【正文】 中國(guó) 揚(yáng)州國(guó)際珠寶城可行性研究報(bào)告第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目名稱：中國(guó) 揚(yáng)州國(guó)際珠寶城二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：“中國(guó) 揚(yáng)州國(guó)際珠寶城”是由香港羅蘭斯寶集團(tuán)在揚(yáng)州市投資建設(shè)的一個(gè)集珠寶加工、經(jīng)營(yíng)、展示、拍賣、批發(fā)、國(guó)際交易為一體的大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目座落于揚(yáng)州市城區(qū)江陽(yáng)大道與揚(yáng)瓜路交匯處黃金地段?！皳P(yáng)州珠寶城”占地608畝，投資10億港元，計(jì)劃引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名珠寶生產(chǎn)企業(yè)200多家，珠寶經(jīng)營(yíng)及相關(guān)領(lǐng)域數(shù)千商家；按照“資源集約化、經(jīng)營(yíng)規(guī)?；?、運(yùn)作產(chǎn)業(yè)化、銜接鏈?zhǔn)交钡膰?guó)際經(jīng)營(yíng)理念，將珠寶原材料集散交易—珠寶加工—珠寶經(jīng)營(yíng)－珠寶展示－珠寶拍賣、交易－珠寶出口等各個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有機(jī)整合并全面開放，供世界各地珠寶商賈在此投資設(shè)廠，加工、生產(chǎn)、展示、銷售、拍賣，國(guó)際貿(mào)易等；充分挖掘珠寶產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，并與揚(yáng)州地域文化有機(jī)融合，將揚(yáng)州珠寶城打造成一個(gè)國(guó)際一流的珠寶產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，形成產(chǎn)、供、銷一條龍的中國(guó)珠寶專業(yè)大市場(chǎng)，形成象“虎門服裝”、“中山燈飾”、“順德家私”模式的產(chǎn)業(yè)集散中心——“揚(yáng)州珠寶”。如果說(shuō)長(zhǎng)江是一條美麗的項(xiàng)鏈，那么，揚(yáng)州珠寶城無(wú)疑就是鑲嵌在項(xiàng)鏈上的一顆璀璨奪目的鉆石。珠寶城建成后，將會(huì)提供上萬(wàn)個(gè)工作崗位，預(yù)計(jì)珠寶城年產(chǎn)值和交易額達(dá)80億元以上，約占全國(guó)年產(chǎn)值和交易額的8%以上，形成為中國(guó)最大的珠寶產(chǎn)業(yè)基地之一。第二節(jié)　項(xiàng)目開發(fā)單位基本情況項(xiàng)目公司：揚(yáng)州珠寶城實(shí)業(yè)有限公司成立日期：2002年6月28日經(jīng)營(yíng)范圍：開發(fā)、生產(chǎn)、營(yíng)銷珠寶及相關(guān)配套產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理。企業(yè)類型：獨(dú)資經(jīng)營(yíng)（港資）注冊(cè)資本：1500萬(wàn)美元注冊(cè)住所：揚(yáng)州市邗江區(qū)法人代表：鐘永森第三節(jié)　項(xiàng)目規(guī)劃概況項(xiàng)目位置：揚(yáng)州市邗江區(qū)江陽(yáng)西路與揚(yáng)瓜路交匯處占地面積：608畝，即405536萬(wàn)平方米建筑面積：（包括珠寶大酒店8萬(wàn)平方米）建筑覆蓋率：35%容積率：綠化率：30%規(guī)劃功能設(shè)置：序號(hào)名稱土地使用權(quán)面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）功能定位1珠寶大廈鉆石、寶石、玉器、金銀制品等交易中心2珠寶文化廣場(chǎng)百貨購(gòu)物廣場(chǎng)、古董、書畫、筆墨等交易中心3國(guó)際商務(wù)中心國(guó)際品牌珠寶展示中心4珠寶市場(chǎng)步行街（一期）原材料半成品、成品的展示、銷售集散地5珠寶市場(chǎng)步行街（二期）同上6珠寶加工廠一區(qū)珠寶產(chǎn)品加工區(qū)7珠寶加工廠二區(qū)玉器加工區(qū)8珠寶加工廠三區(qū)漆器加工區(qū)9員工高級(jí)公寓珠寶城職工及管理人員公寓設(shè)計(jì)規(guī)劃說(shuō)明：項(xiàng)目公司現(xiàn)已在揚(yáng)州市邗江區(qū)第一期購(gòu)買土地544畝，其中商業(yè)用地262畝，工業(yè)用地282畝，土地款已全額付清，商業(yè)及工業(yè)用地的國(guó)有土地使用證已全部辦好。