xx南京項目可行性研究報告_[全文-資料下載頁
2024-09-06 12:07本頁面
【導讀】由于時間倉促，本報告為項目可行性研究報告的簡約版本，但針對重點問題闡述明確充。供應量最大的三大板塊。南京萬達廣場開盤熱銷，都引發(fā)了南京全城關注。代表的江東板塊，更是成為整個河西房地產板塊發(fā)展的一匹黑馬。目前的河西房地產市場大致可分為龍江、江東、奧體三大子版塊。和地鐵二號線的預期，江東板塊依然是2020年河西板塊的熱點區(qū)域。除目前在售項目眾多外，新江東板塊2020年已出讓和待出讓的土地量也不可小覷。經過7年的滾動開發(fā)，多個大盤支撐起的奧體板塊，無疑是河西最閃亮的明星。江東板塊快速崛起的勢頭之下，奧體板塊原先的“老大”地位，面臨挑戰(zhàn)。將為奧體板塊提供不小的商品房住宅供應量。的河西CBD二期，有望成為南京的新標志性名片。山廣場，規(guī)劃27個地塊，規(guī)劃平均建筑高度大于100米，最高超過250米。集團、國泰君安、省交通銀行、江蘇信用聯(lián)社項目土地已摘牌。目前狀況：蘇寧銀河·天啟花園SOHO主推60余席45-65㎡左右的小公寓。
【正文】 土地契稅 土地費用 4% 前 期 費 用 各類規(guī)費 白蟻防治費 元 /㎡ 建設工程標底編制費 工程造價 ? 建設工程標底審核費 工程造價 ? 工程定額編制費 工程造價 1? 建筑市場管理費 工程造價 4? 建設工程質量監(jiān)督費 工程造價 ? 建筑施工安全監(jiān)督管理費 工程造價 ? 11.B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。56 市政公用基礎設施配套費 二類商業(yè) 135 元 /㎡ 160 發(fā)展新墻體費 10 元 /㎡ 10 結建人防費 30 元 /㎡ 30 散裝水泥專項基金 5 元 /㎡ 5 勘察設計費用 勘探測量費 10 元 /㎡ 10 規(guī)劃、建筑設計費 20 元 /㎡ 20 市政規(guī)劃設計費 8 元 /㎡ 8 圖紙審核費 4 元 /㎡ 4 其他 綜合服務費 元 /㎡ 監(jiān)理費 工程造價 1% 三通一平 8 元 /㎡ 8 配套建設費 基礎設施 150 元 /㎡ 150 地下室 2020 元 /㎡ 2020 綠化景觀 100 元 /㎡ 100 建安工程費用 土建工程 1500 元 /㎡ 1500 安裝工程 500 元 /㎡ 500 其他 管理費用 （ 2+3+4） 3% 銷售費用 銷售總額 3% 財務費用 以上累計 3% 不可預見費 以上累計 4% 合計 收入 銷售收入 10000 78000 稅費 營業(yè)稅（減半） 銷售收入 %/2 印花稅 銷售收入 ? 教育地方附加稅 20 元 /㎡ 20 利潤 利潤 利潤率 利潤 /（ 1+2+3） % （三）敏感性分析 影響項目的不確定因素 主要有以下幾個方面：開發(fā)成本、銷售價格，這些因素受政治、經濟、社會條件和市場環(huán)境的影響，可能發(fā)生變化，從而影響項目的預期效益。盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧的臨界點（見下表）。 計算公式： 開發(fā)成本盈虧平衡點值 = 銷售收入 開發(fā)成本盈虧平衡點變化百分比 = 開發(fā)成本盈虧平衡點值 /開發(fā)總成本 1 房屋銷售價格盈虧平衡點值 = 開發(fā)總成本 /開發(fā)總面積 房屋銷售價格盈虧平衡點變化百分比 = （房屋銷售價格 房屋銷售價格盈虧平衡點值） /房屋銷售價格 一 )銷售價格變化對利潤的影響 地塊的產品價格從 10000 元 /平米 11000 元 /平米 增幅達到 10% 地塊的投資利潤 19729 萬 27029 萬 增幅達到 37% 地塊的產品價格從 10000 元 /平米 12020 元 /平米 增幅達到 20% 地 塊的投資利潤 19729 萬 34329 萬 增幅達到 74% 從上圖數(shù)據(jù)顯示，本項目投資利潤對銷售價格較為敏感。 地塊產品銷售均價為 8000 元 /平米時，投資利潤率在 %，結合資金的開發(fā)周期預期，應在投資盈虧平衡點左右！ 根據(jù)項目周邊的市場調研，本項目產品銷售均價應在 10000 元 /平米。 所以，本項目的初步投資可性研究顯示，本項目可以投資運作評 級為可行！ 202097 PAGE PAGE 3
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