房地產項目營銷總案-資料下載頁
2025-05-01 00:41本頁面
【正文】 一梯四戶二單元㎡135%一梯五戶三單元㎡162%一梯六戶 2011年推貨量統(tǒng)計：房型房型一房兩房三房套數54243108面積㎡㎡㎡套數比例%60%%面積比例%%%產品分析產品層級樓位產品層級思考第一階層二室%，大多方正實用，屬于剛需型產品，可分批放量第二階層一室%，屬于奢侈型小戶，受限購影響投資市場萎縮，該類型產品市場認可度有限，但總量較少，價格適中，可跟隨推售入市。第三階層三室%，均為面積適中的舒適三房，戶型方正實用，屬區(qū)域價值較高的“溢價產品”，以相對較高價格，適當控制出貨量2011年營銷策略1）、推盤策略推16號樓2011年要達到上述營銷目標，需要將貨量分兩次推出，全年將按照兩個波次進行推貨。本項目是公司進入西安市房地產市場的第一個項目，銷售周期較短且需要引爆市場實現快速熱銷，因此將在第一批推售貨量方面推出相對豐富的產品類，匹配大量的蓄水客戶，利用第一批房源以略低于區(qū)域領導市場的價格入市，實現熱銷且緊俏的局面，開盤后快速提價給后期相對較好的產品入市提供溢價平臺。在第二批次推貨時以較好的產品搭配，結合現場工程形象、園林景觀、樣板精裝大堂的呈現，提高銷售價格來再進行新的一輪放量，在較高的價格下沖擊銷售量，盡量在農歷年前的市場疲軟前提下，將銷量盡量向前趕。2012年后隨著項目封頂、景觀呈現，現場活動營銷為主，跟隨市場逐步小幅提升價格，直至清盤。2011年各階段銷售目標階 段第一階段第二階段第三階段第四階段全年銷售情況推 貨 時 間————10個月推 貨 樓 位F、G、H、I、J、K、L戶型三室54套、兩室108套、一室54套第一階段剩余盤量A、B、B、C、D、E、E戶型三室54套、兩室135套第二第三階段剩余戶型全盤405套推貨套數（套）216套106套189套+46套141套405推貨面積（㎡）+3007銷 售 率50%60%40%40%80%銷售面積（㎡）銷售套數（套）110609457 321剩余套數（套）106套46套1418484剩余面積（㎡）30072）、價格策略A、整盤價格建議：2010年新東尚的成交價在7600元/平米，福邸銘門兩室的成交價在7900元/平米，三室在7400元/平米；綜上所述我們利用比較法，根據對2011年下半年市場價格增長幅度放緩的預判，本項目在2011年全年成交均價預期應為： 7000元/平米B、價格漲幅思路：l 以“低價入市，小幅推貨，快頻率漲價”為主要漲價思路；l 根據各階段推貨產品層級，制定階段推貨產品價格標桿，拉升階段銷售價格；l 開盤后快速提價，針對兩房、三房銷售情況，控制兩房、三房比進行有針對性小幅度漲價；l 銷售階段內，第二波次加推新貨量時可漲幅相對較大；l 該項目為跟隨周邊領袖項目價格，整體價格將根據市場及客戶追捧度，比周邊價格略低200元~400元；注：漲價盡量按照整月或階段性進行，漲價幅度結合考慮周邊競爭項目價格、出貨情況。3）、銷售策略推 貨 方 式：以“分批量，快頻率”為推貨方式，在短時間內就可形成較高的市場熱度。認 籌 方 式：以認籌期優(yōu)惠及價格優(yōu)勢，快速蓄客認籌；以具有產品亮點、市場稀缺性的新貨加推，快速蓄客認籌。六、 推廣策略推廣思路項目定位核心競爭力的思考： 客戶共鳴+項目價值城東中心，60~120㎡城市幸福家 ◆項目打動力l 地段版塊打動力：“城東中心”明確本案是“城市東城新興人居版塊中心地段，是繁華所在，資優(yōu)配套的項目優(yōu)勢”。此優(yōu)勢為本案為本案營銷推廣中具有競爭優(yōu)勢的訴求之一。l 戶型優(yōu)勢打動力：“60~120㎡”強調本項目的戶型區(qū)間，我們的產品在區(qū)域內隸屬稀缺型產品；同時體現出項目位于都市當中能帶來溫暖生活，“城市的幸福感”是項目形象價值的主要訴求，“家”是針對客戶定位的要素，“城市幸福家”鎖定客群及產品層面。推廣主題計劃【推廣線 】 城市幸福生活美好時代幸福像花一樣綻放【企業(yè)定位】 建筑城市先進幸福生活階段性推廣計劃第一階段—第二階段—第三階段—第四階段—第五階段2012年推廣主題（入市）2011玖盛地產開啟城市幸福生活美好時代！產品價值細分幸福像花兒一樣綻放（二次推廣爆破）產品升級價值點細分，樣板呈現活動營銷收尾期主流媒體整合公交站亭、圍墻、公交車體（根據不同營銷節(jié)點，及時進行更換畫面內容）短信、派單，開盤前后增加報紙投放報紙、公交站廳、短信、派單、網絡少量報廣、短信、公交車體、公交站亭報紙、短信、公交站廳、派單。短信、網絡、公交站廳。2011年推廣費用計劃A、2011年推廣費用情況住宅銷售面積銷售均價銷售金額推廣費用比例推廣費用3萬㎡7000元/㎡%252萬元B、2010年階段性推廣費用安排階段第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段時間————2012年整體推廣費用（萬）252各階段推廣費用比例40%10%15%15%20%各階段推廣費用（萬）1002538385049 / 49
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