【正文】 電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告60 經(jīng)濟(jì)效益分析總體上看本項(xiàng)目是一個(gè)投資少、見(jiàn)效快、效益高、風(fēng)險(xiǎn)小、投資回收期短，市場(chǎng)前景好，貸款償還能力較強(qiáng)。再是某市推進(jìn)電子商務(wù)進(jìn)企業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室正式出臺(tái)第二批某市第三方電子商務(wù)企業(yè)優(yōu)惠方案，明確了相關(guān)企業(yè)名單和具體操作流程，極大地促進(jìn)了電子商務(wù)合法、規(guī)范地拓展。政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家和地方政府積極鼓勵(lì)發(fā)展電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出現(xiàn)政府部門與企業(yè)合作助推電子商務(wù)的熱潮，政府優(yōu)惠政策頻現(xiàn)利好功效。金融風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要包括通貨膨脹、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目承擔(dān)單位主要經(jīng)營(yíng)管理人員均具有較高的管理素質(zhì)，公司有比較完善的生產(chǎn)管理保證體系。管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中，包括研發(fā)人員素質(zhì)、生產(chǎn)管理和成本控制因素。此外，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素。從前面市場(chǎng)分析可以得知，市場(chǎng)潛力很大，有非常大的發(fā)展空間。本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要從以下幾方面進(jìn)行分析，即市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目投產(chǎn)后，有六塊業(yè)務(wù)，可以降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)營(yíng)業(yè)收入增加10％時(shí)，內(nèi)部收益率上升 ；當(dāng)建設(shè)投資下降 10%時(shí)，內(nèi)部收益率上升 ；而當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本下降 10％時(shí)，內(nèi)部收益率僅上升 。詳見(jiàn)下表。 敏 感 性 分 析本報(bào)告對(duì)所得稅后全投資的敏感性進(jìn)行了分析。用于本項(xiàng)目還款的資金來(lái)源有：利潤(rùn)、折舊等。根 據(jù) 計(jì) 算 ， 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 如 下 ：表 92：財(cái)務(wù)指標(biāo)指 標(biāo)全 部 投 資 （ 稅后 ）自 有 資 金內(nèi) 部 收 益 率 （ %） 電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告56財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 (i=13%) 12166 投 資 回 收 期 (含 2 年 建 設(shè) 期 ) 以 上 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 值 表 明 ， 內(nèi) 部 收 益 率 大 于 基 準(zhǔn) 收 益 率13%， 凈 現(xiàn) 值 均 大 于 零 ， 項(xiàng) 目 在 財(cái) 務(wù) 上 是 可 行 的 。其中，其他營(yíng)業(yè)費(fèi)按照營(yíng)業(yè)收入的 3%估算，其他管理費(fèi)年平均按正常年約336萬(wàn)元估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為銀行貸款利息支出，具體見(jiàn)附表“還本付息表” 。詳見(jiàn)附表 “固定資產(chǎn)折舊估算表”本項(xiàng)目土地使用權(quán)按 40年攤銷，年均攤銷 。工資及福利費(fèi)項(xiàng)目共需員工 280人，年工資及附加按 3萬(wàn)元/年估算。燃料動(dòng)力費(fèi)本項(xiàng)目的燃料動(dòng)力主要為水電費(fèi)用。電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告54 成本費(fèi)用本項(xiàng)目總成本包括原工資及福利費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、折舊及攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、管理及營(yíng)業(yè)等其他費(fèi)用等。