【正文】 護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱工作特性及對建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計。要有利于施工和維護(hù)，應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物耗量。②建筑朝向和平面形狀該項目的建筑物采用南北朝向，在建筑物內(nèi)布置空調(diào)房間時，盡量避免布置在東西朝向的房間及東西墻上有窗戶的房間以及平屋頂?shù)捻攲臃块g。③合理規(guī)劃空間布局及控制體型系數(shù)考慮依靠自然通風(fēng)的建筑，空間布局應(yīng)比較開敞，考慮一樓門面全部做汽車配件，光線要好，門面要大，有利于吸引顧客。 ④綠化對節(jié)能建筑的影響綠化對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣溫，調(diào)節(jié)碳氧平穩(wěn)，減弱溫室效應(yīng)，減輕城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善微小氣候、改善建筑室內(nèi)環(huán)境、節(jié)約建筑能耗的有效措施。本項目規(guī)劃綠化率為30%。三、節(jié)能效果綜合分析及評價該項目為綜合性汽車服務(wù)行業(yè)，建設(shè)規(guī)模比較大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國家建筑規(guī)范，新建建筑物嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，該項目所采有的節(jié)能措施可行。第四章 項目選址及用地分析一、項目選址及用地方案 該項目建設(shè)地址位于某縣瀟浦鎮(zhèn)，交通便利，地理位置優(yōu)越。周邊城市居住區(qū)比較集中，生活服務(wù)設(shè)施相對完善，與中心城區(qū)的交通聯(lián)系十分便利。項目所屬地塊區(qū)位條件優(yōu)越，有良好的自然環(huán)境，工程地質(zhì)條件較好，無地下礦產(chǎn)資源。地勢平坦，規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)商業(yè)用地。該項目的建設(shè)符合某市城市總體規(guī)劃。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，開發(fā)建設(shè)見效快，它的建成將為城市環(huán)境的提質(zhì)起到良好的作用。二、土地利用合理性分析 該項目符合某縣城市總體規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理，建筑規(guī)模符合城市建筑要求。，綠化率為30%，符合集約和有效使用土地的要求。第五章 環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 該項目區(qū)內(nèi)自然環(huán)境條件較好，周圍無污染物情況，其生態(tài)環(huán)境條件和環(huán)境容量狀況較好。二、項目建設(shè)對環(huán)境的影響及措施該項目屬商業(yè)中心，交易過程中基本上不存在環(huán)境污染，只有生活性污染產(chǎn)生，污水主要是生活污水和洗車污水，只需對生活污染按國家標(biāo)準(zhǔn)分別進(jìn)行處理，使污水排放中的各項指標(biāo)符合國家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978—1996的有關(guān)要求，具體措施如下：污水處理：本項目的生活污水通過排放管道，進(jìn)入地下化糞池，經(jīng)過消毒、殺菌處理達(dá)到國家排放標(biāo)準(zhǔn)后，通過區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)排至城市道路的市政排水管網(wǎng)中。對于汽車維修保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的少量廢液，做好收集、清運和處置工作，嚴(yán)防污染環(huán)境。對于汽車維修保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的振動和噪聲，要采取減振、消音、隔聲等措施，確保廠界噪聲達(dá)標(biāo)。對于汽車維修保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的廢鐵屑等固體廢棄物，要確保綜合利用，避免亂堆亂放。對于交易及生活中生產(chǎn)的廢物集中收集，進(jìn)行分揀后由環(huán)衛(wèi)部門送城市垃圾處理場處理。維修噴漆作業(yè)要采取密閉生產(chǎn)，同時安裝抽風(fēng)裝置等切實可行的措施，盡量減少噴漆作業(yè)對周圍環(huán)境的影響。 三、生態(tài)保護(hù)對項目區(qū)原有生態(tài)進(jìn)行生態(tài)保護(hù)（如已種成林的樹木進(jìn)行保護(hù)），并在項目區(qū)種植花草樹木，使綠化率達(dá)到一定的比率。