房屋買賣合同案例(2)范本(已修改)
2025-05-10 08:49 本頁(yè)面
【正文】 1998年12月,某市一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的園景苑聽濤閣(C2)幢7層B室房屋一套抵押給銀行并辦理了抵押登記。1999年10月24日,該被告與原告簽訂房屋買賣合同,合同約定,被告將園景苑聽濤閣(C2)幢7層B室售于原告。價(jià)款729000元,該忘記房屋于2000年5月1日前交付使用。此后,原告先后向被告支付購(gòu)房款人民幣275500元。被告于2000年6月9日通知原告辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù),但原告未辦理。1999年7月2日該房屋的抵押登記被注銷。原告訴至法院,稱該合同未按《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定辦理過(guò)戶手續(xù),請(qǐng)求判令其與被告的房屋買賣合同無(wú)效。被告返還其已付購(gòu)房款人民幣275500元并承擔(dān)至還款日的利息損失。 有意見認(rèn)為該房屋買賣合同未辦理過(guò)戶手續(xù),合同應(yīng)該無(wú)效。自意見認(rèn)為,該合同雖未辦理過(guò)戶手續(xù),但房屋過(guò)戶手續(xù)只是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的要件,而非合同有效的要件,該合同應(yīng)為有效。但原告可以被告的遲延履行根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定主張解除合同。 [評(píng)析] 一、原告可否以該房屋買賣合同未辦理過(guò)戶手續(xù)而主張合同無(wú)效? 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第9條第l款規(guī)定:買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權(quán)證明和身份證明,買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證,到房屋所在地房屋管理辦理手續(xù)?！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第8條明確規(guī)定:凡未按照本辦法申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無(wú)效。如何理解該規(guī)定?產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是房屋買賣合同生效的要件嗎?司法實(shí)踐中又是如何解決此類問(wèn)題的? 房屋買賣合同是合同雙方就房屋這一標(biāo)的達(dá)成的一方支付價(jià)金,另一方交付房屋產(chǎn)權(quán)的協(xié)議,該合同經(jīng)雙方意思表示一致即成立。其是否有效須審查其合法性,只要具備合法性,合同即有效,就在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力。房屋買賣合同是房屋買賣行為的基礎(chǔ)。房屋買賣的行為可以分為兩個(gè)階段,一是簽訂有效的房屋買賣合同,二是實(shí)施該合同。因此,房屋買賣合同的效力問(wèn)題存在于第一階段,產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記問(wèn)題存在于第二階段,因?yàn)榈怯浭且妻D(zhuǎn)房產(chǎn)的要件,是實(shí)施合同內(nèi)容、轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)的方式。我們可以這樣認(rèn)為:一個(gè)完整的房屋買賣行為是雙方簽訂了一個(gè)有效的房屋買賣合同(第一階段),并履行完了該合同,卻一方支付了房?jī)r(jià),另一方交付了房屋,房屋在法律上的交付體現(xiàn)為過(guò)戶登記,也就是辦完了過(guò)戶登記手續(xù)(第二階段)。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條也顯示
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