【正文】 護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱工作特性及對(duì)建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)。要有利于施工和維護(hù)，應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物耗量。②建筑朝向和平面形狀該項(xiàng)目的建筑物采用南北朝向，在建筑物內(nèi)布置空調(diào)房間時(shí)，盡量避免布置在東西朝向的房間及東西墻上有窗戶的房間以及平屋頂?shù)捻攲臃块g。③合理規(guī)劃空間布局及控制體型系數(shù)考慮依靠自然通風(fēng)的建筑，空間布局應(yīng)比較開敞，考慮一樓門面全部做汽車配件，光線要好，門面要大，有利于吸引顧客。 ④綠化對(duì)節(jié)能建筑的影響綠化對(duì)居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣溫，調(diào)節(jié)碳氧平穩(wěn)，減弱溫室效應(yīng)，減輕城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善微小氣候、改善建筑室內(nèi)環(huán)境、節(jié)約建筑能耗的有效措施。本項(xiàng)目規(guī)劃綠化率為30%。三、節(jié)能效果綜合分析及評(píng)價(jià)該項(xiàng)目為綜合性汽車服務(wù)行業(yè)，建設(shè)規(guī)模比較大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤(rùn)氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國(guó)家建筑規(guī)范，新建建筑物嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目所采有的節(jié)能措施可行。第四章 項(xiàng)目選址及用地分析一、項(xiàng)目選址及用地方案 該項(xiàng)目建設(shè)地址位于某縣瀟浦鎮(zhèn)，交通便利，地理位置優(yōu)越。周邊城市居住區(qū)比較集中，生活服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善，與中心城區(qū)的交通聯(lián)系十分便利。項(xiàng)目所屬地塊區(qū)位條件優(yōu)越，有良好的自然環(huán)境，工程地質(zhì)條件較好，無地下礦產(chǎn)資源。地勢(shì)平坦，規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)商業(yè)用地。該項(xiàng)目的建設(shè)符合某市城市總體規(guī)劃。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，開發(fā)建設(shè)見效快，它的建成將為城市環(huán)境的提質(zhì)起到良好的作用。二、土地利用合理性分析 該項(xiàng)目符合某縣城市總體規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理，建筑規(guī)模符合城市建筑要求。，綠化率為30%，符合集約和有效使用土地的要求。第五章 環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)自然環(huán)境條件較好，周圍無污染物情況，其生態(tài)環(huán)境條件和環(huán)境容量狀況較好。二、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響及措施該項(xiàng)目屬商業(yè)中心，交易過程中基本上不存在環(huán)境污染，只有生活性污染產(chǎn)生，污水主要是生活污水和洗車污水，只需對(duì)生活污染按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)分別進(jìn)行處理，使污水排放中的各項(xiàng)指標(biāo)符合國(guó)家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978—1996的有關(guān)要求，具體措施如下：污水處理：本項(xiàng)目的生活污水通過排放管道，進(jìn)入地下化糞池，經(jīng)過消毒、殺菌處理達(dá)到國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后，通過區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)排至城市道路的市政排水管網(wǎng)中。對(duì)于汽車維修保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的少量廢液，做好收集、清運(yùn)和處置工作，嚴(yán)防污染環(huán)境。對(duì)于汽車維修保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的振動(dòng)和噪聲，要采取減振、消音、隔聲等措施，確保廠界噪聲達(dá)標(biāo)。對(duì)于汽車維修保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的廢鐵屑等固體廢棄物，要確保綜合利用，避免亂堆亂放。對(duì)于交易及生活中生產(chǎn)的廢物集中收集，進(jìn)行分揀后由環(huán)衛(wèi)部門送城市垃圾處理場(chǎng)處理。維修噴漆作業(yè)要采取密閉生產(chǎn)，同時(shí)安裝抽風(fēng)裝置等切實(shí)可行的措施，盡量減少噴漆作業(yè)對(duì)周圍環(huán)境的影響。 三、生態(tài)保護(hù)對(duì)項(xiàng)目區(qū)原有生態(tài)進(jìn)行生態(tài)保護(hù)（如已種成林的樹木進(jìn)行保護(hù)），并在項(xiàng)目區(qū)種植花草樹木，使綠化率達(dá)到一定的比率。四、 安全生產(chǎn) 維修生產(chǎn)過程中存在的職業(yè)危害因素 主要是長(zhǎng)期機(jī)械操作產(chǎn)生的影響，如：粉塵、噪聲、機(jī)械傷害等。 