【正文】 間封閉式”物業(yè)管理：對(duì)小區(qū)各入口進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。24小時(shí)保安人員值班，夜間進(jìn)行安全巡察，進(jìn)行緊急救助和災(zāi)情實(shí)時(shí)處理。阻止外來車輛及可疑人員進(jìn)入小區(qū)?！羝胀ㄎ飿I(yè)管理：保潔服務(wù)：小區(qū)公共區(qū)域的保潔工作，做到一日內(nèi)多次清理。綠化服務(wù)：綠地花、木的養(yǎng)護(hù)、修整。設(shè)備維護(hù)：公共設(shè)施和住宅內(nèi)建筑、水電、通訊設(shè)施的維護(hù)?！簟坝H情式”物業(yè)管理：代為進(jìn)行家庭裝潢監(jiān)理，讓業(yè)主省心、安心地進(jìn)行裝潢。（收費(fèi)項(xiàng)目）通過一系列的物業(yè)管理規(guī)劃和推廣，建立本案的“放心、安心、親心、省心、信心”的“五星（心）級(jí)”服務(wù)形象，把本案包裝成為新香洲具備“親情式、智能化”物管職能的樓盤、是珠海居家、創(chuàng)業(yè)的理想所在地。第四節(jié)：園林景觀設(shè)計(jì)建議【園林景觀營造中的誤區(qū)】※大草坪好看不中用很多樓盤都喜歡營造大草坪，雖然景觀效果很漂亮，也能抑制風(fēng)沙，吸附塵埃，但大草坪護(hù)理難，耗水，還不遮陽，供氧等生態(tài)環(huán)境、空氣質(zhì)量貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與喬木相比。此外，很多草坪都“禁止入內(nèi)”，減少了樓盤業(yè)主活動(dòng)的空間，對(duì)業(yè)主而言是得不償失。※過分迷戀海濱植物很多熱帶海濱植物如棕櫚樹、大王椰、油棕、海棗等，營造的景觀效果確實(shí)很美，但海濱植物的葉質(zhì)、葉狀既不很遮陽，吸塵隔音的效果又不佳，對(duì)生態(tài)環(huán)境空氣質(zhì)量的貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)不如鄉(xiāng)土植物的喬木林?！つ恳浦舱淦婀殴謽浞N珍奇樹木可以美化小區(qū)環(huán)境，但需要注意的是，這不僅增加投資成本，而且由于這類珍奇樹種往往“水土不服”難以生長，日后養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高昂。它同大草坪、熱帶海濱植物一樣，由于大多枝短葉小，既無法有效遮陽，更難以減弱噪音，供氧功能也無法與鄉(xiāng)土植物的大榕樹媲美。因此樓盤景觀營造應(yīng)注意回避景觀建設(shè)只有觀賞性、對(duì)小區(qū)生態(tài)環(huán)境營造沒有起到太多作用的誤區(qū)?！杀具^高，水景變旱景刻意營造豪華水景園林，導(dǎo)致運(yùn)行成本高。由于大多只考慮水景的美觀、豪華，而不重視水體生態(tài)功能、不考慮其運(yùn)行成本是否經(jīng)濟(jì)實(shí)用。因此有些樓盤在交付使用后，水景逐漸變成石板旱溪景觀。第三部分【收網(wǎng)：戰(zhàn)略思想的收獲階段】第一章：廣告風(fēng)格定位硬廣告設(shè)計(jì)展示第二章：整體營銷計(jì)劃根據(jù)中珠詩語香洲目前工作預(yù)期進(jìn)度以及2006年珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，現(xiàn)初步擬訂中珠詩語香洲的整體營銷推廣計(jì)劃，總體的戰(zhàn)略原則是“區(qū)域先行、品牌先行，建立良好的區(qū)域與項(xiàng)目、企業(yè)與項(xiàng)目之間的品牌互動(dòng)”，目的是利用品牌的優(yōu)勢(shì)拉大與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的距離，在2006年激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，為中珠詩語香洲的銷售創(chuàng)造有利條件。本計(jì)劃共分四個(gè)階段執(zhí)行。第一階段：項(xiàng)目預(yù)熱期 時(shí)間： 待定工程進(jìn)度：開工——樁基礎(chǔ)完工總體目標(biāo)準(zhǔn)確詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查：包括搜集行業(yè)信息、參加業(yè)內(nèi)各種公關(guān)活動(dòng)獲得信息、對(duì)準(zhǔn)客戶的文本問卷等等形式。