【正文】 存貨、預(yù)算、成本費(fèi)用、籌資、投資等各個(gè)環(huán)節(jié)的全方位的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。生態(tài)園計(jì)劃的內(nèi)部及財(cái)務(wù)流程如下圖所示：. 機(jī)構(gòu)設(shè)置 “銅鑼灣生態(tài)園”。 計(jì)劃組織機(jī)構(gòu)圖餐飲部的機(jī)構(gòu)設(shè)置計(jì)劃如下圖所示。. 人員配備 生態(tài)園住宿服務(wù)人員計(jì)劃前樓按照1：8的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要20名服務(wù)人員，平季、淡季將適當(dāng)減少人員（指前樓服務(wù)人員）。生態(tài)園餐飲部廚房工作人員計(jì)劃配備8人，收銀服務(wù)人員計(jì)劃配備2——3人。其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員6人。. 管理團(tuán)隊(duì) 生態(tài)園的管理團(tuán)隊(duì)前期由專業(yè)的管理公司進(jìn)行管理，后期部分由自己招聘及培訓(xùn)來完成。. 遵循的標(biāo)準(zhǔn) ⑴將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）及《飯店星級的劃分與評定》按照不低于生態(tài)園的要求進(jìn)行生態(tài)園各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。⑵將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）的要求建立不低于生態(tài)園要求的管理體系，生態(tài)園將制訂員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。9. 投資與財(cái)務(wù)評價(jià). 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 本項(xiàng)目工分三期進(jìn)行開發(fā)，一期完成整體規(guī)劃及設(shè)計(jì)，同時(shí)完善項(xiàng)目內(nèi)道路、管網(wǎng)、排水系統(tǒng)、園林綠化、照明、蓄水工程等，為二期招商奠定基礎(chǔ)；二期正式對外進(jìn)行招商工作，同時(shí)啟動本項(xiàng)目酒店、住宿、餐飲、娛樂以及野生養(yǎng)殖等項(xiàng)目的建設(shè)；三期開始本項(xiàng)目的營業(yè)，在聚集人氣的同時(shí)，全力打造本項(xiàng)目的湖濱別墅項(xiàng)目，為業(yè)主方回收大量資金，降低整個(gè)項(xiàng)目的投資，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。. 投資估算 根據(jù)“銅鑼灣生態(tài)園”的定位，整個(gè)生態(tài)園將按照三星級標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，總共占地：3000于畝，投資總估算：18150萬元，其中：生態(tài)園林區(qū)：2000畝、野生養(yǎng)殖區(qū)：500畝、休閑養(yǎng)身區(qū)（一般房屋5萬㎡、㎡）：80畝、休閑娛樂區(qū)：50畝、溫泉療養(yǎng)區(qū)：250畝、餐飲一條街（仿古建筑8000㎡）：50畝、星級酒店（5萬㎡，1000套住房）：40畝、停車場：100畝、綜合功能區(qū)：20畝。生態(tài)園林區(qū)： 13000萬元，野生養(yǎng)殖區(qū)： 150萬元休閑養(yǎng)身區(qū)： 3000萬元休閑娛樂區(qū)： 200萬元溫泉療養(yǎng)區(qū)： 1000萬元餐飲一條街： 800萬元星級酒店： 5500萬元停車場： 100萬元綜合功能區(qū)： 300萬元考慮到生態(tài)園的行業(yè)特點(diǎn)，在生態(tài)園開業(yè)5－8年間通常對生態(tài)園進(jìn)行重新部分裝修，以保持生態(tài)園對客人的吸引力，在本項(xiàng)目中計(jì)劃在生態(tài)園開業(yè)的第六年利用生態(tài)園營運(yùn)自身的資金積累，投入1000萬元對生態(tài)園進(jìn)行重新裝修。. 收入、成本費(fèi)用及利潤預(yù)測 . 生態(tài)園林收入預(yù)測：生態(tài)園林主要是為整個(gè)項(xiàng)目度假旅游之用，考慮到其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在開始規(guī)劃時(shí)，就考慮到以后該植物的移植及補(bǔ)種。移植的植物可以出售，或用于其他園林施工。其經(jīng)濟(jì)價(jià)值根據(jù)不同的植物而有所不同（本章略）。. 野生養(yǎng)殖區(qū)收入及預(yù)測野生養(yǎng)殖區(qū)，采用放養(yǎng)野生動物（如野豬、野兔、野雞、山羊等），一方面游客可以直接買賣，另一方面游客可以直接參與狩獵，也可以采取贈送等方式來吸引游客到本項(xiàng)目度假、旅游。估算其毛利潤應(yīng)在：500萬元以上；. 休閑養(yǎng)身區(qū)收入預(yù)測：休閑養(yǎng)身區(qū)（㎡、㎡）的收入一般有租賃收入和出售兩種模式。第一種租賃模式：㎡，房間1000間，可以日租，也可以月租、年租（長租會便宜點(diǎn)），暫且按長租計(jì)算，租金300元/間月，平均按60%，年租金：216萬；日租按80元/天月，平均按20%計(jì)算，年租金：576萬元；㎡，套數(shù)：75套，按日租20%計(jì)算，年租金月：330萬元；休閑養(yǎng)身區(qū)1年租金收入：1122萬元。