第二期酒店用地64畝，屆時(shí)將按合同約定供地、付款。目前，工程的詳細(xì)施工規(guī)劃即將完成，施工的前期準(zhǔn)備工作正在緊張進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2004年1月珠寶大廈、珠寶市場(chǎng)步行街、珠寶加工廠區(qū)一區(qū)先期動(dòng)工，其他工程將按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度如期安排開工。全部工程為期三年半完工。該項(xiàng)目位于揚(yáng)州市城區(qū)主干道江陽(yáng)西路南側(cè)。整個(gè)珠寶城規(guī)劃分五個(gè)區(qū)：特大珠寶加工區(qū)、珠寶市場(chǎng)步行街、珠寶展示交易區(qū)、珠寶產(chǎn)業(yè)生活區(qū)、珠寶文化交流和酒店區(qū)。其整體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)都是聘請(qǐng)香港、新加坡等地名家，按照國(guó)際一流的珠寶產(chǎn)業(yè)平臺(tái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能明確、完善，建筑風(fēng)格充份顯示行業(yè)主題，既金碧輝煌、又豪華氣派協(xié)調(diào)一致。建成后的珠寶城將成為揚(yáng)州市一道靚麗的風(fēng)景線。項(xiàng)目的代表性工程： 特大的珠寶加工區(qū)：按珠寶加工種類由6大組團(tuán)56幢現(xiàn)代化高級(jí)廠房組成。 珠寶市場(chǎng)步行街：其造型和用料均采用世界產(chǎn)玉區(qū)建筑風(fēng)格，經(jīng)名家精心雕琢而成，內(nèi)設(shè)緬甸街、印度街、非洲街、新疆和田街等。屆時(shí)，全世界的珠寶、玉石將匯集于此，讓人如同置身于珠寶大世界，世界珠寶玉石盡顯眼前，任君選購(gòu)。 珠寶展示中心：外型為12080米，內(nèi)設(shè)圓形、方形、八角形三大中庭，中庭錯(cuò)落有致，融會(huì)貫通，四樓的拍賣大廳金碧輝煌，雍容典雅，豪華氣派，萬(wàn)千珠寶在此拍賣、展示和交易。 珠寶大酒店：建筑面積8萬(wàn)平方米，擁有530間豪華套房，是專為方便珠寶商賈集中經(jīng)商和進(jìn)行行業(yè)交流而設(shè)，并根據(jù)珠寶商常攜帶貴重物品的需要，特別配設(shè)全套一流的保安系統(tǒng)。整座酒店呈鉆石形。酒店面寬126米，落地大玻璃，無(wú)梁無(wú)柱，氣勢(shì)磅礴。大堂高43米，面積4000平方米，內(nèi)設(shè)音樂(lè)瀑布、小溪曲徑、亞熱帶森林園景，使整座酒店充滿現(xiàn)代浪漫氣息和回歸自然的感覺(jué)。建成后的國(guó)際珠寶城計(jì)劃配套有人民銀行驗(yàn)金點(diǎn)、珠寶鑒定中心、海關(guān)報(bào)關(guān)點(diǎn)，并有稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)等服務(wù)機(jī)構(gòu)。還將有UPS快遞、24小時(shí)滾動(dòng)珠寶信息屏幕、全方位國(guó)際珠寶信息網(wǎng)、安全押運(yùn)、為珠寶商辦理出口的FA來(lái)源地證明、黃金經(jīng)營(yíng)權(quán)、珠寶進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)、代辦有關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、暫住證等。珠寶城將不定期舉辦大型國(guó)內(nèi)、國(guó)際珠寶研討會(huì)、交流會(huì)、珠寶專業(yè)培訓(xùn)會(huì)、珠寶拍賣活動(dòng)、專業(yè)人員資質(zhì)培訓(xùn)等。珠寶城還將配備現(xiàn)代化、高科技的防暴、防盜設(shè)施，引進(jìn)國(guó)際知名的物業(yè)公司進(jìn)行星級(jí)管理，配有世界一流專業(yè)保安設(shè)施進(jìn)行24小時(shí)全天候監(jiān)控，并有一支訓(xùn)練有素的專業(yè)保安隊(duì)伍為珠寶企業(yè)保駕護(hù)航，使入駐企業(yè)無(wú)后顧之憂。第四節(jié) 可行性研究的基本思路本報(bào)告旨在對(duì)項(xiàng)目作出常規(guī)可行性研究。由于本項(xiàng)目是以珠寶為主體，集珠寶加工業(yè)、商業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)于一體的房地產(chǎn)綜合性開發(fā)項(xiàng)目，有別于傳統(tǒng)的、單一的珠寶工業(yè)區(qū)的開發(fā)。