【正文】 ◆采用“夜間封閉式”物業(yè)管理：對(duì)小區(qū)各入口進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。綠化服務(wù)：綠地花、木的養(yǎng)護(hù)、修整。第四節(jié)：園林景觀設(shè)計(jì)建議【園林景觀營(yíng)造中的誤區(qū)】※大草坪好看不中用很多樓盤都喜歡營(yíng)造大草坪，雖然景觀效果很漂亮，也能抑制風(fēng)沙，吸附塵埃，但大草坪護(hù)理難，耗水，還不遮陽，供氧等生態(tài)環(huán)境、空氣質(zhì)量貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與喬木相比。它同大草坪、熱帶海濱植物一樣，由于大多枝短葉小，既無法有效遮陽，更難以減弱噪音，供氧功能也無法與鄉(xiāng)土植物的大榕樹媲美。因此有些樓盤在交付使用后，水景逐漸變成石板旱溪景觀。詩(shī)語香洲的銷售創(chuàng)造有利條件。 階段工作安排●完成工地現(xiàn)場(chǎng)的形象包裝，引起新香洲區(qū)域客戶的關(guān)注，截留部分客戶；●完成銷售中心的裝修及現(xiàn)場(chǎng)布置；●完成銷售人員的培訓(xùn)及銷售部組織管理制度的健全完善； ●完成項(xiàng)目開工儀式的準(zhǔn)備工作；●利用置力地產(chǎn)顧問在珠海的四家地產(chǎn)中介銷售網(wǎng)點(diǎn)（新香洲安居園分行、夏灣分行、拱北頤清園分行、春澤名園分行）及客戶服務(wù)網(wǎng)絡(luò)提前進(jìn)行中珠詩(shī)語香洲未正式發(fā)售前，先進(jìn)行概念宣傳，概念包裝，兩方面的內(nèi)容。詩(shī)語香洲開工及開發(fā)商、項(xiàng)目服務(wù)單位的概念性宣傳。階段工作安排●客戶誠(chéng)意登記工作；●以軟文形式對(duì)中珠置業(yè)進(jìn)行企業(yè)形象報(bào)道宣傳； ●完成樣板房的設(shè)計(jì)方案；●完成樣板房的裝修及家居布置；●完成項(xiàng)目開盤前的準(zhǔn)備工作；●完成登記客戶開盤通知工作。媒體運(yùn)用●《珠海特區(qū)報(bào)》樓市?？裰楹ｋ娨暸_(tái)●戶外廣告（工地現(xiàn)場(chǎng)）第三階段：開盤推廣期 時(shí)間：待定 工程進(jìn)度：開盤——工程驗(yàn)收工作安排●以開盤的形式將項(xiàng)目熱度提升到最高點(diǎn)，以開盤的購(gòu)買熱潮促成猶豫、觀望客戶成交；●通過開盤的銷售情況，總結(jié)樓盤存在的問題以及前期工作的不足，分 析競(jìng)爭(zhēng)狀況，為今后的工作做準(zhǔn)備。推廣策略應(yīng)根據(jù)銷售的需要做調(diào)整，可減少?gòu)V告的投入，以信息的日常提醒為主，加大對(duì)老客戶的維護(hù)工作。廣告計(jì)劃安排 促銷廣告的訴求點(diǎn)除吸引客戶來現(xiàn)場(chǎng)看房以外，應(yīng)多配合公關(guān)活動(dòng)，以公關(guān)活動(dòng)促動(dòng)銷售進(jìn)展。應(yīng)注意做好入伙前的準(zhǔn)備、宣傳工作。在珠海新香洲“最具人居價(jià)值板塊”即將成為事實(shí)的大環(huán)境下，精心包裝形象，打造房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌，抓住市場(chǎng)機(jī)遇深入宣傳，項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)將會(huì)很大。詩(shī)語香洲正式開盤銷售并取得輝煌業(yè)績(jī)的那一天！ 珠海置力地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 2006年1月30。我們相信憑借中珠置業(yè)的經(jīng)營(yíng)膽略與理念，以及貴公司領(lǐng)導(dǎo)的企業(yè)家氣魄，一定能夠?yàn)橹楹５馁?gòu)房者再造一處真正適合現(xiàn)代都市人群生態(tài)健康居住的人居經(jīng)典。結(jié) 語我們作為策劃服務(wù)商，始終站在開發(fā)商的角度，“謀其利，規(guī)其行”，確保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)減小、收益最大化。同時(shí)，挖掘珠海新香洲及周邊市場(chǎng)，如現(xiàn)場(chǎng)橫幅促銷信息發(fā)布、戶外廣告牌更換內(nèi)容、《珠海特區(qū)報(bào)》、《澳門日?qǐng)?bào)》刊登促銷廣告等?！癫邉澒P(guān)和促銷活動(dòng)，對(duì)老客戶進(jìn)行感情投資，如舉辦老客戶答謝酒會(huì)，或出臺(tái)老客帶新客的優(yōu)惠購(gòu)房政策，如免若干年物管費(fèi)、送空調(diào)等；●保持廣告的投入量，做到持續(xù)性、節(jié)奏性。