【正文】 金的要求，再結(jié)合推出的貨量，我們不得不在降低門檻，拓寬客源, 銷售策略等方面多下功夫：1． 盡可能把可售商鋪的面積切小，把總價(jià)降下來2． 恰當(dāng)?shù)乜刂坪猛票P的速度及節(jié)奏，以一個(gè)較低價(jià)格入市，力求短、平、快，創(chuàng)造一個(gè)銷售的高潮，一炮而紅，造成羊群心理，然后才慢慢提升單價(jià)，給人一種不斷升值的感覺。綜合以上諸多因素及分析，敝司認(rèn)為正佳廣場夾層的銷售均價(jià)約60000元/ M2是相對合理。但無論怎樣計(jì)算及預(yù)測都只是一個(gè)估算，到底市場的接受價(jià)是多少, 制定的價(jià)格是高抑或低，沒有任何人能保證自己一定對，因此敝司會通過一系列的銷售策略去測試市場的接受價(jià)，力求把銷售單價(jià)推至市場接受價(jià)的頂部，為發(fā)展商創(chuàng)造最多的利潤, 具體操作如下：1． 在正式公開發(fā)售前，會對所有的目標(biāo)客戶進(jìn)行一次價(jià)格調(diào)查，摸準(zhǔn)目標(biāo)客戶的接受價(jià)。2． 推出少量單位進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，真正測試市場的接受價(jià)。3． 通過部分鋪位以競價(jià), 投標(biāo)的方式進(jìn)行銷售，取得市場價(jià)的頂部，為制定后期緊貼市場承受價(jià)的整體均價(jià)取得依據(jù)。4． 在銷售過程中不斷根據(jù)市場反饋信息，調(diào)整價(jià)格策略?？偠灾?，我們力求把銷售價(jià)格貼近市場承受價(jià)，若市場接受價(jià)為65000元/ M2，我們絕對不會賣64000元/ M2。廣州市各主要商場及個(gè)別地段近期租價(jià)天河城廣場樓層 成交租（均）價(jià)（建筑面積） 近期成交個(gè)案（建筑面積）一層 約1000元—1100元/M2二層 約680元/ M2 時(shí)尚閣（服裝、化妝品）500元/ M2（2002年6月）三層 約500元/ M2 308號鋪（女裝）180 M2，500元/ M2四層 約300元/ M2 (電信、電器)五層 約120150元/ M2 （工藝品\玩具）六層 約200元/ M2（飲食）七層 怡景西餐廳80元/ M2中華廣場樓層 成交租（均）價(jià)（建筑面積） 近期成交個(gè)案（建筑面積）一層 約380元/M2 卡伊耐（女服）353元/ M2（2002年8月）二層 吉之島（合作分成）三層 約200元/ M2 李寧專賣店（運(yùn)動(dòng)服）220元/ M2四層 約150200元/ M2 (通訊產(chǎn)品)五層 約100元/ M2 （家私）六層 約100元/ M2 （餐飲）七層 自營 （電影廳）流行前線成交一、二手 成交租（均）價(jià) 近期成交個(gè)案（建筑面積）一手 約350元/ M2 永駿皮具350元/ M2二手 600元/ M2 “ESTYCOLOUR”艾斯迪色彩（休閑服）600元/ M2恒寶廣場樓層 成交租（均）價(jià)（建筑面積） 近期成交個(gè)案（建筑面積）負(fù)一層 約200元/M2 (服裝等)首層 約260270元/M2 167號、168號、169號鋪，套內(nèi)面積93 M2，租47500元，約511元/ M2二層 約80元/ M2 （超市）廣百新翼樓層 成交租（均）價(jià)（建筑面積） 近期成交個(gè)案（建筑面積）夾層 約550元/M2 管理費(fèi)60元/ M2首層 約850元/M2二層 約600元/ M2三層 約500元/ M2四層 約500元/ M2七層 約200元/ M2九層 約90元/ M2江南西路路段 近期成交個(gè)案（建筑面積）路尾 聯(lián)想電腦店82 M2，租18000元，約220元/ M2（2002年4月）路中 嘉衛(wèi)、時(shí)代（服裝）42 M2，550元/ M2路頭（靠江南大道） 友誼和黃（首層百貨）600元/ M2（2002年6月）RE:正佳廣場執(zhí)行全案香港銷售方案 二．正佳廣場各層租賃均價(jià)建議根據(jù)以上市場最新信息，敝司作出以下相應(yīng)建議。