在珠寶行業(yè)狀況、國(guó)家政策、市場(chǎng)等諸多有利因素的作用下，她必將成為中國(guó)第一個(gè)國(guó)際級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)的珠寶專業(yè)大市場(chǎng)。本報(bào)告以詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，以大量具有說(shuō)服力的數(shù)字材料為依據(jù)。逐一回答該項(xiàng)目的投資者何以獨(dú)具慧眼進(jìn)軍珠寶產(chǎn)業(yè)；何以在長(zhǎng)三角、在揚(yáng)州開發(fā)、建設(shè)國(guó)際珠寶城等疑問(wèn)，順理成章地得出兩個(gè)結(jié)論：選擇長(zhǎng)三角開發(fā)建設(shè)國(guó)際珠寶城是市場(chǎng)的迫切需要；選擇揚(yáng)州是因?yàn)閾P(yáng)州綜合成本最低，綜合效益最好。本報(bào)告充分發(fā)掘揚(yáng)州在“長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈“中有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目有效資源、市場(chǎng)前景及公司操控能力三位一體進(jìn)行綜合考慮，并對(duì)方案作出初步投資估算。第五節(jié) 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積：其中：加工廠房面積：128800平方米　　　商　業(yè)　面積：286000平方米酒　店　面積：80000平方米公　寓　面積：72500平方米總　投　資?。?12696萬(wàn)元人民幣（不包括酒店投入）自有資金投入：約25000萬(wàn)元人民幣經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：稅后利潤(rùn)：68705萬(wàn)元（未計(jì)算廠房、租金和酒店?duì)I業(yè)收益）全部投資凈現(xiàn)值：42207萬(wàn)元（年折現(xiàn)率按8％計(jì)）全部投資內(nèi)部收益率：%總投資利潤(rùn)率：%　　　 盈虧平衡點(diǎn)為61%第二章 珠寶市場(chǎng)分析第一節(jié) 國(guó)際珠寶市場(chǎng)鳥瞰一、 相對(duì)平穩(wěn)，各有升降，總體趨旺珠寶首飾在國(guó)際貿(mào)易中是一項(xiàng)大宗商品，其年?duì)I業(yè)額約2500億美元。雖然經(jīng)受伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)、中東沖突、非典沖擊，引致金價(jià)波動(dòng)，部分地區(qū)市況淡靜、銷售下跌，但2003年國(guó)際珠寶市場(chǎng)整體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，且各有升降。以國(guó)家和地區(qū)來(lái)看，東南亞上半年市場(chǎng)復(fù)蘇受到打擊，下半年銷售趨于樂(lè)觀。由于美國(guó)市場(chǎng)正在復(fù)原，東南亞整體經(jīng)濟(jì)情況亦呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。泰國(guó)的鉆飾、印度的珠寶銷售均較去年同期有溫和上升。新加坡、印尼、馬來(lái)西亞受非典影響，上半年市場(chǎng)冷清，銷售下滑，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)反彈，可彌補(bǔ)下跌的損失。（中華珠寶網(wǎng)2003年10月28日《2003年?yáng)|南亞珠寶零售市場(chǎng)大拼盤》）其他國(guó)家和地區(qū)均呈現(xiàn)較好態(tài)勢(shì)。%；緬甸海水珍珠將大幅增產(chǎn)，預(yù)計(jì)年產(chǎn)量較去年增加50%；南非市值最大，產(chǎn)量第二的黃金公司黃金地公司第一季度純利增長(zhǎng)64%；秘魯金飾今年前4個(gè)月出口總額比去年同期增長(zhǎng)了10%；越南擴(kuò)大黃金進(jìn)口額度，且稱“只要國(guó)內(nèi)需要，進(jìn)口額度沒(méi)有任何限制（以上《中國(guó)寶石》2003年第二期）。坦桑尼亞黃金出口猛增，1997年僅1600萬(wàn)美元，預(yù)計(jì)2003年底將達(dá)5億美元（）。美國(guó)、歐洲是珠寶消費(fèi)的主要市場(chǎng)，去年美國(guó)盡管受中東局勢(shì)緊張影響，但感恩節(jié)和圣誕節(jié)期間的珠寶銷量仍不跌反升，這與當(dāng)?shù)厝艘曎?gòu)買珠寶首飾為生活文化有很大關(guān)系。