【正文】 317萬元，需要鋪底流動資金 395萬元。 8。表 8 1 工 程 建 設 投 資 估 算 表序號 費用名稱 單位 數(shù) 量單價或費率投資額（萬元）一固定資產投資額萬元 1 工程費用 萬元 99115 綜合樓 m2 32796 2250 工業(yè)辦公樓 m2 11988 1800 倉儲、倉庫用 m2 43942 1250 電子商務園項目可行性研究報告48序號 費用名稱 單位 數(shù) 量單價或費率投資額（萬元）房 地下室 m2 10389 2025 樁基 萬元 1867 設備購置費 室外工程 　 2工程建設其他費用萬元 3524 土地費用 萬元 2998 工業(yè)用地 畝 25 1150 綜合用地 畝 182 1848 勘察設計費 萬元19410.2% 150建設單位管理費萬元 19410.2% 175工程建設監(jiān)理費萬元 19410.2% 125前期工程咨詢費及工程保險費萬元 19410.2% 76電子商務園項目可行性研究報告49序號 費用名稱 單位 數(shù) 量單價或費率投資額（萬元）3 預備費 萬元 基本預備費 萬元 漲價預備費 萬元4 建設期利息 萬元 二 流動資金 　 三 總投資 萬元 項目總投資為 25938萬元，其中固定資產投資 24621萬元（包括 19410萬元，工程建設其他費用 3524萬元，預備費1147萬元，建設期利息 540萬元） ，流動資金 1317萬元。 資金籌措和運用方案項目固定資產投資 24621萬元，其中自籌資金 9081萬元，銀行貸款 15000萬元，建設期利息 540萬元，流動資金全部自籌解決。具體見表 82。表 82 資金使用計劃及籌措計劃表序號 項目 合計 1 2 3 41 總投資 15540 790 527電子商務園項目可行性研究報告50序號 項目 合計 1 2 3 4 建設投資 15000 　 　 建設期利息 　 　 540 　 　 流動資金 　 　 790 5272 資金籌措 15540 790 527　 項目資本金 　 　 用于建設投資 　 　 用于流動資金 1317 　 　 790 527 債務資金 15540 　 15540 　 　 用于建設投資 15000 　 15000 　 　 建設期利息 540 540 貸款償還計劃本項目固定資產投資中銀行貸款 15000萬，建設期第二年貸款，經營期分 5年“等額本金、利息照付”方式償還貸款，貸款利率按 %。具體還款計劃見附表“還本付息計算表” 。電子商務園項目可行性研究報告51第九章 財務效益分析及評價 盈利模式電子商務綜合樓商鋪以出租的形式招商，可供出租面積6000m2，租金 5元/m 2天。電子商務綜合大樓中寫字樓部分，以出租形式招商，可供出租面積 m2，租金 天。高端智能化倉儲物流收入： 2用于高端倉儲物流，預計平均每天發(fā)出 13萬包，一年以 365天計，每包收入 2元/天。倉庫出租：可用于出租的倉庫 ，租金 / m2天。工業(yè)辦公樓出租：可用于出租的辦公樓 11988平方米，租金 / m 2天。B2B 平臺相關收入：（1）會員費：會員費 2022元/年，客戶來源主要包括電子商務網商商會會員 1000家，項目投產后第一年按達產 40%估算，逐年增幅達產量的 10%，于第四年達產，達產期為 200萬元/年。（2）廣告費：包括彈出廣告、漂浮廣告、 BANNER廣告、文字廣告等多種表現(xiàn)形式，是 B2B電子商務網站的主要收入；（3）競價排名：企業(yè)為了促進產品的銷售，都希望在 B2B電子商務園項目可行性研究報告52網站的信息搜索中將自己的排名靠前，而網站在確保信息準確的基礎上，根據(jù)會員交費的不同對排名順序作相應的調整。 財務分析本項目擬定建設期為 2年，第 4 年投產（60%、80%） ，第 5年達產，計算期共計 11年。 收入及稅金估算租金收入及高端智能化倉儲物流收入包括商鋪、寫字樓、工業(yè)辦公樓、倉庫等出租收入，綜合考慮整個市場比較樂觀，租金及高端智能化倉儲物流按經營期每三年增長 10%計算。B2B 平臺收入包括會員費、廣告費及競價排名收入，會員費正常年收入200萬元，廣告費正常年收入 350萬元，競價排名正常年收入220萬元。