安全生產(chǎn)所采取的主要防范措施①根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，維修中心在布置上均按規(guī)范要求，建筑物內(nèi)整體為水泥地坪；生產(chǎn)用地面、通道用不同顏色標(biāo)出，寬度按《機(jī)械工業(yè)職工安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)規(guī)定》的要求設(shè)計(jì)；建筑物內(nèi)設(shè)醒目的安全標(biāo)志。②維修中心所有的機(jī)械傳動(dòng)設(shè)備，均裝設(shè)安全防護(hù)罩。③設(shè)置中選用優(yōu)質(zhì)的氣動(dòng)工具，以減少振動(dòng)對(duì)操作者的傷害；防毒、防塵、防有害氣體；所有易產(chǎn)生靜電作用的設(shè)備、管路均設(shè)置防靜電的接地裝置；機(jī)油儲(chǔ)存罐放置處要采取防雷措施。第六章 經(jīng)濟(jì)影響分析一、說明及基本數(shù)據(jù)該項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)和有關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法實(shí)施細(xì)則和建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和稅收制度等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)評(píng)。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目計(jì)算期15年，1年建設(shè)期，14年經(jīng)營(yíng)期。本行業(yè)基準(zhǔn)收益率按10%測(cè)算。本項(xiàng)目總投資為1157萬元， 建設(shè)期內(nèi)分階段投入，資金來源為建設(shè)單位自籌。 三、 產(chǎn)品成本估算所有購(gòu)入的汽車、維修材料及燃料，動(dòng)力價(jià)格均為市場(chǎng)價(jià)。 （1） 本項(xiàng)目各種汽車的平均進(jìn)價(jià)（成本價(jià)）按8萬元計(jì)，按照汽車的毛利率1415%推算，汽車的平均市場(chǎng)交易價(jià)（售價(jià)）。項(xiàng)目設(shè)計(jì)年交易量為200輛，汽車的銷售成本為： 8200=1600萬元 本項(xiàng)目除了售車外，另外還有汽車修理和洗車服務(wù)，按照汽車修理業(yè)的毛利率40%計(jì)，每輛車每次修理服務(wù)平均按3000元計(jì)，推算出每輛車的修理成本（未記人工費(fèi)）為1800元，每年修理車按1500輛計(jì)算，全年修理成本： 15001800=270萬洗車業(yè)務(wù)按市場(chǎng)毛利率60%計(jì)算，每次洗車服務(wù)平均按15元計(jì)算，推算出每輛車的洗車成本（包括水費(fèi)，機(jī)器折舊費(fèi)，洗車原料等，不包人工工資）為6元，按每月洗車臺(tái)數(shù)為240臺(tái)，一年可洗車可達(dá)28800臺(tái)，全年洗車成本：288006=汽車配件部的銷量按修理成本的40%計(jì)算，每年可銷售108萬元的汽車配件，市場(chǎng)毛利率為30%。由此推算汽車配件部的成本為75萬元。（2）固定資產(chǎn)折舊。 固定資產(chǎn)采用平均年限法計(jì)算折舊，房屋折舊年限按25年計(jì)，設(shè)備折舊年限按14年計(jì)，累計(jì)年折舊額為32萬元。 （3）工資及福利費(fèi) 項(xiàng)目定員為36人，人均年工資及福利費(fèi)按2萬元計(jì)算，年工資及福利費(fèi)為72萬元。 （4）其它費(fèi)用。包括銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等，每年按20萬元計(jì)算。 。二、 產(chǎn)品銷售收入估算（1）售車收入 200=1840萬元（2）維修車輛營(yíng)業(yè)收入汽車每輛維修服務(wù)費(fèi)按3000元計(jì)，全年維修1500臺(tái)車子，每年的維修收入：1500輛=450萬元 （3）洗車的營(yíng)業(yè)收入 洗車平均每輛車子按15元計(jì)算，年洗車收入： 15元/輛= （4）汽車配件部收入按修理成本的40%計(jì)，每年可銷售配件108萬元。 。三、 稅金估算本項(xiàng)目屬于汽車銷售，修配及美容綜合性服務(wù)，按照稅收規(guī)定，汽車銷售按汽車銷售收入的4%交納增值稅，汽車修配，美容、洗車等其他服務(wù)按5％的營(yíng)業(yè)稅，(另加稅金的7％城建稅、％教育附加)，該項(xiàng)目的增值稅為：18404%=，營(yíng)業(yè)稅及附加稅為：%=。 綜上所述，利潤(rùn)總額=年?duì)I業(yè)收入年?duì)I業(yè)總成本稅金==。五、財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析結(jié)果總表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1總投資萬元10162營(yíng)業(yè)（銷售）年收入萬元3年成本費(fèi)用萬元4稅金萬元5利潤(rùn)總額萬元6所得稅萬元627稅后利潤(rùn)萬元6提取法定盈余公積金萬元7未分配利潤(rùn)萬元8投資利潤(rùn)率%9投資利稅率%10全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)價(jià)值萬元ic=10%11全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%16稅后12投資回收期（含建設(shè)期）年4。公積金計(jì)算：法定盈余公積金按15%比例從可分配利潤(rùn)中提取。該項(xiàng)目所得稅后內(nèi)部收益率為16%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明該項(xiàng)目盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=10%)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明該項(xiàng)目除滿足行業(yè)最低要求外，還有盈余，因而，財(cái)務(wù)上是可接受的；所得稅后靜態(tài)投資回收期為4年(含建設(shè)期)，低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，表明該項(xiàng)目投資能及時(shí)回收。