【正文】 產(chǎn)業(yè)的富豪越來越多，越來越集中。 　　其次，現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)不是國內(nèi)房地產(chǎn)市場剛發(fā)展時(shí)的消費(fèi)者了，不會(huì)僅僅因?yàn)閹讉€(gè)華麗的廣告而決定購買房子?！娟P(guān)鍵詞】旅游珠海是國際知名的熱帶海濱旅游度假城市，擁有完善的旅游接待服務(wù)體系及設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量達(dá)到國際水準(zhǔn)。目前，整個(gè)珠海市正在向西發(fā)展，其中主要的特征便是政治、文化中心在新老香洲間交替。產(chǎn)品定位【關(guān)鍵詞】文化、品位文化對(duì)樓盤乃至整個(gè)區(qū)域的附加值提升作用勿庸置疑，而合適的品位塑造，將贏得消費(fèi)者的極大認(rèn)可，并使其產(chǎn)生歸屬感。他們對(duì)住房、汽車、電腦、手機(jī)等電子產(chǎn)品、教育等等的消費(fèi)需求，將會(huì)是未來中國經(jīng)濟(jì)增長重要的源泉。產(chǎn)品研發(fā)必須以客戶的需求為方向，掌握他們的消費(fèi)習(xí)慣特征后，創(chuàng)作出符合時(shí)代特征、主流特征、先進(jìn)性特征的產(chǎn)品，并結(jié)合市場變化，創(chuàng)造性的引導(dǎo)消費(fèi)。相對(duì)于股票、外匯、古董字畫等投資渠道，房產(chǎn)市場雖然在2005年受到政策打壓，但作為前景看好、回報(bào)穩(wěn)定的長線投資，仍舊是眾多投資渠道中的首選。本案此時(shí)開發(fā)，可借新香洲蒸蒸日上的大勢，成功吸引大批成功人士來此定居。本案附近的旺角商業(yè)文化中心經(jīng)營冷清，距離最近的電力：通過環(huán)境、建筑藝術(shù)、配套的形象包裝、高水平的物業(yè)管理（引進(jìn)物管強(qiáng)勢品牌，導(dǎo)入智能化、親情式物業(yè)管理），增加附加值。待一期建設(shè)完畢，園林景觀都十分到位的情況下再開發(fā)南區(qū)，會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售十分有利。社區(qū)配套公建設(shè)施規(guī)劃方案【社區(qū)配套公建對(duì)外營業(yè)】建議將原社區(qū)配套公建位置調(diào)整為緊鄰霞光路商業(yè)街的東西向條狀位置，與霞光路商業(yè)街組合使用。各樓盤都有不錯(cuò)的口碑，但均未對(duì)中珠置業(yè)的品牌提升起到大的積極作用。◆醒目的現(xiàn)場售樓中心標(biāo)識(shí)（賣場提醒）。（收費(fèi)項(xiàng)目）通過一系列的物業(yè)管理規(guī)劃和推廣，建立本案的“放心、安心、親心、省心、信心”的“五星（心）級(jí)”服務(wù)形象，把本案包裝成為新香洲具備“親情式、智能化”物管職能的樓盤、是珠海居家、創(chuàng)業(yè)的理想所在地。務(wù)必做到對(duì)市場及定位客戶的需求做一個(gè)全面詳實(shí)的了解。詩語香洲，以達(dá)到提升項(xiàng)目品牌形象的目的。通過對(duì)本項(xiàng)目深入分析，我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了較為詳細(xì)的策劃建議。廣告訴求應(yīng)強(qiáng)調(diào)樓盤的細(xì)節(jié)品質(zhì)，如園林景觀、電梯大堂、立面、高層景觀等?！裨诠こ踢M(jìn)度的有力配合下，對(duì)中珠房產(chǎn)的企業(yè)品牌做宣傳，提升項(xiàng)目的品牌形象，繼續(xù)聚集人氣； ●完成樣板房的設(shè)計(jì)及制作工作，為項(xiàng)目正式開盤作好充分的準(zhǔn)備。詩語香洲的整體營銷推廣計(jì)劃，總體的戰(zhàn)略原則是“區(qū)域先行、品牌先行，建立良好的區(qū)域與項(xiàng)目、企業(yè)與項(xiàng)目之間的品牌互動(dòng)”，目的是利用品牌的優(yōu)勢拉大與競爭對(duì)手的距離，在2006年激烈的市場競爭環(huán)境中，為中珠◆普通物業(yè)管理：保潔服務(wù)：小區(qū)公共區(qū)域的保潔工作，做到一日內(nèi)多次清理?！羝鞄煤筒是虿贾茫嫱泄さ貧夥?。詩語香洲新香洲人居典范規(guī)模力作震撼登場因此，本案商業(yè)的價(jià)值在短期內(nèi)無法體現(xiàn)，需要時(shí)間積累。具體價(jià)格策略方案詳見《中珠價(jià)格策略方案》?！