【正文】 本項(xiàng)目銷售物業(yè)后再投入到開發(fā)建設(shè)中的資金為58037萬元， 按投資回報(bào)均攤分配原則，其中應(yīng)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為： 5803768705247。（151401＋37873）=21067(萬元) 故本項(xiàng)目總共投入的資本金應(yīng)為: 25000+21067=46067(萬元)占項(xiàng)目總投資的比例為: 46067247。112696=%在回籠資金之前的2004年12月底之前總共投資為： 15159＋39500=54659（萬元）其中資本金所占比例為： 25000247。54659＝%以上兩項(xiàng)均超過金融部門公認(rèn)的30％的水平。四、公司自有資金及股東借款合計(jì)34659萬元（含購?fù)恋乜睿⒂?004年12月底之前分批陸續(xù)投入，具體時(shí)間表如下：（1）、2003年10月已到位：15159萬元（已用于購?fù)恋兀?）、2004年04月底到位： 2000萬元（3）、2004年06月底到位： 3000萬元（4）、2004年08月底到位： 4500萬元（5）、2004年10月底到位： 5000萬元（6）、2004年12月底到位： 5000萬元注：結(jié)算地價(jià)包括土地出讓金、土地開發(fā)基金、拆遷費(fèi)、契稅第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié) 項(xiàng)目未來收入來源: 一、珠寶產(chǎn)業(yè)園建成后園區(qū)內(nèi)所有物業(yè)的銷售收入，見經(jīng)營(yíng)總收入預(yù)測(cè)表 經(jīng)營(yíng)總收入預(yù)測(cè)表序號(hào)分類銷售面積（萬平米）銷售單價(jià)（元/平米）銷售收入（萬元）1珠寶文化廣場(chǎng)80%6800371002珠寶大廈80%6800361763國(guó)際商務(wù)中心80%6800299204珠寶市場(chǎng)步行街（一期）3500236605珠寶市場(chǎng)步行街（二期）3500100456員工高級(jí)公寓2000145007合計(jì)　　151401注：（1）、 車位是服務(wù)配套，暫不計(jì)算收入；其它服務(wù)性經(jīng)營(yíng)收入暫不考慮。（2）、 考慮到未來本項(xiàng)目地塊的升值潛力,珠寶大廈、珠寶文化廣場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)中心20％的物業(yè)由公司保留，不對(duì)外出售，所有廠房均不對(duì)外出售，因?yàn)槲磥?～5年內(nèi)，在該地塊形成商業(yè)圈后，所有廠房可能外遷，只要補(bǔ)一些地價(jià)，工業(yè)用地可轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，升值潛力十分巨大，這種現(xiàn)象在許多大中城市隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展屢見不鮮。（3）、本可行性分析的經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)時(shí)間期截止2007年，在2007年前，廠房和酒店的收益較少，忽略不計(jì)；剩余20%物業(yè)()留給本公司自用和部分出租,租金收入也暫且不計(jì)入經(jīng)營(yíng)總收入當(dāng)中，但剩余物業(yè)的價(jià)值在項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算中將予以考慮。（4）、物業(yè)銷售收入回籠資金情況詳見經(jīng)營(yíng)收入年度測(cè)算表經(jīng)營(yíng)收入年度測(cè)算表（單位：萬元）項(xiàng)目　04年05年06年07年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年珠寶文化廣場(chǎng)比例————————10%60%30%——100%金額————————37102226011130——37100珠寶大廈比例————40%50%10%——————100%金額————14470180883618——————36176國(guó)際商務(wù)中心比例————————10%30%60%　100%金額————————2992897617952　29920珠寶市場(chǎng)步行街（一期）比例————40%50%10%——————100%金額————9464118302366——————23660珠寶市場(chǎng)步行街（二期）比例————————30%60%10%——100%金額————————301460271004　10045員工高級(jí)公寓比例————————30%50%20%——100%金額————————435072502900——14500合計(jì)——　2393429918200504451332986　151401　538526456332986二、本項(xiàng)目建成后將成為全國(guó)乃至世界著名的珠寶生產(chǎn)、加工、原材料交易、珠寶展示、拍賣、交易中心，屆時(shí)全國(guó)甚至世界各地的珠寶商將會(huì)云集揚(yáng)州，在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)進(jìn)行珠寶交易，并且將定期舉辦規(guī)模龐大的國(guó)際珠寶展示交易會(huì)。預(yù)計(jì)年交易額將達(dá)50～80億元，本公司也將從中獲取較大收益，如交易額的提成，即使按交易額的2％～3％收取，一年也有上億甚至幾億的收入，由于這方面的經(jīng)營(yíng)收入目前難以準(zhǔn)確量化，在本經(jīng)濟(jì)效益分析中暫且不計(jì)，但其美好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景是不能輕易忽略的！三、本項(xiàng)目建成后由本公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，㎡,一年的物業(yè)管理費(fèi)收入有幾千萬元, 在本經(jīng)濟(jì)效益分析中也暫且不計(jì)。四、本公司自己經(jīng)營(yíng)珠寶業(yè)務(wù)所產(chǎn)生利潤(rùn)在本經(jīng)濟(jì)效益分析中也暫且不計(jì)。本項(xiàng)目收入來源雖然很多，但在本經(jīng)濟(jì)分析中主要以可量化的物業(yè)銷售收入為主。第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅政策和揚(yáng)州市的地方稅收政策交納有關(guān)稅金。