【正文】 317萬(wàn)元，需要鋪底流動(dòng)資金 395萬(wàn)元。 8。表 8 1 工 程 建 設(shè) 投 資 估 算 表序號(hào) 費(fèi)用名稱 單位 數(shù) 量單價(jià)或費(fèi)率投資額（萬(wàn)元）一固定資產(chǎn)投資額萬(wàn)元 1 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 99115 綜合樓 m2 32796 2250 工業(yè)辦公樓 m2 11988 1800 倉(cāng)儲(chǔ)、倉(cāng)庫(kù)用 m2 43942 1250 電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告48序號(hào) 費(fèi)用名稱 單位 數(shù) 量單價(jià)或費(fèi)率投資額（萬(wàn)元）房 地下室 m2 10389 2025 樁基 萬(wàn)元 1867 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 室外工程 　 2工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元 3524 土地費(fèi)用 萬(wàn)元 2998 工業(yè)用地 畝 25 1150 綜合用地 畝 182 1848 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元19410.2% 150建設(shè)單位管理費(fèi)萬(wàn)元 19410.2% 175工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元 19410.2% 125前期工程咨詢費(fèi)及工程保險(xiǎn)費(fèi)萬(wàn)元 19410.2% 76電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告49序號(hào) 費(fèi)用名稱 單位 數(shù) 量單價(jià)或費(fèi)率投資額（萬(wàn)元）3 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元4 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 二 流動(dòng)資金 　 三 總投資 萬(wàn)元 項(xiàng)目總投資為 25938萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資 24621萬(wàn)元（包括 19410萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 3524萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)1147萬(wàn)元，建設(shè)期利息 540萬(wàn)元） ，流動(dòng)資金 1317萬(wàn)元。 資金籌措和運(yùn)用方案項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 24621萬(wàn)元，其中自籌資金 9081萬(wàn)元，銀行貸款 15000萬(wàn)元，建設(shè)期利息 540萬(wàn)元，流動(dòng)資金全部自籌解決。具體見(jiàn)表 82。表 82 資金使用計(jì)劃及籌措計(jì)劃表序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 41 總投資 15540 790 527電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告50序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 建設(shè)投資 15000 　 　 建設(shè)期利息 　 　 540 　 　 流動(dòng)資金 　 　 790 5272 資金籌措 15540 790 527　 項(xiàng)目資本金 　 　 用于建設(shè)投資 　 　 用于流動(dòng)資金 1317 　 　 790 527 債務(wù)資金 15540 　 15540 　 　 用于建設(shè)投資 15000 　 15000 　 　 建設(shè)期利息 540 540 貸款償還計(jì)劃本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中銀行貸款 15000萬(wàn)，建設(shè)期第二年貸款，經(jīng)營(yíng)期分 5年“等額本金、利息照付”方式償還貸款，貸款利率按 %。具體還款計(jì)劃見(jiàn)附表“還本付息計(jì)算表” 。電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告51第九章 財(cái)務(wù)效益分析及評(píng)價(jià) 盈利模式電子商務(wù)綜合樓商鋪以出租的形式招商，可供出租面積6000m2，租金 5元/m 2天。電子商務(wù)綜合大樓中寫字樓部分，以出租形式招商，可供出租面積 m2，租金 天。高端智能化倉(cāng)儲(chǔ)物流收入： 2用于高端倉(cāng)儲(chǔ)物流，預(yù)計(jì)平均每天發(fā)出 13萬(wàn)包，一年以 365天計(jì)，每包收入 2元/天。倉(cāng)庫(kù)出租：可用于出租的倉(cāng)庫(kù) ，租金 / m2天。工業(yè)辦公樓出租：可用于出租的辦公樓 11988平方米，租金 / m 2天。B2B 平臺(tái)相關(guān)收入：（1）會(huì)員費(fèi)：會(huì)員費(fèi) 2022元/年，客戶來(lái)源主要包括電子商務(wù)網(wǎng)商商會(huì)會(huì)員 1000家，項(xiàng)目投產(chǎn)后第一年按達(dá)產(chǎn) 40%估算，逐年增幅達(dá)產(chǎn)量的 10%，于第四年達(dá)產(chǎn)，達(dá)產(chǎn)期為 200萬(wàn)元/年。（2）廣告費(fèi)：包括彈出廣告、漂浮廣告、 BANNER廣告、文字廣告等多種表現(xiàn)形式，是 B2B電子商務(wù)網(wǎng)站的主要收入；（3）競(jìng)價(jià)排名：企業(yè)為了促進(jìn)產(chǎn)品的銷售，都希望在 B2B電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告52網(wǎng)站的信息搜索中將自己的排名靠前，而網(wǎng)站在確保信息準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，根據(jù)會(huì)員交費(fèi)的不同對(duì)排名順序作相應(yīng)的調(diào)整。 財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目擬定建設(shè)期為 2年，第 4 年投產(chǎn)（60%、80%） ，第 5年達(dá)產(chǎn)，計(jì)算期共計(jì) 11年。 收入及稅金估算租金收入及高端智能化倉(cāng)儲(chǔ)物流收入包括商鋪、寫字樓、工業(yè)辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等出租收入，綜合考慮整個(gè)市場(chǎng)比較樂(lè)觀，租金及高端智能化倉(cāng)儲(chǔ)物流按經(jīng)營(yíng)期每三年增長(zhǎng) 10%計(jì)算。