表 91 收入估算表 單位：萬(wàn)元計(jì)算期項(xiàng)目名稱3 4 5 6 7 8 9 10 11商鋪出租收 657 876 1095 1204 1204 1204 1324 1324 1324電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告53入 .5 .5 .5 .95 .95 .95寫字樓出租收入880.261173.671467.091613.801613.801613.801775.181775.181775.18倉(cāng)庫(kù)出租收入338.96451.95564.94621.43621.43621.43683.57683.57683.57工業(yè)辦公出租收入210.03280.04350.05385.05385.05385.05423.56423.56423.56高端倉(cāng)儲(chǔ)物流收入5694.007592.009490.00104310431043114811481148會(huì)員費(fèi)收入 0120.00160.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00廣告費(fèi)收入 140.00210.00280.00350.00350.00350.00350.00350.00350.00競(jìng)價(jià)排名收入0132.00176.00220.00220.00220.00220.00220.00220.00合計(jì) 8088.25 1083 1358 1503 1503 1503 1646 1646 1646 營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入的 5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)取，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)取。B2B 平臺(tái)收入包括會(huì)員費(fèi)、廣告費(fèi)及競(jìng)價(jià)排名收入，會(huì)員費(fèi)正常年收入200萬(wàn)元，廣告費(fèi)正常年收入 350萬(wàn)元，競(jìng)價(jià)排名正常年收入220萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目擬定建設(shè)期為 2年，第 4 年投產(chǎn)（60%、80%） ，第 5年達(dá)產(chǎn)，計(jì)算期共計(jì) 11年。B2B 平臺(tái)相關(guān)收入：（1）會(huì)員費(fèi)：會(huì)員費(fèi) 2022元/年，客戶來(lái)源主要包括電子商務(wù)網(wǎng)商商會(huì)會(huì)員 1000家，項(xiàng)目投產(chǎn)后第一年按達(dá)產(chǎn) 40%估算，逐年增幅達(dá)產(chǎn)量的 10%，于第四年達(dá)產(chǎn)，達(dá)產(chǎn)期為 200萬(wàn)元/年。工業(yè)辦公樓出租：可用于出租的辦公樓 11988平方米，租金 / m 2倉(cāng)庫(kù)出租：可用于出租的倉(cāng)庫(kù) ，租金 / m2天。天。具體還款計(jì)劃見(jiàn)附表“還本付息計(jì)算表” 。具體見(jiàn)表 82。表 8 1 工 程 建 設(shè) 投 資 估 算 表序號(hào) 費(fèi)用名稱 單位 數(shù) 量單價(jià)或費(fèi)率投資額（萬(wàn)元）一固定資產(chǎn)投資額萬(wàn)元 1 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 99115 綜合樓 m2 32796 2250 工業(yè)辦公樓 m2 11988 1800 倉(cāng)儲(chǔ)、倉(cāng)庫(kù)用 m2 43942 1250 電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告48序號(hào) 費(fèi)用名稱 單位 數(shù) 量單價(jià)或費(fèi)率投資額（萬(wàn)元）房 地下室 m2 10389 2025 樁基 萬(wàn)元 1867 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 室外工程 　 2工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元 3524 土地費(fèi)用 萬(wàn)元 2998 工業(yè)用地 畝 25 1150 綜合用地 畝 182 1848 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元19410.2% 150建設(shè)單位管理費(fèi)萬(wàn)元 19410.2% 175工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元 19410.2% 125前期工程咨詢費(fèi)及工程保險(xiǎn)費(fèi)萬(wàn)元 19410.2% 76電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告49序號(hào) 費(fèi)用名稱 單位 數(shù) 量單價(jià)或費(fèi)率投資額（萬(wàn)元）3 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元4 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 二 流動(dòng)資金 　 三 總投資 萬(wàn)元 項(xiàng)目總投資為 25938萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資 24621萬(wàn)元（包括 19410萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 3524萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)1147萬(wàn)元，建設(shè)期利息 540萬(wàn)元） ，流動(dòng)資金 1317萬(wàn)元。