【正文】 1990年至2000年快速發(fā)展階段新世紀(jì)開始珠寶首飾業(yè)進(jìn)入一個更高層次上的發(fā)展新階段我國珠寶首飾業(yè)成為一個獨立的產(chǎn)業(yè)群體是二十世紀(jì)八十年代以后才逐步形成的，且規(guī)模很小。爾后也保持著較快的增長，到2000年珠寶首飾總銷售額為890億元人民幣，是1990年的44倍多。黃金飾品　，較2000年增長3%，成為全球繼印度、美國之后第三大黃金消費(fèi)國。到90年代中期，逐漸發(fā)展成K白金、鉑金鑲嵌鉆石、紅寶石、藍(lán)寶石為主，并很快占領(lǐng)珠寶首飾市場。出口28億多美元，首飾用黃金230噸，鉑金飾品銷售總件數(shù)突破100萬件，用鉑金150萬盎司，鉆石年銷售額超過11億美元。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷改善，中國珠寶玉石首飾產(chǎn)業(yè)保持了健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢。在稅收調(diào)整方面，2002年1月1日起，對鉆石免征進(jìn)口關(guān)稅，加工環(huán)節(jié)出口的鉆石實行零關(guān)稅。我們相信隨著改革的深入和行業(yè)的發(fā)展，珠寶玉石首飾的行業(yè)政策會更加寬松和有利。因此，目前參與黃金投資交易的主體已經(jīng)不受性質(zhì)和身份的限制，除了國家另有規(guī)定者以外，只要是中國境內(nèi)的法人和自然人均可參與黃金投資買賣交易?！保ㄖ懈壑閷毦W(wǎng)2003年11月4日《金銀珠寶經(jīng)營徹底放開》）由以上的信息可以看到，珠寶首飾行業(yè)面臨著一個較大的發(fā)展機(jī)遇。90年代初期，隨著香港珠寶首飾企業(yè)不斷遷入深圳，使深圳在珠寶業(yè)獲得巨大的推動作用，在信息、技術(shù)、加工工藝等方面也得到顯著的提高和發(fā)展。（以上見《中國寶玉石》2003年第一期孟憲松文《入世周年看中國珠寶業(yè)持續(xù)發(fā)展》深圳現(xiàn)有珠寶交易中心三個，均經(jīng)營珠寶銷售批發(fā)。（《深圳商報》2003年9月12日） 佳寧娜國際珠寶交易廣場。如位于浙江省紹興市福全鎮(zhèn)的浙江日月首飾集團(tuán)，為全國經(jīng)濟(jì)效益500強(qiáng)企業(yè)。（2003年中國國際珠寶展快訊，國務(wù)院發(fā)展研究中心錢平凡博士文《基于產(chǎn)業(yè)集群的我國淡水珍珠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方略》）位于蘇州城外的吳縣市渭塘古鎮(zhèn)，于1984年便創(chuàng)立了珍珠貿(mào)易市場。而南京市今年元旦、春節(jié)期間珠寶首飾銷售也是多年未見的旺市，一、二月份銷售額較去年大幅上升，多則翻一番，最少增幅也在10%以上。（中華珠寶網(wǎng)2003年11月4日《我國珠寶首飾市場形勢分析》）四、長三角珠寶首飾市場愈益趨于規(guī)范，這為市場穩(wěn)定健康地發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。另有較遠(yuǎn)的江蘇東?？h東海水晶城。除了聞名于世的上海南京路、城隍廟上鱗次櫛比的黃金珠寶店商家云集、品牌薈萃，還有在城隍廟新近落戶的上海最大鉆石城——東華美鉆金飾城，3000多平米的鋪面經(jīng)營上萬件新潮時尚的鉆石首飾。這就需要對長三角相關(guān)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場做一個綜合及比較分析。與全國平均水平比較，2002年全國實現(xiàn)出口總額3256億美元，%。世界500強(qiáng)有400多家在此落戶。就在上海提出重新打造自己制造業(yè)中心的同時，江蘇省也在謀劃一項大行動，這就是沿江開發(fā)戰(zhàn)略。揚(yáng)州排在第8位，這也是揚(yáng)州城市整體發(fā)展取得可喜進(jìn)步的具體表現(xiàn)。全市均值達(dá)2716元/平方米，比去年同期增長180元/平方米，%。大約從3年前開始，一些高品質(zhì)樓盤出來以后，一些買家一買就是兩三套，甚至十幾套。廠房租售情況變得相當(dāng)活躍，%%，年末，隨著各工業(yè)區(qū)加快項目的跟進(jìn)和完成，一批新的廠房將被建成。