【正文】 + 管理培訓(xùn) + 游客動手實(shí)踐 海爾工業(yè)旅游的主要產(chǎn)品類型由簡單的公益參觀發(fā)展到旅游 ,參觀 ,培訓(xùn)等多種類型 2022 興建 : 海爾大學(xué) 海爾科技館 時空飛碟 海爾山莊 海爾培訓(xùn)中心 總參觀人數(shù)達(dá)到 100萬人 總參訓(xùn)人數(shù)達(dá)到 3萬人 工業(yè)旅游 本報告是嚴(yán)格保密的。 75 海爾工業(yè)旅游給政府和企業(yè)帶來的收益 海爾與日本三洋、德國歐倍德、臺灣聲寶的合作 ，都是對方高層來海爾交流后，對海爾的產(chǎn)品、管理優(yōu)勢和網(wǎng)絡(luò)資源產(chǎn)生了興趣所引發(fā)的結(jié)果。 ，讓更多游客對海爾產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚興趣及購買欲望，從而 每年為企業(yè)帶來的收入達(dá)一千多萬元 。 ，企業(yè)會根據(jù)這些建議改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計， 滿足需求的多樣性 。海爾國旅專門建立了工業(yè)旅游信息處理系統(tǒng)平臺，直接收集到第一手資料并迅速反饋給設(shè)計、生產(chǎn)和銷售部門，對于產(chǎn)品開發(fā)和市場銷具有重要意義。 、服務(wù)的咨詢客人在互動交流過程中往往會提出一些有關(guān)產(chǎn)品開發(fā)、企業(yè)管理、企業(yè)發(fā)展、客戶潛在需求等探討性建議、想法，反饋一些有價值的行業(yè)信息。 使游客群成為海爾忠誠顧客群 宣傳海爾品牌的內(nèi)涵 使工業(yè)旅游成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的潤滑劑 快速獲得客戶反饋 2022年共接待 ， 實(shí)現(xiàn)收入 ，直接吸納就業(yè)人數(shù) 204人，間接帶動就業(yè)人數(shù) 313人，帶動 企業(yè)產(chǎn)品銷售 ， 年納稅額實(shí)現(xiàn) 172萬元 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 76 更新單元觃劃制定的區(qū)域須滿足的條件以及多權(quán)利主體的申報條件 工業(yè)區(qū)升級改造條件 已列入試點(diǎn)項目的 11個工業(yè)區(qū)升級改造項目 符合以下條件的工業(yè)區(qū)： ?不符合工業(yè)布局規(guī)劃和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求的工業(yè)區(qū) ?不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)區(qū) ?建筑容積率偏低、土地利用率低的工業(yè)區(qū) ?內(nèi)部規(guī)劃不合理、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、建筑質(zhì)量差的工業(yè)區(qū) ?工業(yè)區(qū)改造單元應(yīng)該是成片的區(qū)域 ?改造單元總用地不少于 10萬平米 ?企業(yè)破產(chǎn)清算涉及工業(yè)樓宇分割的 ?法院裁定執(zhí)行涉及工業(yè)樓宇分割的 ?列入產(chǎn)業(yè)主管部門公布的限制禁止產(chǎn)業(yè)目錄中禁止類產(chǎn)業(yè)的 ?企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價入股，其自用面積的比例不低于總建筑面積 50%的 ?產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，其企業(yè)總部和財務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，但自用部分的面積不低于總建筑面積50%的 ?單一企業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，但自用面積的比例不低于總建筑面積 50%的 工業(yè)區(qū)改造單元界定 工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓的情況 升級法觃 本報告是嚴(yán)格保密的。 