魧?duì)形象包裝、廣告推廣進(jìn)行精心策劃：高水準(zhǔn)的廣告投入并不意味著一定是鋪天蓋地的密集投放，它的真諦在于：每次出擊，必是精品；讓消費(fèi)者每次接觸到樓盤的形象，都會(huì)在心目中強(qiáng)化提升對(duì)其的好感?！舻貕K不規(guī)整： 南區(qū)地塊狹長，為規(guī)劃設(shè)計(jì)出精品造成了一定的困難?！癜拈T資金：澳門投資者近年在珠海的地產(chǎn)投資都獲取了高額回報(bào)。從目前情況分析，長三角受打擊程度最大，地產(chǎn)市場陷入冷清觀望狀態(tài)，而珠三角則受此政策影響不大。米爾斯出版了《白領(lǐng)－美國的中產(chǎn)階層》一書，在這本書中，米爾斯第一次提出了作為中產(chǎn)階層的白領(lǐng)的概念，并詳細(xì)研究了中產(chǎn)階層的狀況。他們?cè)谡畽C(jī)關(guān)、企事業(yè)單位以及外企、合資企業(yè)中擔(dān)任著中高級(jí)職務(wù)，掌控著企業(yè)甚至行業(yè)的資源與高端技術(shù)，享受著高薪帶來的舒適生活。第三節(jié)：認(rèn)同產(chǎn)品產(chǎn)品自然是第一位的。珠海必將以豐厚的土地儲(chǔ)備、完善的市政建設(shè)、優(yōu)美的自然環(huán)境和特區(qū)的優(yōu)惠政策等一系列優(yōu)勢構(gòu)成雄厚的競爭力，贏取更大規(guī)模投資與商機(jī)。提煉項(xiàng)目營銷策劃的核心思想時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮怎樣結(jié)合珠海的城市特點(diǎn)與項(xiàng)目的核心優(yōu)勢，一方面保證項(xiàng)目營銷策劃核心戰(zhàn)略思想符合城市的風(fēng)格和氣質(zhì)，一方面要將珠海城市最優(yōu)美、最動(dòng)人的一面結(jié)合項(xiàng)目巧妙地展示出來。一些地方的中小房地產(chǎn)開發(fā)商根本就沒有能力抵御房價(jià)不下調(diào)。 機(jī)遇百年難遇這一輪的房地產(chǎn)市場快速增長，最主要的源動(dòng)力來自幾十年來被壓抑的房地產(chǎn)需求的釋放。而房地產(chǎn)業(yè)富豪的迅速升起，肯定是與該行業(yè)的利潤率水平有關(guān)。他們經(jīng)過幾年房地產(chǎn)市場歷練，不僅獲得了更多的相關(guān)知識(shí)，也更為理性，他們的消費(fèi)行為更會(huì)考慮自己可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。珠海有各類旅游飯店300余家，年接待能力達(dá)1000萬人次。經(jīng)過多年的發(fā)展，新香洲已建成珠海最大的居民住宅區(qū)，在數(shù)量龐大的居民消費(fèi)群基礎(chǔ)上，區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)的發(fā)展前景廣闊。因此，我們有必要認(rèn)真研究市場消費(fèi)動(dòng)態(tài)的心理層面。事實(shí)上，在這個(gè)物質(zhì)消費(fèi)時(shí)代，每個(gè)人生活里都有“中產(chǎn)階層”的影子，中產(chǎn)階層強(qiáng)大的影響已經(jīng)深深烙在當(dāng)今消費(fèi)文化的每個(gè)領(lǐng)域。第一節(jié)：客戶需求【購房需求】【地產(chǎn)政策】【投資渠道】【投資壓力】【客戶需求】【侯鳥經(jīng)濟(jì)】【澳門資金】要知道我們的客戶想要什么，我們必須先了解目前及2006年的市場狀況。●投資壓力：根據(jù)珠海市工商銀行2005年發(fā)布的數(shù)據(jù)，該行存款已突破100億元大關(guān)。◆項(xiàng)目規(guī)模較大：有規(guī)模才有條件營造高品質(zhì)會(huì)所、園林、標(biāo)準(zhǔn)泳池、大面積水體，本案的規(guī)模優(yōu)勢奠定了高品質(zhì)樓盤的良好基礎(chǔ)。時(shí)代廣場萬佳百貨項(xiàng)目真正投入實(shí)用尚須時(shí)日。第三節(jié)：產(chǎn)品規(guī)劃方案一、住宅規(guī)劃方案價(jià)格策略：【第二梯隊(duì)的領(lǐng)頭羊】我們?cè)诘谝徽玛P(guān)于2006年國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境的分析中提到，2006年國內(nèi)地產(chǎn)市場的博弈將會(huì)更加激烈?！淮_定短期內(nèi)是否能取得臨人民西路地塊：此種情況下應(yīng)首先考慮開發(fā)南區(qū)地塊，而將售樓中心放在北區(qū)的三臺(tái)石路最北側(cè)。