B2B 平臺(tái)收入包括會(huì)員費(fèi)、廣告費(fèi)及競(jìng)價(jià)排名收入，會(huì)員費(fèi)正常年收入200萬(wàn)元，廣告費(fèi)正常年收入 350萬(wàn)元，競(jìng)價(jià)排名正常年收入220萬(wàn)元。按上述盈利模式估算結(jié)果見(jiàn)表 91。表 91 收入估算表 單位：萬(wàn)元計(jì)算期項(xiàng)目名稱3 4 5 6 7 8 9 10 11商鋪出租收 657 876 1095 1204 1204 1204 1324 1324 1324電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告53入 .5 .5 .5 .95 .95 .95寫字樓出租收入880.261173.671467.091613.801613.801613.801775.181775.181775.18倉(cāng)庫(kù)出租收入338.96451.95564.94621.43621.43621.43683.57683.57683.57工業(yè)辦公出租收入210.03280.04350.05385.05385.05385.05423.56423.56423.56高端倉(cāng)儲(chǔ)物流收入5694.007592.009490.00104310431043114811481148會(huì)員費(fèi)收入 0120.00160.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00廣告費(fèi)收入 140.00210.00280.00350.00350.00350.00350.00350.00350.00競(jìng)價(jià)排名收入0132.00176.00220.00220.00220.00220.00220.00220.00合計(jì) 8088.25 1083 1358 1503 1503 1503 1646 1646 1646 營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入的 5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)取，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)取。具體見(jiàn)附表“利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表” 。電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告54 成本費(fèi)用本項(xiàng)目總成本包括原工資及福利費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、折舊及攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、管理及營(yíng)業(yè)等其他費(fèi)用等。具體詳見(jiàn)附表“總成本費(fèi)用估算表” 。燃料動(dòng)力費(fèi)本項(xiàng)目的燃料動(dòng)力主要為水電費(fèi)用。根據(jù)公用部分及倉(cāng)儲(chǔ)物流廠房水電費(fèi)耗用量測(cè)算，年需燃料動(dòng)力費(fèi)用詳見(jiàn)附表 “總成本費(fèi)用估算表” 。工資及福利費(fèi)項(xiàng)目共需員工 280人，年工資及附加按 3萬(wàn)元/年估算。年折舊攤銷費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊按房屋建筑物、設(shè)備大類分別計(jì)提折舊，殘值率按 10%考慮，房屋折舊年限 20年，設(shè)備折舊年限 10年，用直線折舊法計(jì)提，年均共計(jì)折舊 。詳見(jiàn)附表 “固定資產(chǎn)折舊估算表”本項(xiàng)目土地使用權(quán)按 40年攤銷，年均攤銷 。維修費(fèi)本項(xiàng)目維修費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的 30%估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為銀行貸款利息支出，具體見(jiàn)附表“還本付息表” 。電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告55其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括其他營(yíng)業(yè)費(fèi)、其他管理費(fèi)等。其中，其他營(yíng)業(yè)費(fèi)按照營(yíng)業(yè)收入的 3%估算，其他管理費(fèi)年平均按正常年約336萬(wàn)元估算。損益計(jì)算根據(jù)“利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表”計(jì)算得：（1）平均年利潤(rùn)總額 （2）所得稅率為 25%，平均年所得稅 （3）平均年稅后利潤(rùn) 財(cái)務(wù)盈利能力分析（1）投資利潤(rùn)率：% （2）投資利稅率：%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期現(xiàn) 金 流 量 （ 全 部 投 資 、 自 有 資 金 ） 分 析 見(jiàn) 附 表 3 和 4。根 據(jù) 計(jì) 算 ， 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 如 下 ：表 92：財(cái)務(wù)指標(biāo)指 標(biāo)全 部 投 資 （ 稅后 ）自 有 資 金內(nèi) 部 收 益 率 （ %） 電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告56財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 (i=13%) 12166 投 資 回 收 期 (含 2 年 建 設(shè) 期 ) 以 上 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 值 表 明 ， 內(nèi) 部 收 益 率 大 于 基 準(zhǔn) 收 益 率13%， 凈 現(xiàn) 值 均 大 于 零 ， 項(xiàng) 目 在 財(cái) 務(wù) 上 是 可 行 的 。 償 債 能 力 分 析本項(xiàng)目建設(shè)期貸款 15000萬(wàn)元，綜合借款利率 %。用于本項(xiàng)目還款的資金來(lái)源有：利潤(rùn)、折舊等。貸款按 5年等額本金償還，利息照付，根據(jù)計(jì)算，在貸款償還期內(nèi)，利息備付率（可用于支付利息的息稅前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值，這里按償還期內(nèi)平均計(jì)算）約為 ，償債備付率（在項(xiàng)目?jī)斶€期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，這里按償還期內(nèi)平均計(jì)算）約為 ，可見(jiàn)，利息備付率2，償債備付率1，項(xiàng)目有良好的償債能力，項(xiàng)目還款有保證。 