項(xiàng)目開盤●項(xiàng)目開盤工作安排（開盤時(shí)間待定）；●開盤后兩周，完成銷售情況總結(jié)和前期工作總結(jié)；●根據(jù)實(shí)際情況確定下一階段的工作重點(diǎn)，并制定下階段策劃方案以及工作計(jì)劃。其中以特區(qū)報(bào)硬廣和軟文廣告為主，宣傳中珠置業(yè)的企業(yè)品牌，宣傳新香洲的人居地位，宣傳中珠置業(yè)的新項(xiàng)目——中珠詩(shī)語香洲正式入市銷售做好充分的準(zhǔn)備工作；●進(jìn)行正式銷售前的市場(chǎng)預(yù)熱，聚集新香洲區(qū)第三版塊的人氣，試探前期的市場(chǎng)反映。媒體運(yùn)用主要措施：●重點(diǎn)加強(qiáng)戶外現(xiàn)場(chǎng)廣告及銷售中心、工地現(xiàn)場(chǎng)的形象布置工作，最大限度的吸引新香洲區(qū)域客戶的注意；●途經(jīng)新香洲的公交車身廣告。項(xiàng)目開工●完成工地現(xiàn)場(chǎng)的形象包裝，引起新香洲區(qū)域客戶的關(guān)注，進(jìn)行意向客戶登記工作，并取得部分市調(diào)數(shù)據(jù)；●舉行項(xiàng)目開工儀式，利用開工儀式充分吸引新香洲區(qū)域客戶的注意；●在銷售中心提前進(jìn)行內(nèi)部誠(chéng)意登記；●項(xiàng)目銷售資料的設(shè)計(jì)及制作。第一階段：項(xiàng)目預(yù)熱期 時(shí)間： 待定工程進(jìn)度：開工——樁基礎(chǔ)完工總體目標(biāo)準(zhǔn)確詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查：包括搜集行業(yè)信息、參加業(yè)內(nèi)各種公關(guān)活動(dòng)獲得信息、對(duì)準(zhǔn)客戶的文本問卷等等形式。詩(shī)語香洲目前工作預(yù)期進(jìn)度以及2006年珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，現(xiàn)初步擬訂中珠※成本過高，水景變旱景刻意營(yíng)造豪華水景園林，導(dǎo)致運(yùn)行成本高?！^分迷戀海濱植物很多熱帶海濱植物如棕櫚樹、大王椰、油棕、海棗等，營(yíng)造的景觀效果確實(shí)很美，但海濱植物的葉質(zhì)、葉狀既不很遮陽，吸塵隔音的效果又不佳，對(duì)生態(tài)環(huán)境空氣質(zhì)量的貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)不如鄉(xiāng)土植物的喬木林。◆“親情式”物業(yè)管理：代為進(jìn)行家庭裝潢監(jiān)理，讓業(yè)主省心、安心地進(jìn)行裝潢。阻止外來車輛及可疑人員進(jìn)入小區(qū)。詩(shī)語香洲物業(yè)管理形象定位【放心、安心、親心、省心、信心】【五星（心）級(jí)服務(wù)形象】◆ 確定一家品牌物業(yè)管理公司作為樓盤物業(yè)顧問，對(duì)本項(xiàng)目物管進(jìn)行指導(dǎo)，并 以此提升樓盤整體形象與定位?！粽拱澹赫拱鍜煊诓颊箙^(qū)的墻上， 吸引購(gòu)房者的視線，充分展示開發(fā)商雄厚實(shí)力，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，便于售樓員把經(jīng)包裝后項(xiàng)目規(guī)模、景觀、配套、房型設(shè)計(jì)，以及極具誘惑力的賣點(diǎn)向購(gòu)房者講解，誘發(fā)購(gòu)買欲，促使當(dāng)場(chǎng)下單?；緲?gòu)想如下：◆售樓中心的建筑風(fēng)格與本案的基本建筑風(fēng)格一致，購(gòu)房者可從售樓中心的風(fēng)格上直接感受本案的建筑魅力。◆建筑施工人員的統(tǒng)一著裝和掛上崗證。為體現(xiàn)本案的先進(jìn)性和施工質(zhì)量，須對(duì)工地進(jìn)行系統(tǒng)化包裝：◆墻體：建筑工地設(shè)計(jì)風(fēng)格與開發(fā)商和中珠第二章：工地包裝、售樓中心、物業(yè)管理、園林設(shè)計(jì)第一節(jié)：星級(jí)工地【發(fā)布星級(jí)工地標(biāo)準(zhǔn)→按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工→通過新聞媒體展示形象】 通過工地包裝把本案包裝為星級(jí)工地，發(fā)布星級(jí)工地的標(biāo)準(zhǔn)。第二部分【撒網(wǎng)：戰(zhàn)略思想的執(zhí)行階段】【執(zhí)行力決定成敗】第一章：企業(yè)品牌建設(shè)中珠置業(yè)品牌目前的狀況：中珠置業(yè)開發(fā)過大量的樓盤，如中珠新村一、二、三期（中珠幸福時(shí)光）、花苑新村（中珠大夏）、華發(fā)國(guó)際花園、中珠豪庭等項(xiàng)目。