第二種出售模式：㎡，按2800元/㎡計(jì)算，銷售金額：9800萬元；㎡（其中獨(dú)立別墅25棟，聯(lián)排、雙拼別墅50套），平均按5000元/㎡，銷售金額：7500萬元，銷售總金額：。投入3000萬元，毛利潤：。. 休閑娛樂租賃收入預(yù)測休閑娛樂采取租賃或聯(lián)合經(jīng)營的方式進(jìn)行。按其經(jīng)營范圍不同，租金收取也略有不同，具體租金詳見經(jīng)營范圍及租金合同（暫略）. 餐飲收入預(yù)測（略）本項(xiàng)目餐飲一條街修建8000㎡，其中臨街2000㎡的小吃一條街，待本項(xiàng)目炒活后計(jì)算租金：50元/月㎡，年租金：120萬元；餐飲酒樓：6000㎡，待本項(xiàng)目炒活后計(jì)算租金：30元/月㎡，年租金：216萬元；物管費(fèi)按5元/月㎡計(jì)算，年物管費(fèi)：48萬元（可開銷12個(gè)清潔工1年的工資），餐飲一條街出租毛利潤：336萬元/年，不包含餐飲街的廣告收入（預(yù)計(jì)100萬元年收入）。. 住宿收入預(yù)測本項(xiàng)目酒店簡稱房間約1000套。住宿按旅游旺季112月共7個(gè)月，節(jié)假日、周末約：80天，按出租率85%計(jì)算（旺季），住宿收入：1020萬元，旅游旺季平常月130天，按出租率35%計(jì)算，住宿收入：980萬元，旺季住宿總收入：2000萬元；淡季8月共5個(gè)月，節(jié)假日、周末：27天，按出租率75%計(jì)算（旺季），住宿收入：302萬元，旅游淡季平常月124天，按出租率30%計(jì)算，住宿收入：558萬元，旺季住宿總收入：860萬元。住宿毛利潤按：70%計(jì)算，本項(xiàng)目酒店住宿毛利潤：2002萬元。另外會議收入沒有計(jì)算。. 總收入預(yù)測（略）. 成本費(fèi)用預(yù)測（略）. 利潤預(yù)測（略）. 現(xiàn)金流量預(yù)測（略） . 財(cái)務(wù)評價(jià)（略） 10. 風(fēng)險(xiǎn)與對策分析. 風(fēng)險(xiǎn) . 客源影響帶來的風(fēng)險(xiǎn)休閑度假的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，有可能引起生態(tài)園客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代生態(tài)園具有知識密集和勞動密集的特點(diǎn)，對生態(tài)園從業(yè)人員尤其是生態(tài)園管理人員具有較高的要求。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。如出現(xiàn)不合理的人員流動，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失可能會導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。. 市場競爭風(fēng)險(xiǎn)由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，其他行業(yè)紛紛進(jìn)軍包括休閑度假在內(nèi)的大旅游產(chǎn)業(yè)，前些年，因?yàn)樯鷳B(tài)園數(shù)量和規(guī)模的發(fā)展速度超過了市場的增長速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，休閑度假在價(jià)格和客源方面目前仍然存在較激烈的競爭。. 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn)休閑度假具有比較強(qiáng)的依托性，任何一種不利條件都可能使休閑度假的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對當(dāng)時(shí)休閑度假造成了很大的影響。. 對策 . 客源影響對策針對休閑度假的經(jīng)營特點(diǎn)，主要實(shí)施三項(xiàng)對策：一是通過各種公關(guān)宣傳，擴(kuò)大生態(tài)園的知名度和美譽(yù)度，樹立”銅鑼灣生態(tài)園”的品牌；二是通過加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，為生態(tài)園客人提供精品服務(wù)，提高客人的“回頭率”；三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展公司等多種相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，降低生態(tài)園對某一渠道的依賴度。. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)對策生態(tài)園將提供由競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引休閑度假高級管理人才加盟生態(tài)園，為提高生態(tài)園管理水平打下人力資源基礎(chǔ)。同時(shí)，生態(tài)園將本著“以人為本”的經(jīng)營理念，努力達(dá)到以員工滿意為基礎(chǔ)，以客人滿意為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益滿意為標(biāo)準(zhǔn)，通過全面、科學(xué)的人力資源管理，發(fā)揮激勵機(jī)制的作用，培育員工對生態(tài)園的忠誠和敬業(yè)精神，增強(qiáng)生態(tài)園的凝聚力。. 