敏 感 性 分 析本報(bào)告對(duì)所得稅后全投資的敏感性進(jìn)行了分析?？紤]項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能存在的不確定因素，分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素作了變動(dòng)幅度 10%的單因素財(cái)務(wù)敏感性分析。詳見(jiàn)下表。電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告57表 93：敏感性分析表全投資（所得稅后）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 投資回收期(年)序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度數(shù)值 增減 數(shù)值 增減 數(shù)值 增減基本方案 12166 +10% 9987.152178.85 1建設(shè)投資10% 14344.842178.84+10% 15884.913718.912營(yíng)業(yè)收入10% 8447.093718.91* +10% 11401.473 3經(jīng)營(yíng)成本10% 12930.533電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告58從上表可以看出，各因素的變化對(duì)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)金流量、投資回收期都有不同程度的影響,相對(duì)而言營(yíng)業(yè)收入和建設(shè)投資的敏感性較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)成本的敏感性最弱。當(dāng)營(yíng)業(yè)收入增加10％時(shí)，內(nèi)部收益率上升 ；當(dāng)建設(shè)投資下降 10%時(shí)，內(nèi)部收益率上升 ；而當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本下降 10％時(shí)，內(nèi)部收益率僅上升 。因此本項(xiàng)目應(yīng)盡量拓展業(yè)務(wù)，增加營(yíng)業(yè)收入，以保證項(xiàng)目良好運(yùn)行。 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目投產(chǎn)后，有六塊業(yè)務(wù)，可以降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的實(shí)施受眾多風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，必須對(duì)其加以分析，并制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要從以下幾方面進(jìn)行分析，即市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)從項(xiàng)目敏感性分析中可知，營(yíng)業(yè)收入很大程度上影響了項(xiàng)目的成敗。從前面市場(chǎng)分析可以得知，市場(chǎng)潛力很大，有非常大的發(fā)展空間。預(yù)計(jì) 2022年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 68274億元，從市場(chǎng)格局看，B2B 市場(chǎng)占整體市場(chǎng) %，B2C 比例明顯提高，達(dá)到 %，C2C 市場(chǎng)交易額則達(dá)到 %。此外，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素。雖然中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)規(guī)模的增長(zhǎng)仍維持在一個(gè)較高的水平，但市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)的放緩仍是不爭(zhēng)電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告59事實(shí)，而全球金融危機(jī)是一個(gè)重要影響因素。管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中，包括研發(fā)人員素質(zhì)、生產(chǎn)管理和成本控制因素。經(jīng)營(yíng)管理人員對(duì)項(xiàng)目的成功與否具有十分關(guān)鍵的作用。本項(xiàng)目承擔(dān)單位主要經(jīng)營(yíng)管理人員均具有較高的管理素質(zhì)，公司有比較完善的生產(chǎn)管理保證體系。企業(yè)文化濃郁，團(tuán)隊(duì)精神良好，有利于保障日常管理。金融風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要包括通貨膨脹、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目借有銀行貸款，短時(shí)期內(nèi)央行繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，貸款風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大，但是由于全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)定，仍存在一定金融風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家和地方政府積極鼓勵(lì)發(fā)展電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出現(xiàn)政府部門與企業(yè)合作助推電子商務(wù)的熱潮，政府優(yōu)惠政策頻現(xiàn)利好功效。某市財(cái)政局發(fā)布《某市電子商務(wù)進(jìn)企業(yè)專項(xiàng)資金管理辦法補(bǔ)充意見(jiàn)》 ，將此前只面向中小企業(yè)的電子商務(wù)財(cái)政補(bǔ)助，拓展到個(gè)體工商戶。再是某市推進(jìn)電子商務(wù)進(jìn)企業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室正式出臺(tái)第二批某市第三方電子商務(wù)企業(yè)優(yōu)惠方案，明確了相關(guān)企業(yè)名單和具體操作流程，極大地促進(jìn)了電子商務(wù)合法、規(guī)范地拓展。因此，本項(xiàng)目實(shí)施具有較好的政策環(huán)境。電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告60 經(jīng)濟(jì)效益分析總體上看本項(xiàng)目是一個(gè)投資少、見(jiàn)效快、效益高、風(fēng)險(xiǎn)小、投資回收期短，市場(chǎng)前景好，貸款償還能力較強(qiáng)