【正文】 353 2600 352 簡易結(jié)構(gòu) 1069 4800 513 搬遷費、臨時安置費（兩年） 25 元/㎡/月 14538 872 3 五通一平工程費用單位（萬元/畝、公里）數(shù)量（畝 、公里） 7276 場地平整及邊坡工程費用 4 2732 供水、排水工程費用 210 596 供電、供氣工程費用 270 767 通訊及網(wǎng)絡(luò)工程費用 140 398 道路工程費用 980 2783 二 土地收儲整理其他費用 965 1 項目實施管理費 1% 161 2 前期工作費（摸底、調(diào)查、評估、配 套設(shè)施設(shè)計等） 5% 804 土地收儲費 用為基礎(chǔ)三 基本預備費 10% 1704 土地收儲建設(shè)期利息四 （貸款 14000 萬元） 1344 銀行貸款基 準利率53五 合計 20222 一+二+三+四 工程項目資金籌措經(jīng)過初步估算，項目總投資約為 20222 萬元。融資方案：建設(shè)單位自籌資金 6092 萬元，占項目總投資的%，銀行貸款 14000 萬元，占 項目總 投資的 %。詳見“ 總投估算表” 。54第十二章 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù) 財務(wù)分析依據(jù)國家計委和財政部聯(lián)合發(fā)布的《項目建設(shè)經(jīng)濟評價辦法》中的有關(guān)規(guī)定進行分析與評價； 財務(wù)核算按現(xiàn)行會計制度中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； 現(xiàn)根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、價格體系和建設(shè)機制，分析計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，計算評價指標，考察項目的土地出讓收入、土地收儲成本及贏利能力等財務(wù)狀況。 財務(wù)評價基數(shù)選取 土地出讓價格 根據(jù)現(xiàn)有的土地市場價格，本項目收儲的土地按照 140 萬元/畝的價格出讓。 項目計算期 本項目計算期 5 年，其中建設(shè)期 2 年，出讓期 3 年。 出讓收入估算 本項目收儲入地共計 畝，其中 畝土地可出讓，出讓價格為 140 萬元/ 畝，出讓收入共計為 萬元。 不確定性分析 政策變動造成的不確定性分析 當前正處于我國征地政策變化的敏感期，新舊政策更替可能55為本項目在實施征地拆遷補償過程中帶來不確定性。國家將保護農(nóng)民利益作為征地拆遷的重要原則，這一因素加大了本醒目的征地拆遷風險性和不確定性。 雙方協(xié)商的不確定性 項目主管部門與被征地方的協(xié)商結(jié)果構(gòu)成項目的一大不確定性因素。 出讓價格的不確定性 由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素的影響，具有極大的不確定性。 財務(wù)評價總結(jié) 通過以上分析和計算，本項目有較好的經(jīng)濟效益和抗風險能力。該項目經(jīng)過上述各項指標分析，本項目的財務(wù)基準收益率和投資利潤率均高于評價參數(shù)指標，項目是可行的。項目的實施，將對XX 的經(jīng)濟發(fā)展起到 積極的推動作用。56第十三章 風險分析 主要風險因素識別 經(jīng)分析，本項目的主要風險因素有： 市場風險主要是指 XX 縣土地的交易量以及 XX 縣房地產(chǎn)市場的總體格局變化與預測的趨勢不同。本項目土地儲備后由相關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)劃整理，不存在很大的市場風險。項目所建設(shè)的房屋為拆遷安置房，不存在出售的問題，因此無市場風險。綜上所述本項目無市場風險。 工程風險主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風險。 環(huán)境影響方面的風險主要指工程建設(shè)和運營對周邊環(huán)境等產(chǎn)生的負面影響，致使項目不能順利實施或需要增加大量投資進行治理等。 組織機構(gòu)方面的風險主要指項目組織設(shè)置方案不適合本項目的建設(shè)或運營，項目法人代表、公司管理層不能勝任項目的組織與管理等，影響項目的實施。 57 投資估算風險主要來自工程方案變化、工程量增加、工期XX，人工、材料、機械臺班費，各種費率、利率、匯率、通貨膨脹率的提高，以及征地增加和單價的提高。 本項目資金有 70%為銀行貸款，存在較大的債務(wù)資金，融資風險較高。 財務(wù)方面的風險主要是由于投資或運營成本費用的增加，使項目盈利水平達不到預期目標。 經(jīng)濟方面的風險一是來自管理費用節(jié)約、提高安全等經(jīng)濟效益預測的不確定性；二是投資或運營費用的增加，使項目經(jīng)濟效益水平達不到預期目標。 當前的土地政策與經(jīng)濟政策不斷出臺，對擬建項目的實施會產(chǎn)生一些影響，新老體制交替在項目組織機構(gòu)設(shè)置中帶來一定風險。 社會風險指項目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題，對社會各利益群體、當?shù)亟M織機構(gòu)及當?shù)丶夹g(shù)、文化環(huán)境帶來的負面影響，項目可能承擔的風險。58 風險程度分析1．風險評估方法的選擇 風險評估一般采用專家調(diào)查法、層次分析法、CIM 法、蒙特卡洛模擬法等基本方法。有項目相對簡單，僅以上述選取的風險因素作為風險對象，不對各個因素進行二階或二階以上的分解和展開，為簡化計算，此處采用專家調(diào)查法。2．風險等級和影響程度劃分 將各種風險因素出現(xiàn)的可能性及對項目的影響程度劃分為 9個等級，用 19 表示，即： 1——表示可能性極小或影響極??； 2——表示可能性非常小或影響非常?。? 3——表示可能性小或影響??； 4——表示可能性較小或影響較??； 5——表示可能性一般或影響一般； 6——表示可能性較大或影響較大； 7——表示可能性大或影響大； 8——表示可能性非常大或影響非常大； 9——表示可能性極大或影響極大； 3．專家評價與統(tǒng)計 采用專家評估法，請了若干專家，其中有物流技術(shù)專家、信息技術(shù)專家、工程技術(shù)專家、經(jīng)濟專家、社會學專家、項目管理專家，在相互沒有任何聯(lián)系的情況下，獨立就項目可能涉及的風險及程59度進行判斷，按上述的指標評分，對專家給出的判斷值進行統(tǒng)計，統(tǒng)計結(jié)果見表 。表 風險因素量化分析統(tǒng)計表出現(xiàn)的可能性 出現(xiàn)后對項目影響程度極小非常小小較小一般較大 大非常大極大極小非常小 小較小一般較大 大非常大極大序號風險因素1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 91市場風險2工程風險3環(huán)境影響4公司組織5投資估算6融資風險7財務(wù)風險8經(jīng)濟風險609體制改革政策10社會影響4．風險評價判別標準 根據(jù)風險因素對投資項目影響程度的大小，劃分風險評價判別標準如下： （1）較小風險（風險等級 12 級）。指風險發(fā)生的可能性較小，即使發(fā)生，造成的損失也較小，不影響項目的可行性。 （2）一般風險（風險等級 34 級）。指風險發(fā)生的可能性較大，即使發(fā)生，造成的損失也不對，一般不影響項目的可行性。 （3）較大風險（風險等級 56 級）。指風險發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生，造成的損失較大，但損失成的還在項目本身可承受的范圍之內(nèi)。 （4）嚴重風險（風險等級 78 級）。指風險發(fā)生的可能性大，而且一旦發(fā)生，造成的損失也大，可能是項目由可行轉(zhuǎn)變?yōu)椴豢尚??；蛘唢L險發(fā)生的可能性很小，但如果發(fā)生，造成的損失非常大。對此類風險必須采取相應(yīng)的防范措施，項目才可以接受，否則是不能接受的。 （5）災難性風險（風險等級一般為 89 級）。指風險發(fā)生的可能性非常大，發(fā)生后對項目的影響也非常大?；蛘唠m然風險發(fā)生的可61能性一般，但發(fā)生后的影響極大存在此類風險應(yīng)認定項目不可行，或者要有風險規(guī)避的措施。5．風險評估結(jié)論 風險評估成果匯總見表 。 從表 可以得出，本項目的技術(shù)和工程兩個方面存在較大的風險，其他方面的風險一般或較小。表 風險評估成果匯總表序號 風險因素對項目的影響程度發(fā)生的可能性風險等級說明1 市場風險 1 7 極小2 工程風險 6 5 較大 施工、工期存在不確定性3 環(huán)境影響 5 5 一般4 公司組織 7 4 大5 投資估算 6 5 較大6 融資風險 8 2 非常大7 財務(wù)風險 8 1 非常大8 經(jīng)濟風險 6 2 較大9 體制改革與政策 9 4 極大10 社會影響 7 2 大 防范和降低風險措施1. 技術(shù)風險 本項目土地收儲不存在任何技術(shù)性問題，收儲土地后進行土62地出讓或出租過程中主要是前期勘察設(shè)計和市政基礎(chǔ)建設(shè)中對技術(shù)要求比較高，但總體來講，本項目的技術(shù)風險較低。2. 工程風險 工程造價和工期是本項目的主要工程建筑風險。因此在工程施工時要注意以下幾個方面的問題： （1）協(xié)調(diào)各相關(guān)方面的關(guān)系與抓緊工程建設(shè)必須同時進行； （2）注意關(guān)鍵工程的進度，注意每一影響工程進度的關(guān)鍵部位；（3）選擇好的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位，認真把好設(shè)備、材料訂貨關(guān)，是保證工程質(zhì)量和進度的關(guān)鍵。63第十四章 結(jié)論與建議 本項目所征地塊所在區(qū)域（者樓鎮(zhèn)）是 XX 縣正在發(fā)展和將要發(fā)展的重點區(qū)域，并且符合發(fā)展規(guī)劃，各類規(guī)劃已經(jīng)得到相關(guān)部門的批復。在區(qū)位和規(guī)劃上可行。 結(jié)論認為，本次土地收購儲備，迎合了 XX 縣經(jīng)濟發(fā)展和城區(qū)規(guī)劃的需要，也迎合了社會發(fā)展的需要，是 XX 縣經(jīng)濟和社會發(fā)展的一次重大舉措。通過這次收購儲備工作的實施，既可以擴大 XX縣的城區(qū)范圍，同時也可推進 XX 縣的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，為打造現(xiàn)代化 XX 縣奠定了堅實 的基礎(chǔ)。 同時，本次收購儲備的土地預計的收益也相當可觀。不但能改善 XX 縣的財政狀況，還能通過此次收購儲備土地出讓資金的回籠，為 XX 縣的經(jīng)濟和社會建設(shè)籌措必要的資金，更為有力地促進 XX 縣的經(jīng)濟發(fā)展。目 錄64第一章 總 論 ....................................................................................................2 項目名稱及建設(shè)單位 .............................................................................................................................2 土地收儲規(guī)模、原則與土地利用規(guī)劃 .................................................................................................5 項目總投資及資金籌措 .........................................................................................................................6 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 .................................................................................................................................8 結(jié)論及建議 .............................................................................................................................................9第二章 待收儲地塊概況 .....................................................................................11 待儲備地塊位置和形狀、面積 ...........................................................................................................11 項目區(qū)內(nèi)土地權(quán)屬 ...............................................................................................................................12 地形、地質(zhì)狀況 ...................................................................................................................................12 待儲備地塊地上附著物 .......................................................................................................................13 基礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)條件 ................................................