【正文】 2 安裝工程 3 裝飾工程 4 開業(yè)前物資采購 5 開辦費 6 開業(yè)周轉(zhuǎn)流動資金 7 土地費用 合 計 酒店土建、安裝及裝飾工程造價為 12170 萬元。具體明細(xì)如下： 單位：萬元、平方米序號 項目名稱 工程造價 面積單方造價（元）1 酒店主樓 3436 20700 16602 酒店附房 779 3098 25153 酒店裙房 755 4550 1660土建工程造價合計 4970 28348 1 酒店電氣 7802 酒店排水 4003 酒店中央空調(diào) 9004 酒店燃?xì)夤こ?505 酒店弱電 1506 酒店消防系統(tǒng) 4007 酒店生活熱水 1808 酒店電梯 888安裝工程造價合計 25681 1 至 18 層 4422 28348 15606 燈光及環(huán)境景觀 210小 計 4632裝飾工程造價合計 4632土建、安裝、裝飾工程總造價 12170注：裝飾工程已含家具第二節(jié) 建設(shè)情況2022 年 11 月末已完成的主要工程量酒店主體及外立面裝飾已全面完工，電梯已安裝到位并可以運行。部分設(shè)備采購合同已簽訂。已動工進(jìn)行的工程項目大型設(shè)備已進(jìn)場安裝包括配電、水泵、制冷機、冷卻塔、給排水等、以及上述系統(tǒng)的調(diào)試；準(zhǔn)備動工的主要工程進(jìn)行內(nèi)部裝潢設(shè)計（部份圖紙已完工） ，裝潢預(yù)算初稿已完成，準(zhǔn)備進(jìn)一步細(xì)化，準(zhǔn)備工作完成即將開始全面裝潢。酒店開業(yè)籌備工作尚未正式展開（1） 、11 月下旬開始酒店籌建工作，預(yù)計 2022 年 5 月 1 日正式營業(yè)；（2） 、人員招聘、培訓(xùn)需要 2 個月時間；（3） 、管理人員、技術(shù)人員、服務(wù)員技能與外語培訓(xùn)需要 5 個月時間；（4） 、物品采購需要 4 個月時間；第三節(jié) 2022 年 11 月末酒店資金到位及使用情況目前到位的資金 8000 多萬元，主要用于支付酒店主體項目和外立面項目及各類工程款、設(shè)備款及日常費用支出等。 第四節(jié) 資金籌措和還款計劃資金來源的渠道項目投資預(yù)計 億元，其中已到位資金 8000 多萬元，總投資與到位資金的差額 8000 多萬元將采取銀行貸款的方法解決。資金使用計劃（1）2022 年 12 月底之前，需要資金 3000 多萬元，用于支付各類設(shè)備采購、工程進(jìn)度款。（2）2022 年 12 月，需要資金 4000 多萬元，用于支付各類設(shè)備采購、工程進(jìn)度款及部分開業(yè)籌備費。（3）2022 年 3 月底之前，需要資金 800 萬元，用于工程進(jìn)度款及部分開業(yè)籌備費。（4）2022 年 45 月，需要資金 300 萬元，用于開業(yè)物資采購、開辦費、開業(yè)周轉(zhuǎn)流動資金等。借款償還計劃酒店借款本息將用酒店各年經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金償還，根據(jù)經(jīng)營情況測算預(yù)計 年還本付息，還本付息計劃如下： 單位：萬元還款時間 合計 本金 利息第 1 年 1569 1123 446第 2 年 1441 1057 384第 3 年 1461 1136 325第 4 年 1470 1209 261第 5 年 1485 1291 194第 6 年 1480 1358 122第 7 年 872 826 46合計 9778 8000 1778第五章 經(jīng)營測算通過對無錫市場四星和五星級賓館客房、餐飲和會議價格的調(diào)查，根據(jù)無錫市的旅游市場狀況，以下是對保利廣場大酒店經(jīng)營情況進(jìn)行的測算：第一節(jié) 第一年測算結(jié)果營業(yè)收入預(yù)計 5251 萬元，經(jīng)營毛利潤 1757 萬元，經(jīng)營毛利潤率 33%。其中：（1） 、客房收入 3381 萬元，按照無錫市場客房出租率和平均房價水平，無錫保利廣場大酒店第一年的客房出租率為 65%，平均房價為 500 元/ 間天；（2） 、餐飲收入 1422 萬元，按照 820 個餐位，全天 餐，上座率 50%，人均消費 95 元/人次測算；（3） 、其他收入：娛樂、商場按照每天收入 萬元測算；成本、費用開支總額預(yù)計 4467 萬元，其中：（1） 、營業(yè)成本支出 695 萬元，其中餐飲成本 583 萬元，成本率 41%，其他直接成本 112 萬元，成本率 25%；（2） 、職工人數(shù) 360 人，管理公司管理人員 9 人，合計 369 人，人工成本 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %； 具體明細(xì)如下：單位:萬元部 門 員工 管理組人員 全年工資及附加費合計 收入 占收入%用工人數(shù)人均月工資（元）人均月附加費（元）人數(shù)人均月工資月附加費合計 工資 附加費一、營業(yè)部門300 　 　 4 　 　 　 　客房部 90 1600 880 1 7000 2533 3381 前廳部 