而金豐近些年來，交通工具日益多元化、便捷化、逐漸解決了異地置業(yè)交通上的問題，人們可以快速地國內(nèi)行走，空間大大縮短。二是房地產(chǎn)市場本身的素質(zhì)。今年15月份市區(qū)房地產(chǎn)共成交4311筆，同比分別增長42%、17%，交易總額達(dá)到21億元，比去年同期增長31%?！毙炷嘤小疤煜氯置髟乱?，二分無賴是揚(yáng)州”的佳句。揚(yáng)州作為“南京都市圈”１００公里范圍內(nèi)的節(jié)點城市和“附中心城市”，未來將建成地區(qū)綜合性服務(wù)中心和現(xiàn)代制造業(yè)基地，并將以文化旅游名城和生態(tài)園林城市的優(yōu)勢，全力打造最適合人居住的具有國際影響的城市。沿江開發(fā)戰(zhàn)略促使揚(yáng)州發(fā)展為以現(xiàn)有市區(qū)為中心，江都、儀征為兩翼相連、呈錐形帶狀分布、城鎮(zhèn)節(jié)點布局合理的濱江特大城市群體。揚(yáng)州城區(qū)按照“西進(jìn)南下”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，開始建設(shè)“西區(qū)的西區(qū)”——新城西區(qū)。對在我區(qū)工業(yè)園區(qū)以外新辦的外商投資企業(yè)，在辦理項目申報和項目建設(shè)前期手續(xù)時，區(qū)級各種規(guī)費(fèi)均減半征收。進(jìn)“兩園”企業(yè)除市級和市級以上規(guī)費(fèi)外，區(qū)鎮(zhèn)級費(fèi)用一律免收；市級和市級以上費(fèi)用由區(qū)政府及相關(guān)部門幫助爭取減免。以揚(yáng)州市國土資源局土地交易中心掛牌出讓價購得，每平米728元，且已于2003年9月23日支付了土地出讓金。從今年6月以來，項目公司的招商部門即開始與中國內(nèi)地、港澳臺及海外的上萬家珠寶企業(yè)及經(jīng)銷商、著名品牌廠商，包括各地的行業(yè)協(xié)會進(jìn)行了廣泛的聯(lián)系，獲得了相當(dāng)好的反饋。(2) 土地上各建筑物的造價如下： A:珠寶市場步行街為： 1500元/㎡ B:珠寶大廈、珠寶文化廣場、國際商務(wù)中心為： 2500元/㎡ C:員工高級公寓為： 750元/㎡ D:珠寶加工廠一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)為： 650元/㎡(3) 財務(wù)費(fèi)用按借款總額20000萬元、年利率6％、期限3年計算。（151401＋37873）=21067(萬元) 故本項目總共投入的資本金應(yīng)為: 25000+21067=46067(萬元)占項目總投資的比例為: 46067247。四、本公司自己經(jīng)營珠寶業(yè)務(wù)所產(chǎn)生利潤在本經(jīng)濟(jì)效益分析中也暫且不計。一般來講，年折現(xiàn)率一般高出同期銀行年貸款利率2個百分點，即為I折=%，計算時取I0=8%。三、本項目建成后其他方面的收益（見第八章）也為償還銀行貸款提供了強(qiáng)有力的保障。據(jù)調(diào)研分析，隨著揚(yáng)州城市的西移，“一區(qū)四園”的規(guī)劃，揚(yáng)州開發(fā)區(qū)開發(fā)很快就要進(jìn)入一個建設(shè)高潮期。我們除應(yīng)密切地注意市場、選擇合適的市場策略外，還必須組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，盡可能的減少風(fēng)險，達(dá)到項目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。二、分階段擔(dān)保問題 　本項目在建設(shè)階段貸款20000萬元可用所有土地進(jìn)行抵押擔(dān)保，待完工將進(jìn)入到銷售階段時，用地面上的建筑物進(jìn)行二次抵押，同時解除擬銷售物業(yè)所占土地抵押，使銷售得以按正常進(jìn)行，保證資金按計劃回籠，將風(fēng)險降到最低。