市場競爭風(fēng)險(xiǎn)對策生態(tài)園將密切關(guān)注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使生態(tài)園取得競爭優(yōu)勢地位。. 行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對策生態(tài)園針對有可能出現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將評估、制定應(yīng)急預(yù)案，當(dāng)出現(xiàn)該類風(fēng)險(xiǎn)，可以按照應(yīng)急預(yù)案妥善應(yīng)對，以盡量減少不必要的損失。11. 融資計(jì)劃. 融資資金金額、方式與用途 . 融資金額本項(xiàng)目總投資24050萬元（不含計(jì)劃第六年利用生態(tài)園自有資金重新裝修投資），在投資計(jì)劃中，前期由銅鑼灣投資50萬元，針對頤養(yǎng)苑項(xiàng)目進(jìn)行前期啟動，后續(xù)2000萬元資金靠銷售資金和工程墊資解決，而項(xiàng)目銷售總金額：,也就是說項(xiàng)目只需要銷售45%，資金就解決了。. 融資方式本項(xiàng)目計(jì)劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金：⑴采用股權(quán)融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立“銅鑼灣生態(tài)園”管理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過分紅取得投資收益，在20年經(jīng)營期限屆滿，或通過清算，按照投資比例收回剩余財(cái)產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營。⑵采用債務(wù)融資方式，由公司先行設(shè)立“銅鑼灣生態(tài)園”管理有限公司并將生態(tài)園經(jīng)營權(quán)及其他相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至“銅鑼灣生態(tài)園”管理有限公司，由融資方與“銅鑼灣生態(tài)園”有限公司按照約定利率和期限簽訂借款合同，“銅鑼灣生態(tài)園”提供生態(tài)園經(jīng)營權(quán)和其他擁有所有權(quán)的設(shè)備、設(shè)施作為擔(dān)保物，“銅鑼灣生態(tài)園”按照約定還本付息后解除擔(dān)保。⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立“銅鑼灣生態(tài)園”管理有限公司，同時(shí)由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價(jià)格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負(fù)有按照約定價(jià)格收購該部分股權(quán)的義務(wù)。⑷采用債務(wù)融資＋可選擇轉(zhuǎn)股方式，由公司先行設(shè)立“銅鑼灣生態(tài)園”管理有限公司，由融資方與“銅鑼灣生態(tài)園”管理有限公司簽訂借款合同，“銅鑼灣生態(tài)園”提供擔(dān)保物，同時(shí)公司與融資方簽訂可選擇轉(zhuǎn)股協(xié)議，在借款期限屆滿，融資方可選擇收回借款本息或選擇將借款本息按照約定的折股比例轉(zhuǎn)為對“銅鑼灣生態(tài)園”的投資，如融資方選擇轉(zhuǎn)為投資，公司無反對的權(quán)利。（5）直接采取項(xiàng)目會員制的形式進(jìn)行銷售。即一次性買斷該項(xiàng)目1套或多套房間的20年的實(shí)際居住權(quán)，一可以自己居住或朋友居住，但需出具業(yè)主有效證明（不需另行支付住宿費(fèi)），二可以委托銅鑼灣管理公司進(jìn)行租賃，收取租金（租金方式另行協(xié)商）。. 融資資金用途融資取得的資金將用于“銅鑼灣生態(tài)園”購置設(shè)備和營運(yùn)啟動資金。. 公司治理與投資者保護(hù) 本項(xiàng)目擬采用如下方式建立健全公司治理結(jié)構(gòu)，保障投資者（融資方）的利益：⑴如融資方采用股權(quán)投資方式，將在公司章程中約定采用累計(jì)投票制選舉董事或在公司章程中約定各方可推舉的董事人數(shù)，在公司章程中將明確約定關(guān)聯(lián)交易的投票回避制度，同時(shí)在公司章程中可約定每年利潤用于分配紅利的比例。對于生態(tài)園經(jīng)營班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過有效法律文件加以保證。⑵如融資方采用債務(wù)融資方式，“銅鑼灣生態(tài)園”將提供擔(dān)保物，同時(shí)可與融資方簽訂協(xié)議，在全額歸還融資方借款本息之前，未經(jīng)融資方同意，不得對外借款及為外部提供資金，不得將資產(chǎn)用于抵押，不得為他人擔(dān)保。12. 結(jié)論本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)景氣周期背景，且具有廣闊的市場空間，投入運(yùn)營后將為重慶市增加一座新型的現(xiàn)代化三星生態(tài)園，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來豐厚的回報(bào)。 策劃人：李志強(qiáng)200861838 / 3