務(wù)必做到對(duì)市場(chǎng)及定位客戶的需求做一個(gè)全面詳實(shí)的了解。 階段工作安排●完成工地現(xiàn)場(chǎng)的形象包裝，引起新香洲區(qū)域客戶的關(guān)注，截留部分客戶；●完成銷售中心的裝修及現(xiàn)場(chǎng)布置；●完成銷售人員的培訓(xùn)及銷售部組織管理制度的健全完善； ●完成項(xiàng)目開工儀式的準(zhǔn)備工作；●利用置力地產(chǎn)顧問在珠海的四家地產(chǎn)中介銷售網(wǎng)點(diǎn)（新香洲安居園分行、夏灣分行、拱北頤清園分行、春澤名園分行）及客戶服務(wù)網(wǎng)絡(luò)提前進(jìn)行中珠詩語香洲的信息告知；●確定項(xiàng)目銷售資料制作方案；●確定第一階段廣告計(jì)劃及方案。項(xiàng)目開工●完成工地現(xiàn)場(chǎng)的形象包裝，引起新香洲區(qū)域客戶的關(guān)注，進(jìn)行意向客戶登記工作，并取得部分市調(diào)數(shù)據(jù)；●舉行項(xiàng)目開工儀式，利用開工儀式充分吸引新香洲區(qū)域客戶的注意；●在銷售中心提前進(jìn)行內(nèi)部誠意登記；●項(xiàng)目銷售資料的設(shè)計(jì)及制作。廣告推廣策略總體策略●制造“未見其人，先聞其聲”的效果，在中珠詩語香洲未正式發(fā)售前，先進(jìn)行概念宣傳，概念包裝，兩方面的內(nèi)容?！駥?duì)中珠置業(yè)的實(shí)力、質(zhì)量、服務(wù)三大客戶關(guān)注的核心問題提早解答，解答方式是介紹開發(fā)商的實(shí)力，介紹建筑規(guī)劃、園林景觀、設(shè)計(jì)單位及施工企業(yè)、物業(yè)管理公司的驕人業(yè)績。媒體運(yùn)用主要措施：●重點(diǎn)加強(qiáng)戶外現(xiàn)場(chǎng)廣告及銷售中心、工地現(xiàn)場(chǎng)的形象布置工作，最大限度的吸引新香洲區(qū)域客戶的注意；●途經(jīng)新香洲的公交車身廣告。廣告計(jì)劃安排●《珠海特區(qū)報(bào)》全彩版完成對(duì)中珠詩語香洲開工及開發(fā)商、項(xiàng)目服務(wù)單位的概念性宣傳。第二階段：內(nèi)部認(rèn)購期 時(shí)間： 待定工程進(jìn)度：上部工程——室內(nèi)外工程總體目標(biāo)●為中珠詩語香洲正式入市銷售做好充分的準(zhǔn)備工作；●進(jìn)行正式銷售前的市場(chǎng)預(yù)熱，聚集新香洲區(qū)第三版塊的人氣，試探前期的市場(chǎng)反映。●在工程進(jìn)度的有力配合下，對(duì)中珠房產(chǎn)的企業(yè)品牌做宣傳，提升項(xiàng)目的品牌形象，繼續(xù)聚集人氣； ●完成樣板房的設(shè)計(jì)及制作工作，為項(xiàng)目正式開盤作好充分的準(zhǔn)備。階段工作安排●客戶誠意登記工作；●以軟文形式對(duì)中珠置業(yè)進(jìn)行企業(yè)形象報(bào)道宣傳； ●完成樣板房的設(shè)計(jì)方案；●完成樣板房的裝修及家居布置；●完成項(xiàng)目開盤前的準(zhǔn)備工作；●完成登記客戶開盤通知工作。 廣告推廣策略總體策略硬版廣告和軟文廣告交替運(yùn)用，以達(dá)到保持項(xiàng)目媒體亮相的頻度，充分展示項(xiàng)目的形象。其中以特區(qū)報(bào)硬廣和軟文廣告為主，宣傳中珠置業(yè)的企業(yè)品牌，宣傳新香洲的人居地位，宣傳中珠置業(yè)的新項(xiàng)目——中珠詩語香洲，以達(dá)到提升項(xiàng)目品牌形象的目的。媒體運(yùn)用●《珠海特區(qū)報(bào)》樓市專刊●珠海電視臺(tái)●戶外廣告（工地現(xiàn)場(chǎng)）第三階段：開盤推廣期 時(shí)間：待定 工程進(jìn)度：開盤——工程驗(yàn)收工作安排●以開盤的形式將項(xiàng)目熱度提升到最高點(diǎn)，以開盤的購買熱潮促成猶豫、觀望客戶成交；●通過開盤的銷售情況，總結(jié)樓盤存在的問題以及前期工作的不足，分 析競(jìng)爭(zhēng)狀況，為今后的工作做準(zhǔn)備。●分析前期工作中以及樓盤本身存在的問題，并做相應(yīng)的處理，保持市場(chǎng)認(rèn)知度；根據(jù)工程進(jìn)度，分賣點(diǎn)展示項(xiàng)目的形象；●進(jìn)一步強(qiáng)化中珠品牌；●以開盤的形式將項(xiàng)目熱度提升到最高點(diǎn)，以開盤的購買熱潮促成猶豫、觀望客戶成交；●通過開盤的銷售情況，總結(jié)樓盤存在的問題以及前期工作的不足，分析競(jìng)爭(zhēng)狀況，為今后的工作做準(zhǔn)備。