77 改造主體編制工業(yè)區(qū)升級改造的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、升級改造專項規(guī)劃和改造實(shí)施方案 第一步 改造主體向所在區(qū)工業(yè)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組遞交以上 材料，并提出改造申請 第二步 項目所在區(qū)工業(yè)區(qū)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組組織專家論證并征求市發(fā)改、貿(mào)工、規(guī)劃、國土房產(chǎn)、環(huán)保等主管部門和相關(guān)利害關(guān)系人的意見后批準(zhǔn) 第三步 報市工業(yè)區(qū)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案 第四步 工業(yè)區(qū)升級改造申報與審批流程 本報告是嚴(yán)格保密的。 78 模式二： 工業(yè)區(qū)改造升級 納入到工業(yè)區(qū)升級改造中，不改變土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷售，其他部分自用 模式一： 城市更新 納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫?，所建物業(yè)可全部進(jìn)入市場 工業(yè)辦公物業(yè) 模式三： “ 工業(yè)辦公物業(yè) ” 本報告是嚴(yán)格保密的。 79 工業(yè)辦公物業(yè)特點(diǎn) ? 用地性質(zhì)為工業(yè)用地，工業(yè)用地樓宇是屬于商品房，可自由買賣、轉(zhuǎn)讓，與商務(wù)用地樓宇沒有區(qū)別； ? 未來工業(yè)用地升級功能用途將普遍存在，并在一線城市形成主流； 深圳市區(qū)內(nèi)存在大量的工業(yè)性用地儲備，據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳關(guān)內(nèi)工業(yè)用地面積儲備量為 萬平米。并且均會升級改造為辦公等非生產(chǎn)性用途的物業(yè)。可見，工業(yè)用地的蓬勃發(fā)展是未來深圳城市發(fā)展的趨勢之一，亦是城市產(chǎn)業(yè)升級改造的必由之路。 ? 優(yōu)惠措施能降低企業(yè)運(yùn)營成本，促使更多企業(yè)入住 節(jié)省水電費(fèi)： 商業(yè)用地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元 /KW 〃 h, 工業(yè)用地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /KW 〃 h 本報告是嚴(yán)格保密的。 80 深圳典型工業(yè)辦公物業(yè)案例 項目 產(chǎn)品類型 項目備注 項目圖片 香年廣場 商務(wù)寫字樓 該宗地土地用途為?工業(yè)用地? AB棟 50年產(chǎn)權(quán)， CD 棟 35 年產(chǎn)權(quán)。 工業(yè)用地，在拉閘限電，水電收費(fèi)實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 泰然金谷系列 商務(wù)寫字樓 土地用途為工業(yè)用地，土地使用年限為 50 年； 天安龍崗數(shù)碼新城 商務(wù)寫字樓 該宗地土地用途為工業(yè)廠房，土地使用年限為 50 年； 建立成為創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，金融服務(wù)業(yè)，專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)典型聚集的科技園區(qū)。 智慧廣場 商務(wù)寫字樓 土地用途為工業(yè)用地，土地使用年限為 50 年； 工業(yè)用地，在拉閘限電，水電收費(fèi)實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 81 此類轉(zhuǎn)型模式無明晰的法定程序規(guī)定，是現(xiàn)階段正在盛行的一種房產(chǎn)開發(fā)模式 2022年 12月 11日， 依據(jù)深地和字（ 1996） 3002號 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補(bǔ)充協(xié)議（三），將 T4050037（智慧廣場地塊）， 將自用型高新技術(shù)工業(yè)用地轉(zhuǎn)為一般工業(yè)用地，性質(zhì)轉(zhuǎn)化為商品房，并按照辦公市場商品房的標(biāo)注補(bǔ)交地價 第一步 第二步 2022年補(bǔ)交 T4050037（智慧廣場地塊）土地使用年限地價，將土地使用年限調(diào)整為 50年，地價按照最新時間 2022年 9月 1日補(bǔ)交 第三步 2022年 6月 7日，依據(jù)深地和字（ 1996） 3002號 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補(bǔ)充協(xié)議（一），將宗地號 T4050010地塊劃分為 T4050037（智慧廣場地塊）和 T4050038（住宅地塊），用地性質(zhì)為高新技術(shù)工業(yè)用地（自用），性質(zhì)為非商品房 基本操作步驟 （以智慧廣場為例） 本報告是嚴(yán)格保密的。 