【正文】 產(chǎn)業(yè)的富豪越來越多，越來越集中。 　　其次，現(xiàn)在的消費者已經(jīng)不是國內房地產(chǎn)市場剛發(fā)展時的消費者了，不會僅僅因為幾個華麗的廣告而決定購買房子。【關鍵詞】旅游珠海是國際知名的熱帶海濱旅游度假城市，擁有完善的旅游接待服務體系及設施，服務質量達到國際水準。目前，整個珠海市正在向西發(fā)展，其中主要的特征便是政治、文化中心在新老香洲間交替。產(chǎn)品定位【關鍵詞】文化、品位文化對樓盤乃至整個區(qū)域的附加值提升作用勿庸置疑，而合適的品位塑造，將贏得消費者的極大認可，并使其產(chǎn)生歸屬感。他們對住房、汽車、電腦、手機等電子產(chǎn)品、教育等等的消費需求，將會是未來中國經(jīng)濟增長重要的源泉。產(chǎn)品研發(fā)必須以客戶的需求為方向，掌握他們的消費習慣特征后，創(chuàng)作出符合時代特征、主流特征、先進性特征的產(chǎn)品，并結合市場變化，創(chuàng)造性的引導消費。相對于股票、外匯、古董字畫等投資渠道，房產(chǎn)市場雖然在2005年受到政策打壓，但作為前景看好、回報穩(wěn)定的長線投資，仍舊是眾多投資渠道中的首選。本案此時開發(fā)，可借新香洲蒸蒸日上的大勢，成功吸引大批成功人士來此定居。本案附近的旺角商業(yè)文化中心經(jīng)營冷清，距離最近的電力：通過環(huán)境、建筑藝術、配套的形象包裝、高水平的物業(yè)管理（引進物管強勢品牌，導入智能化、親情式物業(yè)管理），增加附加值。待一期建設完畢，園林景觀都十分到位的情況下再開發(fā)南區(qū)，會對整個項目的銷售十分有利。社區(qū)配套公建設施規(guī)劃方案【社區(qū)配套公建對外營業(yè)】建議將原社區(qū)配套公建位置調整為緊鄰霞光路商業(yè)街的東西向條狀位置，與霞光路商業(yè)街組合使用。各樓盤都有不錯的口碑，但均未對中珠置業(yè)的品牌提升起到大的積極作用?！粜涯康默F(xiàn)場售樓中心標識（賣場提醒）。（收費項目）通過一系列的物業(yè)管理規(guī)劃和推廣，建立本案的“放心、安心、親心、省心、信心”的“五星（心）級”服務形象，把本案包裝成為新香洲具備“親情式、智能化”物管職能的樓盤、是珠海居家、創(chuàng)業(yè)的理想所在地。務必做到對市場及定位客戶的需求做一個全面詳實的了解。詩語香洲，以達到提升項目品牌形象的目的。通過對本項目深入分析，我們對項目進行了較為詳細的策劃建議。廣告訴求應強調樓盤的細節(jié)品質，如園林景觀、電梯大堂、立面、高層景觀等?！裨诠こ踢M度的有力配合下，對中珠房產(chǎn)的企業(yè)品牌做宣傳，提升項目的品牌形象，繼續(xù)聚集人氣； ●完成樣板房的設計及制作工作，為項目正式開盤作好充分的準備。詩語香洲的整體營銷推廣計劃，總體的戰(zhàn)略原則是“區(qū)域先行、品牌先行，建立良好的區(qū)域與項目、企業(yè)與項目之間的品牌互動”，目的是利用品牌的優(yōu)勢拉大與競爭對手的距離，在2006年激烈的市場競爭環(huán)境中，為中珠◆普通物業(yè)管理：保潔服務：小區(qū)公共區(qū)域的保潔工作，做到一日內多次清理?！羝鞄煤筒是虿贾?，烘托工地氣氛。詩語香洲新香洲人居典范規(guī)模力作震撼登場因此，本案商業(yè)的價值在短期內無法體現(xiàn)，需要時間積累。具體價格策略方案詳見《中珠價格策略方案》?！