（13）流動(dòng)資金：參照相關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)估算項(xiàng)目正常年流動(dòng)資金需要量為 1317萬(wàn)元，需要鋪底流動(dòng)資金 395萬(wàn)元。（11）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅免稅。（8）前期工程咨詢費(fèi)及工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告47算（9）基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的 5%估算。（6）建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用 %估算。（4）建筑單價(jià)，包括建筑工程及給排水、電氣、消防、暖通等安裝工程的單方造價(jià)。材料、設(shè)備基本選用國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品根據(jù)設(shè)計(jì)參數(shù)，市場(chǎng)價(jià)格確定設(shè)備原價(jià)和運(yùn)輸安裝費(fèi)。電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告46第八章 投資估算及資金籌措（1）按國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） 、中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究指南》中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)行。對(duì)單臺(tái)功率大于 50kW的用電設(shè)備及每條低壓回路都單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，以節(jié)約能源。照明采用節(jié)能燈具（8）加強(qiáng)能源管理，完善各種能源的計(jì)量。（6） 空壓機(jī)、軸流風(fēng)機(jī)等輔助設(shè)備均采用節(jié)能型國(guó)內(nèi)先進(jìn)設(shè)備。（4）合理選擇空壓機(jī)的排氣壓力，避免不必要的高壓，減少能耗。（2）項(xiàng)目新增生產(chǎn)設(shè)備選用國(guó)內(nèi)先進(jìn)設(shè)備，做到產(chǎn)品高質(zhì)量、生產(chǎn)高效率、能源低消耗。 節(jié)能措施（1）積極采用節(jié)能工藝于措施建筑維護(hù)采用保溫墻板與屋面板，其具有良好的隔熱與保電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告45溫性能，夏天可降低制冷的能耗，冬天可有效低利用設(shè)備發(fā)熱量，保持室內(nèi)正常的環(huán)境溫度。（6）管理機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)生、勞動(dòng)保護(hù)等可在管理部門設(shè)兼職人員負(fù)責(zé)管理。（5）總圖布置時(shí)充分考慮到綠化要求，留有足夠的面積種草植樹(shù)。如有需要，則給操作者發(fā)放防噪音耳塞。（2）電子商務(wù)大樓計(jì)算機(jī)較多，尤其在夏季產(chǎn)生熱量，更電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告44要采取措施，做好防暑降溫工作。（6）各樓道主要通道出入口設(shè)置應(yīng)急照明燈，以確保人身全。（5）電子商務(wù)園區(qū)消防采用低壓制系統(tǒng)。（4）防雷：接地與防雷采用接零系統(tǒng)，變壓器低側(cè)中性點(diǎn)直接接地。（3）大樓、倉(cāng)庫(kù)內(nèi)設(shè)備用電回路采用保護(hù)接零，設(shè)備保護(hù)接地，電線做好絕緣保護(hù)，移動(dòng)設(shè)備和工具設(shè)備設(shè)漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)，移動(dòng)照明采用安全電壓。電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43 職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)措施安全生產(chǎn)（1）辦公樓內(nèi)工藝布置及工作位置合理布局，保證工作場(chǎng)所的采光條件，采用總體照明與局部照明相結(jié)合的辦法，使照明度符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。各生產(chǎn)班組設(shè)有兼職安全員，對(duì)整個(gè)生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行隨時(shí)隨地的檢查、督促，使每一個(gè)生產(chǎn)者都明白安全生產(chǎn)責(zé)任重于泰山，不能有絲毫的大意。 概述安全生產(chǎn)與勞動(dòng)保護(hù)是企業(yè)管理方面的一項(xiàng)重要工作，項(xiàng)目實(shí)施后，建立以生產(chǎn)廠長(zhǎng)為首的由各車間主任和工段長(zhǎng)參加的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)及職能科室，全面領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)工廠和職工的勞動(dòng)保護(hù)工作。