第九章 償債能力及擔(dān)保分析第一節(jié) 償債資金來源及償債能力分析 一、本項目利潤來源有四個方面（見第八章），前期用于償還銀行貸款的資金主要靠物業(yè)銷售收入，至2007年底，需要償還的銀行貸款本金為20000萬元（利息按季支付，在投資估算中作為成本已考慮進(jìn)去），本項目全部投資所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為68705萬元，平均債務(wù)覆蓋率為：,可見，項目全部投資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量對債務(wù)的償還還是相當(dāng)有保障的。參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，計算出項目全部投資的經(jīng)濟(jì)效益，選取的計算指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。（4）、物業(yè)銷售收入回籠資金情況詳見經(jīng)營收入年度測算表經(jīng)營收入年度測算表（單位：萬元）項目　04年05年06年07年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年珠寶文化廣場比例————————10%60%30%——100%金額————————37102226011130——37100珠寶大廈比例————40%50%10%——————100%金額————14470180883618——————36176國際商務(wù)中心比例————————10%30%60%　100%金額————————2992897617952　29920珠寶市場步行街（一期）比例————40%50%10%——————100%金額————9464118302366——————23660珠寶市場步行街（二期）比例————————30%60%10%——100%金額————————301460271004　10045員工高級公寓比例————————30%50%20%——100%金額————————435072502900——14500合計——　2393429918200504451332986　151401　538526456332986二、本項目建成后將成為全國乃至世界著名的珠寶生產(chǎn)、加工、原材料交易、珠寶展示、拍賣、交易中心，屆時全國甚至世界各地的珠寶商將會云集揚(yáng)州，在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)進(jìn)行珠寶交易，并且將定期舉辦規(guī)模龐大的國際珠寶展示交易會。三、由于本項目采用滾動開發(fā)運(yùn)作模式，銷售回籠的資金又投入到項目開發(fā)建設(shè)中去，實現(xiàn)銷售后的利潤再投入應(yīng)視為新增資本金的投入。(3) ㎡ (4) 本項目自營面積為8萬㎡，其中：珠寶大酒店8萬㎡。項目公司的工程部門按照價格低、質(zhì)量優(yōu)的原則已與多個施工單位進(jìn)行了接觸和談判，目前，單項工程已達(dá)成意向（附后），與工程監(jiān)理公司也已初步簽訂意向合同（附后）。其它如治安等收費(fèi)：約1050元/。服務(wù)業(yè)企業(yè)當(dāng)年上繳地方稅收超100萬元的，地方綜合規(guī)費(fèi)在上年基數(shù)上，保證與營業(yè)收入增幅同步，由征收部門實行定額征收。一、揚(yáng)州市開發(fā)區(qū)、工業(yè)園外商優(yōu)惠政策：外商投資興辦國家鼓勵類生產(chǎn)性、開發(fā)性和建設(shè)、經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施的獨資或合資合作項目，注冊資金在100萬美元，且外方股份比例占60%以上的，從獲利年度起，稅務(wù)部門依法征稅。豐富的貨源加便捷的交通，將衍生出現(xiàn)代物流業(yè)－集散、倉儲、運(yùn)輸、采購、制造、配送、經(jīng)營、信息、代理、中介等一系列現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。按照規(guī)劃，近中期至２０１０年，開發(fā)范圍為：東至江都嘶馬鎮(zhèn)，西至儀征青山鎮(zhèn)，南至長江，北至寧通高速公路（揚(yáng)州市區(qū)以西北繞城高速公路為界），涉及市區(qū)及儀征、江都兩市２９個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？梢韵胂螅磥淼膿P(yáng)州將如蘇中水鄉(xiāng)出浴之美女，一洗歷史塵垢，再次以其驚艷之靚麗，令世人稱奇贊嘆。每每念及，仿似美人駕虹霓而至，驚鴻一瞥又飄然而逝，令人迷戀而悵惘不已。