魧π蜗蟀b、廣告推廣進行精心策劃：高水準的廣告投入并不意味著一定是鋪天蓋地的密集投放，它的真諦在于：每次出擊，必是精品；讓消費者每次接觸到樓盤的形象，都會在心目中強化提升對其的好感?！舻貕K不規(guī)整： 南區(qū)地塊狹長，為規(guī)劃設計出精品造成了一定的困難。●澳門資金：澳門投資者近年在珠海的地產(chǎn)投資都獲取了高額回報。從目前情況分析，長三角受打擊程度最大，地產(chǎn)市場陷入冷清觀望狀態(tài)，而珠三角則受此政策影響不大。米爾斯出版了《白領－美國的中產(chǎn)階層》一書，在這本書中，米爾斯第一次提出了作為中產(chǎn)階層的白領的概念，并詳細研究了中產(chǎn)階層的狀況。他們在政府機關、企事業(yè)單位以及外企、合資企業(yè)中擔任著中高級職務，掌控著企業(yè)甚至行業(yè)的資源與高端技術，享受著高薪帶來的舒適生活。第三節(jié)：認同產(chǎn)品產(chǎn)品自然是第一位的。珠海必將以豐厚的土地儲備、完善的市政建設、優(yōu)美的自然環(huán)境和特區(qū)的優(yōu)惠政策等一系列優(yōu)勢構成雄厚的競爭力，贏取更大規(guī)模投資與商機。提煉項目營銷策劃的核心思想時，就應當考慮怎樣結合珠海的城市特點與項目的核心優(yōu)勢，一方面保證項目營銷策劃核心戰(zhàn)略思想符合城市的風格和氣質，一方面要將珠海城市最優(yōu)美、最動人的一面結合項目巧妙地展示出來。一些地方的中小房地產(chǎn)開發(fā)商根本就沒有能力抵御房價不下調。 機遇百年難遇這一輪的房地產(chǎn)市場快速增長，最主要的源動力來自幾十年來被壓抑的房地產(chǎn)需求的釋放。而房地產(chǎn)業(yè)富豪的迅速升起，肯定是與該行業(yè)的利潤率水平有關。他們經(jīng)過幾年房地產(chǎn)市場歷練，不僅獲得了更多的相關知識，也更為理性，他們的消費行為更會考慮自己可能要承擔的風險。珠海有各類旅游飯店300余家，年接待能力達1000萬人次。經(jīng)過多年的發(fā)展，新香洲已建成珠海最大的居民住宅區(qū)，在數(shù)量龐大的居民消費群基礎上，區(qū)域內臨街商業(yè)的發(fā)展前景廣闊。因此，我們有必要認真研究市場消費動態(tài)的心理層面。事實上，在這個物質消費時代，每個人生活里都有“中產(chǎn)階層”的影子，中產(chǎn)階層強大的影響已經(jīng)深深烙在當今消費文化的每個領域。第一節(jié)：客戶需求【購房需求】【地產(chǎn)政策】【投資渠道】【投資壓力】【客戶需求】【侯鳥經(jīng)濟】【澳門資金】要知道我們的客戶想要什么，我們必須先了解目前及2006年的市場狀況?！裢顿Y壓力：根據(jù)珠海市工商銀行2005年發(fā)布的數(shù)據(jù)，該行存款已突破100億元大關?！繇椖恳?guī)模較大：有規(guī)模才有條件營造高品質會所、園林、標準泳池、大面積水體，本案的規(guī)模優(yōu)勢奠定了高品質樓盤的良好基礎。時代廣場萬佳百貨項目真正投入實用尚須時日。第三節(jié)：產(chǎn)品規(guī)劃方案一、住宅規(guī)劃方案價格策略：【第二梯隊的領頭羊】我們在第一章關于2006年國內房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境的分析中提到，2006年國內地產(chǎn)市場的博弈將會更加激烈。※不確定短期內是否能取得臨人民西路地塊：此種情況下應首先考慮開發(fā)南區(qū)地塊，而將售樓中心放在北區(qū)的三臺石路最北側。