樓層 實(shí)用率 租賃均價(jià)建議負(fù)一層 58% 建議：（1）租給超市使用面積1萬M2（建議適當(dāng)調(diào)高實(shí)用率）叫價(jià)80元/ M2（使用面積）（2）租給西式快餐150元/ M2（使用面積）夾層 34% 建議：（1）實(shí)用率提高到50%，叫價(jià)450元/ M2（建筑面積）。首層 47% 建議：（1）叫價(jià)750元/ M2（建筑面積）（2）實(shí)用率提高到55%二層 55% 建議：（1）叫價(jià)500元/ M2（2）租給百貨公司6070元/ M2（建筑面積）約6000 M2三層 53% 建議：（1）叫價(jià)350380元/ M2（建筑面積）（2）建議實(shí)用率提高到55%（3）租給百貨公司6070元/ M2（建筑面積）約6000 M2四層 53% 建議：（1）叫價(jià)150200元/ M2（建筑面積）（2）建議實(shí)用率提高到55%五層 49% 建議：（1）尊貴飲食區(qū)，歐洲風(fēng)情區(qū)（極具知名度特色飲食，需求經(jīng)營面積較大，8003000 M2使用面積）、傳統(tǒng)中式飲食區(qū)80100元/ M2。（2）嶺南美食區(qū)、東南亞特色區(qū)200250元/ M2（建筑面積）。六層 63% 建議：（1）實(shí)用率適當(dāng)調(diào)高，小熊國（待報(bào)價(jià)）。（2）南夢宮、歡樂天地、玩具反斗城、任天堂(待經(jīng)營戶報(bào)價(jià))，野戰(zhàn)俱樂部4050元/ M2（建筑面積）。（3）網(wǎng)吧50元/ M2（4）史努比100元/ M2七層 64% 建議：（1）電影主題餐廳80100元/ M2，（2）影視精品區(qū)、音樂娛樂區(qū)100150元/ M2，（3）美容健身60元/ M2，家私50元/ M2三．夾層銷售均價(jià)建議敝司近期對廣州市各主要商場、個(gè)別地段最新租賃市場價(jià)格進(jìn)行了深入調(diào)查，并依據(jù)這些調(diào)查，以及正佳廣場夾層的經(jīng)營主題，估算夾層的租賃均價(jià)，建議租價(jià)為450元/M2（建筑面積）。依此租賃均價(jià)，根據(jù)商鋪每年可按8%—10%的回報(bào)率計(jì)算,從項(xiàng)目各方面的優(yōu)勢作出衡量，本司按投資者每年可獲9%的回報(bào)率進(jìn)行計(jì)算。每年可收回資金：450X12=5400元，5400/9%=60000元/平方米正佳廣場夾層每平方米平均售價(jià)為：60000元夾層區(qū)域劃分（根據(jù)時(shí)尚生活中心有限公司2002年7月19日出圖，鋪位實(shí)用面積7488平方米），敝司建議實(shí)用率50%。夾層的整體布局，即：人流走向、主次出入口、中庭位置、鋪位面積大小、鋪位在夾層所處位置、鋪位的總價(jià)在市場上接受程度等綜合因素考慮，敝司把各條件較為近似的鋪位劃分為：一線鋪位、二線鋪位、三線鋪位。經(jīng)計(jì)算所得，一線、二線、三線均價(jià)具體如下：一線鋪位均價(jià)為：62000元/平方米二線鋪位均價(jià)為：59755元/平方米三線鋪位均價(jià)為：56000元/平方米根據(jù)現(xiàn)時(shí)夾層圖紙規(guī)劃的人流走向、主次出入口、距離商場吸引點(diǎn)的遠(yuǎn)近、鋪位單雙邊、電梯位的遠(yuǎn)近、總價(jià)等綜合因素考慮，敝司認(rèn)為有如下鋪位為：市場較難接受和市場較為搶手鋪位。（具體鋪位見附圖）1．市場較難接受的鋪位一共有：216。 79個(gè)鋪位，216。 總實(shí)用面積為：216。 以上為市場較難接受的鋪位，總實(shí)用面積占總體(夾層總實(shí)用面積)的12%左右。2．市場較為搶手的鋪一共有：216。 64個(gè)鋪位216。 總實(shí)用面積為：216。 以上為市場較搶手鋪位，總實(shí)用面積占總體(夾層總實(shí)用面積)的16%左右。