我們以下列詞句總結(jié)項(xiàng)目定位：中珠第二節(jié)：產(chǎn)品研發(fā)的戰(zhàn)略思想總結(jié)我們以下列詞句總結(jié)項(xiàng)目所處區(qū)域：新香洲珠海最具居住價(jià)值板塊全面落成第四章：項(xiàng)目基礎(chǔ)形象在經(jīng)過區(qū)域市場(chǎng)分析、客戶群體分析、產(chǎn)品研發(fā)的環(huán)節(jié)之后，我們嘗試著針對(duì)目標(biāo)客戶群的審美品位，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)形態(tài)及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，做了一些項(xiàng)目形象包裝的初步方案?！虡I(yè)核心區(qū)規(guī)劃：在兩街交匯處設(shè)置小型商業(yè)廣場(chǎng)，形成可使行人駐足休息的商業(yè)核心區(qū)，通過該核心區(qū)形成對(duì)周邊商業(yè)區(qū)域的輻射，帶動(dòng)南北向三臺(tái)石路及西測(cè)內(nèi)街商業(yè)。二、商業(yè)規(guī)劃方案規(guī)劃與定位【新香洲南板塊社區(qū)型商業(yè)】目前新香洲南區(qū)域本身尚無商業(yè)，鄰近的城市風(fēng)景、寶地康泰的商業(yè)也剛剛建成，出租情況不好，非常冷清，而前山三臺(tái)石路延伸的前山路建材裝飾市場(chǎng)距離很遠(yuǎn)，難以輻射至此。根據(jù)我們對(duì)新香洲消費(fèi)者的了解和多個(gè)樓盤的銷售情況，目前這里的消費(fèi)者已經(jīng)基本接受高層住宅。取得該地塊后，將其與北區(qū)地塊整合開發(fā)，可以規(guī)劃設(shè)計(jì)出精品?？紤]到北區(qū)地塊非常方正，容易作出相對(duì)精彩的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而本案的銷售難點(diǎn)：先鋒山因素也會(huì)相對(duì)減少。而之所以會(huì)有一個(gè)500元的浮動(dòng)空間，是因?yàn)楸景傅淖罱K定價(jià)受各方面因素影響很多，如我們?yōu)楸景柑峁┑漠a(chǎn)品定位、產(chǎn)品品質(zhì)能夠在多大程度上實(shí)現(xiàn)；明年市場(chǎng)的購(gòu)買力究竟如何等等?！c新香洲其他同質(zhì)樓盤相比，我們應(yīng)體現(xiàn)出舍我其誰的霸氣，應(yīng)勇于做這一集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)者。我們認(rèn)為，將在很大程度上決定下半年珠海樓市的走向?！簟案郊又怠辈呗裕磸?qiáng)化與眾不同之處，從樓盤本身的建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境藝術(shù)、文化內(nèi)涵、業(yè)主所得到的實(shí)惠等各方面進(jìn)行挖掘和創(chuàng)造，全面提升樓盤的附加值，加大消費(fèi)者的選擇依據(jù)。除在形象品牌上大力提升樓盤及企業(yè)的品牌形象外，以下措施也必須作為工作重點(diǎn)：◆強(qiáng)化產(chǎn)品研發(fā)環(huán)節(jié)：不惜重金聘請(qǐng)高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑工程、園林景觀公司，以真正具備產(chǎn)品優(yōu)勝實(shí)力的品質(zhì)贏得市場(chǎng)?！舢a(chǎn)品研發(fā)、形象定位及包裝：目前珠海市的地產(chǎn)市場(chǎng)上，無論規(guī)模、品質(zhì)、形象等各方面都真正稱得上一流產(chǎn)品、在消費(fèi)者心目中美譽(yù)度很高的樓盤不過華發(fā)新城、五洲花城等寥寥幾個(gè)。仁恒是上海資深地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項(xiàng)目遍布多個(gè)城市，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及理念都十分成熟，面對(duì)這樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，絕對(duì)不可掉以輕心?！羯虡I(yè)氛圍稍顯冷清： 商業(yè)氛圍的形成需要一定時(shí)間，目前新香洲總體商業(yè)氛圍還不夠紅火，商業(yè)類型以社區(qū)配套居多，缺乏高檔次酒店、娛樂場(chǎng)所。劣勢(shì)分析◆地塊未能直接與新香洲人民西路接壤：目前已經(jīng)取得的兩塊土地介于新香洲與前山之間