【正文】 用股權(quán)并購(gòu)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。在這種方式下，土地受讓方的大忌是在談判的時(shí)候，不考慮稅負(fù)及納稅風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果承擔(dān)了較大會(huì)稅務(wù)義務(wù)和納稅風(fēng)險(xiǎn)。　?。和恋剞D(zhuǎn)讓方的稅負(fù)分析　　在股權(quán)并購(gòu)的方式下，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的一方（土地出讓方）在稅負(fù)上只有企業(yè)所得稅，沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅（根據(jù)財(cái)稅【2002】191號(hào)文件：對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅）和土地增值稅?！　?duì)于受讓股權(quán)的一方（土地受讓方）來(lái)說(shuō)則稅負(fù)較重，風(fēng)險(xiǎn)較大：因?yàn)槭召?gòu)的是企業(yè)原股東所持目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)，企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)并沒(méi)有發(fā)生變化，因而收購(gòu)股權(quán)的溢價(jià)不允許作為成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除，在以后目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅和土地增值稅清算時(shí)，清算的計(jì)稅基礎(chǔ)仍然是目標(biāo)企業(yè)的原始成本資料，這種方式相當(dāng)于土地出讓方將應(yīng)交納的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁到土地受讓方；　　目標(biāo)企業(yè)面臨或有稅負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵趯?duì)目標(biāo)企業(yè)的收購(gòu)過(guò)程中，不可能對(duì)企業(yè)以前的所有納稅義務(wù)進(jìn)行全面的調(diào)查了解，只要目標(biāo)企業(yè)存在偷、漏稅行為，立即面臨稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)，只能是股權(quán)受讓方承擔(dān)所有的稅收義務(wù)和責(zé)任；目標(biāo)企業(yè)可能面臨或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，如擔(dān)保，潛在或未決訴訟、產(chǎn)品質(zhì)量索賠等?！　。ň牛┩ㄟ^(guò)資產(chǎn)收購(gòu)獲取土地的涉稅問(wèn)題　　　　在這種方式下，土地受讓方直接支付價(jià)款給土地出讓方，以購(gòu)買土地出讓方的土地使用權(quán)資產(chǎn)，作為土地受讓方來(lái)說(shuō)，購(gòu)買土地所支付的價(jià)款直接作為開(kāi)發(fā)成本中的土地成本（應(yīng)取得稅務(wù)部門認(rèn)可的合法票據(jù)），除了繳納4%的土地契稅以外，沒(méi)有其他涉稅問(wèn)題，支付的土地價(jià)款可以完全進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅的計(jì)稅成本，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，支付的土地價(jià)款同樣可以加計(jì)扣除20%?！　　　〉鳛橘u方的土地出讓方來(lái)說(shuō)，則面臨著較多的稅務(wù)問(wèn)題：一是企業(yè)所得稅，土地使用權(quán)資產(chǎn)的凈增值部分必須交納25%的企業(yè)所得稅；二是營(yíng)業(yè)稅，根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅[2003]16號(hào)），單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，計(jì)算交納營(yíng)業(yè)稅；三是城建稅、教育附加，按營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)比例計(jì)算繳納；　　四是土地增值稅，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須計(jì)算交納土地增值稅，根據(jù)國(guó)稅函【1995】110號(hào)的規(guī)定：對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！　。ㄊ┩ㄟ^(guò)“招、拍、掛” 拿地的涉稅分析　　通過(guò)“招、拍、掛”的方式從國(guó)有土地儲(chǔ)備中心拿地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地資源最主要的一種方式，在這種方式下，拿地的一方，即土地受讓方，通常為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，支付土地出讓金以獲取土地使用權(quán)，支付的土地出讓金可以完全進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅的計(jì)稅成本，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，支付的土地出讓金還可以計(jì)入加計(jì)扣除20%的基數(shù)，在拿地環(huán)節(jié)，土地受讓方只需支付土地出讓金金額4%的契稅，無(wú)其他納稅義務(wù)?！　∵@種拿地方式是一種最規(guī)范和最干凈的拿地方式，不會(huì)出現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)，但是，這種拿地方式要充分考慮拿地的主體問(wèn)題，例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，但最終簽訂土地出讓協(xié)議的，一定要是最終開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司。否則，土地使用權(quán)由母公司再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司，會(huì)產(chǎn)生很嚴(yán)重的稅收問(wèn)題。二、房地產(chǎn)拆遷安置環(huán)節(jié)中的3個(gè)涉稅難題處理及例解　　一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理　　房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實(shí)質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本。另外，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。 　　以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。　　，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同銷售的會(huì)計(jì)處理：　　借：開(kāi)發(fā)成本———拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　　　貸：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　借：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入　　，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理：　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理　　　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕768號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。　?。?）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒(méi)有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)?！　。?）計(jì)稅依據(jù)　?、俑鶕?jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）和《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅?！　、趯?duì)超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；三是按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本（1＋成本利潤(rùn)率）247。（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）。 　　　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入?！　