82 三種工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級模式對比分析 模式 優(yōu)點(diǎn) 限制條件 備注 ? 城市更新?模式 物業(yè)可完全市場化操作 城市更新單元必須達(dá) 1萬平米以上的連續(xù)區(qū)域 修改法定圖則 完全按辦公商品房補(bǔ)交地價 修改法定圖則程序繁雜，難度較大 需補(bǔ)交高額的地價，經(jīng)濟(jì)代價大 ? 工業(yè)區(qū)升級改造?模式 物業(yè)最高只能 50%進(jìn)入市場 工業(yè)區(qū)改造的規(guī)模必須達(dá)到 10萬平米以上 可售物業(yè)不能超過 50% 有些項目占地較小，規(guī)模不夠，不符合申請改造條件 ? 商務(wù)辦公?模式 物業(yè)可完全銷售 對企業(yè)公關(guān)能力要求極高 無明晰的法定程序 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 84 [關(guān)鍵字 ]： ?產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)城市 [案例簡介 ]： ?分析案例由產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市的發(fā)展歷程，總結(jié)從產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展的過程 本報告是嚴(yán)格保密的。 85 索非亞 安蒂波里斯 臺灣 新竹 深圳 蛇口 本報告是嚴(yán)格保密的。 86 索非亞安蒂波里斯概況 ?索非亞坐落在藍(lán)色科特迪瓦 法國海濱 北線上 ， 占地5750英畝 （ 2300公頃 ） ， 比鄰地中海 ， 阿爾卑斯山 ， 擁有良好的自然環(huán)境 ， 科技城中 2/3綠化可供原野慢跑 、遠(yuǎn)足 、 網(wǎng)球 、 高爾夫球 、 空氣清新園區(qū)所在的阿爾卑斯濱海省多年來一直靠旅游業(yè)為生 ， 經(jīng)濟(jì)活動單一 ， 園區(qū)的建立改變了這種狀況 . ?索菲亞安蒂科技城被視為是世界上最負(fù)盛名的志愿綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的參考 ， 與１９７２年由 P. Laffitte議員開始創(chuàng)建 ． ?現(xiàn)在 1300家公司進(jìn)駐索菲亞安蒂雇用約 70不同國家 ， 為當(dāng)?shù)亻g接創(chuàng)造 18000工作崗位 。 ?整個藍(lán)色海濱地區(qū)是擁有人口 150萬的產(chǎn)業(yè)帶 ， 其中 12為國際人口 ， 每年擁有 850萬旅游人次 ?目前 ,信息技術(shù)企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的 50%， 提供了就業(yè)崗位的 25%。 服務(wù)公司為 30%,提供了 50%以上的就業(yè)機(jī)會 。 高等教育訓(xùn)練和研究工作占 12%和 5%的就業(yè)機(jī)會 。 生命科學(xué)與化學(xué)占 9%提供了 4%的崗位 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 87 索非亞科技城發(fā)展歷程悠久，從最初的高科技孤島逐步發(fā)展為高科技城市，并且?guī)訁^(qū)域發(fā)展成為高科技陽光產(chǎn)業(yè)帶 階段一 高技術(shù)孤島 階段二 國際化科技技術(shù)園 階段三 國際科學(xué)技術(shù)城 階段四 ? 陽光 ” 產(chǎn)業(yè)帶 ?6072年 ， 小規(guī)?？萍紙@的創(chuàng)立 ， 初始占地 125公頃 ， IBM和得克薩斯機(jī)械研發(fā)機(jī)構(gòu)入駐 ， 尼斯大學(xué)及其他三所法律 、 經(jīng)濟(jì) 、 藝術(shù)大學(xué)的建立 ?7386年 ， 成立 SYMIVAL商會 ， 用于在國際市場發(fā)展和推銷索非亞科技城 。 成立索非亞基金會負(fù)責(zé)科學(xué)園內(nèi)環(huán)境和文化的融合建設(shè) 。 成立企業(yè)聯(lián)合組織 ， 進(jìn)行園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 法航世界預(yù)定中心搬入園區(qū) ， 數(shù)字公司遷入 ， 索非亞 NOVOTEL酒店成立 。 ?8799年可行性研究預(yù)定開發(fā)區(qū) ZAC成立 ， 著手研究擴(kuò)展科技城的可行性 。 