城市新中心發(fā)展模式及不同物業(yè)類型kpi體系-資料下載頁
2025-04-29 12:34本頁面
【正文】 108億元，在全國省會城市中排第 13位，在中部六市中排在武漢、鄭州之后位居第 3位。 城市發(fā)展 2022年、 2022年住宅銷售均價分別比前一年上升了 ％、 %，增速明顯加快。 老商業(yè)中心發(fā)展 五一商圈現(xiàn)有商業(yè)在物建筑形態(tài)、消費環(huán)境、業(yè)態(tài)組合等方面均屬于傳統(tǒng)的大百貨、大賣場形式，功能單一、參與性弱、與消費者距離感強(qiáng)，缺少主題化、娛樂化、體驗化、專業(yè)化的現(xiàn)代商業(yè) ，不能滿足消費者越來越多元化的消費需求。 政府要求 本項目被列入政府重點工程，對項目開發(fā)的檔次、品質(zhì)要求較高，要成為城市形象工程。 區(qū)位條件 城市傳統(tǒng)的老城區(qū)，距城市老的核心商業(yè)圈僅 10分鐘路程。 交通狀況 由城市主干道湘江大道、解放西路、人民路、次干道西湖路、太平路（規(guī)劃）圍合，近20條公交線路經(jīng)過項目地塊，交通極其便利。 資源條件 擁有湘江、沿江風(fēng)光帶、橘子洲、岳麓山、坡子街、杜甫江閣、古潭街等自然景觀資源及城市文化資源。 規(guī)模 建筑面積在 50萬㎡左右。 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 三種模式 KPI（外因）與本項目條件的擬合分析，本項目適合發(fā)展成為商業(yè)驅(qū)動型的城市新中心 模式 KPI（ 外因 ） 擬合情況 判斷 模式一 政務(wù)驅(qū)動型 政府行為 —— 以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動力 不符合 地理位置 —— 城市新區(qū)，為帶動新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 占地面積 1平方公里以上 模式二 商務(wù)驅(qū)動型 地理位置 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) 不符合 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 建筑面積 20萬㎡以上 模式三 商業(yè)驅(qū)動型 地理位置 —— 城市老核心商業(yè)區(qū)周邊 / CBD 符合 舊有單一購物功能或購物功能一股獨大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費者日益復(fù)合的消費需求 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價增長速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 便利的交通 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 擁有自然景觀資源、城市文化資源 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 建筑面積 20萬㎡以上 政府政績工程、形象工程 擬合度最高 擬合度最低 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 商業(yè)驅(qū)動型城市新中心成功的關(guān)鍵因素之一是建立以商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔功能化體系 項目 主體功能 物業(yè)組合 日本福岡博多運河城 購物 休閑娛樂 旅游觀光 商務(wù)辦公 臨時居住 1個大型購物娛樂場所 2個酒店 1棟辦公樓 深圳華潤中心 購物 休閑娛樂 旅游觀光 商務(wù)辦公 臨時居住 1座超大型 MALL室內(nèi)購物中心 1個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場 2棟 5A甲級寫字樓 1座超五星級商務(wù)大酒店 酒店式服務(wù)公寓 柳州 ?谷埠路國際商城 購物 休閑娛樂 旅游觀光商務(wù)辦公 臨時居住 四條步行街 2棟高層公寓 5棟高層住宅 12棟花園住宅 1個酒店 商業(yè)驅(qū)動型城市新中心 功能化體系 商業(yè)功能 商務(wù)功能 酒店 居住功能 高檔住宅 公寓 大型購物中心 商業(yè)街 寫字樓 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 物業(yè)類型判定的價值構(gòu)面 KPI 外因 市場實現(xiàn)度 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，城市人口生活水平持續(xù)提高 市場競爭 回現(xiàn)速度 物業(yè)市場銷售速度快，投資者和使用者認(rèn)可度高 投資回報率 回報率穩(wěn)定，且住宅 6％～ 8％，商用物業(yè) 8％ 10％ 經(jīng)營收益 物業(yè)市場售價增長較快，能實現(xiàn)較高收益 內(nèi)因 客戶目標(biāo) 快速回現(xiàn) 5年完成項目開發(fā) 提升品牌 物業(yè)形象好，能夠提升項目品牌 地塊條件 地塊價值 地塊資源條件好了，成熟度高、商業(yè)和居住價值高
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