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，同時也是房地產(chǎn)進一步開發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項配套設施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項目，并得到市場的認同，如天驕美茵河谷等。概況：高新區(qū)是1991年經(jīng)國務院批準成立的國家級高級技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。該板塊作為重慶市新興的科技開發(fā)新區(qū)，從產(chǎn)業(yè)結構到區(qū)內居住、流動人口結構都與其它主城區(qū)存在一定差別，這是新興商業(yè)產(chǎn)生的消費基礎之一。高新區(qū)是本市IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中的地區(qū)。大渡口商圈描述：大渡口的商業(yè)發(fā)展之路是往城市副中心商圈邁出的，這里將成為副主城區(qū)西南部如大渡口全區(qū)以及巴南區(qū)魚洞、中粱山等的次級商圈。業(yè)界分析：城市開發(fā)后勁十足。該區(qū)城區(qū)內目前的城市開發(fā)主要集中在兩個板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀、秋實小區(qū)、遠景天下等項目顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。　　 同時，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開發(fā)一直在九宮廟附近開發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布局。 同時，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變?！　?另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。據(jù)悉，大渡口將在未來5年內進行商貿步行街項目的建設，以擴大市場規(guī)模。同時將修建大型商貿步行街，以提升大渡口的整體城市功能。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個開發(fā)熱點，市內多家知名實力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個新興區(qū)域。概況：大渡口在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強，顯示出較強的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。目前，該區(qū)常住人口約15萬人。巴南區(qū)商圈描述：巴南區(qū)受到關注，是從今年開始的，其中開始起步的商業(yè)物業(yè)不能不說是一個重要原因。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動性區(qū)域的南部新城。前者是現(xiàn)在還以前商業(yè)不夠繁榮的帳，后者是隨新區(qū)開發(fā)而涌現(xiàn)商機。業(yè)界分析：該區(qū)城區(qū)內目前的城市開發(fā)主要集中在兩個版塊，一是漁洞新城、鄰大江廠等大型新遷企業(yè)，其次是李家沱、花溪為中心的南部新城周邊。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。 　　同時，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。南坪漁洞道路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的建設，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。概況：巴南區(qū)是主城南下戰(zhàn)略的重點區(qū)域，在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，原來在商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約20萬人。業(yè)蛋糕瓜分殆盡。相反，隨著城市化進程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素，本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。零售商蜂擁而至　　 目前，主城區(qū)已集中了華聯(lián)商廈、北京華聯(lián)、太平洋百貨、百盛、王府井、銀太百貨、新一佳、諾瑪特、家樂福、沃爾瑪?shù)葒鴥韧庵牧闶蹣I(yè)巨頭，加上本市的重百、新世紀，更是把重慶的商業(yè)市場攪得狼煙四起。其中，很多大型零售商的擴張以及還有一些零售業(yè)巨頭覬覦重慶，將引起商業(yè)物業(yè)市場的放量?！　?以沙區(qū)為例，２００2年，沙區(qū)國內生產(chǎn)總值達到９5億元，人均收入１３７９２元，社會消費品零售總額年均增長速度為１５．２６％，社會消費品總額已超過4０億元。因此，北京華聯(lián)看好沙區(qū)就不難理解了，好美加、沃爾瑪也欲登陸沙區(qū)也順理成章了?！　?