據(jù)資料顯示，去年香港珠寶業(yè)出口額達(dá)190億港元，比前年上升17%。主要市場(chǎng)如美國(guó)、英國(guó)及法國(guó)，分別錄得25%、19%及17%的增幅，銷往中國(guó)內(nèi)地的珠寶亦上升23%。（《香港商報(bào)》）今年國(guó)際金價(jià)走高，目前已接近每盎司（）380美元。據(jù)全球最大的黃金生產(chǎn)商紐蒙特礦產(chǎn)公司預(yù)計(jì)：因供應(yīng)維持目前水平，而國(guó)際市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)美元可能進(jìn)一步走軟，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)金價(jià)可能進(jìn)一步上漲。（）而國(guó)際鉑金原材料價(jià)格再次上沖，鉑金首飾價(jià)格上漲，原料迅速?gòu)拿堪凰?50美元上升到770美元。而據(jù)南京市場(chǎng)反饋，鉑金飾品每克漲幅在1015元。（）以上可見國(guó)際珠寶市場(chǎng)總體趨旺的勢(shì)頭。二、 虎視眈眈中國(guó)市場(chǎng)，爭(zhēng)先恐后搶灘登陸昔日被看成單純珠寶加工制造地的中國(guó)內(nèi)地，如今被國(guó)際珠寶首飾界視為潛在的最大消費(fèi)市場(chǎng)。接近200億美元年銷售額的巨大市場(chǎng)潛力，令世界珠寶業(yè)巨頭紛紛“搶灘”中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。自1982年我國(guó)恢復(fù)黃金飾品市場(chǎng)后，內(nèi)地黃金及珠寶首飾消費(fèi)迅速增長(zhǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年我國(guó)首飾消費(fèi)超過(guò)600億元人民幣，黃金消費(fèi)量則連續(xù)數(shù)年平穩(wěn)保持在200噸左右。來(lái)自德國(guó)慕尼黑國(guó)際展覽集團(tuán)的一項(xiàng)預(yù)測(cè)顯示，2010年中國(guó)有希望成為全球最具競(jìng)爭(zhēng)力的珠寶首飾加工和消費(fèi)中心，以及世界珠寶貿(mào)易中心之一，屆時(shí)珠寶首飾的年銷售額將超過(guò)180億美元。全球最大的鉆石經(jīng)銷商戴比爾斯早在上個(gè)世紀(jì)50年代就開始了與中國(guó)內(nèi)地的商務(wù)接觸。1984年和1988年，戴比爾斯先后與山東省、遼寧省簽訂了勘探鉆石礦礦源的合同，通過(guò)旗下的銷售和市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，戴比爾斯深度介入中國(guó)新興打磨加工業(yè)和快速增長(zhǎng)的珠寶飾品制造業(yè)。20世紀(jì)90年代以來(lái)，戴比爾斯在中國(guó)加大了消費(fèi)營(yíng)銷方面的投入，位于北京、上海和廣州的“鉆石推廣服務(wù)”和“鉆石信息中心”通過(guò)舉辦各種行業(yè)會(huì)議、培訓(xùn)研討會(huì)、競(jìng)賽等方式，大大推動(dòng)了中國(guó)鉆石飾品消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。已有150多年歷史的法國(guó)著名珠寶鐘表巨頭卡地亞，目前已在北京、上海擁有三家精品店，并在中國(guó)內(nèi)地17個(gè)大中城市設(shè)立多家形象專柜。為進(jìn)一步拓展中國(guó)市場(chǎng)，去年卡地亞在上海設(shè)立了代表處。以在世界各地推廣大溪地珍珠為主要職能的大溪地珍珠國(guó)際宣傳協(xié)會(huì)，去年在上海和香港分別設(shè)立了辦事處。去年12月，協(xié)會(huì)在上海舉行大溪地珍珠小姐選拔活動(dòng)，以提高大溪地珍珠在中國(guó)內(nèi)地消費(fèi)者中的知名度。香港知名珠寶首飾品牌周大福選擇了以特許品牌連鎖的方式開拓內(nèi)地市場(chǎng)。截至2002年7月，周大福在內(nèi)地各大中城市已開設(shè)了超過(guò)70間店鋪，未來(lái)幾年中營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量還將不斷增加。作為香港最大的黃金與其它貴金屬產(chǎn)品制造商之一，恒豐集團(tuán)先后在北京、深圳設(shè)立了子公司和行政總部，以開拓內(nèi)地金銀珠寶首飾零售市場(chǎng)。目前，恒豐在北京、上海、廣州等內(nèi)地許多重點(diǎn)城市開設(shè)了20余間專柜，向內(nèi)地消費(fèi)者推廣其“金至尊”和“銀河明星”兩大品牌。