今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持大幅上揚(yáng)的態(tài)勢，施工面積和新開工面積較之上年同期有較大的增幅。房地產(chǎn)市場潛在需求主要受到潛在需求方的購買能力和經(jīng)濟(jì)支撐能力的影響。過去一年中外地的海景房紛紛闖入京城叫賣，如秦皇島的維多利亞海灣、大連的海昌欣城以及海南銀谷苑和三亞海景酒店，為京城人異地置業(yè)打開了亮麗天地。于是，商業(yè)房地產(chǎn)以其潛在的升值空間，正在成為市民繼股票、住房之后新的投資熱點。于是將手頭的現(xiàn)金分別付兩套房子的首付，現(xiàn)在兩套房子又都漲了近8萬元。即便是在全國房產(chǎn)一路走低的998年，杭州的房價也一直沒有跌過。（東邦上海房地產(chǎn)信息網(wǎng)）無錫房地產(chǎn)市場需求旺盛，成交量價齊升。顯示揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)進(jìn)步顯著。未來5年內(nèi)，從長江口北岸南通市，到杭州灣以南的寧波，西至南京的10萬平方公里范圍內(nèi)，一個縱橫交錯、通江達(dá)海的現(xiàn)代化快速交通網(wǎng)，將把“長三角”15座中心城市、55座中等城市、1446個小城鎮(zhèn)全部納入“3小時都市圈”。中國經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)的35個城市，有10個在長三角；全國綜合實力百強(qiáng)縣（市），長三角占了一半。長江三角洲地區(qū)與全國相比較，%。市場亟待一個具有相當(dāng)規(guī)模的能薈聚國際國內(nèi)眾多知名品牌的珠寶產(chǎn)業(yè)園降生于長三角。該首飾城新近落成，在今年9月舉辦的黃金珠寶首飾展銷會上成交近億元。（以上酷極珠寶網(wǎng)《國際價格動蕩　上海緊隨 京城穩(wěn)當(dāng)》、《江蘇100億珠寶穿上“護(hù)身符”　國內(nèi)首個首飾“三包”在寧被提上議程》及孫文盛部長的講話）五、尚無一家集產(chǎn)供銷綜合一體的珠寶市場平臺長江三角洲包括外圍地區(qū)甚至北到山東，珠寶市場大致分為兩類。目前已建立起老鳳祥分號21家，各省市連鎖店正在籌建中。（《姑蘇晚報》見中華珠寶網(wǎng)）三、長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)能力強(qiáng)，尤其是廣大的農(nóng)村人口已有了較強(qiáng)的珠寶首飾消費(fèi)能力。諸暨的山下湖鎮(zhèn)2002年全鎮(zhèn)珍珠養(yǎng)殖戶達(dá)3000多戶，；珍珠養(yǎng)殖面積突破20萬畝，其中，本地養(yǎng)殖水面約8萬畝，在江蘇、安徽、江西、湖南、湖北、福建與海南的養(yǎng)殖水面突破12萬畝；珍珠產(chǎn)量達(dá)280噸，其中高檔珍珠25余噸，占全國高檔珍珠產(chǎn)量的80%；珍珠加工銷售企業(yè)343家，主要從事珍珠項鏈、飾品加工以及以珍珠為主要原料的美容品、營養(yǎng)品和珍珠粉加工。（見中華珠寶網(wǎng)）第二節(jié) 　長三角珠寶首飾業(yè)現(xiàn)狀總體來看，長三角珠寶首飾企業(yè)數(shù)量、生產(chǎn)規(guī)模及在全國所占的比重均低于珠三角，但其發(fā)展也自有特色。今年8月初招商以來，不到一個月的時間，一樓已全部被珠寶廠商認(rèn)購，二樓三樓也分別被認(rèn)購80%和50%。這兩個首飾加工基地的形成，對我國珠寶首飾業(yè)發(fā)展起到了重要作用。第一節(jié) 珠三角珠寶首飾業(yè)現(xiàn)狀我國首飾業(yè)集中在珠江三角洲地區(qū)，并形成了深圳和番禺兩個首飾加工基地。而內(nèi)地個體私營企業(yè)也將根據(jù)國務(wù)院今年3月份取消100多項行政審批項目中關(guān)于取消金銀珠寶經(jīng)營審批制的有關(guān)內(nèi)容，可自主向所在地工商部門注冊登記，從事金銀珠寶業(yè)的經(jīng)營。（以上為孫文盛的書面講話）據(jù)悉，當(dāng)新的《黃金管理條例》頒布，中國人民銀行《商業(yè)銀行個人黃金投資業(yè)務(wù)管理辦法》正式實施以后，真正意義上的“炒金”就可進(jìn)行。根據(jù)國家海關(guān)統(tǒng)計，2003年1月至6月，其