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加見下表：序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入的5%75702城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅的3%2273教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的1%764合計(jì)％7873第三節(jié) 項(xiàng)目利潤(rùn)估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入：151401萬元項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加：7873萬元項(xiàng)目可運(yùn)用資金：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入－項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金,即為143528萬元。項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如下表所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額約30832萬元稅后利潤(rùn)測(cè)算表(單位:萬元) 稅后利潤(rùn)測(cè)算表(單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）1經(jīng)營(yíng)收入1514012總成本費(fèi)用1126963稅金及附加78734利潤(rùn)總額308325所得稅(3年免所得稅)06稅后利潤(rùn)30832注：(1)考慮剩余20％物業(yè)價(jià)值(詳見剩余物業(yè)成本價(jià)值一覽表)37873萬元，稅后利潤(rùn)總額應(yīng)調(diào)整為: 30832＋37873＝68705萬元 (2)根據(jù)揚(yáng)州有關(guān)政策規(guī)定，外商獨(dú)資企業(yè)在稅收上享有“從獲利年度起企業(yè)所得稅前3年免，后3年減半”的優(yōu)惠政策。第四節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）。參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算出項(xiàng)目全部投資的經(jīng)濟(jì)效益，選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤(rùn)率。一、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)（1）、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（見財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）注：年貸款利率按中國(guó)人民銀行2002年2月21日起執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，取I=%。一般來講，年折現(xiàn)率一般高出同期銀行年貸款利率2個(gè)百分點(diǎn)，即為I折=%，計(jì)算時(shí)取I0=8%。 （2）、內(nèi)部收益率的計(jì)算當(dāng)NPV=O時(shí)=試算得出FIRR假設(shè)I=33%，則FNPV=4530；假設(shè)I=34%，則FNPV=4890由內(nèi)插法求出FIRR=33%+（133%－134%）*453/（453+|489|）=%即：%內(nèi)部收益率的評(píng)價(jià)：FIRR=%；I=%，I=8%FIRR與同期貸款利率I比較：FIRR=%%,說明項(xiàng)目可以盈利。FIRR與同期貸款利率I0比較：FIRR=%8%,說明項(xiàng)目盈利水平大大超出社會(huì)平均盈利水平。二、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值設(shè)定折現(xiàn)率I0=8%，據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，NPV=42207萬元0評(píng)價(jià)：FNPV=42207萬0，說明項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率（即I0=8%）獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目開發(fā)方案可行。三、投資利潤(rùn)率項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)/投資總額）100%=68705/112696=%四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總項(xiàng) 目明細(xì)項(xiàng)目數(shù)值動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)（單位：萬元）42207靜態(tài)指標(biāo)投資利潤(rùn)率%五、盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，設(shè)銷售率為Y的時(shí)候剛好盈虧平衡，即：經(jīng)營(yíng)收入=開發(fā)成本、費(fèi)用剩余物業(yè)成本價(jià)值+經(jīng)營(yíng)稅金及附加，也即：151401*Y=（11269625162）+151401*Y%，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為61%時(shí)，全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。即：項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為61%一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)率≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)率為61%，可見風(fēng)險(xiǎn)在可承受范圍內(nèi)。第九章 償債能力及擔(dān)保分析第一節(jié) 償債資金來源及償債能力分析 一、本項(xiàng)目利潤(rùn)來源有四個(gè)方面（見第八章），前期用于償還銀行貸款的資金主要靠物業(yè)銷售收入，至2007年底，需要償還的銀行貸款本金為20000萬元（利息按季支付，在投資估算中作為成本已考慮進(jìn)去），本項(xiàng)目全部投資所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為68705萬元，平均債務(wù)覆蓋率為：,可見，項(xiàng)目全部投資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量對(duì)債務(wù)的償還還是相當(dāng)有保障的。