與此相應的，則是沙區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的洶涌之勢。兩年以前，沙區(qū)僅有重百、明日百貨、金誠廣場、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經(jīng)營面積不到５萬平方米，現(xiàn)在，華宇廣場１２萬方商鋪全部投入經(jīng)營（引進北京華聯(lián)），三峽廣場２萬方商鋪交房，還有新大都廣場（引進王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場、立海大廈、沙龍廣場……初步統(tǒng)計，明年，以沙區(qū)商業(yè)步行街為圓點的核心商圈達３０萬方以上?！　?事實上，這種現(xiàn)象不僅僅在沙區(qū)上演。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬平方米的商業(yè)物業(yè)，超過了目前該區(qū)域商業(yè)面積總和，但王府井依然看好這里的商機；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯(lián)入駐）、協(xié)信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了?！　?南岸是目前全市國外零售商家最集中的地方，麥德龍、諾瑪特早已入駐，沃爾瑪也正在蠢蠢欲動。但這依然沒有讓華聯(lián)商廈、銀太百貨感到害怕，賺錢往人多的地方，據(jù)悉，這兩家商場南岸店將于近期開業(yè)。開發(fā)商熱衷摩爾在主城區(qū)，商業(yè)的繁榮、大型零售商家搶灘，還產(chǎn)生了這樣的結果：主城區(qū)摩爾蜂擁四起，已超過10個，摩爾總面積逼近100萬平方米。目前，幾乎每個區(qū)都矗起了摩爾，一些區(qū)域內有兩個之多，兩個摩爾甚至近在咫尺。而且，這些摩爾均建在主城各區(qū)中心地帶，沒有一家遠居郊區(qū)。解放碑有老牌的大都會和新秀的恒通云鼎；江北有龍湖北城天街和現(xiàn)代廣場，均在規(guī)劃中的步行街上；南岸有天龍廣場和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心……大多數(shù)摩爾已初步建成，有的還引進了主力商場，開張營業(yè)。從招商思路來看，多數(shù)與大都會相似。龍湖北城天街預計10余萬平方米，北京華聯(lián)、太平洋百貨已決定入駐。現(xiàn)代廣場裙樓22萬平方米全部竣工，兩年前重百江北商場購買了其中約2萬平方米，成為中心店。華宇廣場約12萬平方米，主力店為北京華聯(lián)和賽博數(shù)碼廣場。石橋鋪華宇名都商用面積8萬多平方米。南岸天龍廣場8萬余平方米，重百南豐商場已買下其中2萬平方米，日前又引進好又多。浪高凱悅約10余萬平方米，作為主力店的百盛已于年初開張。摩爾們大多占據(jù)了黃金口岸。龍湖北城天街、現(xiàn)代廣場，都在規(guī)劃中的江北步行街；天龍廣場和浪高凱悅，均在南坪轉盤，也是規(guī)劃中的步行廣場中心；華宇廣場門前就是沙坪壩步行街中心地段；石橋鋪華宇名都則有填補空白的功能。良好的口岸優(yōu)勢，奠定了摩爾們未來的主角地位。從重慶商業(yè)的中期發(fā)展角度看，開發(fā)商大興摩爾時期，正是重慶商業(yè)從解放碑走向各區(qū)的大跨越大發(fā)展之際。開發(fā)商加盟重慶商業(yè)，無疑將大大刺激商圈的繁榮。原因很簡單，開發(fā)商占據(jù)了口岸，興建大量商用房、為引進摩爾這樣的龐然大物，招商時又拋出大量優(yōu)惠條件，必然吸引商家。新入渝的外地大商場，許多都成了摩爾的主力店。老店也有不少進了摩爾。像重百、北京華聯(lián)、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶。它們帶火了摩爾，也將帶火商圈。萬達、華潤、保利是如何考核商業(yè)地產(chǎn)的？來源：賽普研究院 時間：20151029 作者：李春亮 一、保利：招商考核（時間、成本、質量）　　招商階段以確保按時、保質完成招商任務為目標，重點考核招商完成時間、品牌落位質量、招商費用控制三大類指標。　　　　標桿房企常用的考核方式可分為兩種：　　一種是直接考核重點的幾個事項節(jié)點。例如保利考核主力店/非主力店簽約時間，萬達等多數(shù)房企均考核招商簽約率等，這種方式簡單有效，較適用于尚在探索商業(yè)地產(chǎn)計劃管理體系的房企。常用計算公式如下：　　招商簽約率=已簽約面積/計劃招商面積100%（通常根據(jù)面積計算）　　商家入駐率=實際入駐商家數(shù)量/計劃入駐商家數(shù)量100%（通常根據(jù)數(shù)量計算）保利商業(yè)招商相關考核指標　　另一種考核方式類似于計劃考核，將一二級節(jié)點打包，例如華潤考核關鍵節(jié)點計劃的完成率。其中，華潤置地大區(qū)評價城市公司招商節(jié)點完成情況時，區(qū)分主力店和非主力店,規(guī)定招商節(jié)點完成標準為：主力店招商完成100%，非主力店招商完成50%。常用計算公式如下：　　關鍵節(jié)點計劃完成率=已完成關鍵節(jié)點數(shù)量/總關鍵節(jié)點數(shù)量100%　　　　對于招商而言，費用是僅次于時間的第二大關鍵約束條件，這類指標中通常采用的有招商費用控制率、租戶變更成本比例等。常用計算公式如下：　　招商費用控制=實際發(fā)生/費用預算100%　　租戶變更成本比率=租戶變更帶來的成本/設計變更總成本額100%　　　　該項考核指標被很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)忽視。