恒豐有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，未來(lái)5年集團(tuán)將通過(guò)開設(shè)連鎖專柜、發(fā)展特許經(jīng)營(yíng)等方式，將內(nèi)地專賣店和專賣柜增至300間。（《市場(chǎng)報(bào)》見中華珠寶網(wǎng)）作為全球第三大黃金需求市場(chǎng)，中國(guó)正在吸引世界的目光。全球最大的黃金推廣機(jī)構(gòu)世界黃金協(xié)會(huì)已經(jīng)把中國(guó)作為2003年全球推廣計(jì)劃的“重中之重”。世界黃金協(xié)會(huì)遠(yuǎn)東區(qū)董事總經(jīng)理鄭良豪9月12日出現(xiàn)在上海。他專程來(lái)為世界黃金協(xié)會(huì)啟動(dòng)“K－GOLD黃金消費(fèi)新概念”在中國(guó)的推廣活動(dòng)。這種以18K黃金為主要材質(zhì)的金飾，因?yàn)橛捕容^高、色澤美麗而備受各國(guó)年輕消費(fèi)者青睞?！爸袊?guó)對(duì)全球黃金行業(yè)的影響不可忽視，”鄭良豪說(shuō)，重塑黃金的金融資產(chǎn)作用、擴(kuò)大全球黃金新形象的推廣，是世界黃金協(xié)會(huì)2003年全球策略的兩大重點(diǎn)，中國(guó)則是推廣計(jì)劃的“重中之重”。來(lái)自世界黃金協(xié)會(huì)的消息說(shuō)，雖然自1997年至2002年，鉑金首飾消費(fèi)熱潮使得中國(guó)黃金首飾消費(fèi)大幅下滑四成以上，成為僅次于印度和美國(guó)的世界第三大黃金需求市場(chǎng)。世界黃金協(xié)會(huì)認(rèn)為，2003年中國(guó)黃金市場(chǎng)呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：開放步伐加快，市場(chǎng)體系逐步完善，投資需求上漲。2002年10月30日，上海黃金交易所開業(yè)，結(jié)束了延續(xù)50多年的黃金“統(tǒng)配統(tǒng)購(gòu)”。今年上半年，中國(guó)人民銀行又正式取消了有關(guān)黃金行業(yè)的26項(xiàng)行政審批項(xiàng)目，其中包括取消黃金收購(gòu)許可，黃金制品生產(chǎn)、加工、批發(fā)業(yè)務(wù)審批，黃金供應(yīng)，黃金制品零售業(yè)務(wù)核準(zhǔn)等。這意味著，世界各地的相關(guān)企業(yè)只需在中國(guó)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)買黃金，就可以自由地在中國(guó)投資黃金珠寶生產(chǎn)、批發(fā)和零售項(xiàng)目。世界黃金協(xié)會(huì)總裁詹姆斯伯頓曾對(duì)此評(píng)價(jià)說(shuō)：“現(xiàn)在中國(guó)國(guó)內(nèi)黃金市場(chǎng)完全是一個(gè)自由的市場(chǎng)”。巨大的需求正在吸引越來(lái)越多的國(guó)際黃金企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。同時(shí)出現(xiàn)在世界黃金協(xié)會(huì)“K－GOLD”推廣活動(dòng)上的香港知名珠寶品牌周生生和周大福，對(duì)內(nèi)地黃金消費(fèi)市場(chǎng)表示了濃厚的興趣?！爸袊?guó)內(nèi)地是個(gè)巨大的市場(chǎng)，這對(duì)每個(gè)商家都是無(wú)可抵擋的誘惑?！敝苌录娓笨偨?jīng)理周允成說(shuō)，“我們對(duì)在這里的發(fā)展前景非常有信心?！币獯罄Q(mào)易促進(jìn)會(huì)上海代表阿迪斯認(rèn)為，隨著中國(guó)黃金市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，會(huì)有越來(lái)越多的意大利珠寶商參與中國(guó)市場(chǎng)。倫敦金銀市場(chǎng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)穆立則表示，“中國(guó)完全有可能成為亞太地區(qū)的黃金中心”。另一個(gè)令國(guó)際黃金業(yè)界對(duì)中國(guó)趨之若鶩的因素，是正在醞釀之中的個(gè)人黃金買賣。據(jù)悉，世界黃金協(xié)會(huì)已與上海黃金交易所建立密切聯(lián)系，并設(shè)立了專門的顧問(wèn)小組，協(xié)助金交所研究和開發(fā)包括黃金期貨在內(nèi)的投資產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，一旦個(gè)人黃金投資放開，真正的投資類黃金產(chǎn)品面世，中國(guó)內(nèi)地黃金需求每年可增加100噸。這將刺激外資大