創(chuàng)建具有活力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ， 學(xué)術(shù)討論會 、 研討會等頻繁 。使城內(nèi)企業(yè)與世界企業(yè)交流 。 索菲亞安蒂配備了 155兆的 ATM平臺 ，城內(nèi)具備完善的都市化配套設(shè)施 ， 生活方便 。 ?00年 今 ， 授予索非亞安蒂波里斯作為城市的權(quán)利 ， 下設(shè) 14個公社 ，分布在科特迪瓦海濱沿岸上 ， 索非亞變成 SAEM索非亞海濱 。 ?產(chǎn)業(yè)聚集 ， 重點(diǎn)轉(zhuǎn)向高科技導(dǎo)向的研發(fā) ， 海濱沿岸產(chǎn)業(yè)帶逐漸形成了產(chǎn)業(yè)融合的態(tài)勢 ， 電子 ， 通訊 ， 自動化技術(shù)成為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 88 索非亞科技城交通方便，設(shè)施完善，機(jī)構(gòu)完整，管理科學(xué)吸引了大批企業(yè)前來創(chuàng)業(yè) ?距離索非亞安迪波里 20公里的 NICE 海濱機(jī)場是法國最繁忙的機(jī)場 ， 每天兩班直達(dá)美國 。 ?方便的高速公路使索非亞安蒂波里斯處于通往歐洲大陸的大門 ， 連接西班牙和意大利 。距 離 安 提 伯 （ Antibes)10 公里 ， 嘎納（ Cannes)15公里 。 交通狀況 基礎(chǔ)設(shè)施 ?方便公司和員工使用的基礎(chǔ)設(shè)備，光纖網(wǎng)絡(luò)，住房，國際學(xué)校，運(yùn)動設(shè)備。 ?開放的政策，處于 歐洲科技園最低廉 的入住費(fèi)用和服務(wù)配套使企業(yè)趨之若鶩 ?SME發(fā)展模式，大公司幫助小公司 ?微型公司發(fā)展模式，靈活，適應(yīng)性強(qiáng)，發(fā)展迅速 ?社區(qū)化發(fā)展，本地化區(qū)域化管理，公共化管理 ?專業(yè)的孵化培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（新興企業(yè)培植中心），知識，專有技術(shù)，技能培訓(xùn)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 89 完善的城市功能是索非亞安蒂波里斯科學(xué)城吸引人才和資金的有效手段 ?索非亞安蒂波里斯擁有良好的居住環(huán)境 ， 約有２３００戶人居住 ，融娛樂 ， 休閑 ， 工作 ， 學(xué)習(xí)為一體 ． 居住功能區(qū)目前正在擴(kuò)建 ?網(wǎng)絡(luò)化社區(qū) ， 通訊業(yè)發(fā)達(dá) ， 高科技為主題的俱樂部和協(xié)會方便人們交流溝通 ． ?僅次于巴黎的高密度教育設(shè)施環(huán)境 ， 大學(xué)和研究機(jī)構(gòu)能夠培養(yǎng)眾多人才 ， 各種企業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也是人才的來源 ． ?新興的住宅項目使居住配套設(shè)施進(jìn)一步完善 ， 飯店 ， 超市 ， 藥店 ，公共交通系統(tǒng) . 居住配套設(shè)施 商務(wù)商業(yè)配套 ?商業(yè)區(qū)擁有３５萬平方占地面積供使用 ， NOVOTEL為代表的酒店方便辦公交流 ?擁有裝修完備的辦公場所供新入駐公司租用 ， 為剛進(jìn)園區(qū)的企業(yè)提供價格低廉的辦公場所 ， 完善的配套設(shè)施 ?企業(yè)擁有較大的自主選擇空間 教育配套 ?眾多科研單位和企業(yè)分支 ，獨(dú)具一體的教育科研中心和機(jī)構(gòu)信息資源共享機(jī)制 ?歐洲地區(qū)最密集的研究生培養(yǎng)機(jī)構(gòu) ， 便于跨國企業(yè)建立研發(fā)機(jī)構(gòu)及就近的資金投入 近郊主要城鎮(zhèn) ?Cannes:發(fā)展迅速 ， 擁有生產(chǎn)香料和香水的背景 ，正在研究擬開發(fā) 10公頃的 ZAC和圣瑪格麗特工業(yè)區(qū) ?Nice：擁有眾多跨國公司總部和服務(wù)業(yè)發(fā)展完善的 Nice Arenas 和 20萬平方米高質(zhì)量辦公場所的城市商業(yè)聚集地的 Nice Meridia。 此外還有法國最繁忙 ， 歐洲第二的尼斯國際機(jī)場 。 ?Antibes曾為歐洲最大港口 ， 在藍(lán)色海濱地帶中是僅次于尼斯的第二大城市 ， 為地中海沿岸熱門觀光城市 ， 人口約 7萬 ?Valbonne座落于尼斯和安提比之間 ， 通過 A8高速公路到尼斯國際機(jī)場 15分鐘車程 ， valbonne懷抱一個 12公頃的園林花園和兩個游泳池 20個網(wǎng)球場 、高爾夫球場 、 桑拿 、 體操 、 酒吧 . 會議設(shè)施可容納多達(dá) 600人 . 本報告是嚴(yán)格保密的。 90 科技城規(guī)劃合理充分體現(xiàn)人文