【正文】 場(chǎng)銷售額每年都保持了兩位數(shù)的遞增，一些珠寶首飾的消費(fèi)已躍居世界前列。1982年底統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)全國(guó)有金銀珠寶和玉雕產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)95個(gè)，擁有職工人數(shù)為20800人，年產(chǎn)值9509萬元。我國(guó)出土的商代“玉羽人”掛件，距今已有三千七百年的歷史。據(jù)悉，世界黃金協(xié)會(huì)已與上海黃金交易所建立密切聯(lián)系，并設(shè)立了專門的顧問小組，協(xié)助金交所研究和開發(fā)包括黃金期貨在內(nèi)的投資產(chǎn)品。伯頓曾對(duì)此評(píng)價(jià)說：“現(xiàn)在中國(guó)國(guó)內(nèi)黃金市場(chǎng)完全是一個(gè)自由的市場(chǎng)”。這種以18K黃金為主要材質(zhì)的金飾，因?yàn)橛捕容^高、色澤美麗而備受各國(guó)年輕消費(fèi)者青睞。作為香港最大的黃金與其它貴金屬產(chǎn)品制造商之一，恒豐集團(tuán)先后在北京、深圳設(shè)立了子公司和行政總部，以開拓內(nèi)地金銀珠寶首飾零售市場(chǎng)。1984年和1988年，戴比爾斯先后與山東省、遼寧省簽訂了勘探鉆石礦礦源的合同，通過旗下的銷售和市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，戴比爾斯深度介入中國(guó)新興打磨加工業(yè)和快速增長(zhǎng)的珠寶飾品制造業(yè)。而據(jù)南京市場(chǎng)反饋，鉑金飾品每克漲幅在1015元。%；緬甸海水珍珠將大幅增產(chǎn)，預(yù)計(jì)年產(chǎn)量較去年增加50%；南非市值最大，產(chǎn)量第二的黃金公司黃金地公司第一季度純利增長(zhǎng)64%；秘魯金飾今年前4個(gè)月出口總額比去年同期增長(zhǎng)了10%；越南擴(kuò)大黃金進(jìn)口額度，且稱“只要國(guó)內(nèi)需要，進(jìn)口額度沒有任何限制（以上《中國(guó)寶石》2003年第二期）。本報(bào)告充分發(fā)掘揚(yáng)州在“長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈“中有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目有效資源、市場(chǎng)前景及公司操控能力三位一體進(jìn)行綜合考慮，并對(duì)方案作出初步投資估算。還將有UPS快遞、24小時(shí)滾動(dòng)珠寶信息屏幕、全方位國(guó)際珠寶信息網(wǎng)、安全押運(yùn)、為珠寶商辦理出口的FA來源地證明、黃金經(jīng)營(yíng)權(quán)、珠寶進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)、代辦有關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、暫住證等。 珠寶市場(chǎng)步行街：其造型和用料均采用世界產(chǎn)玉區(qū)建筑風(fēng)格，經(jīng)名家精心雕琢而成，內(nèi)設(shè)緬甸街、印度街、非洲街、新疆和田街等。第二期酒店用地64畝，屆時(shí)將按合同約定供地、付款。 揚(yáng)州國(guó)際珠寶城”是由香港羅蘭斯寶集團(tuán)在揚(yáng)州市投資建設(shè)的一個(gè)集珠寶加工、經(jīng)營(yíng)、展示、拍賣、批發(fā)、國(guó)際交易為一體的大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目座落于揚(yáng)州市城區(qū)江陽大道與揚(yáng)瓜路交匯處黃金地段。目前，工程的詳細(xì)施工規(guī)劃即將完成，施工的前期準(zhǔn)備工作正在緊張進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2004年1月珠寶大廈、珠寶市場(chǎng)步行街、珠寶加工廠區(qū)一區(qū)先期動(dòng)工，其他工程將按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度如期安排開工。屆時(shí)，全世界的珠寶、玉石將匯集于此，讓人如同置身于珠寶大世界，世界珠寶玉石盡顯眼前，任君選購(gòu)。