按上述盈利模式估算結果見表 91。表 91 收入估算表 單位：萬元計算期項目名稱3 4 5 6 7 8 9 10 11商鋪出租收 657 876 1095 1204 1204 1204 1324 1324 1324電子商務園項目可行性研究報告53入 .5 .5 .5 .95 .95 .95寫字樓出租收入880.261173.671467.091613.801613.801613.801775.181775.181775.18倉庫出租收入338.96451.95564.94621.43621.43621.43683.57683.57683.57工業(yè)辦公出租收入210.03280.04350.05385.05385.05385.05423.56423.56423.56高端倉儲物流收入5694.007592.009490.00104310431043114811481148會員費收入 0120.00160.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00廣告費收入 140.00210.00280.00350.00350.00350.00350.00350.00350.00競價排名收入0132.00176.00220.00220.00220.00220.00220.00220.00合計 8088.25 1083 1358 1503 1503 1503 1646 1646 1646 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅按營業(yè)收入的 5%計算，城市建設維護稅按營業(yè)稅的7%計取，教育費附加按營業(yè)稅的 3%計取。具體見附表“利潤及利潤分配表” 。電子商務園項目可行性研究報告54 成本費用本項目總成本包括原工資及福利費、燃料動力費、折舊及攤銷費、修理費、財務費、管理及營業(yè)等其他費用等。具體詳見附表“總成本費用估算表” 。燃料動力費本項目的燃料動力主要為水電費用。根據(jù)公用部分及倉儲物流廠房水電費耗用量測算，年需燃料動力費用詳見附表 “總成本費用估算表” 。工資及福利費項目共需員工 280人，年工資及附加按 3萬元/年估算。年折舊攤銷費用本項目固定資產折舊按房屋建筑物、設備大類分別計提折舊，殘值率按 10%考慮，房屋折舊年限 20年，設備折舊年限 10年，用直線折舊法計提，年均共計折舊 。詳見附表 “固定資產折舊估算表”本項目土地使用權按 40年攤銷，年均攤銷 。維修費本項目維修費按固定資產折舊費的 30%估算。財務費用財務費用為銀行貸款利息支出，具體見附表“還本付息表” 。電子商務園項目可行性研究報告55其他費用其他費用包括其他營業(yè)費、其他管理費等。其中，其他營業(yè)費按照營業(yè)收入的 3%估算，其他管理費年平均按正常年約336萬元估算。損益計算根據(jù)“利潤及利潤分配表”計算得：（1）平均年利潤總額 （2）所得稅率為 25%，平均年所得稅 （3）平均年稅后利潤 財務盈利能力分析（1）投資利潤率：% （2）投資利稅率：%財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值和投資回收期現(xiàn) 金 流 量 （ 全 部 投 資 、 自 有 資 金 ） 分 析 見 附 表 3 和 4。根 據(jù) 計 算 ， 財 務 評 價 指 標 如 下 ：表 92：財務指標指 標全 部 投 資 （ 稅后 ）自 有 資 金內 部 收 益 率 （ %） 電子商務園項目可行性研究報告56財 務 凈 現(xiàn) 值 (i=13%) 12166 投 資 回 收 期 (含 2 年 建 設 期 ) 以 上 評 價 指 標 值 表 明 ， 內 部 收 益 率 大 于 基 準 收 益 率13%， 凈 現(xiàn) 值 均 大 于 零 ， 項 目 在 財 務 上 是 可 行 的 。 償 債 能 力 分 析本項目建設期貸款 15000萬元，綜合借款利率 %。用于本項目還款的資金來源有：利潤、折舊等。