25 1600 880 1 7000 2533 3381 安全部 20 1600 880 　 　 　 3381 餐飲部 150 1600 880 2 8000 2533 1422 其他 15 1600 880 　 　 　 449 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　二、行政職能部門60 　 　 5 　 　 　 　銷售部 8 1600 880 1 7000 2533 5251 工程部 25 1600 880 1 7000 2533 5251 財務(wù)部 20 1600 880 1 7000 2533 5251 總經(jīng)理室 4 1600 880 1 12022 2533 5251 人力資源部 3 1600 880 1 7000 2533 5251 合計 360 　 　 9 　 　 　 ?。?） 、市場推廣費用 158 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %；（4） 、能源費 525 萬元，占酒店營業(yè)收入的 10%；（5） 、信用卡傭金 53 萬元，占酒店收入的 1%；（6） 、日常維修保養(yǎng)費用 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %； （7） 、基本管理費用 131 萬元，按合同為酒店營業(yè)收入的 %；（8） 、營業(yè)部門其他費用 287 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %；（9） 、管理部門其他費用 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %；（10）其他資本性支出 2761 萬元，占酒店營業(yè)收入的 55%，其中：A、固定資產(chǎn)折舊 520 萬元，按照投資預(yù)算和資產(chǎn)類別測算：單位：萬元序號 項 目 金 額 資產(chǎn)類別 折舊年限每年應(yīng)攤費用及折舊備 注1 土建 4970 房產(chǎn) 40 124 　2 安裝工程 房產(chǎn) 40 39 　3 裝修 房產(chǎn) 40 69 　4 設(shè)備 2880 機器 10　 288 　　　 合 計 13270 　 　 520　 B、開辦費預(yù)算總額 1000 萬元，其中開業(yè)物資 600 萬元按 10 年攤銷； C、房產(chǎn)稅 78 萬元，按預(yù)計房產(chǎn)原值 9290 萬元的 70%和稅率 %測算； D、土地使用權(quán)費 82 萬元，按土地費用 3272 萬元，40 年分?jǐn)倻y算； E、利息支出 446 萬元，按貸款 8000 萬元，貸款年利率 %測算； 酒店經(jīng)營毛利潤 GOP1757 萬元，經(jīng)營毛利潤率 33%。酒店凈利潤 61 萬元。 （測算詳見附表一） 第二節(jié) 酒店前 10 年的經(jīng)營情況前 10 年的營業(yè)收入和利潤情況如下（測算詳見附表二）： 單位：萬元 時間 營業(yè)收入 利潤總額第 1 年 5251 91第 2 年 5407 590第 3 年 5605 707第 4 年 5780 816第 5 年 5953 939第 6 年 6116 1038第 7 年 6378 1206第 8 年 6571 1309第 9 年 6846 1405第 10 年 6993 1427第六章 投資評價第一節(jié) 財務(wù)盈利能力分析 項目現(xiàn)金流量表中可以計算得出下列財務(wù)盈利能力指標(biāo)： 整個項目 20 年的內(nèi)含報酬率（IRR）=%，業(yè)主資本投資內(nèi)含報酬率（IRR）=%，大于項目資金成本率 5%。 整個項目 20 年的凈現(xiàn)值（NPV）=12525 萬元 項目投資回收期（詳見附表）：A、動態(tài)回收期： 年B、靜態(tài)回收期： 年 上述數(shù)據(jù)表明該項目的現(xiàn)金內(nèi)含報酬率為 %，如果加上項目本身的土地及資產(chǎn)的升值，其投資回報率超過目前社會資本的平均報酬，在財務(wù)上是可行的 。第二節(jié) 清償能力分析 本項目分析的假定前提為：項目開始經(jīng)營后以各年現(xiàn)金流量償還借款本息為目標(biāo)，項目貸款償還期（不含建設(shè)期 ）為 年，大大小于房屋建筑物的有效經(jīng)濟(jì)壽命期 35 年。 （測算詳見附表） 第三節(jié) 不確定性分析 本項目各項效益指標(biāo)的計算期限為 20 年，而實際酒店的經(jīng)營期不止 20年，所以經(jīng)營 20 年以后的收益是一種潛在收益。 本項目房產(chǎn)及固定資產(chǎn)沒有計算殘值，考慮到土地升值等因素，20 年后土地升值帶來的升值空間遠(yuǎn)大于賬面價值。 項目成本費用設(shè)置有可能偏高，通過管理公司的管理，對成本費用進(jìn)行有效的控制，項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會進(jìn)一步提高。 