房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷總案-資料下載頁(yè)
2025-05-01 00:41本頁(yè)面
【正文】 一梯四戶二單元㎡135%一梯五戶三單元㎡162%一梯六戶 2011年推貨量統(tǒng)計(jì)：房型房型一房?jī)煞咳刻讛?shù)54243108面積㎡㎡㎡套數(shù)比例%60%%面積比例%%%產(chǎn)品分析產(chǎn)品層級(jí)樓位產(chǎn)品層級(jí)思考第一階層二室%，大多方正實(shí)用，屬于剛需型產(chǎn)品，可分批放量第二階層一室%，屬于奢侈型小戶，受限購(gòu)影響投資市場(chǎng)萎縮，該類型產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度有限，但總量較少，價(jià)格適中，可跟隨推售入市。第三階層三室%，均為面積適中的舒適三房，戶型方正實(shí)用，屬區(qū)域價(jià)值較高的“溢價(jià)產(chǎn)品”，以相對(duì)較高價(jià)格，適當(dāng)控制出貨量2011年?duì)I銷策略1）、推盤(pán)策略推16號(hào)樓2011年要達(dá)到上述營(yíng)銷目標(biāo)，需要將貨量分兩次推出，全年將按照兩個(gè)波次進(jìn)行推貨。本項(xiàng)目是公司進(jìn)入西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，銷售周期較短且需要引爆市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速熱銷，因此將在第一批推售貨量方面推出相對(duì)豐富的產(chǎn)品類，匹配大量的蓄水客戶，利用第一批房源以略低于區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的價(jià)格入市，實(shí)現(xiàn)熱銷且緊俏的局面，開(kāi)盤(pán)后快速提價(jià)給后期相對(duì)較好的產(chǎn)品入市提供溢價(jià)平臺(tái)。在第二批次推貨時(shí)以較好的產(chǎn)品搭配，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)工程形象、園林景觀、樣板精裝大堂的呈現(xiàn)，提高銷售價(jià)格來(lái)再進(jìn)行新的一輪放量，在較高的價(jià)格下沖擊銷售量，盡量在農(nóng)歷年前的市場(chǎng)疲軟前提下，將銷量盡量向前趕。2012年后隨著項(xiàng)目封頂、景觀呈現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)銷為主，跟隨市場(chǎng)逐步小幅提升價(jià)格，直至清盤(pán)。2011年各階段銷售目標(biāo)階 段第一階段第二階段第三階段第四階段全年銷售情況推 貨 時(shí) 間————10個(gè)月推 貨 樓 位F、G、H、I、J、K、L戶型三室54套、兩室108套、一室54套第一階段剩余盤(pán)量A、B、B、C、D、E、E戶型三室54套、兩室135套第二第三階段剩余戶型全盤(pán)405套推貨套數(shù)（套）216套106套189套+46套141套405推貨面積（㎡）+3007銷 售 率50%60%40%40%80%銷售面積（㎡）銷售套數(shù)（套）110609457 321剩余套數(shù)（套）106套46套1418484剩余面積（㎡）30072）、價(jià)格策略A、整盤(pán)價(jià)格建議：2010年新東尚的成交價(jià)在7600元/平米，福邸銘門(mén)兩室的成交價(jià)在7900元/平米，三室在7400元/平米；綜上所述我們利用比較法，根據(jù)對(duì)2011年下半年市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)幅度放緩的預(yù)判，本項(xiàng)目在2011年全年成交均價(jià)預(yù)期應(yīng)為： 7000元/平米B、價(jià)格漲幅思路：l 以“低價(jià)入市，小幅推貨，快頻率漲價(jià)”為主要漲價(jià)思路；l 根據(jù)各階段推貨產(chǎn)品層級(jí)，制定階段推貨產(chǎn)品價(jià)格標(biāo)桿，拉升階段銷售價(jià)格；l 開(kāi)盤(pán)后快速提價(jià)，針對(duì)兩房、三房銷售情況，控制兩房、三房比進(jìn)行有針對(duì)性小幅度漲價(jià)；l 銷售階段內(nèi)，第二波次加推新貨量時(shí)可漲幅相對(duì)較大；l 該項(xiàng)目為跟隨周邊領(lǐng)袖項(xiàng)目?jī)r(jià)格，整體價(jià)格將根據(jù)市場(chǎng)及客戶追捧度，比周邊價(jià)格略低200元~400元；注：漲價(jià)盡量按照整月或階段性進(jìn)行，漲價(jià)幅度結(jié)合考慮周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、出貨情況。3）、銷售策略推 貨 方 式：以“分批量，快頻率”為推貨方式，在短時(shí)間內(nèi)就可形成較高的市場(chǎng)熱度。認(rèn) 籌 方 式：以認(rèn)籌期優(yōu)惠及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，快速蓄客認(rèn)籌；以具有產(chǎn)品亮點(diǎn)、市場(chǎng)稀缺性的新貨加推，快速蓄客認(rèn)籌。六、 推廣策略推廣思路項(xiàng)目定位核心競(jìng)爭(zhēng)力的思考： 客戶共鳴+項(xiàng)目?jī)r(jià)值城東中心，60~120㎡城市幸福家 ◆項(xiàng)目打動(dòng)力l 地段版塊打動(dòng)力：“城東中心”明確本案是“城市東城新興人居版塊中心地段，是繁華所在，資優(yōu)配套的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)”。此優(yōu)勢(shì)為本案為本案營(yíng)銷推廣中具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的訴求之一。l 戶型優(yōu)勢(shì)打動(dòng)力：“60~120㎡”強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的戶型區(qū)間，我們的產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)隸屬稀缺型產(chǎn)品；同時(shí)體現(xiàn)出項(xiàng)目位于都市當(dāng)中能帶來(lái)溫暖生活，“城市的幸福感”是項(xiàng)目形象價(jià)值的主要訴求，“家”是針對(duì)客戶定位的要素，“城市幸福家”鎖定客群及產(chǎn)品層面。推廣主題計(jì)劃【推廣線 】 城市幸福生活美好時(shí)代幸福像花一樣綻放【企業(yè)定位】 建筑城市先進(jìn)幸福生活階段性推廣計(jì)劃第一階段—第二階段—第三階段—第四階段—第五階段2012年推廣主題（入市）2011玖盛地產(chǎn)開(kāi)啟城市幸福生活美好時(shí)代！產(chǎn)品價(jià)值細(xì)分幸福像花兒一樣綻放（二次推廣爆破）產(chǎn)品升級(jí)價(jià)值點(diǎn)細(xì)分，樣板呈現(xiàn)活動(dòng)營(yíng)銷收尾期主流媒體整合公交站亭、圍墻、公交車體（根據(jù)不同營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，及時(shí)進(jìn)行更換畫(huà)面內(nèi)容）短信、派單，開(kāi)盤(pán)前后增加報(bào)紙投放報(bào)紙、公交站廳、短信、派單、網(wǎng)絡(luò)少量報(bào)廣、短信、公交車體、公交站亭報(bào)紙、短信、公交站廳、派單。短信、網(wǎng)絡(luò)、公交站廳。2011年推廣費(fèi)用計(jì)劃A、2011年推廣費(fèi)用情況住宅銷售面積銷售均價(jià)銷售金額推廣費(fèi)用比例推廣費(fèi)用3萬(wàn)㎡7000元/㎡%252萬(wàn)元B、2010年階段性推廣費(fèi)用安排階段第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段時(shí)間————2012年整體推廣費(fèi)用（萬(wàn)）252各階段推廣費(fèi)用比例40%10%15%15%20%各階段推廣費(fèi)用（萬(wàn)）1002538385049 / 49
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