四、 安全生產(chǎn) 維修生產(chǎn)過程中存在的職業(yè)危害因素 主要是長期機械操作產(chǎn)生的影響，如：粉塵、噪聲、機械傷害等。 安全生產(chǎn)所采取的主要防范措施①根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，維修中心在布置上均按規(guī)范要求，建筑物內(nèi)整體為水泥地坪；生產(chǎn)用地面、通道用不同顏色標(biāo)出，寬度按《機械工業(yè)職工安全衛(wèi)生設(shè)計規(guī)定》的要求設(shè)計；建筑物內(nèi)設(shè)醒目的安全標(biāo)志。②維修中心所有的機械傳動設(shè)備，均裝設(shè)安全防護(hù)罩。③設(shè)置中選用優(yōu)質(zhì)的氣動工具，以減少振動對操作者的傷害；防毒、防塵、防有害氣體；所有易產(chǎn)生靜電作用的設(shè)備、管路均設(shè)置防靜電的接地裝置；機油儲存罐放置處要采取防雷措施。第六章 經(jīng)濟(jì)影響分析一、說明及基本數(shù)據(jù)該項目財務(wù)評價根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)和有關(guān)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法實施細(xì)則和建設(shè)項目可行性研究報告編制內(nèi)容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會計制度和稅收制度等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行測評。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本項目計算期15年，1年建設(shè)期，14年經(jīng)營期。本行業(yè)基準(zhǔn)收益率按10%測算。本項目總投資為1157萬元， 建設(shè)期內(nèi)分階段投入，資金來源為建設(shè)單位自籌。 三、 產(chǎn)品成本估算所有購入的汽車、維修材料及燃料，動力價格均為市場價。 （1） 本項目各種汽車的平均進(jìn)價（成本價）按8萬元計，按照汽車的毛利率1415%推算，汽車的平均市場交易價（售價）。項目設(shè)計年交易量為200輛，汽車的銷售成本為： 8200=1600萬元 本項目除了售車外，另外還有汽車修理和洗車服務(wù)，按照汽車修理業(yè)的毛利率40%計，每輛車每次修理服務(wù)平均按3000元計，推算出每輛車的修理成本（未記人工費）為1800元，每年修理車按1500輛計算，全年修理成本： 15001800=270萬洗車業(yè)務(wù)按市場毛利率60%計算，每次洗車服務(wù)平均按15元計算，推算出每輛車的洗車成本（包括水費，機器折舊費，洗車原料等，不包人工工資）為6元，按每月洗車臺數(shù)為240臺，一年可洗車可達(dá)28800臺，全年洗車成本：288006=汽車配件部的銷量按修理成本的40%計算，每年可銷售108萬元的汽車配件，市場毛利率為30%。由此推算汽車配件部的成本為75萬元。（2）固定資產(chǎn)折舊。 固定資產(chǎn)采用平均年限法計算折舊，房屋折舊年限按25年計，設(shè)備折舊年限按14年計，累計年折舊額為32萬元。 （3）工資及福利費 項目定員為36人，人均年工資及福利費按2萬元計算，年工資及福利費為72萬元。 （4）其它費用。包括銷售費用和管理費用等，每年按20萬元計算。 。二、 產(chǎn)品銷售收入估算（1）售車收入 200=1840萬元（2）維修車輛營業(yè)收入汽車每輛維修服務(wù)費按3000元計，全年維修1500臺車子，每年的維修收入：1500輛=450萬元 （3）洗車的營業(yè)收入 洗車平均每輛車子按15元計算，年洗車收入： 15元/輛= （4）汽車配件部收入按修理成本的40%計，每年可銷售配件108萬元。 。三、 稅金估算本項目屬于汽車銷售，修配及美容綜合性服務(wù)，按照稅收規(guī)定，汽車銷售按汽車銷售收入的4%交納增值稅，汽車修配，美容、洗車等其他服務(wù)按5％的營業(yè)稅，(另加稅金的7％城建稅、％教育附加)，該項目的增值稅為：18404%=，營業(yè)稅及附加稅為：%=。 綜上所述，利潤總額=年營業(yè)收入年營業(yè)總成本稅金==。五、財務(wù)分析財務(wù)評價及效益分析結(jié)果總表序號項目單位數(shù)量備注1總投資萬元10162營業(yè)（銷售）年收入萬元3年成本費用萬元4稅金萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元627稅后利潤萬元6提取法定盈余公積金萬元7未分配利潤萬元8投資利潤率%9投資利稅率%10全部投資財務(wù)凈現(xiàn)價值萬元ic=10%11全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%16稅后12投資回收期（含建設(shè)期）年4。公積金計算：法定盈余公積金按15%比例從可分配利潤中提取。