第四節(jié) 財務(wù)敏感分析就項目投資、收入因素對項目投資內(nèi)部收益率進(jìn)行單因素敏感分析，取變化率為177。10%，見下表：變動因素 變化率 總投資內(nèi)含報酬率 較基本方案+10% % %投資 10% % +%+10% % +%收入 10% % 15%（詳見附表五至附表十六）由表可見，總投資的變化和經(jīng)營收入的增減對項目內(nèi)含報酬率的都有較大的影響。但即便經(jīng)營收入下降 10%，項目預(yù)測內(nèi)含報酬率仍高于其資金成本，表明該項目具有較高的抗風(fēng)險能力。第五節(jié) 財務(wù)評價結(jié)論上述財務(wù)評價結(jié)果中，本項目總投資內(nèi)財務(wù)含報酬率高于項目的資金成本率，加上土地增值和未來潛在收益，收益率高于資金成本率。投資回收期低于經(jīng)營期，借款償還可以滿足預(yù)計要求，因此從財務(wù)上講完全可以接受。第七章 可行性研究結(jié)論綜上分析可見，本項目符合無錫市“十一五”發(fā)展規(guī)劃，保利廣場大酒店正式營業(yè)后，將完善保利廣場的功能，提升保利廣場的商業(yè)價值，極大地促進(jìn)該地塊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為繁榮無錫經(jīng)濟(jì)，尤其是旅游業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。隨著保利廣場大酒店項目的逐步展開，其市場前景廣闊，經(jīng)營利潤空間巨大。此外，該房地產(chǎn)項目還有著巨大的隱性增值潛力，更提高了本項目的綜合經(jīng)濟(jì)效益。作為保利廣場的重要支柱，該項目具有獨特的競爭優(yōu)勢和良好的發(fā)展前景，將會給投資者帶來預(yù)期的回報。我們認(rèn)為投資該項目具有積極的可行性。第八章 附 件以下內(nèi)容與本文檔無關(guān)！??！以下內(nèi)容與本文檔無關(guān)?。。?。。。。。。以下為贈送文檔，祝你事 業(yè)有成， 財源廣進(jìn)，身體健康，家庭和睦！??！高效能人士的 50 個習(xí)慣? 在行動前設(shè)定目標(biāo)有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。著名的效率提升大師博：“成功就是目 標(biāo) 的達(dá)成，其他都是 這句話 的注釋。 ”現(xiàn)實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。一次做好一件事著名的：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領(lǐng)域的人要好得多。 ”富蘭克林將自己一生的成就 歸功于對“在一定時期內(nèi)不遺余力地做一件事” 這一信條的 實踐。培養(yǎng)重點思維從重點 問題突破，是高效能人士思考的一項重要習(xí)慣。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵在許多領(lǐng)導(dǎo) 者看來，高效能人士 應(yīng) 當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因為這 是通向問題解決的必經(jīng)之路。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計師比爾。蓋茨所説： “通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。 ”把問題想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。只要把問題想透徹了，才能找到 問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。 不找借口美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“ 如果你有 為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！ ”一個人對待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫 責(zé)任；相反，無 倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個具有兩種能力的人。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。運用 20/80 法則二八法則向人們揭示了 這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關(guān)鍵作用的小部分，通常就能主宰整個組織的產(chǎn)出、盈虧和成敗。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務(wù)與另一事務(wù)銜接時的空余時間。這樣的時間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。習(xí)慣 廢除