有確認(rèn)的火災(zāi)時(shí)，根據(jù)火災(zāi)情況，消防控制器發(fā)出信號(hào)，切斷非消防用電設(shè)備的電源，通過(guò)直線電話報(bào)警，并組織人員疏散。應(yīng)急照明回路單獨(dú)由配電箱引出，應(yīng)急照明線采用阻燃導(dǎo)線穿金屬管保護(hù)。電氣消防消防配電采用單獨(dú)供電回路，并采用阻燃電纜，按規(guī)范敷設(shè)。火災(zāi)時(shí)，噴頭噴水帶動(dòng)水流指示器，濕式報(bào)警閥，壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作，信號(hào)至消控中心，經(jīng)確認(rèn)或延時(shí)后自動(dòng)啟動(dòng)自噴給水泵。車間、辦公樓等單體按照《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置磷酸胺鹽干粉滅火器。電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告41消防給水與滅火設(shè)備項(xiàng)目按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定設(shè)置消防給水系統(tǒng)。建筑物出入口設(shè)置、大門的設(shè)備等符合消防要求。 消防措施總圖及建筑消防總圖布置，建筑物之間的間距及消防車道設(shè)置均符合消防規(guī)范。 消防（1） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687（2022 版） ；（2） 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ1401990。如廣玉蘭、柏樹(shù)、黃楊、冬青等。電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告40 綠化園區(qū)的規(guī)劃綠化面積為 5611m2，綠地率 15%。其次在傳播途徑上加以控制。表 71：主要設(shè)備噪聲序號(hào) 設(shè) 備 名 稱 噪聲聲貝（dB）1 空調(diào) 602 螺桿式空壓機(jī) 75對(duì)于噪聲的治理首先控制聲源。（2）生活垃圾生活垃圾定點(diǎn)收集后委托當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)處理。固體廢棄物及治理措施（1）工藝廢棄物及治理措施工藝廢棄物來(lái)自電子商務(wù)物流過(guò)程所產(chǎn)生的廢料等。生活廢水、生活污水的日排放量約為 40M3。生活廢水主要為園區(qū)內(nèi)各企業(yè)員工日常洗手等排出的洗滌廢水。乳化液則采用循環(huán)使用，需要排放時(shí)收集到貯槽，定期運(yùn)到廢液處理系統(tǒng)進(jìn)行電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告39處理，達(dá)標(biāo)排放。 主要污染物及治理措施廢氣及治理措施該項(xiàng)目是電子商務(wù)貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，無(wú)廢氣排放。(3)環(huán)保工程設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)合理、切實(shí)可行，對(duì)處理后的污染物，應(yīng)達(dá)到國(guó)家或地方的規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。電子商務(wù)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)的設(shè)計(jì)原則：貫徹執(zhí)行國(guó)家及主管部門制定的有關(guān)環(huán)保法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格防止污染及其它危害，認(rèn)真、及時(shí)對(duì)項(xiàng)目有關(guān)污染源進(jìn)行綜合治理。生態(tài)環(huán)境：項(xiàng)目擬建廠址現(xiàn)為平地，植被覆蓋率一般。地面水：地面水為 III類水質(zhì)，符合功能區(qū)要求。分別在相應(yīng)的生產(chǎn)車間建立相應(yīng)的 配氣系統(tǒng)，同時(shí)配套冷凍干燥器及過(guò)濾器、貯罐等。根據(jù)項(xiàng)目對(duì)壓縮空氣需用量及壓力要求，壓縮空氣的需求總?cè)萘考s為 5m3/min。通過(guò)直線電話向公安消防部門報(bào)警。在傳達(dá)室設(shè)置消防控制室，內(nèi)設(shè)區(qū)域報(bào)警控制器。 線路敷設(shè)弱電系統(tǒng)線路均敷設(shè)在線槽中，或采用金屬鋼管暗敷設(shè)的方式。在低壓總開(kāi)關(guān)處設(shè)≥50KA 的浪涌過(guò)電壓保護(hù)，在供弱電設(shè)備的低壓饋線側(cè)設(shè)≥20KA 的浪涌過(guò)電壓保護(hù)，電壓保護(hù)水平，另在監(jiān)控設(shè)備、廣播設(shè)備等處設(shè)信號(hào)浪涌保護(hù)器。設(shè)有閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)，以加強(qiáng)大樓的安全保衛(wèi)和管理工作。系統(tǒng)主干線采用光纜和銅纜，水平布線采用非屏蔽六類 UTP類，插座采用 RJ45型。 電話系統(tǒng)本系統(tǒng)將為整個(gè)大樓建立一套為所有語(yǔ)音、數(shù)據(jù)及圖像等信號(hào)傳輸，并具有高速、靈活、可擴(kuò)展的模塊化