項(xiàng)目開盤●項(xiàng)目開盤工作安排（開盤時(shí)間待定）；●開盤后兩周，完成銷售情況總結(jié)和前期工作總結(jié)；●根據(jù)實(shí)際情況確定下一階段的工作重點(diǎn)，并制定下階段策劃方案以及工作計(jì)劃。第四階段：消化尾房期時(shí)間：待定 工程進(jìn)度：入伙廣告推廣策略第四階段的主要推廣工作是消化尾房。推廣策略應(yīng)根據(jù)銷售的需要做調(diào)整，可減少廣告的投入，以信息的日常提醒為主，加大對(duì)老客戶的維護(hù)工作。由于新盤推出的信息已有一段時(shí)間，開盤時(shí)的熱銷已經(jīng)消化了一部分積累的客戶，隨著市場(chǎng)上不斷推出其他樓盤，購房者對(duì)本案的關(guān)注度亦會(huì)有所降低，因此銷售會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平緩的銷售階段，這種相對(duì)緩慢的銷售進(jìn)度是正?，F(xiàn)象?！癫邉澒P(guān)和促銷活動(dòng)，對(duì)老客戶進(jìn)行感情投資，如舉辦老客戶答謝酒會(huì)，或出臺(tái)老客帶新客的優(yōu)惠購房政策，如免若干年物管費(fèi)、送空調(diào)等；●保持廣告的投入量，做到持續(xù)性、節(jié)奏性。在廣告發(fā)布上，應(yīng)以日常提醒性廣告為主；●借助小區(qū)入伙這一節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)售后工作，物業(yè)管理服務(wù)水平，加快景觀環(huán)境的美化速度，用事實(shí)增強(qiáng)業(yè)主的信心，打消潛在客戶的疑慮，加快難點(diǎn)戶型的處理速度。廣告計(jì)劃安排 促銷廣告的訴求點(diǎn)除吸引客戶來現(xiàn)場(chǎng)看房以外，應(yīng)多配合公關(guān)活動(dòng)，以公關(guān)活動(dòng)促動(dòng)銷售進(jìn)展。這個(gè)階段就可考慮分眾媒體的選擇，進(jìn)行直接針對(duì)目標(biāo)客戶的有效推廣。同時(shí)，挖掘珠海新香洲及周邊市場(chǎng)，如現(xiàn)場(chǎng)橫幅促銷信息發(fā)布、戶外廣告牌更換內(nèi)容、《珠海特區(qū)報(bào)》、《澳門日?qǐng)?bào)》刊登促銷廣告等。廣告訴求應(yīng)強(qiáng)調(diào)樓盤的細(xì)節(jié)品質(zhì)，如園林景觀、電梯大堂、立面、高層景觀等。應(yīng)注意做好入伙前的準(zhǔn)備、宣傳工作。以上計(jì)劃安排根據(jù)貴公司所提供的施工進(jìn)程安排而制定，在實(shí)際操作過程中可能受到許多變動(dòng)因素的影響而做相應(yīng)的調(diào)整。結(jié) 語我們作為策劃服務(wù)商，始終站在開發(fā)商的角度，“謀其利，規(guī)其行”，確保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)減小、收益最大化。通過對(duì)本項(xiàng)目深入分析，我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了較為詳細(xì)的策劃建議。在珠海新香洲“最具人居價(jià)值板塊”即將成為事實(shí)的大環(huán)境下，精心包裝形象，打造房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌，抓住市場(chǎng)機(jī)遇深入宣傳，項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)將會(huì)很大。晴日昭昭，每天照耀這方熱土；清風(fēng)流云，時(shí)時(shí)催生新香洲的都市化進(jìn)程，而人們的觀念時(shí)時(shí)更新，時(shí)代前行的腳步日益加快。我們相信憑借中珠置業(yè)的經(jīng)營膽略與理念，以及貴公司領(lǐng)導(dǎo)的企業(yè)家氣魄，一定能夠?yàn)橹楹５馁彿空咴僭煲惶幷嬲m合現(xiàn)代都市人群生態(tài)健康居住的人居經(jīng)典。讓我們共同期待中珠詩語香洲正式開盤銷售并取得輝煌業(yè)績的那一天！ 珠海置力地產(chǎn)營銷顧問有限公司 2006年1月30