二、本項(xiàng)目現(xiàn)金流分析當(dāng)中有一部分剩余物業(yè)是按成本價(jià)計(jì)算的，實(shí)際上市場(chǎng)價(jià)值往往遠(yuǎn)高于成本價(jià)，真實(shí)的凈現(xiàn)金流應(yīng)大于68705萬元。三、本項(xiàng)目建成后其他方面的收益（見第八章）也為償還銀行貸款提供了強(qiáng)有力的保障。 總體看來，項(xiàng)目在建成之后，經(jīng)濟(jì)效益很好，收入來源穩(wěn)定可靠，對(duì)債務(wù)的保障程度較高，因此，本項(xiàng)目的償債能力很強(qiáng)。第二節(jié) 貸款期限的選擇 本項(xiàng)目2004年全面投入，2005年有部分資金回籠，回籠的資金又須再投入到項(xiàng)目中去，2006年回籠的資金可用于償還銀行貸款，所以貸款期選擇3年，按季付息，到期一次還清本金及剩余利息。第三節(jié) 貸款擔(dān)保分析 一、貸款擔(dān)保問題 本項(xiàng)目貸款擔(dān)?？捎庙?xiàng)目公司所購全部土地進(jìn)行抵押擔(dān)保，項(xiàng)目公司購買的土地帳面價(jià)值（詳見土地使用權(quán)證書及抵押物清單）為15159萬元,其中,商業(yè)用地帳面價(jià)值為12712萬元,約每平方米728元,工業(yè)用地帳面價(jià)值為2447萬元,約每平方米130元。2003年10月，揚(yáng)州市國(guó)土資源局公開拍賣了13塊土地，其中有6塊土地分布在項(xiàng)目公司所購?fù)恋刂車?，這些土地最高成交價(jià)為一塊商業(yè)用地每平方米3120元，最低為一塊住宅用地每平方米1470元（詳見有關(guān)揚(yáng)州市土地拍賣公告），根據(jù)本項(xiàng)目地塊位置及用途，商業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)不會(huì)少于每平方米2000元，不考慮工業(yè)用地升值因素，本項(xiàng)目商業(yè)用地市場(chǎng)總價(jià)應(yīng)為：34928萬元，加上工業(yè)用地成本價(jià)2447萬元，整個(gè)項(xiàng)目用地市場(chǎng)總價(jià)應(yīng)為37375萬元。貸款20000萬元，％,可見土地抵押擔(dān)保還是相當(dāng)有保障的。二、分階段擔(dān)保問題 　本項(xiàng)目在建設(shè)階段貸款20000萬元可用所有土地進(jìn)行抵押擔(dān)保，待完工將進(jìn)入到銷售階段時(shí)，用地面上的建筑物進(jìn)行二次抵押，同時(shí)解除擬銷售物業(yè)所占土地抵押，使銷售得以按正常進(jìn)行，保證資金按計(jì)劃回籠，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。第四節(jié) 評(píng)價(jià)結(jié)論和實(shí)施建議一、研究結(jié)論通過對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析可知，揚(yáng)州國(guó)際珠寶城項(xiàng)目處于邗江開發(fā)區(qū)未來中心區(qū)地理位置，升值空間較大。據(jù)調(diào)研分析，隨著揚(yáng)州城市的西移，“一區(qū)四園”的規(guī)劃，揚(yáng)州開發(fā)區(qū)開發(fā)很快就要進(jìn)入一個(gè)建設(shè)高潮期。同時(shí)，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率（產(chǎn)業(yè)園、住宅）二倍多的內(nèi)部收益率（一般為15％）。該項(xiàng)目是可行的。二、有關(guān)說明及建議本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的，鑒于目前珠寶城市場(chǎng)的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際狀況，我們對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題需進(jìn)一步作出說明，并提出若干建議：本報(bào)告的投資估算是參照國(guó)內(nèi)目前同類型項(xiàng)目的投資水平，結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)估算的，由于項(xiàng)目工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)的減免情況還有待落實(shí)，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。本項(xiàng)目的測(cè)算是在多方考察國(guó)內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上，參照同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)價(jià)格，結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，確定其預(yù)期售價(jià)和租金，這在很大程度上依賴于目前珠寶產(chǎn)業(yè)園的供求關(guān)系和未來幾年我國(guó)珠寶首飾業(yè)的發(fā)展情況。同時(shí)珠寶市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)狀況與管理水平，對(duì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平至關(guān)重要。我們除應(yīng)密切地注意市場(chǎng)、選擇合適的市場(chǎng)策略外，還必須組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，盡可能的減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。附財(cái)務(wù)測(cè)算表 投資估算匯總表 項(xiàng)目開發(fā)和銷售進(jìn)度初步按排表 經(jīng)營(yíng)收入年度預(yù)測(cè)表 投資計(jì)劃與資金籌措表 經(jīng)營(yíng)總收入預(yù)測(cè)表 稅后利潤(rùn)測(cè)算表 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 剩余物業(yè)成本價(jià)值一覽表 抵押物清單41