珠寶城將不定期舉辦大型國(guó)內(nèi)、國(guó)際珠寶研討會(huì)、交流會(huì)、珠寶專業(yè)培訓(xùn)會(huì)、珠寶拍賣活動(dòng)、專業(yè)人員資質(zhì)培訓(xùn)等。第五節(jié) 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積：其中：加工廠房面積：128800平方米　　　商　業(yè)　面積：286000平方米酒　店　面積：80000平方米公　寓　面積：72500平方米總　投　資　：112696萬元人民幣（不包括酒店投入）自有資金投入：約25000萬元人民幣經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：稅后利潤(rùn)：68705萬元（未計(jì)算廠房、租金和酒店?duì)I業(yè)收益）全部投資凈現(xiàn)值：42207萬元（年折現(xiàn)率按8％計(jì)）全部投資內(nèi)部收益率：%總投資利潤(rùn)率：%　　　 盈虧平衡點(diǎn)為61%第二章 珠寶市場(chǎng)分析第一節(jié) 國(guó)際珠寶市場(chǎng)鳥瞰一、 相對(duì)平穩(wěn)，各有升降，總體趨旺珠寶首飾在國(guó)際貿(mào)易中是一項(xiàng)大宗商品，其年?duì)I業(yè)額約2500億美元。坦桑尼亞黃金出口猛增，1997年僅1600萬美元，預(yù)計(jì)2003年底將達(dá)5億美元（）。（）以上可見國(guó)際珠寶市場(chǎng)總體趨旺的勢(shì)頭。20世紀(jì)90年代以來，戴比爾斯在中國(guó)加大了消費(fèi)營(yíng)銷方面的投入，位于北京、上海和廣州的“鉆石推廣服務(wù)”和“鉆石信息中心”通過舉辦各種行業(yè)會(huì)議、培訓(xùn)研討會(huì)、競(jìng)賽等方式，大大推動(dòng)了中國(guó)鉆石飾品消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。目前，恒豐在北京、上海、廣州等內(nèi)地許多重點(diǎn)城市開設(shè)了20余間專柜，向內(nèi)地消費(fèi)者推廣其“金至尊”和“銀河明星”兩大品牌?！爸袊?guó)對(duì)全球黃金行業(yè)的影響不可忽視，”鄭良豪說，重塑黃金的金融資產(chǎn)作用、擴(kuò)大全球黃金新形象的推廣，是世界黃金協(xié)會(huì)2003年全球策略的兩大重點(diǎn)，中國(guó)則是推廣計(jì)劃的“重中之重”。巨大的需求正在吸引越來越多的國(guó)際黃金企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，一旦個(gè)人黃金投資放開，真正的投資類黃金產(chǎn)品面世，中國(guó)內(nèi)地黃金需求每年可增加100噸。在我國(guó)出土的最早的黃金首飾，是在甘肅省玉門火燒溝遺址發(fā)現(xiàn)的商代金耳環(huán)，距今也有三千七百年的歷史。不及現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模的千分之一。（以上見中華珠寶網(wǎng)——中國(guó)黃金珠寶消費(fèi)論壇鉆石加工　2001年全球鉆石加工出口額與2000年相比下降16%，%。特別是鉑金鑲鉆飾品是近年珠寶首飾市場(chǎng)銷售亮點(diǎn)，形成一股“鉑金鉆石熱”。黃金珠寶玉石飾品生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有5000多家，銷售企業(yè)現(xiàn)有2萬多家，從業(yè)人員已達(dá)300萬人。隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活將更加殷實(shí)，珠寶玉石首飾行業(yè)發(fā)展的潛力和空間就將更加巨大。2002年9月，國(guó)家對(duì)進(jìn)口黃金（含標(biāo)準(zhǔn)黃金）和黃金礦砂免征進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。國(guó)家已經(jīng)相繼制定了一系列標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，如《鉆石分級(jí)》、《珠寶玉石（《中國(guó)寶石》2003年第2期《個(gè)人如何炒金》）另據(jù)《南方日?qǐng)?bào)》報(bào)道：“從明年上半年開始，港澳永久居民可以個(gè)人的名義在廣東注冊(cè)經(jīng)營(yíng)黃金珠寶行業(yè)?！〉谌?珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲珠寶首飾業(yè)情況比較今年中國(guó)礦業(yè)報(bào)《財(cái)富珠寶》周刊編輯出版了《中國(guó)珠寶首飾企業(yè)名錄大全》。2002年生產(chǎn)各類首飾4000多萬件，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)215億元，%。一層為大型珠寶品牌推廣中心，二、三層為大型珠寶首飾交易中心，五層為珠寶商會(huì)所。（《深圳商報(bào)》2003年9月12日）廣州市番禺區(qū)現(xiàn)擁有5個(gè)珠寶首飾加工工業(yè)園，（見中華珠寶網(wǎng)）另有一個(gè)在建的廣州威樂珠寶產(chǎn)業(yè)園，位于番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)。上海老城皇廟黃金珠寶公司，年銷售額10億多元，在全國(guó)有120多家連鎖店。1996年珍珠城交易即達(dá)七百八十噸（占全國(guó)淡水珍珠三分之二）。老城隍廟黃金珠寶有限公司對(duì)開發(fā)郊縣農(nóng)村市場(chǎng)行動(dòng)較早，%。鉆石交易所、黃金交易所設(shè)在上海，鉑金也于今年8月在上海正式掛牌交易正是國(guó)家對(duì)這種成熟市場(chǎng)的認(rèn)同。水晶工藝品年交易額近10億元。（中華珠寶網(wǎng)2003年6月24日《太平南路崛起兩座珠寶城》）今年4月20日，號(hào)稱蘇北珠寶航母的淮安和氏天福國(guó)際珠寶城在淮安市中心開業(yè)。與全國(guó)平均水平比較，2002年全國(guó)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬億元，%，增速為1996年以來最高水平。從以上三個(gè)方面可以看出，投資、消費(fèi)、出口的快速增長(zhǎng)使長(zhǎng)江三角洲地區(qū)活力四射，經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。已有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家斷言，21世紀(jì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的基本單位既不是企業(yè)，也不是國(guó)家，而是城市群。江蘇著力打造這一經(jīng)濟(jì)帶，無疑也是為了給自己在長(zhǎng)三角中增添一定的分量。（據(jù)《現(xiàn)代快報(bào)》2003年8月9日見搜狐網(wǎng)）第二節(jié) 長(zhǎng)三角中心城市房地產(chǎn)分析從今年8月上海推出的樓盤價(jià)格看，高層以靜安區(qū)“國(guó)際麗都城”價(jià)格最高，均價(jià)12000元；小高層浦東新區(qū)苗圃路“維多利華庭”價(jià)格65008000元，為小高層之最，多層的徐匯區(qū)“西雅圖”項(xiàng)目為最高，均價(jià)7200元。杭州是一個(gè)特殊的城市，這個(gè)半城山水半城湖的城市成了眾多浙江甚至全國(guó)富人向往的地方。接下來一波輪到了杭州本地人。自去年以來，上海商鋪市場(chǎng)開始回升并一路走高。統(tǒng)計(jì)同期顯示，上海人對(duì)于商鋪目前昂貴的價(jià)格表現(xiàn)出比較強(qiáng)的承受力，40%的人選擇5000元/平方米——10000元/平方米的商鋪；30%的人選擇10000元/平方米——15000元/平方米的商鋪；2%的人選擇3000元/平方米以下的商鋪。以上海為龍頭，包括南京、寧波、杭州、蘇州、溫州、無錫、紹興、常州、揚(yáng)州等10多個(gè)城市的長(zhǎng)江三角洲都市圈正在加速融合，這種產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、資源共享的新格局打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的局域性，地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間迅速放大。寧波、杭州等二線城市，盡管城市和房地產(chǎn)規(guī)模不如特大城市，但由于其較強(qiáng)的市場(chǎng)吸納能力和較低的空置率使得其潛在開發(fā)投資空間較大。新近推出的海德公園和來鶴臺(tái)廣場(chǎng)，一個(gè)是目前檔次較高的精品樓盤，一個(gè)是西部新區(qū)最有前途的商業(yè)中心，都吸引了大量的外地資本。