xx南京項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_[全文-資料下載頁(yè)
2025-08-28 12:07本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】由于時(shí)間倉(cāng)促，本報(bào)告為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的簡(jiǎn)約版本，但針對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題闡述明確充。供應(yīng)量最大的三大板塊。南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)熱銷，都引發(fā)了南京全城關(guān)注。代表的江東板塊，更是成為整個(gè)河西房地產(chǎn)板塊發(fā)展的一匹黑馬。目前的河西房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可分為龍江、江東、奧體三大子版塊。和地鐵二號(hào)線的預(yù)期，江東板塊依然是2020年河西板塊的熱點(diǎn)區(qū)域。除目前在售項(xiàng)目眾多外，新江東板塊2020年已出讓和待出讓的土地量也不可小覷。經(jīng)過(guò)7年的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，多個(gè)大盤(pán)支撐起的奧體板塊，無(wú)疑是河西最閃亮的明星。江東板塊快速崛起的勢(shì)頭之下，奧體板塊原先的“老大”地位，面臨挑戰(zhàn)。將為奧體板塊提供不小的商品房住宅供應(yīng)量。的河西CBD二期，有望成為南京的新標(biāo)志性名片。山廣場(chǎng)，規(guī)劃27個(gè)地塊，規(guī)劃平均建筑高度大于100米，最高超過(guò)250米。集團(tuán)、國(guó)泰君安、省交通銀行、江蘇信用聯(lián)社項(xiàng)目土地已摘牌。目前狀況：蘇寧銀河·天啟花園SOHO主推60余席45-65㎡左右的小公寓。
【正文】 土地契稅 土地費(fèi)用 4% 前 期 費(fèi) 用 各類規(guī)費(fèi) 白蟻防治費(fèi) 元 /㎡ 建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi) 工程造價(jià) ? 建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi) 工程造價(jià) ? 工程定額編制費(fèi) 工程造價(jià) 1? 建筑市場(chǎng)管理費(fèi) 工程造價(jià) 4? 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 工程造價(jià) ? 建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi) 工程造價(jià) ? 11.B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。56 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 二類商業(yè) 135 元 /㎡ 160 發(fā)展新墻體費(fèi) 10 元 /㎡ 10 結(jié)建人防費(fèi) 30 元 /㎡ 30 散裝水泥專項(xiàng)基金 5 元 /㎡ 5 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 勘探測(cè)量費(fèi) 10 元 /㎡ 10 規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 20 元 /㎡ 20 市政規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 8 元 /㎡ 8 圖紙審核費(fèi) 4 元 /㎡ 4 其他 綜合服務(wù)費(fèi) 元 /㎡ 監(jiān)理費(fèi) 工程造價(jià) 1% 三通一平 8 元 /㎡ 8 配套建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施 150 元 /㎡ 150 地下室 2020 元 /㎡ 2020 綠化景觀 100 元 /㎡ 100 建安工程費(fèi)用 土建工程 1500 元 /㎡ 1500 安裝工程 500 元 /㎡ 500 其他 管理費(fèi)用 （ 2+3+4） 3% 銷售費(fèi)用 銷售總額 3% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 以上累計(jì) 3% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 以上累計(jì) 4% 合計(jì) 收入 銷售收入 10000 78000 稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅（減半） 銷售收入 %/2 印花稅 銷售收入 ? 教育地方附加稅 20 元 /㎡ 20 利潤(rùn) 利潤(rùn) 利潤(rùn)率 利潤(rùn) /（ 1+2+3） % （三）敏感性分析 影響項(xiàng)目的不確定因素 主要有以下幾個(gè)方面：開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格，這些因素受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件和市場(chǎng)環(huán)境的影響，可能發(fā)生變化，從而影響項(xiàng)目的預(yù)期效益。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即項(xiàng)目盈虧的臨界點(diǎn)（見(jiàn)下表）。 計(jì)算公式： 開(kāi)發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)值 = 銷售收入 開(kāi)發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)變化百分比 = 開(kāi)發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)值 /開(kāi)發(fā)總成本 1 房屋銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)值 = 開(kāi)發(fā)總成本 /開(kāi)發(fā)總面積 房屋銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)變化百分比 = （房屋銷售價(jià)格 房屋銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)值） /房屋銷售價(jià)格 一 )銷售價(jià)格變化對(duì)利潤(rùn)的影響 地塊的產(chǎn)品價(jià)格從 10000 元 /平米 11000 元 /平米 增幅達(dá)到 10% 地塊的投資利潤(rùn) 19729 萬(wàn) 27029 萬(wàn) 增幅達(dá)到 37% 地塊的產(chǎn)品價(jià)格從 10000 元 /平米 12020 元 /平米 增幅達(dá)到 20% 地 塊的投資利潤(rùn) 19729 萬(wàn) 34329 萬(wàn) 增幅達(dá)到 74% 從上圖數(shù)據(jù)顯示，本項(xiàng)目投資利潤(rùn)對(duì)銷售價(jià)格較為敏感。 地塊產(chǎn)品銷售均價(jià)為 8000 元 /平米時(shí)，投資利潤(rùn)率在 %，結(jié)合資金的開(kāi)發(fā)周期預(yù)期，應(yīng)在投資盈虧平衡點(diǎn)左右！ 根據(jù)項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價(jià)應(yīng)在 10000 元 /平米。 所以，本項(xiàng)目的初步投資可性研究顯示，本項(xiàng)目可以投資運(yùn)作評(píng) 級(jí)為可行！ 202097 PAGE PAGE 3
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