房屋買賣合同案例(2)范本-資料下載頁(yè)
2025-04-28 08:49本頁(yè)面
【正文】 定義務(wù)的行為, 但因?yàn)楝F(xiàn)代民法重視違約與合同宗旨的關(guān)系,將之與履行行為的實(shí)際效果相聯(lián)系,故難有在違約行為后果嚴(yán)重,以致無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下,方構(gòu)成根本違約。認(rèn)定根本違約,關(guān)鍵在于如何判定“違約后果嚴(yán)重”?！逗贤ā芬?guī)定為“不能實(shí)現(xiàn)合同日的”。相對(duì)于輕微違約,根本違約通常表現(xiàn)為即使經(jīng)過(guò)修改或補(bǔ)正,也無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)人利益的情況。當(dāng)能在不同合同中,應(yīng)結(jié)合合同的性質(zhì)來(lái)考慮合同目的?？傊?在我理解,只有違約結(jié)果嚴(yán)重到合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)即債權(quán)人利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下,方認(rèn)定為根本違約,也就是說(shuō)合同債務(wù)、違約,甚至后果較為嚴(yán)重,但是可通過(guò)修補(bǔ)或改正而達(dá)到合同目的的,亦不構(gòu)成根本違約。 在本案中,被告的遲延履行,并未給原告造成什么利益損失,更不會(huì)使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),我們無(wú)法認(rèn)定已構(gòu)成根本違約。而且遲延的期間不長(zhǎng),被告在違約后采取了較為積極的 態(tài)度,及時(shí)的加以改正,使得原告的利益可得以實(shí)現(xiàn)。如果允許原告解除合同,反而會(huì)致使雙方的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),不符合合同法鼓勵(lì)交易的宗旨。而且,解除合同將產(chǎn)生合同自始無(wú)效的后果,雙方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)須恢復(fù)到訂約前的狀態(tài),必將造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。再次,如果在此種未構(gòu)成根本違約的情況下,允許原告解除合同,也不利于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全和交易秩序,損害合同信守原則。故本案中,原告不能以被告的遲延交付構(gòu)成根本違約為由主張解除合同。 在買賣合同中,出賣人負(fù)有物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)和權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。出賣人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)要求,出賣人就交付的標(biāo)的物負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。本案中,合同標(biāo)的物(房屋)曾一度存在權(quán)利瑕疵,在被告通知原告辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)之時(shí),合同標(biāo)的物仍存在權(quán)利瑕疵,被告已違反了其瑕疵擔(dān)保義務(wù),因?yàn)榈盅簷?quán)具有追及力,而原告即使取得該標(biāo)的物的所有權(quán)也不得以此來(lái)對(duì)抗抵押權(quán)的行使,這樣原告不得不承擔(dān)可能喪失標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。故原告有權(quán)拒絕辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù),該拒絕行為并不構(gòu)成違約。但該房屋之抵押登記隨后被注銷,使被告對(duì)其違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)的一種補(bǔ)救措施。由于被告采取該補(bǔ)救措施及時(shí)、有效,因而并未構(gòu)成重大違約。從該合同的履行結(jié)果來(lái)看,當(dāng)事人的利益亦大體平衡,并無(wú)一方因此受損,因而,從鼓勵(lì)交易的精神出發(fā),應(yīng)維持該合同的效力,但由于被告的行為已構(gòu)成遲延履行,故原告仍可要求被告承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任。 總之,在本案中,應(yīng)認(rèn)定該買賣房產(chǎn)合同有效,雙方當(dāng)事人應(yīng)繼續(xù)履行合同,但原告司基于被告的遲延履行要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
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