揚(yáng)州江都人，清代著名學(xué)者汪中在《廣陵對(duì)》上說：“廣陵一域之地，鬻海為鹽，使萬民食其業(yè)；上輸少府，以寬農(nóng)畝之力；及川渠所轉(zhuǎn)，百貨通焉。“都市圈”包括南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖，以及淮安南部和巢湖的部分地區(qū)，最終形成高度的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)一體化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。市域沿江地區(qū)形成一級(jí)中心城市一個(gè)，二級(jí)中心城市２個(gè)，重點(diǎn)中心鎮(zhèn)８?jìng)€(gè)。首期投入建設(shè)的文昌西路延伸工程?hào)|至賈七路，西至西北繞城公路，道路規(guī)劃寬110米，將是揚(yáng)州東西向的主干道，是西部連接潤(rùn)揚(yáng)大橋、寧啟鐵路火車站、西北繞城公路的主干道。對(duì)被列入國(guó)家和省火炬、星火、雙高一優(yōu)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目的，根據(jù)省以上的貸款貼息獎(jiǎng)勵(lì)、撥款總額，區(qū)政府按10%的比例予以匹配獎(jiǎng)勵(lì)。（見政府相關(guān)政策文件）二、揚(yáng)州國(guó)際珠寶城可享受的優(yōu)惠政策：　　企業(yè)所得稅免三減五區(qū)級(jí)收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、墻改基金、人防費(fèi)、消防費(fèi)等均減按30%征收免征一年區(qū)級(jí)綜合基金所有外商可享受的行政事業(yè)減免規(guī)費(fèi)成片開發(fā)面積達(dá)200畝以上的項(xiàng)目、世界知名企業(yè)投資舉辦的項(xiàng)目，實(shí)行一事一議、制定個(gè)案性政策第六章 成本及風(fēng)險(xiǎn)控制第一節(jié) 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的運(yùn)行成本一、稅收 工業(yè)企業(yè)實(shí)行增值稅制，稅率為進(jìn)銷差額的17%，%，視增值情況而定。其中6幅地塊與該項(xiàng)目用地在地理位置及土地用途上具有可比性。近日，又新設(shè)計(jì)出招商意向表分發(fā)給各地珠寶企業(yè)，已有部分珠寶企業(yè)明確表達(dá)了進(jìn)駐的意向。三、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和營(yíng)銷進(jìn)度的初步安排 詳見項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和營(yíng)銷進(jìn)度的初步安排表，珠寶加工區(qū)、珠寶大酒店暫不對(duì)外銷售。54659＝%以上兩項(xiàng)均超過金融部門公認(rèn)的30％的水平。第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅政策和揚(yáng)州市的地方稅收政策交納有關(guān)稅金。FIRR與同期貸款利率I0比較：FIRR=%8%,說明項(xiàng)目盈利水平大大超出社會(huì)平均盈利水平。第二節(jié) 貸款期限的選擇 本項(xiàng)目2004年全面投入，2005年有部分資金回籠，回籠的資金又須再投入到項(xiàng)目中去，2006年回籠的資金可用于償還銀行貸款，所以貸款期選擇3年，按季付息，到期一次還清本金及剩余利息。該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目的測(cè)算是在多方考察國(guó)內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上，參照同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)價(jià)格，結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，確定其預(yù)期售價(jià)和租金，這在很大程度上依賴于目前珠寶產(chǎn)業(yè)園的供求關(guān)系和未來幾年我國(guó)珠寶首飾業(yè)的發(fā)展情況。2003年10月，揚(yáng)州市國(guó)土資源局公開拍賣了13塊土地，其中有6塊土地分布在項(xiàng)目公司所購(gòu)?fù)恋刂車?