該項目所得稅后內(nèi)部收益率為16%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明該項目盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(i=10%)，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明該項目除滿足行業(yè)最低要求外，還有盈余，因而，財務(wù)上是可接受的；所得稅后靜態(tài)投資回收期為4年(含建設(shè)期)，低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，表明該項目投資能及時回收。該項目投資收益率和資本金收益率均大于行業(yè)平均收益率，說明該項目對國家積累的貢獻(xiàn)水平達(dá)到了行業(yè)平均水平以上。六、財務(wù)評價結(jié)論從上述財務(wù)評價看，財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)回收期，因此，項目從財務(wù)上講是可以接受的。根據(jù)項目的投資估算、經(jīng)營成本、項目營業(yè)總收入及現(xiàn)金流量，按照現(xiàn)行的財稅制度要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析評價，主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)如下:主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)通過對項目進(jìn)行財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計算，%，%，稅后全部投資回收期為4年，說明投資在一定的時間內(nèi)可以收回，且項目的財務(wù)效益較好，從財務(wù)上說是可行的。 第七章 社會影響分析一、社會影響效果分析經(jīng)初步測算分析，該項目的開發(fā)建設(shè)，對經(jīng)營者和政府來說都取得了直接的經(jīng)濟(jì)效益,項目建設(shè)完成后,其社會效益更是顯而易見，主要體現(xiàn)在以下幾方面：帶動內(nèi)需消費，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)測算，全部完成各項建設(shè),需投入開發(fā)建設(shè)資金1157萬元，帶動了相關(guān)行業(yè)的滾動發(fā)展，這對促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是極為有利的。增加就業(yè)機會，緩解就業(yè)矛盾。該開發(fā)建設(shè)項目從啟動至項目完成，每年可安排100多人從事各項建設(shè)和管理；項目完成后商業(yè)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)，可安排就業(yè)崗位30多個。這對緩解目前的下崗職工再就業(yè)難的矛盾，消除社會不安定隱患是非常有利的。綠化、美化城市,提高居民生活質(zhì)量。隨著周邊市場及開發(fā)建設(shè)項目的實施和完成，整個規(guī)劃區(qū)將逐步建成功能分區(qū)合理,設(shè)施配套齊全，環(huán)境優(yōu)美雅致。對于增強城市功能、改善城市環(huán)境和促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的作用。項目的實施可提高某縣現(xiàn)代汽車銷售服務(wù)業(yè)的整體水平，并帶動和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。每年可為政府培育稅費約100多萬元。二、社會風(fēng)險及對策分析本項目的風(fēng)險主要來自建造成本、售價、銷售數(shù)量等。其中主要取決于銷售進(jìn)度的快慢和客人對車的美容、修理等消費次數(shù)，而這些風(fēng)險因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)等條件的影響。敏感性分析及對策影響本項目財務(wù)效益的主要風(fēng)險因素為總投資(建造成本)、汽車售價、銷售數(shù)量的多少，洗車場的洗車數(shù)量，維修部的維修數(shù)量等，成本的增加將直接降低本項目的經(jīng)濟(jì)效益，銷售價格的上升和銷售數(shù)量的增多，對項目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，能大大提高項目的內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值。第八章 結(jié)論及建議一、結(jié)論及評價綜上所述，本項目地理位置、環(huán)境條件優(yōu)越，經(jīng)營理念、管理模式切實可行，銷售渠道寬廣，市場前景看好。在社會效益方面,通過建成投產(chǎn)可安排下崗失業(yè)人員再就業(yè)，通過企業(yè)做強做大，促進(jìn)某經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有十分重要的意義，由此可見，該項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益十分明顯，本項目是切實可行的。二、建議下一步進(jìn)行建筑設(shè)計時，要進(jìn)行多方案比選，擇優(yōu)選擇最佳的設(shè)計方案。做好前期準(zhǔn)備工作，多渠道、多方案融資，盡量縮短建設(shè)工期，爭取早建成、早投入、早使用，早出效益。 58