房屋買賣合同案例(2)范本(已修改)
2025-05-10 08:49 本頁面
【正文】 1998年12月,某市一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的園景苑聽濤閣(C2)幢7層B室房屋一套抵押給銀行并辦理了抵押登記。1999年10月24日,該被告與原告簽訂房屋買賣合同,合同約定,被告將園景苑聽濤閣(C2)幢7層B室售于原告。價款729000元,該忘記房屋于2000年5月1日前交付使用。此后,原告先后向被告支付購房款人民幣275500元。被告于2000年6月9日通知原告辦理房屋交接驗收手續(xù),但原告未辦理。1999年7月2日該房屋的抵押登記被注銷。原告訴至法院,稱該合同未按《城市私有房屋管理條例》規(guī)定辦理過戶手續(xù),請求判令其與被告的房屋買賣合同無效。被告返還其已付購房款人民幣275500元并承擔至還款日的利息損失。 有意見認為該房屋買賣合同未辦理過戶手續(xù),合同應該無效。自意見認為,該合同雖未辦理過戶手續(xù),但房屋過戶手續(xù)只是房屋所有權移轉的要件,而非合同有效的要件,該合同應為有效。但原告可以被告的遲延履行根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定主張解除合同。 [評析] 一、原告可否以該房屋買賣合同未辦理過戶手續(xù)而主張合同無效? 《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第9條第l款規(guī)定:買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權證明和身份證明,買方須持購買房屋證明信和身份證,到房屋所在地房屋管理辦理手續(xù)?！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權戶籍管理暫行辦法》第8條明確規(guī)定:凡未按照本辦法申請辦理房屋產(chǎn)權登記的,其房屋產(chǎn)權的取得、轉移、變更和他項權利的設定,均為無效。如何理解該規(guī)定?產(chǎn)權過戶登記是房屋買賣合同生效的要件嗎?司法實踐中又是如何解決此類問題的? 房屋買賣合同是合同雙方就房屋這一標的達成的一方支付價金,另一方交付房屋產(chǎn)權的協(xié)議,該合同經(jīng)雙方意思表示一致即成立。其是否有效須審查其合法性,只要具備合法性,合同即有效,就在當事人之間產(chǎn)生法律約束力。房屋買賣合同是房屋買賣行為的基礎。房屋買賣的行為可以分為兩個階段,一是簽訂有效的房屋買賣合同,二是實施該合同。因此,房屋買賣合同的效力問題存在于第一階段,產(chǎn)權變動登記問題存在于第二階段,因為登記是移轉房產(chǎn)的要件,是實施合同內(nèi)容、轉移房產(chǎn)所有權的方式。我們可以這樣認為:一個完整的房屋買賣行為是雙方簽訂了一個有效的房屋買賣合同(第一階段),并履行完了該合同,卻一方支付了房價,另一方交付了房屋,房屋在法律上的交付體現(xiàn)為過戶登記,也就是辦完了過戶登記手續(xù)(第二階段)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第7條也顯示
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