根據(jù)我們的了解，國內社區(qū)樓盤中能夠盈利的社區(qū)配套公建屈指可數(shù)，絕大多數(shù)都是開發(fā)商貼錢運營。其原因在于沒有建立企業(yè)品牌的意識，導致目前出現(xiàn)“有項目就有企業(yè)品牌，沒項目就沒有企業(yè)品牌”的尷尬境地，更由于中珠置業(yè)開發(fā)的項目都位于拱北和夏灣，因此在這兩個區(qū)域中珠置業(yè)有一定的號召力，而在珠海其他區(qū)域則認知很低。◆布展區(qū)設置大型亮燈式模型、展板，放映樓盤建筑三維動畫片。第四節(jié)：園林景觀設計建議【園林景觀營造中的誤區(qū)】※大草坪好看不中用很多樓盤都喜歡營造大草坪，雖然景觀效果很漂亮，也能抑制風沙，吸附塵埃，但大草坪護理難，耗水，還不遮陽，供氧等生態(tài)環(huán)境、空氣質量貢獻率遠遠無法與喬木相比。 階段工作安排●完成工地現(xiàn)場的形象包裝，引起新香洲區(qū)域客戶的關注，截留部分客戶；●完成銷售中心的裝修及現(xiàn)場布置；●完成銷售人員的培訓及銷售部組織管理制度的健全完善； ●完成項目開工儀式的準備工作；●利用置力地產(chǎn)顧問在珠海的四家地產(chǎn)中介銷售網(wǎng)點（新香洲安居園分行、夏灣分行、拱北頤清園分行、春澤名園分行）及客戶服務網(wǎng)絡提前進行中珠媒體運用●《珠海特區(qū)報》樓市專刊●珠海電視臺●戶外廣告（工地現(xiàn)場）第三階段：開盤推廣期 時間：待定 工程進度：開盤——工程驗收工作安排●以開盤的形式將項目熱度提升到最高點，以開盤的購買熱潮促成猶豫、觀望客戶成交；●通過開盤的銷售情況，總結樓盤存在的問題以及前期工作的不足，分 析競爭狀況，為今后的工作做準備。在珠海新香洲“最具人居價值板塊”即將成為事實的大環(huán)境下，精心包裝形象，打造房產(chǎn)優(yōu)質品牌，抓住市場機遇深入宣傳，項目成功的機會將會很大。同時，挖掘珠海新香洲及周邊市場，如現(xiàn)場橫幅促銷信息發(fā)布、戶外廣告牌更換內容、《珠海特區(qū)報》、《澳門日報》刊登促銷廣告等。詩語香洲正式入市銷售做好充分的準備工作；●進行正式銷售前的市場預熱，聚集新香洲區(qū)第三版塊的人氣，試探前期的市場反映。詩語香洲目前工作預期進度以及2006年珠海的房地產(chǎn)市場分析預測，現(xiàn)初步擬訂中珠阻止外來車輛及可疑人員進入小區(qū)?！艚ㄖ┕と藛T的統(tǒng)一著裝和掛上崗證。我們以下列詞句總結項目定位：中珠二、商業(yè)規(guī)劃方案規(guī)劃與定位【新香洲南板塊社區(qū)型商業(yè)】目前新香洲南區(qū)域本身尚無商業(yè)，鄰近的城市風景、寶地康泰的商業(yè)也剛剛建成，出租情況不好，非常冷清，而前山三臺石路延伸的前山路建材裝飾市場距離很遠，難以輻射至此。而之所以會有一個500元的浮動空間，是因為本案的最終定價受各方面因素影響很多，如我們?yōu)楸景柑峁┑漠a(chǎn)品定位、產(chǎn)品品質能夠在多大程度上實現(xiàn)；明年市場的購買力究竟如何等等。除在形象品牌上大力提升樓盤及企業(yè)的品牌形象外，以下措施也必須作為工作重點：◆強化產(chǎn)品研發(fā)環(huán)節(jié)：不惜重金聘請高水準的規(guī)劃設計、建筑工程、園林景觀公司，以真正具備產(chǎn)品優(yōu)勝實力的品質贏得市場。劣勢分析◆地塊未能直接與新香洲人民西路接壤：目前已經(jīng)取得的兩塊土地介于新香洲與前山之間，本案要與仁恒項目共同打造新