〖捶康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　　　　镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款規(guī)定，通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)?！　〈_認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋骸　。?）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定?！　。?）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定?！　。?）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定?！　￠_(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！　￡P(guān)于計(jì)稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。也就是說(shuō)，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　“咐治?3 　　江西省南昌市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2011年度采取拆遷安置方式對(duì)某小區(qū)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價(jià)核算，自行過(guò)渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)拆除被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。2012年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房?jī)斶€被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價(jià)格3500元/平方米。請(qǐng)進(jìn)行有關(guān)的稅務(wù)處理分析?！　。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅處理　　該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)（即本例中的商品房建安造價(jià)）繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅88000元（80022005%）。而對(duì)超出部分則按同類商品房市場(chǎng)價(jià)格繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅35000元（20035005%）?！　。ǘ┩恋卦鲋刀惖奶幚怼　》康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！安鹨贿€一”等面積部分土地增值稅的計(jì)稅收入為2800000元（8003500），同時(shí)，計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是2800000元，假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅56000元（2800000元2%）。 　?。ㄈ┢髽I(yè)所得稅的處理　　該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價(jià)等同于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償支出均為2800000元。　　案例分析14 　　A公司2010年5月開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目（屬于城中村改造），該項(xiàng)目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項(xiàng)目于2011年5月完工。2011年9月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2012年1月正式對(duì)外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬(wàn)元（21100平方米7000元/平方米）?！　≡擁?xiàng)目工程已竣工決算，開(kāi)發(fā)成本為6000萬(wàn)元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi)700萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)3200萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)300萬(wàn)元。向某公司借款的利息400萬(wàn)元（假定不超過(guò)金融企業(yè)同類同期貸款利率），但沒(méi)有按照項(xiàng)目進(jìn)行分配利息依據(jù)沒(méi)有銀行的利息票據(jù)，請(qǐng)分析有關(guān)“拆一還一”的賬務(wù)和稅務(wù)處理?！　。ㄒ唬┵~務(wù)處理　　計(jì)算過(guò)程如下：　　，利息費(fèi)用400萬(wàn)元?！　。?900＝5530（萬(wàn)元）?！　⌒枰⒁獾氖?，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶7900平方米，而是整個(gè)樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分?jǐn)?。　　視同銷售收入＝7900＝5530（萬(wàn)元）?！　。剑?400＋5530）247。29000＝（元/平方米）。需要注意的是，這里的29000平方米是作為總可售面積計(jì)算的，不能減去拆遷戶的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母，否則就會(huì)虛增成本?！　。?900＝（萬(wàn)元）；　　視同銷售所得＝5530－＝（萬(wàn)元）?！　?huì)計(jì)處理如下：　　，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同銷售的會(huì)計(jì)處理（單位：萬(wàn)　　元，下同）：　　借：開(kāi)發(fā)成本———拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　　5530　　　　貸：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　　5530　　借：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　　5530　　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　5530　　，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)5530萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理：　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　　　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（二）稅務(wù)處理如下　　　　A公司2011年9月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，就要確認(rèn)視同銷售所得＝5530－＝（萬(wàn)元），繳納企業(yè)所得稅＝25%＝（萬(wàn)元）?！　⌒枰⒁獾氖?，這里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款。　　　　與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。假定預(yù)征率為2%，則A公司2011年9月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，要預(yù)繳土地增值稅＝55302%＝（萬(wàn)元）。　　回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況。由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算?！　　　≡擁?xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過(guò)程如下：　　開(kāi)發(fā)成本＝5530＋6000＝11530（萬(wàn)元）；　　扣除項(xiàng)目金額＝11530（1+20%）＋1153010%+14770%＝（萬(wàn)元）；　　增值額＝14770＋5530－＝（萬(wàn)元）；　　增值率＝ 247。＝%，適用稅率30%，速算扣除率為0；　　應(yīng)繳土地增值稅＝ 30%－0＝（萬(wàn)元）；　　已預(yù)征土地增值稅＝55302%＝（萬(wàn)元）；　　應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝－＝（萬(wàn)元）。 　　?！　。?）營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算　　回遷房成本價(jià)如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開(kāi)發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本