根據(jù)夾層的計(jì)算的均價(jià)（60000/平方米），及貴司所提供的夾層鋪位的規(guī)模、夾層整體功能布局、夾層平面布局、所處不同線鋪位、主次出入口、人流走向、中亭位等因素考慮，以及以往敝司多年對鋪位規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，建議把夾層區(qū)域劃分為五大區(qū)域（詳細(xì)劃分，見附圖），經(jīng)計(jì)算五大區(qū)域，各自均價(jià)如下：一區(qū)均價(jià)為：二區(qū)均價(jià)為：三區(qū)均價(jià)為：四區(qū)均價(jià)為：五區(qū)均價(jià)為：媒體運(yùn)用和選擇178。 鋪墊期媒體選擇媒體 時(shí)間 版面費(fèi)用 內(nèi)容廣州日報(bào) 10月8日 1/2版彩色A2 正佳廣場即將推出羊城晚報(bào) 10月8日 1/2彩版 正佳廣場即將推出廣州日報(bào) 10月9日 1/2版彩色A2 正佳廣場即將推出羊城晚報(bào) 10月9日 全版彩色 正佳廣場即將推出南方都市報(bào) 10月10日 1/2彩版 正佳廣場即將推出廣州日報(bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào) 10月10日10月11日10月12日 繕稿系列一分三次刊登每份報(bào) 交通便利A 地鐵上蓋物業(yè)A成熟商圈篇A廣州日報(bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào) 10月14日10月16日10月18日 繕稿系列二分三次刊登每份報(bào)人流篇A一站式購物中心A全新消費(fèi)模式A廣州日報(bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào) 10月21日10月23日10月25日 繕稿系列三分三次刊登每份報(bào)多功能購物中心AWTO商機(jī)無限A政府規(guī)劃時(shí)機(jī)A廣州日報(bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào) 10月28日10月30日11月1日 繕稿系列一分三次刊登每份報(bào) 交通便利B 地鐵上蓋物業(yè)B 成熟商圈篇B廣州日報(bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào) 11月4日11月6日11月8日 繕稿系列二分三次刊登每份報(bào)人流篇B一站式購物中心B全新消費(fèi)模式B廣州日報(bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào) 11月11日11月13日11月15日 繕稿系列三分三次刊登每份報(bào)多功能購物中心BWTO商機(jī)無限B政府規(guī)劃時(shí)機(jī)B羊城晚報(bào) 11月6日 1/2彩版 大百貨公司、大超市進(jìn)駐正佳廣場廣州日報(bào) 11月7日 1/3彩版 大百貨公司、大超市進(jìn)駐正佳廣場南方都市報(bào) 11月7日 1/2彩版 大百貨公司、大超市進(jìn)駐正佳廣場178。 準(zhǔn)備期報(bào)紙投放安排投 放 方 式 投 放 時(shí) 間 版 面 訴 求 點(diǎn)廣 州 日 報(bào) 2002年11月16日 1/2版彩色 正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月18日 繕 稿 正佳廣場——地鐵之王2002年11月21日 繕 稿 廣州投資看天河，天河投資看正佳2002年11月22日 1/2版彩色 正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月23日 1/2版彩色 WTO——未進(jìn)入中國的國外知名品牌商家首選進(jìn)駐正佳廣場2002年11月24日 1/2版彩色 正佳廣場——天河成熟商圈2002年11月25日 1/2版彩色 正佳廣場——廣州市商圈心臟2002年11月26日 繕 稿 正佳廣場——投資新熱潮2002年11月27日 1/2版彩色 正佳廣場——天時(shí)、地利、人和2002年11月28日 1/2版彩色正佳廣場即將公開發(fā)售2002年11月29日 1/2版彩色正佳廣場公開發(fā)售羊 城 晚 報(bào) 2002年11月16日 1/2版彩色 