貸款按 5年等額本金償還，利息照付，根據(jù)計算，在貸款償還期內，利息備付率（可用于支付利息的息稅前利潤與當期應付利息費用的比值，這里按償還期內平均計算）約為 ，償債備付率（在項目償還期內，各年可用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值，這里按償還期內平均計算）約為 ，可見，利息備付率2，償債備付率1，項目有良好的償債能力，項目還款有保證。 敏 感 性 分 析本報告對所得稅后全投資的敏感性進行了分析。考慮項目實施過程中可能存在的不確定因素，分別對固定資產投資、主營業(yè)務收入及經營成本三個因素作了變動幅度 10%的單因素財務敏感性分析。詳見下表。電子商務園項目可行性研究報告57表 93：敏感性分析表全投資（所得稅后）內部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期(年)序號項目變動幅度數(shù)值 增減 數(shù)值 增減 數(shù)值 增減基本方案 12166 +10% 9987.152178.85 1建設投資10% 14344.842178.84+10% 15884.913718.912營業(yè)收入10% 8447.093718.91* +10% 11401.473 3經營成本10% 12930.533電子商務園項目可行性研究報告58從上表可以看出，各因素的變化對內部收益率、凈現(xiàn)金流量、投資回收期都有不同程度的影響,相對而言營業(yè)收入和建設投資的敏感性較強，經營成本的敏感性最弱。當營業(yè)收入增加10％時，內部收益率上升 ；當建設投資下降 10%時，內部收益率上升 ；而當經營成本下降 10％時，內部收益率僅上升 。因此本項目應盡量拓展業(yè)務，增加營業(yè)收入，以保證項目良好運行。 風險分析本項目投產后，有六塊業(yè)務，可以降低系統(tǒng)風險。項目的實施受眾多風險因素的影響，必須對其加以分析，并制定相應的風險防范措施，最大限度降低風險。本項目風險主要從以下幾方面進行分析，即市場風險、管理風險、金融風險和政策風險。市場風險從項目敏感性分析中可知，營業(yè)收入很大程度上影響了項目的成敗。從前面市場分析可以得知，市場潛力很大，有非常大的發(fā)展空間。預計 2022年市場規(guī)模將達到 68274億元，從市場格局看，B2B 市場占整體市場 %，B2C 比例明顯提高，達到 %，C2C 市場交易額則達到 %。此外，全球經濟形勢也是市場風險的主要影響因素。雖然中國電子商務市場規(guī)模的增長仍維持在一個較高的水平，但市場規(guī)模增長的放緩仍是不爭電子商務園項目可行性研究報告59事實，而全球金融危機是一個重要影響因素。管理風險管理風險存在于整個運作過程中，包括研發(fā)人員素質、生產管理和成本控制因素。經營管理人員對項目的成功與否具有十分關鍵的作用。本項目承擔單位主要經營管理人員均具有較高的管理素質，公司有比較完善的生產管理保證體系。企業(yè)文化濃郁，團隊精神良好，有利于保障日常管理。金融風險金融風險主要包括通貨膨脹、利率風險和匯率風險。本項目借有銀行貸款，短時期內央行繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，貸款風險不會太大，但是由于全球經濟形勢不穩(wěn)定，仍存在一定金融風險。政策風險國家和地方政府積極鼓勵發(fā)展電子商務產業(yè)，國內多個城市出現(xiàn)政府部門與企業(yè)合作助推電子商務的熱潮，政府優(yōu)惠政策頻現(xiàn)利好功效。某市財政局發(fā)布《某市電子商務進企業(yè)專項資金管理辦法補充意見》 ，將此前只面向中小企業(yè)的電子商務財政補助，拓展到個體工商戶。再是某市推進電子商務進企業(yè)工作領導小組辦公室正式出臺第二批某市第三方電子商務企業(yè)優(yōu)惠方案，明確了相關企業(yè)名單和具體操作流程，極大地促進了電子商務合法、規(guī)范地拓展。因此，本項目實施具有較好的政策環(huán)境。電子商務園項目可行性研究報告60 經濟效益分析總體上看本項目是一個投資少、見效快、效益高、風險小、投資回收期短，市場前景好，貸款償還能力較強