而從標桿企業(yè)的經(jīng)驗來看，多將進駐商家品牌質量納為招商部門的核心考核指標，以引導和確保商家品質能夠有效匹配商場定位。例如，萬達廣場要求在餐飲招商時，必須有60%的餐飲品牌在當?shù)嘏琶?0位?！　〕Ｓ玫目己税ǎ阂痪€品牌進駐比例、二線品牌進駐比例等。關于具體一線、二線品牌的分類標準的確定，就需要企業(yè)提前做好基礎工作，建立目標品牌數(shù)據(jù)庫。　　二、萬達：營運考核（經(jīng)營業(yè)績、增值能力、滿意度）　　營運階段以提高物業(yè)運營管理水平為目標，重點考核經(jīng)營業(yè)績、商鋪增值能力、客戶滿意度三類指標?！　∫匀f達為例，其商業(yè)營運相關考核指標如下圖所示：　　　　常用的商場經(jīng)營業(yè)績指標包括出租率、掉鋪率、租金收繳率、客流量等指標?！　〕鲎饴适呛诵闹笜?，據(jù)說王健林曾內部要求出租率90%都算失敗。常用計算公式為：　　出租率=已出租面積/總出租面積100%（通常根據(jù)面積計算）　　掉鋪率=商戶退出經(jīng)營面積/總出租面積100%（通常根據(jù)面積計算）　　萬達等標桿企業(yè)重點考核租金收繳率，要求租金收繳率達到98%，如果小于97%,本項績效考核得分為0分。常用計算公式為：　　租金收繳率=實際收繳租金總額/應收繳租金總額100%（通常根據(jù)金額計算）　　而客流量的計算方式可以參照標桿房企的數(shù)據(jù)，設定客流基準值進行考核。以大型集中商業(yè)為例?！　　　≡擁椫笜擞糜诤饬抠Y產(chǎn)價值的提升。萬達采用過程考核的方式，考核商業(yè)環(huán)境、工程環(huán)境、物業(yè)環(huán)境等因素。而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇結果評價的方式，如商鋪租金增長率、租戶營業(yè)額增值率、運營分析能力等指標。通過上述指標倒逼營運人員加強租戶支持和商場運營管理，充分利用租戶、推廣、商場會員等各方可用資源，提升商場和商鋪競爭優(yōu)勢。例如，強化對商鋪日常經(jīng)營情況系統(tǒng)的研究分析、全力做好租戶經(jīng)營的基礎服務、提供及時有效的改進建議等。　　常用計算公式如下：　　商鋪租金增長率=本期租金/上期租金100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計算）　　租戶營業(yè)額增長率=本期營業(yè)額/上期營業(yè)額100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計算）　　運營分析能力的考核相對定性，例如涉及商家經(jīng)營業(yè)績分析、消費者結構分析、運營模式分析等，可以每季度出具分析報告，為相關部門提供決策依據(jù)。運營數(shù)據(jù)的分析有利于提高對銷售業(yè)績的敏感度，提高管理價值?！　　　∩虡I(yè)地產(chǎn)的客戶至少包括三類：投資者、經(jīng)營租戶、最終的消費者。從客戶滿意度視角進行考核是住宅地產(chǎn)中常用的方法之一，也同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)的三重客戶屬性賦予了滿意度評價更多的內涵。　?、偻顿Y者的滿意度。綜合反映客戶對產(chǎn)品設計、質量、服務、銷售、運營管理、物業(yè)管理、售后服務的滿意程度。例如關于招商滿意度指標的調查等?！　、诮?jīng)營租戶滿意度。衡量運營管理能否滿足商戶的需求及提升銷售業(yè)績，例如針對某項特定推廣活動效果的租戶滿意度調查等?！　、凵虉鲱櫩蜐M意度。直接對于最終消費者的滿意度調研，例如考核投訴處理率、投訴回復及時率等指標。　　為獲得更加客觀的數(shù)據(jù)，標桿企業(yè)多采用第三方調查的方式獲取滿意度反饋數(shù)據(jù)?！　∪?、華潤：企劃考核（費用、計劃、效果）　　企劃推廣階段重點考核推廣費用、推廣計劃、推廣效果三大類指標?！　∫匀A潤為例，其商業(yè)推廣相關考核指標如下圖所示：　　　　常用計算公式如下：推廣費用率=實際推廣費用/預算推廣費用100%　　　　關于對推廣計劃的考核，與上文對招商計劃的考核相似，一種方式是直接考核幾個關鍵事項節(jié)點。例如，招商手冊完成時間、推廣方案完成時間、新聞發(fā)布會等重大活動完成時間等。另一種是將一二級節(jié)點打包考核計劃完成率。常用計算公式如下：　　商業(yè)推廣計劃完成率=已完成關鍵節(jié)點數(shù)量/總關鍵節(jié)點數(shù)量100%　　　　推廣效果通?？梢越y(tǒng)計當期來電來訪人次情況，或者通過品牌影響力抽樣調查的方法來統(tǒng)計，但該項指標通常評價難度較大?！　⌒〗Y　　上文列舉了一系列關于商業(yè)地產(chǎn)幾個核心職能的績效考核指標，但是如果應用到某具體企業(yè)，并非指標越多越好。關于考核指標如何選擇及權重的設置，建議重點遵循三大原則：第一，權責利對等原則，根據(jù)其權責和具體工作事項篩選考核指標；第二，重點突出原則，考核指標和權重設計一定要明確階段性的工作重點，均等則意味著方向模糊；第三，參照行業(yè)規(guī)律原則，特別是剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建議結合標桿企業(yè)經(jīng)驗建立考核指標庫。THANKS 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