房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與營銷—結(jié)合濟(jì)南實(shí)證案例分析-資料下載頁
2025-05-01 00:43本頁面
【正文】 售完大約3年左右的時間。以周邊項(xiàng)目為參照標(biāo)準(zhǔn)并且結(jié)合自身定位已經(jīng)初步確定該項(xiàng)目的總體售價(jià)：高層住宅可以定為8140元，商鋪均價(jià)20000元/平，停車位140000/個、倉庫均價(jià)15000元/平。 項(xiàng)目銷售收入估算 單位：萬元年 份201320142015合計(jì)銷售比率49%（1）+20%（2）+30%（3）+28%(4)+100%（5）51%（1）+80%（2）+70%（3）+72%（4） 銷售收入77689銷售收入所占比例%%100%六、項(xiàng)目融資安排（一）資金來源房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來源的相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措通常有資本金，預(yù)售收入及借貸資金三種主要方式。，分年度投資情況如表所示。不足部分從銀行貸款，銀行貸款條件是年利率12%，前2年只計(jì)息還款，從建設(shè)期以后開始還本付息，此后每年付清利息并分3年等額償還建設(shè)期利息資本化后的全部借款本金。銷售收入、銷售稅金及附加和經(jīng)營成本的預(yù)測值如表所示，其它支出忽略不計(jì)。（二）資金來源表和利息估算根據(jù)項(xiàng)目總投資估算和自有資金的情況。 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 合計(jì)201320142015建設(shè)投資投入比例100%60%40% 建設(shè)總投資 自有資金 資金流入 77689長期借款 財(cái)務(wù)費(fèi)用估算，依據(jù)年借款情況，可以算的財(cái)務(wù)費(fèi)用。1).建設(shè)期第一年年初年向銀行貸款情況表，前2年計(jì)息還款情況 項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)息還款 單位：萬元 年份 內(nèi)容2013 2014 備注年初欠款利率i=12%當(dāng)年借款 應(yīng)計(jì)利息 本金 利息 年末欠款累計(jì) 為期3年的等額還本付息 單位：萬元年份 內(nèi)容欠款額201520162017備注抵押貸款還本付息利率i=12%七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)（一）動態(tài)盈利能力指標(biāo)評價(jià)關(guān)于項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力指標(biāo)查看項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流量表。 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元年份 內(nèi)容20132014201520162017備注一、現(xiàn)金流入 銷售收入 77689 投資者投入 二、現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 營業(yè)稅金及附加 銷售收入*%抵押貸款還本付息 所得稅 土地增值稅 三、凈現(xiàn)金流量 四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量 五、凈現(xiàn)值(i=12%) 六、累計(jì)凈現(xiàn)值 FNPV= FIRR=46%由表可以看出，F(xiàn)NPV=，F(xiàn)IRR=46%12%,所以項(xiàng)目從全投資的角度看行。 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 內(nèi)容 年末20132014201520162017合計(jì)一、現(xiàn)金流入77689銷售收入77689長期借款二、現(xiàn)金流出自有資金營業(yè)稅金及附加抵押貸款還本付息所得稅土地增值稅三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、累計(jì)凈現(xiàn)值NPV= IRR=%由表可以看出，NPV= IRR=%，所以從資本金投資的角度看該項(xiàng)目也是可行的。 （二）靜態(tài)盈利能力及計(jì)算 銷售利潤表 單位：萬元年份內(nèi)容 20142015合計(jì)一、現(xiàn)金流入77689 銷售收入77689 二、現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 營業(yè)稅金及附加 抵押貸款還本付息 所得稅 土地增值稅 三、經(jīng)營利潤 總利潤 平均利潤總額 平均稅后利潤總額 由表可以得出靜態(tài)盈利能力指標(biāo)：(1)投資利潤率 投資利潤率=年平均利潤總額/總投資*100%=*100%=%(2)資本金利潤率 資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金*100%=*100%=177%(3)資本金凈利潤率資本金凈利潤=年平均凈利潤總額/資本金*100%= /*100%=132%由以上指標(biāo)可以看出該項(xiàng)目從靜態(tài)盈利能力方面看是可行的。八、財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)告編制心得 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究則對確定建設(shè)項(xiàng)目前是具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。對毓秀雅居項(xiàng)目的可行性分析，可以得出以下結(jié)論。對房地產(chǎn)市場分析可以進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤開發(fā)的先決條件。有了準(zhǔn)確的市場分析，后期樓盤推廣才能有的放矢，我們才能夠針對目標(biāo)顧客群，制定相應(yīng)的營銷策略。項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析是項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵因素。透過上述對房地產(chǎn)市場的分析，可以對該項(xiàng)目的主體設(shè)置進(jìn)一步明確，包括項(xiàng)目主體、周邊配套以及生活設(shè)施等方面。毓秀雅居項(xiàng)目開發(fā)周期以及建設(shè)期內(nèi)的建設(shè)進(jìn)度與總投資的分配比例是合理的，這一切的根基是源于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)告；另外，該項(xiàng)目的盈利指標(biāo)FNPV= FIRR=46%，由此看出總投資的凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目是可行的，開發(fā)商可以獲得超額利潤。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為46%，大于12%的銀行貸款利率，從這個方面來看項(xiàng)目也是可行的。對毓秀雅居項(xiàng)目編制財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)告的過程自己得到一些的體會： 工程項(xiàng)目管理技術(shù)的發(fā)展促進(jìn)了財(cái)務(wù)評價(jià)分析的發(fā)展 人類社會管理技術(shù)的不斷的發(fā)展使得人們不斷改進(jìn)管理的方法，更新方法，以便更好地進(jìn)行工程項(xiàng)目的管理，使得工程的方方面面都按照人類的構(gòu)想去進(jìn)行和發(fā)展，使得自己的利益達(dá)到最大化。 未來的不可預(yù)知性促使人類通過一定的方法預(yù)知未來，減輕對于未來的恐懼感 財(cái)務(wù)評價(jià)分析的實(shí)質(zhì)是基于歷史與現(xiàn)在以及人類總結(jié)的一些規(guī)律來推測未來的一種方法，在哲學(xué)的角度看來規(guī)律是可以利用的。但是哲學(xué)同時也闡明認(rèn)識是無限的，所以沒有任何一份財(cái)務(wù)報(bào)告的編輯者可以說某一個項(xiàng)目一定會賺錢，因?yàn)樗恼J(rèn)識和水平是有限的。如果從這個角度來看仿佛財(cái)務(wù)評價(jià)分析是沒有用的，但是我相信未來源于歷史和現(xiàn)在，一切的未來必定帶著歷史和現(xiàn)在的痕跡，同時有著那個時代應(yīng)有的特點(diǎn)。這就為我們從現(xiàn)在推演未來提供了依據(jù)，因此便有了一系列的預(yù)測方法，而財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)告只是眾多的預(yù)測系統(tǒng)中的一種而已，說白了就是利用某些關(guān)鍵因素，同時忽略某些人類無法掌控的因素以及微小的因素，從現(xiàn)在去推演未來的結(jié)果。想知道過去與未來也許是每個時代的人都渴望的，這是人的一種本性。 總體來說，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析能夠保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，保證項(xiàng)目投資優(yōu)化，保證項(xiàng)目投資有序性。毓秀雅居項(xiàng)目的可行性分析恰好秉承這一理念，從整個項(xiàng)目的分析過程來看，恰當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)出了可行性分析的作用。這一結(jié)論，將會在自己以后的學(xué)習(xí)生活中更好地應(yīng)用。
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