，這些土地最高成交價(jià)為一塊商業(yè)用地每平方米3120元，最低為一塊住宅用地每平方米1470元（詳見有關(guān)揚(yáng)州市土地拍賣公告），根據(jù)本項(xiàng)目地塊位置及用途，商業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)不會(huì)少于每平方米2000元，不考慮工業(yè)用地升值因素，本項(xiàng)目商業(yè)用地市場(chǎng)總價(jià)應(yīng)為：34928萬元，加上工業(yè)用地成本價(jià)2447萬元，整個(gè)項(xiàng)目用地市場(chǎng)總價(jià)應(yīng)為37375萬元。三、投資利潤(rùn)率項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)/投資總額）100%=68705/112696=%四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總項(xiàng) 目明細(xì)項(xiàng)目數(shù)值動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)（單位：萬元）42207靜態(tài)指標(biāo)投資利潤(rùn)率%五、盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，設(shè)銷售率為Y的時(shí)候剛好盈虧平衡，即：經(jīng)營(yíng)收入=開發(fā)成本、費(fèi)用剩余物業(yè)成本價(jià)值+經(jīng)營(yíng)稅金及附加，也即：151401*Y=（11269625162）+151401*Y%，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為61%時(shí)，全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如下表所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額約30832萬元稅后利潤(rùn)測(cè)算表(單位:萬元) 稅后利潤(rùn)測(cè)算表(單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）1經(jīng)營(yíng)收入1514012總成本費(fèi)用1126963稅金及附加78734利潤(rùn)總額308325所得稅(3年免所得稅)06稅后利潤(rùn)30832注：(1)考慮剩余20％物業(yè)價(jià)值(詳見剩余物業(yè)成本價(jià)值一覽表)37873萬元，稅后利潤(rùn)總額應(yīng)調(diào)整為: 30832＋37873＝68705萬元 (2)根據(jù)揚(yáng)州有關(guān)政策規(guī)定，外商獨(dú)資企業(yè)在稅收上享有“從獲利年度起企業(yè)所得稅前3年免，后3年減半”的優(yōu)惠政策。（2）、 考慮到未來本項(xiàng)目地塊的升值潛力,珠寶大廈、珠寶文化廣場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)中心20％的物業(yè)由公司保留，不對(duì)外出售，所有廠房均不對(duì)外出售，因?yàn)槲磥?～5年內(nèi)，在該地塊形成商業(yè)圈后，所有廠房可能外遷，只要補(bǔ)一些地價(jià)，工業(yè)用地可轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，升值潛力十分巨大，這種現(xiàn)象在許多大中城市隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展屢見不鮮。第二節(jié) 資金籌措及落實(shí)情況一、公司的投資計(jì)劃與資金籌措詳見投資計(jì)劃與資金籌措表。綜合來看，在長(zhǎng)三角地區(qū)，揚(yáng)州具有較大的發(fā)展和升值潛力，項(xiàng)目是可行的。即均高出該項(xiàng)目用地掛牌出讓價(jià)1～3倍不等，以保守的評(píng)估估算，該項(xiàng)目用地的土地價(jià)值目前已升值了2倍，即約2000元/平方米。另外，企業(yè)如有需要，可就近直接取用地表水。在建設(shè)區(qū)新辦集貿(mào)市場(chǎng)、消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)要素市場(chǎng)，工商管理費(fèi)實(shí)行兩年免交，三年減半收取。第二節(jié) 揚(yáng)州市優(yōu)惠政策美