根據(jù)我們的了解，國內(nèi)社區(qū)樓盤中能夠盈利的社區(qū)配套公建屈指可數(shù)，絕大多數(shù)都是開發(fā)商貼錢運(yùn)營。其原因在于沒有建立企業(yè)品牌的意識(shí)，導(dǎo)致目前出現(xiàn)“有項(xiàng)目就有企業(yè)品牌，沒項(xiàng)目就沒有企業(yè)品牌”的尷尬境地，更由于中珠置業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目都位于拱北和夏灣，因此在這兩個(gè)區(qū)域中珠置業(yè)有一定的號(hào)召力，而在珠海其他區(qū)域則認(rèn)知很低。◆布展區(qū)設(shè)置大型亮燈式模型、展板，放映樓盤建筑三維動(dòng)畫片。第四節(jié)：園林景觀設(shè)計(jì)建議【園林景觀營造中的誤區(qū)】※大草坪好看不中用很多樓盤都喜歡營造大草坪，雖然景觀效果很漂亮，也能抑制風(fēng)沙，吸附塵埃，但大草坪護(hù)理難，耗水，還不遮陽，供氧等生態(tài)環(huán)境、空氣質(zhì)量貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與喬木相比。 階段工作安排●完成工地現(xiàn)場的形象包裝，引起新香洲區(qū)域客戶的關(guān)注，截留部分客戶；●完成銷售中心的裝修及現(xiàn)場布置；●完成銷售人員的培訓(xùn)及銷售部組織管理制度的健全完善； ●完成項(xiàng)目開工儀式的準(zhǔn)備工作；●利用置力地產(chǎn)顧問在珠海的四家地產(chǎn)中介銷售網(wǎng)點(diǎn)（新香洲安居園分行、夏灣分行、拱北頤清園分行、春澤名園分行）及客戶服務(wù)網(wǎng)絡(luò)提前進(jìn)行中珠媒體運(yùn)用●《珠海特區(qū)報(bào)》樓市?？裰楹ｋ娨暸_(tái)●戶外廣告（工地現(xiàn)場）第三階段：開盤推廣期 時(shí)間：待定 工程進(jìn)度：開盤——工程驗(yàn)收工作安排●以開盤的形式將項(xiàng)目熱度提升到最高點(diǎn)，以開盤的購買熱潮促成猶豫、觀望客戶成交；●通過開盤的銷售情況，總結(jié)樓盤存在的問題以及前期工作的不足，分 析競爭狀況，為今后的工作做準(zhǔn)備。在珠海新香洲“最具人居價(jià)值板塊”即將成為事實(shí)的大環(huán)境下，精心包裝形象，打造房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌，抓住市場機(jī)遇深入宣傳，項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)將會(huì)很大。同時(shí)，挖掘珠海新香洲及周邊市場，如現(xiàn)場橫幅促銷信息發(fā)布、戶外廣告牌更換內(nèi)容、《珠海特區(qū)報(bào)》、《澳門日?qǐng)?bào)》刊登促銷廣告等。詩語香洲正式入市銷售做好充分的準(zhǔn)備工作；●進(jìn)行正式銷售前的市場預(yù)熱，聚集新香洲區(qū)第三版塊的人氣，試探前期的市場反映。詩語香洲目前工作預(yù)期進(jìn)度以及2006年珠海的房地產(chǎn)市場分析預(yù)測，現(xiàn)初步擬訂中珠阻止外來車輛及可疑人員進(jìn)入小區(qū)?！艚ㄖ┕と藛T的統(tǒng)一著裝和掛上崗證。我們以下列詞句總結(jié)項(xiàng)目定位：中珠二、商業(yè)規(guī)劃方案規(guī)劃與定位【新香洲南板塊社區(qū)型商業(yè)】目前新香洲南區(qū)域本身尚無商業(yè)，鄰近的城市風(fēng)景、寶地康泰的商業(yè)也剛剛建成，出租情況不好，非常冷清，而前山三臺(tái)石路延伸的前山路建材裝飾市場距離很遠(yuǎn)，難以輻射至此。而之所以會(huì)有一個(gè)500元的浮動(dòng)空間，是因?yàn)楸景傅淖罱K定價(jià)受各方面因素影響很多，如我們?yōu)楸景柑峁┑漠a(chǎn)品定位、產(chǎn)品品質(zhì)能夠在多大程度上實(shí)現(xiàn)；明年市場的購買力究竟如何等等。除在形象品牌上大力提升樓盤及企業(yè)的品牌形象外，以下措施也必須作為工作重點(diǎn)：◆強(qiáng)化產(chǎn)品研發(fā)環(huán)節(jié)：不惜重金聘請(qǐng)高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑工程、園林景觀公司，以真正具備產(chǎn)品優(yōu)勝實(shí)力的品質(zhì)贏得市場。劣勢分析◆地塊未能直接與新香洲人民西路接壤：目前已經(jīng)取得的兩塊土地介于新香洲與前山之間，本案要與仁恒項(xiàng)目共同打造新