正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月18日 繕 稿 正佳廣場——地鐵之王2002年11月21日 繕 稿 廣州投資看天河，天河投資看正佳2002年11月22日 1/2版彩色 正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月23日 1/2版彩色 WTO——未進(jìn)入中國的國外知名品牌商家首選進(jìn)駐正佳廣場2002年11月24日 1/2版彩色 正佳廣場——天河成熟商圈2002年11月25日 繕 稿 正佳全新經(jīng)營模式——與國際接軌2002年11月25日 1/2版彩色 正佳廣場——廣州市商圈心臟2002年11月27日 1/2版彩色 正佳廣場——天時(shí)、地利、人和2002年11月28日 1/2版彩色正佳廣場即將公開發(fā)售2002年11月29日 1/2版彩色 正佳廣場公開發(fā)售投放方式 投 放 時(shí) 間 版 面 訴 求 點(diǎn)南方都市報(bào) 2002年11月16日 1/2版彩色 正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月18日 繕 稿 正佳廣場——地鐵之王2002年11月21日 繕 稿 廣州投資看天河，天河投資看正佳2002年11月22日 1/2版彩色 正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月23日 1/2版彩色 WTO——未進(jìn)入中國的國外知名品牌商家首選進(jìn)駐正佳廣場2002年11月24日 1/2版彩色 正佳廣場——天河成熟商圈2002年11月25日 1/2版彩色 正佳廣場——廣州市商圈心臟2002年11月26日 繕 稿 正佳廣場——投資新熱潮2002年11月27日 1/2版彩色 正佳廣場——天時(shí)、地利、人和2002年11月28日 1/2版彩色正佳廣場即將公開發(fā)售2002年11月29日 1/2版彩色正佳廣場公開發(fā)售信 息 時(shí) 報(bào) 2002年11月16日 1/2版彩色 正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月18日 繕 稿 正佳廣場——地鐵之王2002年11月21日 繕 稿 廣州投資看天河，天河投資看正佳2002年11月22日 1/2版彩色 正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月23日 1/2版彩色 WTO——未進(jìn)入中國的國外知名品牌商家首選進(jìn)駐正佳廣場2002年11月24日 1/2版彩色 正佳廣場——天河成熟商圈2002年11月25日 繕 稿 正佳全新經(jīng)營模式——與國際接軌2002年11月27日 1/2版彩色 正佳廣場——天時(shí)、地利、人和2002年11月28日 1/2版彩色 正佳廣場即將公開發(fā)售2002年11月29日 1/2版彩色 正佳廣場公開發(fā)售178。 準(zhǔn)備期電視投放安排頻 道 投 放 時(shí) 間 時(shí) 落 段 長 度 次 數(shù)翡翠臺 2002年11月16日至2002年11月29日 17:00~23:00 10 10本港臺 2002年11月16日至2002年11月29日 17:00~23:00 10 10南方都市臺 2002年11月16日至2002年11月29日 17:00~23:00 10 8RE:正佳廣場執(zhí)行全案香港銷售方案 推廣時(shí)間表活動(dòng)時(shí)間 活動(dòng)地點(diǎn) 內(nèi)容 概算（萬元）2002年10月16日 花園酒店 環(huán)球招商廣州站暨新聞發(fā)布會 342002年10月18日 中信中庭位 《風(fēng)尚精英，商海馳騁》“經(jīng)營之道” 論壇主題：廣州商業(yè)格局及發(fā)展趨勢A 62002年10月23日 中信中庭位 《風(fēng)尚精英，商海馳騁》“經(jīng)營之道” 論壇主題：廣州商業(yè)格局及發(fā)展趨勢B 52002年11月17日 花園酒店 研討會：廣州各大步行街、各大商場經(jīng)營模式探討 52002年11月23日 花園酒店 研討會：地