該項(xiàng)目投資收益率和資本金收益率均大于行業(yè)平均收益率，說明該項(xiàng)目對(duì)國(guó)家積累的貢獻(xiàn)水平達(dá)到了行業(yè)平均水平以上。六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)回收期，因此，項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可以接受的。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算、經(jīng)營(yíng)成本、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)總收入及現(xiàn)金流量，按照現(xiàn)行的財(cái)稅制度要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)，主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下:主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，%，%，稅后全部投資回收期為4年，說明投資在一定的時(shí)間內(nèi)可以收回，且項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，從財(cái)務(wù)上說是可行的。 第七章 社會(huì)影響分析一、社會(huì)影響效果分析經(jīng)初步測(cè)算分析，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)經(jīng)營(yíng)者和政府來說都取得了直接的經(jīng)濟(jì)效益,項(xiàng)目建設(shè)完成后,其社會(huì)效益更是顯而易見，主要體現(xiàn)在以下幾方面：帶動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)測(cè)算，全部完成各項(xiàng)建設(shè),需投入開發(fā)建設(shè)資金1157萬元，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的滾動(dòng)發(fā)展，這對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是極為有利的。增加就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)矛盾。該開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目從啟動(dòng)至項(xiàng)目完成，每年可安排100多人從事各項(xiàng)建設(shè)和管理；項(xiàng)目完成后商業(yè)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)，可安排就業(yè)崗位30多個(gè)。這對(duì)緩解目前的下崗職工再就業(yè)難的矛盾，消除社會(huì)不安定隱患是非常有利的。綠化、美化城市,提高居民生活質(zhì)量。隨著周邊市場(chǎng)及開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施和完成，整個(gè)規(guī)劃區(qū)將逐步建成功能分區(qū)合理,設(shè)施配套齊全，環(huán)境優(yōu)美雅致。對(duì)于增強(qiáng)城市功能、改善城市環(huán)境和促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的作用。項(xiàng)目的實(shí)施可提高某縣現(xiàn)代汽車銷售服務(wù)業(yè)的整體水平，并帶動(dòng)和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。每年可為政府培育稅費(fèi)約100多萬元。二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自建造成本、售價(jià)、銷售數(shù)量等。其中主要取決于銷售進(jìn)度的快慢和客人對(duì)車的美容、修理等消費(fèi)次數(shù)，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)等條件的影響。敏感性分析及對(duì)策影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資(建造成本)、汽車售價(jià)、銷售數(shù)量的多少，洗車場(chǎng)的洗車數(shù)量，維修部的維修數(shù)量等，成本的增加將直接降低本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，銷售價(jià)格的上升和銷售數(shù)量的增多，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，能大大提高項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。第八章 結(jié)論及建議一、結(jié)論及評(píng)價(jià)綜上所述，本項(xiàng)目地理位置、環(huán)境條件優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)理念、管理模式切實(shí)可行，銷售渠道寬廣，市場(chǎng)前景看好。在社會(huì)效益方面,通過建成投產(chǎn)可安排下崗失業(yè)人員再就業(yè)，通過企業(yè)做強(qiáng)做大，促進(jìn)某經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有十分重要的意義，由此可見，該項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分明顯，本項(xiàng)目是切實(shí)可行的。二、建議下一步進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時(shí)，要進(jìn)行多方案比選，擇優(yōu)選擇最佳的設(shè)計(jì)方案。做好前期準(zhǔn)備工作，多渠道、多方案融資，盡量縮短建設(shè)工期，爭(zhēng)取早建成、早投入、早使用，早出效益。 58